Samenvatting huurrecht
Week 1 – Inleiding
Semidwingend recht: er mag niet ten nadele van de huurder van de wet worden afgeweken
huurder kan vernietiging van zo’n bepaling inroepen.
Art. 7:201 BW, vereisten huur:
1. Verschaffen huurgenot zaak
2. Betaling huurprijs (tegenprestatie)
Typen huur:
- Huur roerende zaak (titel 7.4.1 t/m 7.4.4)
- Huur woonruimte (titel 7.4.5)
- Huur bedrijfsruimte (titel 7.4.6)
- Huur overige gebouwde onroerende zaken
De algemene bepalingen van huur zijn op alle afdelingen van toepassing.
Onderscheiden contract voor bepaalde en onbepaalde tijd.
Wijzen van beëindiging:
- Tijdsverloop (7:228)
- Opzegging (7:228 lid 2)
- Ontbinding (7:231 lid 1)
- Wederzijds goedvinden
- Dood huurder/verhuurder (7:229)
Kenmerkend is bescherming huurder tegen opzegging verhuurder. Huurder is dus vrij om op
te zeggen.
Coronacrisis:
- Huurvermindering op grond van gebrek: 7:204 jo 207. Dit is partiële ontbinding van het
contract (6:265). Kan op grond van art. 7:207 uitsluitend via de rechter.
- Huurvermindering op grond van onvoorziene omstandigheid: 6:258. Uitleggen middels HR
Haviltex.
HR: er is geen gebrek in de zin van 7:204.
- Voor huurcontracten gesloten voor 15-03-2020 geldt sowieso de regeling voor onvoorziene
omstandigheden van 6:258.
- Voor huurcontracten gesloten na 15-03-2020 moet dit van geval tot geval worden bekeken.
Gemengde overeenkomst: overeenkomst die kenmerken heeft van huur, maar ook van andere
overeenkomst. Zie HR Kasteel Groeneveld: kenmerken van huur en opdracht.
Art. 6:215: zowel wettelijke regels van huur als opdracht van toepassing,. Tenzij dit leidt tot
tegenstrijdigheid.
Gemende huurovereenkomst: meerdere huurregimes zijn van toepassing:
- Woonruimte
- Bedrijfsruimte
- Andere beroeps- en bedrijfsruimte
1
,HR Fulks/Recourt: is splitsing mogelijk? Dan zijn verschillende regimes van toepassing op gesplitste
delen. Zo niet, dan in beginsel woonregime van toepassing tenzij bewoning niet overheersend is. zie
ook HR Utopia.
Week 2
Verplichtingen van de verhuurder:
- Zaak ter beschikking stellen (7:203)
- Onderhoudsplicht (7:204)
- Vrijwaring tegen rechtsinbreuken (7:211)
Gebrek: de huurder krijgt als gevolg van een omstandigheid niet het huurgenot wat hij mocht
verwachten op grond van het contract.
Levert een tekortkoming van de verhuurder op.
- Huurder kan huurbetaling (deels) opschorten (6266). Mag pas nadat hij verhuurder heeft
geïnformeerd dat hij een herstelverplichting heeft óf de dag waarop verhuurder bekend is
met gebrek (HR Van Bommel/Ruijgrol).
o Verzuim is niet vereist omdat het gaat om een schending van een voortdurende
verplichting
- Gebrek moet gaan om een omstandigheid ‘niet aan huurder toe te rekenen’.
o Klein onderhoud is voor huurder (7:217)
o Op grond van verkeersopvattingen voor huurder (HR Amicitia)
- 7:204 lid 2 is van regelend recht. Uitzondering: van semidwingend recht voor woonruimte
(7:206).
Vorderingen van de huurder bij vaststelling gebrek:
1. Nakoming (7:206)
o Uitzondering: kleine herstellingen (7:217). In beginsel hebben partijen vrijheid om
onderhoudsafspraken te maken, behalve bij huur van woonruimte (7:240: besluit
kleine herstellingen). Mag alleen ten voordele van huurder worden afgeweken.
o 7:206 lid 3: reële executie: indien verhuurder in verzuim is met herstelverrichting
(vereist dus ingebrekestelling), dan kan de huurder dit zelf (laten) herstellen en
vervolgens in rekening brengen bij de verhuurder kosten verrekenen met
huurpenning.
