Inleiding
Hierbij zal het gaan over commercieel vastgoed. Die kan je onderscheiden in 290 bedrijfsruimte en
230a bedrijfsruimte.
Inhoud
Privaatrecht week 1................................................................................................................................1
290- bedrijfsruimten:..........................................................................................................................1
Huurtermijnen....................................................................................................................................4
Opzeggen...........................................................................................................................................5
Privaatrecht week 2................................................................................................................................7
Renovatie en Goodwill 290-bedrijfsruimte:......................................................................................10
ROZ-contracten 290-bedrijfsruimte..................................................................................................12
Privaatrecht week 3..............................................................................................................................12
Privaatrecht week 4..............................................................................................................................15
Privaatrecht week 5..............................................................................................................................18
Faillissement.....................................................................................................................................18
Privaatrecht week 6..............................................................................................................................23
Vonnis/ beschikking van de rechter..................................................................................................23
Privaatrecht week 7..............................................................................................................................28
Privaatrecht week 1
Betreft
290 algemeen, huurtermijnen en opzegging
290- bedrijfsruimten:
Huurrecht is geregeld in boek 7 (bijzondere overeenkomsten) artikel 201-310 BW
Belangrijke regel in het recht: Bijzonder gaat voor algemeen!
,in dit boek vind je verschillende regelingen:
- algemeen deel 7:201-231 (muv 230 bedrijfsruimte)
- woonruimtebepalingen 7:232-282 (Hier kijk je nooit naar, ook niet in het tentamen)
- middenstandsbedrijfsruimte 7:290-310 (afdeling 6)
betreft zoeken in de wettenbundel:
1. Zoeken in art 290 of 230
2. Kan je het daar niet vinden? algemeen
Definitie/ betekenis 290-bedrijfsruimte:
gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens huurovereenkomst bestemd is
voor de uitoefening van een:
- kleinhandelsbedrijf (detailhandel)
- restaurant- of café bedrijf
- hotelbedrijf
- kampeerbedrijf
- afhaal- of besteldienst
- ander ambachtsbedrijf (vb meubelmaker)
het moet een gebouwde onroerende zaak zijn, is het dat niet? Geen 290 bedrijfsruimte
daarnaast moet het gehuurde bestemd zijn om het te gebruiken als bedrijf 7:290 noemt welke dit
zijn.
de huurder moet het gehuurde gebruiken volgens de afgesproken bestemming
Wanneer valt het onder één van deze categorieën?
als de partij die daar gebruik van maakt een consument is. Dus niet voor andere bedrijven.
Voordbeeld:
kleinhandelsbedrijf is een winkel. Dit is een bedrijf. Dit bedrijf bied kleren te koop aan voor de
consument.
Wanneer is het niet 290 bedrijfsruimten – Voordbeeld:
De makro is een grote winkel waar alleen bedrijven met een toegangspas hen boodschappen kunnen
doen. Is dus niet bestemd voor iedere consument.
Als het geen 290 bedrijfsruimten is dan valt die vaak onder 230a. Het verschil hiertussen is vaak de
plaatsgebondenheid. Die plaatsgebondenheid zorgt ook voor een stukje bescherming tussen die
twee.
290 zijn vaak plaatsgebonden, deze bedrijven zitten daar om een bepaalde reden. De Bijenkorf zit in
de stad omdat hier mensen op af komen. Als ze deze in een dorp plaatsen komen er waarschijnlijk
minder consumenten op af. Voor jou activiteiten is het van belang op welke locatie jij gevestigd
bent.
230a hierbij ben je veel minder afhankelijk van de locatie. Je hebt bijvoordbeeld een kantoorpand.
Hier oefent zich een bedrijf in uit. Als deze verplaatst wordt naar een andere regio kan het bedrijf
zich nog steeds daarin uitoefenen.
