VEMPPH21: project beleggen
BELEGGINGSAD
VIES
Julian Dingemanse (0989809)
Fleur Jacobs (0980870)
Floris Spruijt (0994095)
Thimo van Soldt (0971576)
Tom van Erk (0990613)
Vastgoed & Makelaardij
Hogeschool Rotterdam - IGO
,Voorwoord
Vanuit het 2e jaar van de opleiding Vastgoed & Makelaardij is er een project aangewezen met als
doel een beleggersadvies op te stellen. De opdracht is vanuit de belegger zelf gekomen. Bij de
totstandkoming van het beleggersadvies is er een vastgoedportefeuille opgesteld met diverse
objecten.
De hoofdvragen en bijkomende deelvragen zijn aan de beginfase van het project opgesteld. Dit was
voornamelijk de rode draad gedurende het proces. Daarnaast speelde er vele andere factoren een
rol. De huidige vastgoedmarkt is daar bijvoorbeeld een belangrijke factor van.
Naast het theoretische onderdeel van het project speelt de samenwerking en de begeleiding een
cruciale rol. De begeleiding van mevrouw Jagernath heeft ervoor gezorgd dat het project met een
vlot gang verliep. Er zijn waar nodig aandachtspunten geweest waar mevrouw Jagernath ons
duidelijk mee heeft geholpen. Hierbij hartelijk dank namens de hele projectgroep.
1
,Management samenvatting
Value Added is de belegginsstrategie die is aangewezen voor deze belegging. Bij Value Added wordt
er waarde toegevoegd waar te renoveren of her ontwikkelen is aan een object. Bij deze keuze is er
een afweging gemaakt tussen de verschillende deelmarkten; woningmarkt, kantorenmarkt,
winkelmarkt en bedrijfsruimtemarkt. De woningmarkt en de kantorenmarkt zijn eruit gekomen met
de meeste potentie aansluitend op het beleggersprofiel Value Added. Hierbij zal 60% belegd worden
in woningen en 40% in kantoren. Bij de harde criteria die opgesteld zijn is er gekeken naar het
bouwjaar, het energielabel, de huurders en het typegebouw. Bij de zachte criteria is er vooral
gefocust op het puntensysteem waarin de verschillende objecten wel voldeden aan de eisen of niet
voldeden aan de eisen.
De financiering zal bestaan uit 50% eigen vermogen 50% vreemd vermogen. Van de €100 miljoen
euro die wordt besteed zal €40 miljoen naar kantoren gaan en €60 miljoen naar woningen. Het
vreemde vermogen zal gefinancierd worden door middel van een hypothecaire lening. Dit zal een
aflossingsvrije lening zijn met een looptijd van 10 jaar, dit sluit aan op de strategie.
De winstgevendheid van de twee deelmarkten verschilt tot bepaalde hoogte. Zo valt er meer
rentabiliteit uit de woningmarkt te halen en minder rentabiliteit uit de kantorenmarkt. Het
verwachte rendement van de woningen zal neerkomen op een percentage van 7,26%. De kantoren
zullen een verwacht rendement van 3,87%. Het rendement van de beide deelmarkt zal naar
verwachting 5,57% zijn.
De objecten die de meeste kansen bieden zijn de objecten gelegen in Utrecht, Herenveen en
Deventer. Waarvan de objecten in Herenveen en Deventer onder de woningdeelmarkt vallen. Het
object gelegen in Utrecht valt onder de kantorenmarkt. Deze objecten bieden zodanig
mogelijkheden om de beleggersstrategie Value-Added toe te passen. Waarbij de grondige renovatie
en her ontwikkelen van de objecten als volgende stap de belangrijkste rol zullen spelen bij het
behalen van het verwachte rendement.