Van dwingend recht voor woon- en bedrijfsruimte en roerende zaken.
2. Huurvermindering
o Voor huur specifieke uitwerking van 6:265 jo 270. Uitgewerkt in 7:207. Beperkingen
van 7:207 ten opzichte van 6:270:
Uitsluitend via de rechter (mag in reconventie)
Kennisgeving aan verhuurder vereist
Vervaltermijn van 6 maand
Voor niet-geliberaliseerde woonruimte (< €763, 7:257). Naar gewone
rechter of naar de huurcommissie .
Je kan niet meer dan 6 maand terugvorderen (7:257 lid 3)
o Huurcommissie: Besluit huurprijzen woonruimte is gebaseerd op 7:241:
‘gebrekenboek’. 3 categorieën:
a. Zeer ernstige gebreken
b. Ernstige gebreken
c. Overige ernstige gebreken
2
, Per categorie gelden vaste vermindering percentages.
o Verschillen tussen rechter en Huurcommissie:
Rechter heeft vrijheid in vermindering, commissie is gehouden aan vaste
percentages
Ingangsdatum rechter: moment dat verhuurder bekend is met gebrek.
Commissie: 1e van de maand volgend op kennisgeving.
Procedure commissie is goedkoper.
o Uitspraak Huurcommissie is een bindend advies (7:900), bepalingen
vaststellingsovereenkomst gelden. Partijen kunnen binnen 8 weken naar de
kantonrechter (7:262).
3. Schadevergoeding
o Grondslag: wanprestatie (6:74). Tekortkoming is het gebrek van 7:204 lid 2,
toerekenbaarheid is 7:208. 7:208 komt in de plaats van 6:75 (derogeert).
Soorten toerekenbaarheid:
Gebrek na aanvang huur ontstaan en aan verhuurder toe te rekenen
Gebrek bij aanvang huur aanwezig en verhuurder kende het of moest het
kennen
‘kennisgeving’ door verhuurder: uitdrukkelijke garantie gegeven
o Herstelkosten kunnen altijd worden verhaald (7:206), het gaat om gevolgkosten
o Huur bedrijfsruimte: verhuurder kan aansprakelijkheid gevolgschade uitsluiten,
grens: 7:209 jo 3:40: ‘gebreken die verhuurder kende/moest kennen bij aanvang
huur’.
Feitelijke overlast is geen gebrek geen actie jegens verhuurder (7:204 lid 3).
Uitzondering: overlast bezorgende persoon huurt van dezelfde verhuurder. De overlast
ondervindende huurder kan van verhuurder verlangen dat hij actie onderneemt (HR Van
Gendt/Wijnands).
o Overlast bezorgende huurder pleegt wanprestatie jegens verhuurde r(7:213).
Verhuurder kan contract ontbinden en ontruiming bewerkstelligen.
o Van de verhuurder kan worden verlangd dat hij ten gunste van de overlast
ondervindende huurder tot actie overgaat. Laat verhuurder na, dan kan hij in rechte
worden aangesproken.
- Indien het niet gaat om dezelfde verhuurder kan je een beroep doen op onrechtmatige daad
ook jegens de andere verhuurder.
Week 3
Verplichtingen van de huurder:
1. Tijdig huur voldoen (7:212)
2. Goed huurderschap (7:213)
o Conform contractuele bestemming (7:214)
o Geen overlast aan buren
o Geen schade aan gehuurde (7:218). Lid 2 geeft een wettelijk vermoeden. 7:219 geeft
een risicoaansprakelijkheid voor de huurder.
o Geen verandering aan gehuurde (7:215)
Lid 1: toegestane veranderingen
Lid 2: toestemming verhuurder. Daarna toestemming rechter: noodzakelijk
voor gebruik, verhoging woongenot, geen zwaarwichtige bezwaren.