Wat valt wel onder 290 bedrijfsruimtes: (vanuit jurispedentie)
- benzinestation
,- stenen consumptiekiosk
- toonzaal met verkooppunt
- autobedrijf
- kapsalon
- ANWB-winkel
- winkel in ziekenhuis
Wat valt niet onder 290 bedrijfsruimtes:
- rijwielstalling
- reisbureau
- bakfiliaal
- bioscoop
- schoonheidssalon
- praktijkruimte tandarts
- speelautomatenhal
Strekking 290-bedrijfsruimte
- Hierbij wordt de zwakkere partij beschermd (huurder)
- plaatsgebondenheid
- hij moet minimaal 10 jaar van die locatie gebruik kunnen maken
bescherming wordt op twee manieren aangeboden:
- termijnbescherming
- huurprijsbescherming
onderdeel van deze bescherming is ook:
- dat er sprake is van dwingend recht en;
- semi-dwingend recht.
Semi-dwingend en dwingend recht bij 290 bedrijfsruimte:
- 7:290 lid 1 BW: partijen mogen uitsluitend afwijken van de dwingende bepalingen van afdeling 6,
wanneer dat ten gunste van de huurder (zwakkere partij) is. (dwingend recht)
- zijn er afspraken in strijd met 7:291 gemaakt? Die zijn dan vernietigbaar (uitsluitend voor de
huurder) huurder kan beroep doen op vernietigbaarheid
- contractueel mag gekozen worden voor toepassing van de – strengere – afdeling 6 (vanuit een
ander huurregime) dit kan alleen wanneer 230 van toepassing is en je de regels van 290 wil laten
gelden, ANDERSOM kan niet!
Je hebt twee mogelijkheden om semi-dwingend recht (strenge regels van afdeling 6) te om zijlen:
1. 7:291 lid 2: vooraf toestemming vragen aan de kantonrechter voor één of meer afwijkende
bedingen. (moet gebeuren voordat het contract wordt ondertekend) is een verzoekschrift
2. Een overeenkomst sluiten op grond van 7:301. Is voor een OVK voor 2 jaar of korter. deze kan je
daarna niet meer verlengen.
, Huurtermijnen
Hierbij maak je onderscheid tussen twee dingen:
- partijen die niks hebben afgesproken dan val je terug op de wet
- partijen die wel zelf afspraken hebben kijken naar wat wel en niet mag binnen de wettelijke
context
Wettelijke huurtermijnen – Indien geen afwijkende partijafspraken
Afdeling 6 art 290-300, dit zijn de dwingende bepalingen betreft 290 bedrijfsruimte.
bepaalt dat er altijd sprake moet zijn van een minimum huurtermijn van 10 jaar
- 1ste huurtermijn 5 jaar (7:292 lid 1), automatisch te verlengen met een 2 de termijn
- 2de termijn bestaat ook uit 5 jaar.
- Tenzij na de 1ste termijn van 5 jaar wordt opgezegd (door huurder of verhuurder) 7:292 lid 2
zegt de verhuurder niet op na 10 jaar of laat hij niks weten. Dan wordt de ovk ALTIJD automatisch
verlengd voor onbepaalde tijd.
Een huurovereenkomst zal nooit spontaan stoppen, dit moet altijd gebeuren door opzegging
Wettelijke huurtermijn – indien wel afwijkende partijafspraken
het minimumtermijn blijft 1- jaar, waarbij de
- 1ste huurtermijn altijd ten minste 5 jaar moet zijn. Hierbij hebben partijen wel de mogelijkheid om
binnen dit kader nadere afspraken te maken:
1ste termijn moet minimaal 5 jaar zijn maar mag langer duren, moet wel korter zijn dan 10 jaar 7:292
lid 1 en 2
2de termijn wordt aangevuld op het 1ste termijn tot een maximum van 10 jaar
voordbeeld:
- 1ste termijn 6 jaar
- dan duurt het 2de termijn 4 jaar
- 6+4 = 10 jaar
OF:
- partijen mogen ook kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer
Voordbeeld:
verhuurt een pand voor 40 jaar
- huurder heeft: rechtszekerheid, kan niet zomaar opgezegd worden en dmv de
huurprijsbescherming staat er een vaste huurprijs vast voor die 40 jaar
- verhuurder heeft: voor de aankomende 40 jaar al inkomsten
Binnen deze randvoorwaarde kan je iedere termijn die je maar wil met elkaar afspreken
Einde van de huurovereenkomst
2 manieren om een huurovereenkomst te laten eindigen:
- opzegging
- ontbinding
Hierbij zal het gaan over commercieel vastgoed. Die kan je onderscheiden in 290 bedrijfsruimte en
230a bedrijfsruimte.
