De vastgoedsector
Deel 1: inleiding tot de vastgoedsector
1. de economie van de woningmarkt
1.1 vastgoedprijzen in België
-een grote stijging van de woningprijzen heeft een grote impact op het vermogen van de huishoudens en hun
welvaart woningprijzen zijn tussen 2000-2014 verdubbeld
-de vastgoedmarkt is een complex spel van vraag en aanbod dat via diverse deelmarkten, segmenten en
actoren samenhangt:
Deze actoren nemen verschillende posities in naargelang de deelmarkt waarop ze zich bevinden
-een verhuurder is een aanbieder van een woning op huurmarkt maar kan ook vragende partij zijn op
koopmarkt
-woning is voor veel huishoudens de grootste investering van hun leven
-vraag naar woningen is groot ieder gezin moet een huis hebben als eigenaar of huurder
-er zijn gemiddeld 100k vastgoed transacties per jaar (België)
-paar keer per jaar worden vastgoedprijzen in België gepubliceerd:
Zo komen we aan een overzicht van duurste en goedkoopste gemeentes + prijzen per sub sector
Als we te maken hebben statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme
waarden is het beter om met de mediaan te werken!
Nadeel gemiddelde prijzen?: extreme waarde gaan gemiddelde sterk beïnvloeden
Maatstaf mediaan?: invloed extreme waarde is minimaal + mediaan verandert niet/beetje als een
extreme waarde wordt weggelaten of wordt toegevoegd aan berekening
1.1.1 Statbel
-Statbel?: Belgische statistiekbureau
-in publicaties statbel wordt mediaanprijs als referentieprijs gebruikt
-Heel België?:
Huis in gesloten of halfopen bebouwing: 230.000 euro
Huis open bebouwing: 330.000 euro
Henegouwen en Viroinval zijn goedkoopste
-Vlaams gewest?:
Duurste provincie = Vlaams-Brabant
Huis in gesloten of halfopen bebouwing = 279.500 euro Huis in open bebouwing = 370.000 euro
Limburg waren huis het goedkoopst: 199.000 euro voor gesloten of halfopen bebouwing en 255.000
euro voor een open bebouwing
Duurste Vlaamse gemeente?: Sint-Martens-Latem, Knokke Heist, Kraainem
Goedkoopste huizen Vlaamse-gewest?: Vleteren, Menen, Ronse
-Waals Gewest?:
Duurste huizen?: Lasne (600.000 euro)
Goedkoopste huizen?: Hastière (77.000 euro)
1
, -Brussel hoofdstedelijk gewest?:
Duurste?: Elsene (mediaan prijs = 750.000 euro)
Goedkoopste?: Sint-Jans-molenbeek (295.000 euro)
Rond Brussel?: duurste = Kraainem, Goedkoopst = Mesen
Brussels Hoofdstedelijk gewest?: duurste regio voor alle types woningen
-woningprijzen zijn gestegen:
Vastgoedinflatie?: de mate waarin men meer moet betalen voor eenzelfde woning
Nieuwe woningen (7,4%) dan bij bestaande woningen (5,2%)
Onderscheid tussen huizen (+5,7%) en appartementen (+6.8%)
Oefening in les:
Zijn de woningprijzen gestegen of gedaald sinds 2007?
-de Woningprijzen (residentiële vastgoed) in België zijn in het 4 e kwartaal van 2020 op jaarbasis met 5,7 % gestegen
Is er een onderscheid tussen bestaande en nieuwe woningen?
-De prijsstijging (inflatie) is hoger bij nieuwe woningen (7,4 %) dan bij bestaande woningen (5,2 %)
nieuwe woningen zijn goed voor ¼ of 25 % van de markt
Welke rol speelt de voorbij lockdown in dit verhaal?
-vrees voor prijsdaling, maar gevolg is prijsstijging
Vergelijk situatie met onze buurlanden?
-vastgoedinflatie buurlanden Nederland : 8,3, Duitsland : 7,8 %, Frankrijk : 5 %
Wat is Statbel?