2
, Inhoudsopgave
Management samenvatting.......................................................................................................................... 2
Inleiding....................................................................................................................................................... 6
Vastgoedmarkt Nederland............................................................................................................................ 7
Beleggingshorizon......................................................................................................................................... 8
Samenvatting beleggingsstrategie................................................................................................................. 9
Beknopte beschrijving................................................................................................................................. 13
Profielen van huurders................................................................................................................................ 21
Samenvatting kasstromen overzicht............................................................................................................ 22
Financiering................................................................................................................................................ 23
Beoordeling rendement.............................................................................................................................. 24
Verwachte rendement................................................................................................................................ 25
Beleggingsadvies......................................................................................................................................... 26
Bijlagen 1: beleggingsstrategie (tussen rapport).......................................................................................... 29
Inleiding.............................................................................................................................................................29
Woningmarkt.....................................................................................................................................................29
Welke beleggingsstrategie de projectgroep kiest op basis van het profiel, de analyse van de
vastgoedmarkt en de macro economische analyse......................................................................................29
Allocatie.........................................................................................................................................................29
Verhouding eigen vermogen/vreemd vermogen..........................................................................................30
Verwacht rendement.....................................................................................................................................30
Kantoorpanden..................................................................................................................................................31
Welke beleggingsstrategie de projectgroep kiest op basis van het profiel, de analyse van de
vastgoedmarkt en de macro economische analyse......................................................................................31
Allocatie.........................................................................................................................................................31
Verhouding eigen vermogen/vreemd...........................................................................................................31
Verwacht rendement.....................................................................................................................................31
Bedrijfspanden/logistiek............................................................................................................................. 32
Welke beleggingsstrategie de projectgroep kiest op basis van het profiel, de analyse van de vastgoedmarkt
en de macro economische analyse....................................................................................................................32
Welke beleggingsstrategie de projectgroep kiest op basis van het profiel, de analyse van de vastgoedmarkt
en de macro economische analyse....................................................................................................................34
Bijlagen 2: Selectie portefeuille Longlist + shortlist......................................................................................36
Beleggingsstrategie...........................................................................................................................................36
3
BELEGGINGSAD
VIES
Julian Dingemanse (0989809)
Fleur Jacobs (0980870)
Floris Spruijt (0994095)
Thimo van Soldt (0971576)
Tom van Erk (0990613)
Vastgoed & Makelaardij
Hogeschool Rotterdam - IGO
,Voorwoord
Vanuit het 2e jaar van de opleiding Vastgoed & Makelaardij is er een project aangewezen met als
doel een beleggersadvies op te stellen. De opdracht is vanuit de belegger zelf gekomen. Bij de
totstandkoming van het beleggersadvies is er een vastgoedportefeuille opgesteld met diverse
objecten.
De hoofdvragen en bijkomende deelvragen zijn aan de beginfase van het project opgesteld. Dit was
voornamelijk de rode draad gedurende het proces. Daarnaast speelde er vele andere factoren een
rol. De huidige vastgoedmarkt is daar bijvoorbeeld een belangrijke factor van.
Naast het theoretische onderdeel van het project speelt de samenwerking en de begeleiding een
cruciale rol. De begeleiding van mevrouw Jagernath heeft ervoor gezorgd dat het project met een
vlot gang verliep. Er zijn waar nodig aandachtspunten geweest waar mevrouw Jagernath ons
duidelijk mee heeft geholpen. Hierbij hartelijk dank namens de hele projectgroep.
1
,Management samenvatting
Value Added is de belegginsstrategie die is aangewezen voor deze belegging. Bij Value Added wordt
er waarde toegevoegd waar te renoveren of her ontwikkelen is aan een object. Bij deze keuze is er
een afweging gemaakt tussen de verschillende deelmarkten; woningmarkt, kantorenmarkt,
winkelmarkt en bedrijfsruimtemarkt. De woningmarkt en de kantorenmarkt zijn eruit gekomen met
de meeste potentie aansluitend op het beleggersprofiel Value Added. Hierbij zal 60% belegd worden
in woningen en 40% in kantoren. Bij de harde criteria die opgesteld zijn is er gekeken naar het
bouwjaar, het energielabel, de huurders en het typegebouw. Bij de zachte criteria is er vooral
gefocust op het puntensysteem waarin de verschillende objecten wel voldeden aan de eisen of niet
voldeden aan de eisen.