Inhoud
Privaatrecht week 1................................................................................................................................1
290- bedrijfsruimten:..........................................................................................................................1
Huurtermijnen....................................................................................................................................4
Opzeggen...........................................................................................................................................5
Privaatrecht week 2................................................................................................................................7
Renovatie en Goodwill 290-bedrijfsruimte:......................................................................................10
ROZ-contracten 290-bedrijfsruimte..................................................................................................12
Privaatrecht week 3..............................................................................................................................12
Privaatrecht week 4..............................................................................................................................15
Privaatrecht week 5..............................................................................................................................18
Faillissement.....................................................................................................................................18
Privaatrecht week 6..............................................................................................................................23
Vonnis/ beschikking van de rechter..................................................................................................23
Privaatrecht week 7..............................................................................................................................28
Privaatrecht week 1
Betreft
290 algemeen, huurtermijnen en opzegging
290- bedrijfsruimten:
Huurrecht is geregeld in boek 7 (bijzondere overeenkomsten) artikel 201-310 BW
Belangrijke regel in het recht: Bijzonder gaat voor algemeen!
,in dit boek vind je verschillende regelingen:
- algemeen deel 7:201-231 (muv 230 bedrijfsruimte)
- woonruimtebepalingen 7:232-282 (Hier kijk je nooit naar, ook niet in het tentamen)
- middenstandsbedrijfsruimte 7:290-310 (afdeling 6)
betreft zoeken in de wettenbundel:
1. Zoeken in art 290 of 230
2. Kan je het daar niet vinden? algemeen
Definitie/ betekenis 290-bedrijfsruimte:
gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens huurovereenkomst bestemd is
voor de uitoefening van een:
- kleinhandelsbedrijf (detailhandel)
- restaurant- of café bedrijf
- hotelbedrijf
- kampeerbedrijf
- afhaal- of besteldienst
- ander ambachtsbedrijf (vb meubelmaker)
het moet een gebouwde onroerende zaak zijn, is het dat niet? Geen 290 bedrijfsruimte
daarnaast moet het gehuurde bestemd zijn om het te gebruiken als bedrijf 7:290 noemt welke dit
zijn.
de huurder moet het gehuurde gebruiken volgens de afgesproken bestemming
Wanneer valt het onder één van deze categorieën?
als de partij die daar gebruik van maakt een consument is. Dus niet voor andere bedrijven.
Voordbeeld:
kleinhandelsbedrijf is een winkel. Dit is een bedrijf. Dit bedrijf bied kleren te koop aan voor de
consument.
Wanneer is het niet 290 bedrijfsruimten – Voordbeeld:
De makro is een grote winkel waar alleen bedrijven met een toegangspas hen boodschappen kunnen
doen. Is dus niet bestemd voor iedere consument.
Als het geen 290 bedrijfsruimten is dan valt die vaak onder 230a. Het verschil hiertussen is vaak de
plaatsgebondenheid. Die plaatsgebondenheid zorgt ook voor een stukje bescherming tussen die
twee.
290 zijn vaak plaatsgebonden, deze bedrijven zitten daar om een bepaalde reden. De Bijenkorf zit in
de stad omdat hier mensen op af komen. Als ze deze in een dorp plaatsen komen er waarschijnlijk
minder consumenten op af. Voor jou activiteiten is het van belang op welke locatie jij gevestigd
bent.
230a hierbij ben je veel minder afhankelijk van de locatie. Je hebt bijvoordbeeld een kantoorpand.
Hier oefent zich een bedrijf in uit. Als deze verplaatst wordt naar een andere regio kan het bedrijf
zich nog steeds daarin uitoefenen.