-Belgische statistiekbureau
-locatie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de prijs van een huis
-andere bepalende factoren voor de prijs van residentieel vastgoed?:
Ligging
Omgeving
Oppervlakte van het perceel
Bewoonbare oppervlakte prijs per M2
Bouwjaar
Staat van de woning
Kenmerken van de woning
1.1.2 mobiscore
-binnen bepaalde regio zijn er grote prijsverschillen + bepalen mee de prijs oppervlakte, tuin, nabijheid
openbaar vervoer, afwerking woning
-Vlaanderen heeft nieuwe maatstaf gepubliceerd waarbij woningen op een nieuwe manier vergeleken worden
de mobiscore
-mobiscore?: is een index die aangeeft hoe goed een woning of locatie scoort qua mobiliteit in Vlaanderen
-mobiscore is een sensibiliserend en vrijwillig instrument dat immobiliënkantoren kunnen integreren in de
zoekertjes van woningen die op hun website zijn
2
,-mobiscore wordt geïntegreerd in de Vlaamse woning pas:
Vlaamse woningpas?: een digitaal paspoort dat beschikbare informatie over een huis bundelt
-Mobiscore geeft score van 0 tot 10 + beoordeelt iedere locatie naar bereikbaarheid van volgende
voorzieningen:
Voorzieningen winkels en diensten
Onderwijs
Gezondheid en zorg
Ontspanning, sport en cultuur
Belangrijk openbaar vervoerhaltes die al dan niet aanwezig zijn in de buurt van de locatie
Mobiscore is gebaseerd op berekening van de milieu-impact van mogelijke verplaatsingen die
Vlaming vanuit specifieke locatie zou maken
-elk deelgebied krijgt ook een deelscore!
-wanneer is mobiscore ontstaan?: werd in juni 2019 door minister van Omgeving voorgesteld en ingevoerd in
Vlaanderen
-waarom mobiscore?: belang van duurzaamheid + sensibilisering + bewust kiezen voor mobiliteit en milieu
-er is ook een intensieve samenwerking opgezet met CIB Vlaanderen (Confederatie van Immobilienberoepen)
die de mobiscore aanbiedt via Realsmart realsmart?: softwareplatform van de Vlaamse vastgoedmakelaars
1.1.3 woningpas
-Vlaamse woningpas?:
een digitaal paspoort dat beschikbare informatie over een huis bundelt
eigenaar van woning vindt alle beschikbare attesten en informatie over de woning (zoals
keuringen, gegevens uit het energieprestatiecertificaat (ECP)
is ingevoerd in 2019
belang van woningpas is duurzaamheid
-welke informatie biedt de woningpas aan?:
het bouwjaar, het renovatiejaar, de oppervlakte en het volume van uw woning
het energieprestatiecertificaat (EPC)
isolatiescore
details van installaties (verwarming, sanitair warm water, koeling)
informatie over mogelijke bodemverontreiniging
mobiscore (milieu-impact van verplaatsingen vanaf uw woonst)
visuele informatie over de omgeving van u woning
1.1.4 betonstop
-betonstop?:
ander woord: bouwshift
is een reeks van maatregelen genomen door de vorige Vlaamse regering om de inname van open
ruimte te halveren tegen 2025 en te stoppen tegen 2040
-betonstop is even stopgezet!:
pakket van 4 decreten moet uitvoering van betonstop mogelijk maken
er is geen akkoord over een financiële compensatie voor grondeigenaars op wier grond niet meer
gebouwd mag worden
-Vlaanderen wil kwetsbare bossen beter beschermen:
3
, Volgens Raad van State is hiervoor een milieueffectenrapport nodig
1.2 vastgoedprijzen in Europa
-property index van Deloitte?:
Deloitte heeft een property index gemaakt met de Europese prijzen voor nieuwbouwappartementen
Er wordt vergeleken wat je in Europa nog kan kopen met een budget van 200.000 euro gemiddeld
kan je er een appartement van 144M2 mee kopen
-Duurste stad in europa?: London!!!
