Notaris bij het koopproces kan niet worden omzeilt vanwege het kadaster en de transportakte.
Bij onroerende zaken is een mondelinge overeenkomst niet voldoende → moet dus schriftelijk.
Koper bedenktijd → geldt alleen voor de koper
- Hoeft niet worden opgenomen in de overeenkomst, is volgens de wet verplicht of het nu wel of niet is opgenomen.
- Bedenktijd gaat in zodra de koper de overeenkomst in bezit heft ondertekend door beide partijen.
- 3 dagen is de koper bedenktijd:
o Mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of feestdag
o 2 van de 3 dagen daarvan mogen geen zaterdag, zondag of feestdag zijn
o 2 van de 3 dagen moeten een werkdag zijn
EWF berekenen:
WOZ-waarde x percentage EWF
Toestemmingsvereisten:
- Geldt alleen bij huwelijk of geregistreerd partnerschap
- Geld bij elke vorm van huwelijk
- Nodig bij:
o Verkoop inboedel/ eigen woning
o Vestigen hypotheek of verhuren van de regelmatig bewoonde woning
o Bovenmatige giften
o Borgstelling → borg staan voor iemand
o Koop op afbetaling
Niet nakomen overeenkomst:
- Onverwacht
- Toerekenbaar → boete (10% van de koopsom)
o Je weet dat je die betaald krijgt doordat 10% van de koopsom is overgemaakt naar de notaris door de koper of
door bankgarantie van de koper
,Garantie dat de koper de boete kan betalen aan de verkoper:
- Bankgarantie
- Waarborgsom bij de notaris
Een hypotheek is een zekerheidsrecht. Dit houdt in dat de geldvertrekker voorrang krijgt op de schulden en dus als eerst
betaald krijgt.
Twee soorten zekerheidsrecht:
• Recht van hypotheek (huis, boot, vliegtuig)
• Recht van pand (roerende zaken of vorderingen)
Als het goed waar een zekerheidsrecht op gevestigd is kapot gaat, kan de geldverstrekker de vergoedingsvoordering opeisen
om de geldlening af te lossen.
Hypothecaire zekerheid.
Parate executie: zonder tussenkomst van de rechter mag de woning worden verkocht op initiatief van de geldverstrekker. Dit
mag zodra er sprake is van verzuim. Dit moet gaan via een openbare executie veiling. De geldverstrekker/bank mag dit niet
zelf doen.
Het voordeel van de geldverstrekker is de zekerheid dat het geld terugkomt
Het voordeel van de geldontvanger is dat de rente lager is door de zekerheid voor de geldverstrekker.
Bij een blanco lening (lening zonder zekerheid voor de geldverstrekker) is de rente hoger dan bij een lening met
voorwaarde/zekerheden.
Als meerdere banken een zekerheidsrecht hebben op een woning en de geldlener voldoet bij een van de banken niet meer
aan de voorwaarde.
Dan mag de bank beroep doen op parate executie onafhankelijk van de andere bank/banken.
De opbrengst wordt (na het betalen van de executie kosten) wordt betaald in de volgorde van: eerst wordt de bank betaald
die als eerst de hypotheek heeft verstrekt.
De tweede bank of nog later in rang, zullen daarom meer rente vragen (aangezien het risico groter is).
Beoordeling Hypothecaire Financieringsaanvraag
1. Moraliteit: is de klant betrouwbaar genoeg?
Getoetst met harde (BKR-toets, VIS-toets etc.) en zachte informatie (eerlijkheid etc.)
2. Inkomens-/lastentoets (LTI: loan-to-income)
3. Onderpandwaarde (LTV: Loan-to-value)
-> Het laagste bedrag van deze twee berekeningen is het maximale wat de klant kan lenen.