3
Week 1 – Inleiding
Semidwingend recht: er mag niet ten nadele van de huurder van de wet worden afgeweken
huurder kan vernietiging van zo’n bepaling inroepen.
Art. 7:201 BW, vereisten huur:
1. Verschaffen huurgenot zaak
2. Betaling huurprijs (tegenprestatie)
Typen huur:
- Huur roerende zaak (titel 7.4.1 t/m 7.4.4)
- Huur woonruimte (titel 7.4.5)
- Huur bedrijfsruimte (titel 7.4.6)
- Huur overige gebouwde onroerende zaken
De algemene bepalingen van huur zijn op alle afdelingen van toepassing.
Onderscheiden contract voor bepaalde en onbepaalde tijd.
Wijzen van beëindiging:
- Tijdsverloop (7:228)
- Opzegging (7:228 lid 2)
- Ontbinding (7:231 lid 1)
- Wederzijds goedvinden
- Dood huurder/verhuurder (7:229)
Kenmerkend is bescherming huurder tegen opzegging verhuurder. Huurder is dus vrij om op
te zeggen.
Coronacrisis:
- Huurvermindering op grond van gebrek: 7:204 jo 207. Dit is partiële ontbinding van het
contract (6:265). Kan op grond van art. 7:207 uitsluitend via de rechter.
- Huurvermindering op grond van onvoorziene omstandigheid: 6:258. Uitleggen middels HR
Haviltex.
HR: er is geen gebrek in de zin van 7:204.
- Voor huurcontracten gesloten voor 15-03-2020 geldt sowieso de regeling voor onvoorziene
omstandigheden van 6:258.
- Voor huurcontracten gesloten na 15-03-2020 moet dit van geval tot geval worden bekeken.
Gemengde overeenkomst: overeenkomst die kenmerken heeft van huur, maar ook van andere
overeenkomst. Zie HR Kasteel Groeneveld: kenmerken van huur en opdracht.
Art. 6:215: zowel wettelijke regels van huur als opdracht van toepassing,. Tenzij dit leidt tot
tegenstrijdigheid.
Gemende huurovereenkomst: meerdere huurregimes zijn van toepassing:
- Woonruimte
- Bedrijfsruimte
- Andere beroeps- en bedrijfsruimte
1
,HR Fulks/Recourt: is splitsing mogelijk? Dan zijn verschillende regimes van toepassing op gesplitste
delen. Zo niet, dan in beginsel woonregime van toepassing tenzij bewoning niet overheersend is. zie
ook HR Utopia.
Week 2
Verplichtingen van de verhuurder:
- Zaak ter beschikking stellen (7:203)
- Onderhoudsplicht (7:204)
- Vrijwaring tegen rechtsinbreuken (7:211)
Gebrek: de huurder krijgt als gevolg van een omstandigheid niet het huurgenot wat hij mocht
verwachten op grond van het contract.
Levert een tekortkoming van de verhuurder op.
- Huurder kan huurbetaling (deels) opschorten (6266). Mag pas nadat hij verhuurder heeft
geïnformeerd dat hij een herstelverplichting heeft óf de dag waarop verhuurder bekend is
met gebrek (HR Van Bommel/Ruijgrol).
o Verzuim is niet vereist omdat het gaat om een schending van een voortdurende
verplichting
- Gebrek moet gaan om een omstandigheid ‘niet aan huurder toe te rekenen’.
o Klein onderhoud is voor huurder (7:217)
o Op grond van verkeersopvattingen voor huurder (HR Amicitia)
- 7:204 lid 2 is van regelend recht. Uitzondering: van semidwingend recht voor woonruimte
(7:206).
Vorderingen van de huurder bij vaststelling gebrek:
1. Nakoming (7:206)
o Uitzondering: kleine herstellingen (7:217). In beginsel hebben partijen vrijheid om
onderhoudsafspraken te maken, behalve bij huur van woonruimte (7:240: besluit
kleine herstellingen). Mag alleen ten voordele van huurder worden afgeweken.
o 7:206 lid 3: reële executie: indien verhuurder in verzuim is met herstelverrichting
(vereist dus ingebrekestelling), dan kan de huurder dit zelf (laten) herstellen en
vervolgens in rekening brengen bij de verhuurder kosten verrekenen met
huurpenning.