-goedkoopste stad in Europa?: Warschau
1.3 hoeveel besteed een gemiddeld gezin nu aan vastgoed?
-consumptieprijsindex?:
Het verloop van het prijspeil van een goederen- en dienstenpakket dat representatief is voor de
uitgaven van de gezinnen
Toont de evolutie van de levensduurte voor de gezinnen
-de huur of afbetaling met andere kosten hebben een grote impact op het gezinsbudget water, gas,
elektriciteit enz.
1.4 vastgoedbezit in België
-verdeling van het vermogen van Belgen?:
Totaal bedrag: 1.354 miljard euro volgens bank INK
Totaal bedrag?: cash, zicht en spaarrekeningen, aandelen enz.
Per gezin is dit 273.000 euro
-iets meer dan 10% van de Belgen bezit vastgoed naast de woning waarin ze wonen
-meer dan 30% van de hoogste inkomensgroep in België bezit ander vastgoed naast de eigen woning
-bij de lagere inkomensgroepen bezit 5% van deze groep ander vastgoed naast de eigen woning meestal
gaat dit over een garage, klein stuk grond
1.4.1 waarom blijft de prijs van vastgoed in België stijgen?
-studie OESE?:
Studie van de OESO wijst uit dat de laatste 3 decennia de huizenprijzen in België sterker zijn gestegen
dan in andere Europese landen stijging is te danken aan gezinnen met de hoogste inkomens en
gepensioneerden
-waarom blijft de prijs van vastgoed in België stijgen?
1. Eerste reden:
o Hypothecaire rente staat historisch laag hierdoor is er een stijgende vraag naar woningen
o Lage rentevoeten = meer mensen kunnen lening afbetalen meer kandidaten voor kopers
prijzen stijgen
o Hoge rentevoeten = moeilijker om lening af te sluiten minder kandidaat kopers prijzen
dalen
o Huidige rentevoeten in België is tussen 1,5-2%
o Kopers van vastgoed hebben schrik voor een stijging van de nominale rente hierdoor stijgen
financieringskosten
4
Deel 1: inleiding tot de vastgoedsector
1. de economie van de woningmarkt
1.1 vastgoedprijzen in België
-een grote stijging van de woningprijzen heeft een grote impact op het vermogen van de huishoudens en hun
welvaart woningprijzen zijn tussen 2000-2014 verdubbeld
-de vastgoedmarkt is een complex spel van vraag en aanbod dat via diverse deelmarkten, segmenten en
actoren samenhangt:
Deze actoren nemen verschillende posities in naargelang de deelmarkt waarop ze zich bevinden
-een verhuurder is een aanbieder van een woning op huurmarkt maar kan ook vragende partij zijn op
koopmarkt
-woning is voor veel huishoudens de grootste investering van hun leven
-vraag naar woningen is groot ieder gezin moet een huis hebben als eigenaar of huurder
-er zijn gemiddeld 100k vastgoed transacties per jaar (België)
-paar keer per jaar worden vastgoedprijzen in België gepubliceerd:
Zo komen we aan een overzicht van duurste en goedkoopste gemeentes + prijzen per sub sector
Als we te maken hebben statistische verdelingen die gekenmerkt zijn door observaties met extreme
waarden is het beter om met de mediaan te werken!