Hoeveel mag je lenen:
• Loan to income
• Loan to value
De laagste van deze twee is de maximaal van wat iemand mag lenen
LTI:
inkomsten
+ Bruto jaarsalaris + vakantiegeld (8% van bruto jaarinkomen)
+ Inkomen uit onderneming (gemiddelde van 3 jaar) (Vanaf 2019: Inkomensverklaring ondernemer)
+ Structurele onregelmatigheidstoeslag, provisie inkomen, overwerk
+ Vaste 13e maand (1 maandsalaris) (excl. Vakantiegeld)
+ Structurele inkomensstijging (binnen redelijk termijn)
+ AOW, pensioen, lijfrente etc.
+ Alimentatie t.g.v. aanvrager (Als er alimentatie betaald moet worden, word dit in mindering gebracht)
+ Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen
(+ Een uitzendkracht kan een perspectiefverklaring aanvragen bij het uitzendbureau)Lasten, zoals:
Lasten
• Consumptieve kredieten
• Maandelijks erfpachtcanon
• Genormeerde lasten bestaande hypothecaire financieringen
• Rekening courrantkrediet.
o 24% op jaarbasis ( of 2% op maandbasis) van het maximale bedrag als lasten aftrekken
, • Studieschuld
o Oorspronkelijke hoofdsom x 0,65% per maand (oudeleenstelsel voor 2015)
o Oorspronkelijke hoofdsom x 0,35% per maand (nieuwe leenstelsel na 2015)
Berekenen
Stap 1 inkomen
Partner 1 -> (€x pm * 12 maanden) * 1,08 (8% vakantiegeld) + € x (13e maand) = inkomen 1
Partner 2 (bv. ondernemer) -> gem. van afgelopen 3 jaar (niet het huidige jaar) = inkomen 2
Stap 2 zoeken percentage financieringslasten tabel (TRHK)
90% laagste inkomen + 100% hoogste inkomen -> financieringslasten tabel (TRHK)
Stap 3 percentage berekenen
90% loslaten
(inkomen 1 + inkomen 2) x financieringslasten percentage = €…,… bedrag wat ze jaarlijks mogen lenen voor hypotheek
/ 12 = per maand
Stap 4 corrigeren (rekening courant krediet & studiefinanciering)
krediet
2% op maandbasis
24% op jaar basis
Studieschuld (TRHK)
Oude leenstelsel (voor 2015) 0,65% per maand – 7,8% per jaar
Nieuwe leenstelsel (na 2015) 0,35% per maand – 4,2% per jaar
Bedrag stap 3 – (RCK x 24%) – (STF x 7,8%) = ..….,.. per jaar
Stap 5 naar maand berekenen en vermenigvuldigen met maandannuïteit (aflosperiode)
(bedrag stap ) x 240,2518 = …..,..
…….,.. kunnen zij maximaal lenen op basis van het inkomen
Meer lenen als:
• €9.000 extra voor energiebesparende voorzieningen of bij aankoop met bepaald energielabel of energie-index
• €15.000 extra bij energie-index gelijk aan of kleiner dan nul
• €25.000 extra bij koop 0-op de meter woning
LTV:
Er zal nooit meer dan 100% van de marktwaarde van de woning aan de lening worden verstrekt.
Dus maximaal = waarde woning, te bepalen uit:
• WOZ-waarde
• Koop-/aanneemsom
• Taxatiewaarde
Ook kan de lening bepaald worden op basis van de waarde van de woning na de verbouwing (als deze nog verbouwd moet
worden). Dit heet verpanding bouwdepot.
Energiezuinig bouwen/verkopen of kopen
Als er iets energiezuinig wordt gedaan, mag er iets worden afgeweken van de regels.
Hoe werkt dit?
Bij loan-to-income (Inkomsten-/lastentoets) geldt:
• €9000 extra voor energiebesparende voorzieningen of bij aankoop met bepaald energielabel en energie-index.
• €15.000 extra bij energie-index gelijk aan of kleiner dan 0.
• €25.000 extra bij koop nul-op de meter woning.