Van dwingend recht voor woon- en bedrijfsruimte en roerende zaken.
2. Huurvermindering
o Voor huur specifieke uitwerking van 6:265 jo 270. Uitgewerkt in 7:207. Beperkingen
van 7:207 ten opzichte van 6:270:
Uitsluitend via de rechter (mag in reconventie)
Kennisgeving aan verhuurder vereist
Vervaltermijn van 6 maand
Voor niet-geliberaliseerde woonruimte (< €763, 7:257). Naar gewone
rechter of naar de huurcommissie .
Je kan niet meer dan 6 maand terugvorderen (7:257 lid 3)
o Huurcommissie: Besluit huurprijzen woonruimte is gebaseerd op 7:241:
‘gebrekenboek’. 3 categorieën:
a. Zeer ernstige gebreken
b. Ernstige gebreken
c. Overige ernstige gebreken
2
, Per categorie gelden vaste vermindering percentages.
o Verschillen tussen rechter en Huurcommissie:
Rechter heeft vrijheid in vermindering, commissie is gehouden aan vaste
percentages
Ingangsdatum rechter: moment dat verhuurder bekend is met gebrek.
Commissie: 1e van de maand volgend op kennisgeving.
Procedure commissie is goedkoper.
o Uitspraak Huurcommissie is een bindend advies (7:900), bepalingen
vaststellingsovereenkomst gelden. Partijen kunnen binnen 8 weken naar de
kantonrechter (7:262).
3. Schadevergoeding
o Grondslag: wanprestatie (6:74). Tekortkoming is het gebrek van 7:204 lid 2,
toerekenbaarheid is 7:208. 7:208 komt in de plaats van 6:75 (derogeert).
Soorten toerekenbaarheid:
Gebrek na aanvang huur ontstaan en aan verhuurder toe te rekenen
Gebrek bij aanvang huur aanwezig en verhuurder kende het of moest het
kennen
‘kennisgeving’ door verhuurder: uitdrukkelijke garantie gegeven
o Herstelkosten kunnen altijd worden verhaald (7:206), het gaat om gevolgkosten
o Huur bedrijfsruimte: verhuurder kan aansprakelijkheid gevolgschade uitsluiten,
grens: 7:209 jo 3:40: ‘gebreken die verhuurder kende/moest kennen bij aanvang
huur’.
Feitelijke overlast is geen gebrek geen actie jegens verhuurder (7:204 lid 3).
Uitzondering: overlast bezorgende persoon huurt van dezelfde verhuurder. De overlast
ondervindende huurder kan van verhuurder verlangen dat hij actie onderneemt (HR Van
Gendt/Wijnands).
o Overlast bezorgende huurder pleegt wanprestatie jegens verhuurde r(7:213).
Verhuurder kan contract ontbinden en ontruiming bewerkstelligen.
o Van de verhuurder kan worden verlangd dat hij ten gunste van de overlast
ondervindende huurder tot actie overgaat. Laat verhuurder na, dan kan hij in rechte
worden aangesproken.
- Indien het niet gaat om dezelfde verhuurder kan je een beroep doen op onrechtmatige daad
ook jegens de andere verhuurder.
Week 3
Verplichtingen van de huurder:
1. Tijdig huur voldoen (7:212)
2. Goed huurderschap (7:213)
o Conform contractuele bestemming (7:214)
o Geen overlast aan buren
o Geen schade aan gehuurde (7:218). Lid 2 geeft een wettelijk vermoeden. 7:219 geeft
een risicoaansprakelijkheid voor de huurder.
o Geen verandering aan gehuurde (7:215)
Lid 1: toegestane veranderingen
Lid 2: toestemming verhuurder. Daarna toestemming rechter: noodzakelijk
voor gebruik, verhoging woongenot, geen zwaarwichtige bezwaren.
3