Nadeel gemiddelde prijzen?: extreme waarde gaan gemiddelde sterk beïnvloeden
Maatstaf mediaan?: invloed extreme waarde is minimaal + mediaan verandert niet/beetje als een
extreme waarde wordt weggelaten of wordt toegevoegd aan berekening
1.1.1 Statbel
-Statbel?: Belgische statistiekbureau
-in publicaties statbel wordt mediaanprijs als referentieprijs gebruikt
-Heel België?:
Huis in gesloten of halfopen bebouwing: 230.000 euro
Huis open bebouwing: 330.000 euro
Henegouwen en Viroinval zijn goedkoopste
-Vlaams gewest?:
Duurste provincie = Vlaams-Brabant
Huis in gesloten of halfopen bebouwing = 279.500 euro Huis in open bebouwing = 370.000 euro
Limburg waren huis het goedkoopst: 199.000 euro voor gesloten of halfopen bebouwing en 255.000
euro voor een open bebouwing
Duurste Vlaamse gemeente?: Sint-Martens-Latem, Knokke Heist, Kraainem
Goedkoopste huizen Vlaamse-gewest?: Vleteren, Menen, Ronse
-Waals Gewest?:
Duurste huizen?: Lasne (600.000 euro)
Goedkoopste huizen?: Hastière (77.000 euro)
1
, -Brussel hoofdstedelijk gewest?:
Duurste?: Elsene (mediaan prijs = 750.000 euro)
Goedkoopste?: Sint-Jans-molenbeek (295.000 euro)
Rond Brussel?: duurste = Kraainem, Goedkoopst = Mesen
Brussels Hoofdstedelijk gewest?: duurste regio voor alle types woningen
-woningprijzen zijn gestegen:
Vastgoedinflatie?: de mate waarin men meer moet betalen voor eenzelfde woning
Nieuwe woningen (7,4%) dan bij bestaande woningen (5,2%)
Onderscheid tussen huizen (+5,7%) en appartementen (+6.8%)
Oefening in les:
Zijn de woningprijzen gestegen of gedaald sinds 2007?
-de Woningprijzen (residentiële vastgoed) in België zijn in het 4 e kwartaal van 2020 op jaarbasis met 5,7 % gestegen
Is er een onderscheid tussen bestaande en nieuwe woningen?
-De prijsstijging (inflatie) is hoger bij nieuwe woningen (7,4 %) dan bij bestaande woningen (5,2 %)
nieuwe woningen zijn goed voor ¼ of 25 % van de markt
Welke rol speelt de voorbij lockdown in dit verhaal?
-vrees voor prijsdaling, maar gevolg is prijsstijging
Vergelijk situatie met onze buurlanden?
-vastgoedinflatie buurlanden Nederland : 8,3, Duitsland : 7,8 %, Frankrijk : 5 %
Wat is Statbel?
-Belgische statistiekbureau
-locatie speelt een belangrijke rol bij het bepalen van de prijs van een huis
-andere bepalende factoren voor de prijs van residentieel vastgoed?:
Ligging
Omgeving
Oppervlakte van het perceel
Bewoonbare oppervlakte prijs per M2
Bouwjaar
Staat van de woning
Kenmerken van de woning
1.1.2 mobiscore
-binnen bepaalde regio zijn er grote prijsverschillen + bepalen mee de prijs oppervlakte, tuin, nabijheid
openbaar vervoer, afwerking woning
-Vlaanderen heeft nieuwe maatstaf gepubliceerd waarbij woningen op een nieuwe manier vergeleken worden
de mobiscore
-mobiscore?: is een index die aangeeft hoe goed een woning of locatie scoort qua mobiliteit in Vlaanderen
-mobiscore is een sensibiliserend en vrijwillig instrument dat immobiliënkantoren kunnen integreren in de
zoekertjes van woningen die op hun website zijn
2
,-mobiscore wordt geïntegreerd in de Vlaamse woning pas:
Vlaamse woningpas?: een digitaal paspoort dat beschikbare informatie over een huis bundelt
-Mobiscore geeft score van 0 tot 10 + beoordeelt iedere locatie naar bereikbaarheid van volgende
voorzieningen:
Voorzieningen winkels en diensten
Onderwijs
Gezondheid en zorg
Ontspanning, sport en cultuur
Belangrijk openbaar vervoerhaltes die al dan niet aanwezig zijn in de buurt van de locatie
Mobiscore is gebaseerd op berekening van de milieu-impact van mogelijke verplaatsingen die
Vlaming vanuit specifieke locatie zou maken
-elk deelgebied krijgt ook een deelscore!