De financiering zal bestaan uit 50% eigen vermogen 50% vreemd vermogen. Van de €100 miljoen
euro die wordt besteed zal €40 miljoen naar kantoren gaan en €60 miljoen naar woningen. Het
vreemde vermogen zal gefinancierd worden door middel van een hypothecaire lening. Dit zal een
aflossingsvrije lening zijn met een looptijd van 10 jaar, dit sluit aan op de strategie.
De winstgevendheid van de twee deelmarkten verschilt tot bepaalde hoogte. Zo valt er meer
rentabiliteit uit de woningmarkt te halen en minder rentabiliteit uit de kantorenmarkt. Het
verwachte rendement van de woningen zal neerkomen op een percentage van 7,26%. De kantoren
zullen een verwacht rendement van 3,87%. Het rendement van de beide deelmarkt zal naar
verwachting 5,57% zijn.
De objecten die de meeste kansen bieden zijn de objecten gelegen in Utrecht, Herenveen en
Deventer. Waarvan de objecten in Herenveen en Deventer onder de woningdeelmarkt vallen. Het
object gelegen in Utrecht valt onder de kantorenmarkt. Deze objecten bieden zodanig
mogelijkheden om de beleggersstrategie Value-Added toe te passen. Waarbij de grondige renovatie
en her ontwikkelen van de objecten als volgende stap de belangrijkste rol zullen spelen bij het
behalen van het verwachte rendement.
2
, Inhoudsopgave
Management samenvatting.......................................................................................................................... 2
Inleiding....................................................................................................................................................... 6
Vastgoedmarkt Nederland............................................................................................................................ 7
Beleggingshorizon......................................................................................................................................... 8
Samenvatting beleggingsstrategie................................................................................................................. 9
Beknopte beschrijving................................................................................................................................. 13
Profielen van huurders................................................................................................................................ 21
Samenvatting kasstromen overzicht............................................................................................................ 22
Financiering................................................................................................................................................ 23
Beoordeling rendement.............................................................................................................................. 24
Verwachte rendement................................................................................................................................ 25
Beleggingsadvies......................................................................................................................................... 26
Bijlagen 1: beleggingsstrategie (tussen rapport).......................................................................................... 29
Inleiding.............................................................................................................................................................29
Woningmarkt.....................................................................................................................................................29
Welke beleggingsstrategie de projectgroep kiest op basis van het profiel, de analyse van de
vastgoedmarkt en de macro economische analyse......................................................................................29
Allocatie.........................................................................................................................................................29
Verhouding eigen vermogen/vreemd vermogen..........................................................................................30
Verwacht rendement.....................................................................................................................................30
Kantoorpanden..................................................................................................................................................31
Welke beleggingsstrategie de projectgroep kiest op basis van het profiel, de analyse van de
vastgoedmarkt en de macro economische analyse......................................................................................31
Allocatie.........................................................................................................................................................31
Verhouding eigen vermogen/vreemd...........................................................................................................31
Verwacht rendement.....................................................................................................................................31
Bedrijfspanden/logistiek............................................................................................................................. 32
Welke beleggingsstrategie de projectgroep kiest op basis van het profiel, de analyse van de vastgoedmarkt
en de macro economische analyse....................................................................................................................32
Welke beleggingsstrategie de projectgroep kiest op basis van het profiel, de analyse van de vastgoedmarkt
en de macro economische analyse....................................................................................................................34
Bijlagen 2: Selectie portefeuille Longlist + shortlist......................................................................................36
Beleggingsstrategie...........................................................................................................................................36
3