Bij loan-to-value (zekerheidstoets) geldt:
Bij onroerende zaken is een mondelinge overeenkomst niet voldoende → moet dus schriftelijk.
Koper bedenktijd → geldt alleen voor de koper
- Hoeft niet worden opgenomen in de overeenkomst, is volgens de wet verplicht of het nu wel of niet is opgenomen.
- Bedenktijd gaat in zodra de koper de overeenkomst in bezit heft ondertekend door beide partijen.
- 3 dagen is de koper bedenktijd:
o Mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of feestdag
o 2 van de 3 dagen daarvan mogen geen zaterdag, zondag of feestdag zijn
o 2 van de 3 dagen moeten een werkdag zijn
EWF berekenen:
WOZ-waarde x percentage EWF
Toestemmingsvereisten:
- Geldt alleen bij huwelijk of geregistreerd partnerschap
- Geld bij elke vorm van huwelijk
- Nodig bij:
o Verkoop inboedel/ eigen woning
o Vestigen hypotheek of verhuren van de regelmatig bewoonde woning
o Bovenmatige giften
o Borgstelling → borg staan voor iemand
o Koop op afbetaling
Niet nakomen overeenkomst:
- Onverwacht
- Toerekenbaar → boete (10% van de koopsom)
o Je weet dat je die betaald krijgt doordat 10% van de koopsom is overgemaakt naar de notaris door de koper of
door bankgarantie van de koper
,Garantie dat de koper de boete kan betalen aan de verkoper:
- Bankgarantie
- Waarborgsom bij de notaris
Een hypotheek is een zekerheidsrecht. Dit houdt in dat de geldvertrekker voorrang krijgt op de schulden en dus als eerst
betaald krijgt.
Twee soorten zekerheidsrecht:
• Recht van hypotheek (huis, boot, vliegtuig)
• Recht van pand (roerende zaken of vorderingen)
Als het goed waar een zekerheidsrecht op gevestigd is kapot gaat, kan de geldverstrekker de vergoedingsvoordering opeisen
om de geldlening af te lossen.
Hypothecaire zekerheid.
Parate executie: zonder tussenkomst van de rechter mag de woning worden verkocht op initiatief van de geldverstrekker. Dit
mag zodra er sprake is van verzuim. Dit moet gaan via een openbare executie veiling. De geldverstrekker/bank mag dit niet
zelf doen.
Het voordeel van de geldverstrekker is de zekerheid dat het geld terugkomt
Het voordeel van de geldontvanger is dat de rente lager is door de zekerheid voor de geldverstrekker.
Bij een blanco lening (lening zonder zekerheid voor de geldverstrekker) is de rente hoger dan bij een lening met
voorwaarde/zekerheden.
Als meerdere banken een zekerheidsrecht hebben op een woning en de geldlener voldoet bij een van de banken niet meer
aan de voorwaarde.
Dan mag de bank beroep doen op parate executie onafhankelijk van de andere bank/banken.
De opbrengst wordt (na het betalen van de executie kosten) wordt betaald in de volgorde van: eerst wordt de bank betaald
die als eerst de hypotheek heeft verstrekt.
De tweede bank of nog later in rang, zullen daarom meer rente vragen (aangezien het risico groter is).
Beoordeling Hypothecaire Financieringsaanvraag
1. Moraliteit: is de klant betrouwbaar genoeg?
Getoetst met harde (BKR-toets, VIS-toets etc.) en zachte informatie (eerlijkheid etc.)
2. Inkomens-/lastentoets (LTI: loan-to-income)
3. Onderpandwaarde (LTV: Loan-to-value)
-> Het laagste bedrag van deze twee berekeningen is het maximale wat de klant kan lenen.