-wanneer is mobiscore ontstaan?: werd in juni 2019 door minister van Omgeving voorgesteld en ingevoerd in
Vlaanderen
-waarom mobiscore?: belang van duurzaamheid + sensibilisering + bewust kiezen voor mobiliteit en milieu
-er is ook een intensieve samenwerking opgezet met CIB Vlaanderen (Confederatie van Immobilienberoepen)
die de mobiscore aanbiedt via Realsmart realsmart?: softwareplatform van de Vlaamse vastgoedmakelaars
1.1.3 woningpas
-Vlaamse woningpas?:
een digitaal paspoort dat beschikbare informatie over een huis bundelt
eigenaar van woning vindt alle beschikbare attesten en informatie over de woning (zoals
keuringen, gegevens uit het energieprestatiecertificaat (ECP)
is ingevoerd in 2019
belang van woningpas is duurzaamheid
-welke informatie biedt de woningpas aan?:
het bouwjaar, het renovatiejaar, de oppervlakte en het volume van uw woning
het energieprestatiecertificaat (EPC)
isolatiescore
details van installaties (verwarming, sanitair warm water, koeling)
informatie over mogelijke bodemverontreiniging
mobiscore (milieu-impact van verplaatsingen vanaf uw woonst)
visuele informatie over de omgeving van u woning
1.1.4 betonstop
-betonstop?:
ander woord: bouwshift
is een reeks van maatregelen genomen door de vorige Vlaamse regering om de inname van open
ruimte te halveren tegen 2025 en te stoppen tegen 2040
-betonstop is even stopgezet!:
pakket van 4 decreten moet uitvoering van betonstop mogelijk maken
er is geen akkoord over een financiële compensatie voor grondeigenaars op wier grond niet meer
gebouwd mag worden
-Vlaanderen wil kwetsbare bossen beter beschermen:
3
, Volgens Raad van State is hiervoor een milieueffectenrapport nodig
1.2 vastgoedprijzen in Europa
-property index van Deloitte?:
Deloitte heeft een property index gemaakt met de Europese prijzen voor nieuwbouwappartementen
Er wordt vergeleken wat je in Europa nog kan kopen met een budget van 200.000 euro gemiddeld
kan je er een appartement van 144M2 mee kopen
-Duurste stad in europa?: London!!!
-goedkoopste stad in Europa?: Warschau
1.3 hoeveel besteed een gemiddeld gezin nu aan vastgoed?
-consumptieprijsindex?:
Het verloop van het prijspeil van een goederen- en dienstenpakket dat representatief is voor de
uitgaven van de gezinnen
Toont de evolutie van de levensduurte voor de gezinnen
-de huur of afbetaling met andere kosten hebben een grote impact op het gezinsbudget water, gas,
elektriciteit enz.
1.4 vastgoedbezit in België
-verdeling van het vermogen van Belgen?:
Totaal bedrag: 1.354 miljard euro volgens bank INK
Totaal bedrag?: cash, zicht en spaarrekeningen, aandelen enz.
Per gezin is dit 273.000 euro
-iets meer dan 10% van de Belgen bezit vastgoed naast de woning waarin ze wonen
-meer dan 30% van de hoogste inkomensgroep in België bezit ander vastgoed naast de eigen woning
-bij de lagere inkomensgroepen bezit 5% van deze groep ander vastgoed naast de eigen woning meestal
gaat dit over een garage, klein stuk grond
1.4.1 waarom blijft de prijs van vastgoed in België stijgen?
-studie OESE?:
Studie van de OESO wijst uit dat de laatste 3 decennia de huizenprijzen in België sterker zijn gestegen
dan in andere Europese landen stijging is te danken aan gezinnen met de hoogste inkomens en
gepensioneerden
-waarom blijft de prijs van vastgoed in België stijgen?
1. Eerste reden:
o Hypothecaire rente staat historisch laag hierdoor is er een stijgende vraag naar woningen
o Lage rentevoeten = meer mensen kunnen lening afbetalen meer kandidaten voor kopers
prijzen stijgen
o Hoge rentevoeten = moeilijker om lening af te sluiten minder kandidaat kopers prijzen
dalen
o Huidige rentevoeten in België is tussen 1,5-2%
o Kopers van vastgoed hebben schrik voor een stijging van de nominale rente hierdoor stijgen
financieringskosten
4