Wat valt wel onder 290 bedrijfsruimtes: (vanuit jurispedentie)
- benzinestation
,- stenen consumptiekiosk
- toonzaal met verkooppunt
- autobedrijf
- kapsalon
- ANWB-winkel
- winkel in ziekenhuis
Wat valt niet onder 290 bedrijfsruimtes:
- rijwielstalling
- reisbureau
- bakfiliaal
- bioscoop
- schoonheidssalon
- praktijkruimte tandarts
- speelautomatenhal
Strekking 290-bedrijfsruimte
- Hierbij wordt de zwakkere partij beschermd (huurder)
- plaatsgebondenheid
- hij moet minimaal 10 jaar van die locatie gebruik kunnen maken
bescherming wordt op twee manieren aangeboden:
- termijnbescherming
- huurprijsbescherming
onderdeel van deze bescherming is ook:
- dat er sprake is van dwingend recht en;
- semi-dwingend recht.
Semi-dwingend en dwingend recht bij 290 bedrijfsruimte:
- 7:290 lid 1 BW: partijen mogen uitsluitend afwijken van de dwingende bepalingen van afdeling 6,
wanneer dat ten gunste van de huurder (zwakkere partij) is. (dwingend recht)
- zijn er afspraken in strijd met 7:291 gemaakt? Die zijn dan vernietigbaar (uitsluitend voor de
huurder) huurder kan beroep doen op vernietigbaarheid
- contractueel mag gekozen worden voor toepassing van de – strengere – afdeling 6 (vanuit een
ander huurregime) dit kan alleen wanneer 230 van toepassing is en je de regels van 290 wil laten
gelden, ANDERSOM kan niet!
Je hebt twee mogelijkheden om semi-dwingend recht (strenge regels van afdeling 6) te om zijlen:
1. 7:291 lid 2: vooraf toestemming vragen aan de kantonrechter voor één of meer afwijkende
bedingen. (moet gebeuren voordat het contract wordt ondertekend) is een verzoekschrift
2. Een overeenkomst sluiten op grond van 7:301. Is voor een OVK voor 2 jaar of korter. deze kan je
daarna niet meer verlengen.
, Huurtermijnen
Hierbij maak je onderscheid tussen twee dingen:
- partijen die niks hebben afgesproken dan val je terug op de wet
- partijen die wel zelf afspraken hebben kijken naar wat wel en niet mag binnen de wettelijke
context
Wettelijke huurtermijnen – Indien geen afwijkende partijafspraken
Afdeling 6 art 290-300, dit zijn de dwingende bepalingen betreft 290 bedrijfsruimte.
bepaalt dat er altijd sprake moet zijn van een minimum huurtermijn van 10 jaar
- 1ste huurtermijn 5 jaar (7:292 lid 1), automatisch te verlengen met een 2 de termijn
- 2de termijn bestaat ook uit 5 jaar.
- Tenzij na de 1ste termijn van 5 jaar wordt opgezegd (door huurder of verhuurder) 7:292 lid 2
zegt de verhuurder niet op na 10 jaar of laat hij niks weten. Dan wordt de ovk ALTIJD automatisch
verlengd voor onbepaalde tijd.
Een huurovereenkomst zal nooit spontaan stoppen, dit moet altijd gebeuren door opzegging
Wettelijke huurtermijn – indien wel afwijkende partijafspraken
het minimumtermijn blijft 1- jaar, waarbij de
- 1ste huurtermijn altijd ten minste 5 jaar moet zijn. Hierbij hebben partijen wel de mogelijkheid om
binnen dit kader nadere afspraken te maken:
1ste termijn moet minimaal 5 jaar zijn maar mag langer duren, moet wel korter zijn dan 10 jaar 7:292
lid 1 en 2
2de termijn wordt aangevuld op het 1ste termijn tot een maximum van 10 jaar
voordbeeld:
- 1ste termijn 6 jaar
- dan duurt het 2de termijn 4 jaar
- 6+4 = 10 jaar
OF:
- partijen mogen ook kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer
Voordbeeld:
verhuurt een pand voor 40 jaar
- huurder heeft: rechtszekerheid, kan niet zomaar opgezegd worden en dmv de
huurprijsbescherming staat er een vaste huurprijs vast voor die 40 jaar
- verhuurder heeft: voor de aankomende 40 jaar al inkomsten
Binnen deze randvoorwaarde kan je iedere termijn die je maar wil met elkaar afspreken
Einde van de huurovereenkomst
2 manieren om een huurovereenkomst te laten eindigen:
- opzegging
- ontbinding
