Rendementsanalyse 3 – extra uitleg
1 Hoofdstuk 1: inleiding
→ Als je iets van vastgoed wilt kopen wil je eigenlijk een berekening maken, afweging maken tussen
verschillende panden, weloverwogen beslissingen maken…
1.1 Het vastgoedontwikkelingsproces
→ 1 partij kan verschillende fasen van het proces voor zijn/haar rekening nemen (zie later)
1.1.1 Grondexploitatie
Is gaan van een perceel weiland met koeien tot een BG waar je op mag bouwen. In veel situaties is
dit een grote fase.
Rood: woonzone
Wit met rode ruitjes: zone voor woonuitbreidingsgebied
Grond aangekocht in 2000. in 2020 is het eindelijk rood gekleurd. Wat zou je kunnen doen met die 2
percelen als het gebied helemaal rood wordt?
• We zouden zelf iets kunnen bouwen
, • We zouden het kunnen verkavelen (volgende slide)
= greenfield: nog nooit iets op geweest
Voorbeeld op kleine schaal: verkavelingen
➔ We kunnen de grond nu ten volle gaan gebruiken maar we hebben wel 20j op het RUP
moeten wachten.
Sluitende grondexploitatie: 50 000 kosten voor grondverwerving, aanleg openbare weg… hij
zal dit enkel doen als de opbrengsten meer zijn dan 50 000.
Voorbeeld op grote schaal: Brownfields
➔ Brownfield: grond die al een hele cyclus heeft doorgemaakt en dat dan opnieuw helemaal
moet ontgonnen worden. Veel moeilijker als greenfields. Maar ze zijn toch zeer belangrijk,
want we moeten zuinig omspringen met de ruimte die er is. De overheid zal deze projecten
dan ook subsidiëren om ze te stimuleren.
,Voorbeeld op grote schaal: gebiedsontwikkelingen
➔ Cadexwijk: een van de oudste delen van het havengebied.
1.1.2 Ontwikkeling
= grond bebouwen en dan doorverkopen
Zij willen verkopen op plan zodat ze zelf op voorhand geen gigantische kosten moeten doen. Focus
projectontwikkelaar: moet dan minder zelf financieren want anders is ‘op voorhand’ al verkocht.
Op korte termijn moet hij veel geld uitgeven. Wat kan hij doen om die grond niet te moeten kopen of
daar niet veel kapitaal aan te geven? → recht van opstel. Is een samenwerking tussen grondEIG en
PO: grondEIG zegt tegen PO dat hij niet moet betalen; ze zullen samen hun eindproduct verkopen
aan de klant.
, 1.1.3 Exploitatie
= gebouw gaan gebruiken voor wat het bedoeld is. Qpark weet hoe ze kunnen optimaliseren in
parkings omdat ze weten wat ze doen…
1.1.4 Gebruik
Soms is de eigenaar de gebruiker, soms is de eigenaar de verhuurder. BV H&M is de gebruiker van
dat winkelpand.
Colruyt gaat eerder zeggen: dit is van mij. En gaat minder inhuren. Gaat eerder eigenaar én gebruiker
zijn. Dit is bedrijfscultuurgebonden. Als het met een verhuring is, is er een exploitant in het spel.
a) OPGELET: 1 partij kan verschillende fasen van het proces voor haar rekening nemen
1 Hoofdstuk 1: inleiding
→ Als je iets van vastgoed wilt kopen wil je eigenlijk een berekening maken, afweging maken tussen
verschillende panden, weloverwogen beslissingen maken…
1.1 Het vastgoedontwikkelingsproces
→ 1 partij kan verschillende fasen van het proces voor zijn/haar rekening nemen (zie later)
1.1.1 Grondexploitatie
Is gaan van een perceel weiland met koeien tot een BG waar je op mag bouwen. In veel situaties is
dit een grote fase.
Rood: woonzone
Wit met rode ruitjes: zone voor woonuitbreidingsgebied
Grond aangekocht in 2000. in 2020 is het eindelijk rood gekleurd. Wat zou je kunnen doen met die 2
percelen als het gebied helemaal rood wordt?
• We zouden zelf iets kunnen bouwen
, • We zouden het kunnen verkavelen (volgende slide)
= greenfield: nog nooit iets op geweest
Voorbeeld op kleine schaal: verkavelingen
➔ We kunnen de grond nu ten volle gaan gebruiken maar we hebben wel 20j op het RUP
moeten wachten.
Sluitende grondexploitatie: 50 000 kosten voor grondverwerving, aanleg openbare weg… hij
zal dit enkel doen als de opbrengsten meer zijn dan 50 000.
Voorbeeld op grote schaal: Brownfields
➔ Brownfield: grond die al een hele cyclus heeft doorgemaakt en dat dan opnieuw helemaal
moet ontgonnen worden. Veel moeilijker als greenfields. Maar ze zijn toch zeer belangrijk,
want we moeten zuinig omspringen met de ruimte die er is. De overheid zal deze projecten
dan ook subsidiëren om ze te stimuleren.
,Voorbeeld op grote schaal: gebiedsontwikkelingen
➔ Cadexwijk: een van de oudste delen van het havengebied.
1.1.2 Ontwikkeling
= grond bebouwen en dan doorverkopen
Zij willen verkopen op plan zodat ze zelf op voorhand geen gigantische kosten moeten doen. Focus
projectontwikkelaar: moet dan minder zelf financieren want anders is ‘op voorhand’ al verkocht.
Op korte termijn moet hij veel geld uitgeven. Wat kan hij doen om die grond niet te moeten kopen of
daar niet veel kapitaal aan te geven? → recht van opstel. Is een samenwerking tussen grondEIG en
PO: grondEIG zegt tegen PO dat hij niet moet betalen; ze zullen samen hun eindproduct verkopen
aan de klant.
, 1.1.3 Exploitatie
= gebouw gaan gebruiken voor wat het bedoeld is. Qpark weet hoe ze kunnen optimaliseren in
parkings omdat ze weten wat ze doen…
1.1.4 Gebruik
Soms is de eigenaar de gebruiker, soms is de eigenaar de verhuurder. BV H&M is de gebruiker van
dat winkelpand.
Colruyt gaat eerder zeggen: dit is van mij. En gaat minder inhuren. Gaat eerder eigenaar én gebruiker
zijn. Dit is bedrijfscultuurgebonden. Als het met een verhuring is, is er een exploitant in het spel.
a) OPGELET: 1 partij kan verschillende fasen van het proces voor haar rekening nemen