Hoeveel mag je lenen:
• Loan to income
• Loan to value
De laagste van deze twee is de maximaal van wat iemand mag lenen
LTI:
inkomsten
+ Bruto jaarsalaris + vakantiegeld (8% van bruto jaarinkomen)
+ Inkomen uit onderneming (gemiddelde van 3 jaar) (Vanaf 2019: Inkomensverklaring ondernemer)
+ Structurele onregelmatigheidstoeslag, provisie inkomen, overwerk
+ Vaste 13e maand (1 maandsalaris) (excl. Vakantiegeld)
+ Structurele inkomensstijging (binnen redelijk termijn)
+ AOW, pensioen, lijfrente etc.
+ Alimentatie t.g.v. aanvrager (Als er alimentatie betaald moet worden, word dit in mindering gebracht)
+ Inkomsten uit vrij beschikbaar vermogen
(+ Een uitzendkracht kan een perspectiefverklaring aanvragen bij het uitzendbureau)Lasten, zoals:
Lasten
• Consumptieve kredieten
• Maandelijks erfpachtcanon
• Genormeerde lasten bestaande hypothecaire financieringen
• Rekening courrantkrediet.
o 24% op jaarbasis ( of 2% op maandbasis) van het maximale bedrag als lasten aftrekken
, • Studieschuld
o Oorspronkelijke hoofdsom x 0,65% per maand (oudeleenstelsel voor 2015)
o Oorspronkelijke hoofdsom x 0,35% per maand (nieuwe leenstelsel na 2015)
Berekenen
Stap 1 inkomen
Partner 1 -> (€x pm * 12 maanden) * 1,08 (8% vakantiegeld) + € x (13e maand) = inkomen 1
Partner 2 (bv. ondernemer) -> gem. van afgelopen 3 jaar (niet het huidige jaar) = inkomen 2
Stap 2 zoeken percentage financieringslasten tabel (TRHK)
90% laagste inkomen + 100% hoogste inkomen -> financieringslasten tabel (TRHK)
Stap 3 percentage berekenen
90% loslaten
(inkomen 1 + inkomen 2) x financieringslasten percentage = €…,… bedrag wat ze jaarlijks mogen lenen voor hypotheek
/ 12 = per maand
Stap 4 corrigeren (rekening courant krediet & studiefinanciering)
krediet
2% op maandbasis
24% op jaar basis
Studieschuld (TRHK)
Oude leenstelsel (voor 2015) 0,65% per maand – 7,8% per jaar
Nieuwe leenstelsel (na 2015) 0,35% per maand – 4,2% per jaar
Bedrag stap 3 – (RCK x 24%) – (STF x 7,8%) = ..….,.. per jaar
Stap 5 naar maand berekenen en vermenigvuldigen met maandannuïteit (aflosperiode)
(bedrag stap ) x 240,2518 = …..,..
…….,.. kunnen zij maximaal lenen op basis van het inkomen
Meer lenen als:
• €9.000 extra voor energiebesparende voorzieningen of bij aankoop met bepaald energielabel of energie-index
• €15.000 extra bij energie-index gelijk aan of kleiner dan nul
• €25.000 extra bij koop 0-op de meter woning
LTV:
Er zal nooit meer dan 100% van de marktwaarde van de woning aan de lening worden verstrekt.
Dus maximaal = waarde woning, te bepalen uit:
• WOZ-waarde
• Koop-/aanneemsom
• Taxatiewaarde
Ook kan de lening bepaald worden op basis van de waarde van de woning na de verbouwing (als deze nog verbouwd moet
worden). Dit heet verpanding bouwdepot.
Energiezuinig bouwen/verkopen of kopen
Als er iets energiezuinig wordt gedaan, mag er iets worden afgeweken van de regels.
Hoe werkt dit?
Bij loan-to-income (Inkomsten-/lastentoets) geldt:
• €9000 extra voor energiebesparende voorzieningen of bij aankoop met bepaald energielabel en energie-index.
• €15.000 extra bij energie-index gelijk aan of kleiner dan 0.
• €25.000 extra bij koop nul-op de meter woning.
Bij loan-to-value (zekerheidstoets) geldt:
