Samenvatting Martkennis
Hoofdstuk 1: residentieel vastgoed
Woonlandschap
- Woning
- Appartement
- Co-housing
- Zorgwoning
- Stapelwoning
- Suplexwoning
- Meegroeiwoning
- Tiny-house
Kopen
- Privaat
- Sociaal
Huren
Leerdomeinen van deze cursus
- Privaat
- Sociaal
Investeren
Beleggen
Huren
- in 2018 zijn 70% eigenaar van een woning
- Slechts 20% is een private huurder
- 7% huurt via de sociale verhuurmarkt
- Belangrijke verhoudingen, moeten
gekend zijn
Eindgebruiker – huurder
Waarom beslissen mensen op te huren?
- Het zijn beginners die nog niet genoeg kapitaal hebben - financieel
- Als tijdelijke woonst in afwachting van een woning - tijdshorizon
- Woning – werk, mensen die mobiel willen blijven voor hun werk - Locatie
Vraagperspectief
Door deze redenen vormt zich toch een vraag naar huurwoningen, we zitten met een dynamische
vraag maar een heel statisch aanbod.
,Woonkost
- Huurprijs + mogelijks verbruikskosten (kuisen gemene delen, elektriciteit,…)
- Maar geen fiscale voordelen
- Je zit met een huurwaarbord van een bedrag dat gelijk is aan 3 maanden huur, krijg je pas
terug als je de woonst goed achterlaat
- Onderhoud, maar geen grote renovatie kost, deze is voor de verhuurder
Huren heeft te maken met de ‘Ability VS Willingness’
- Huren wordt duurder
- Het verschil tussen huren en kopen wordt kleiner
- Er rust een bepaalde sociale druk op huurders
o Mensen uit je omgeving die kopen
Basisbegrip → WOONQUOTE = woonkosten in verhouding tot het inkomen
- Verschilt substantieel doorheen de tijd
- Vuistregel = woonkost maximaal 30% van het
inkomen
- Vlaanderen
o Gemiddelde huurders besteden 35% van
hun inkomen aan de huur
o Enkel de private huur blijft stijgen
- De private huurder is het meest kwetsbaar
- Bij armoede
o Het inkomen is te laag om een woning te
kopen
o Meer gaan huren
o Meer huurwoningen nodig maar een statisch aanbod
o De huurprijzen gaan stijgen
OPGELET!, dit is enkel zo bij de netto huurprijs
o Huizen en appartementen stijgen in gelijke mate
o Studio’s en kamers dalen
▪ Dit zijn woonvormen die sinds corona niet meer gevraagd worden
▪ Mensen hebben ruimte nodig
Hogere huurprijzen door:
- Huurwoningen met recentere huurcontracten groter of beter van kwaliteit
- Markthuurprijs van een huurwoning is sterker gestegen dan de gezondheidsindex
o En dus ook de bestaande huurcontracten
- Evolutie meten via indexatie
o Repeat rent/sale index
▪ een manier om veranderingen in de verkoopprijs van hetzelfde stuk
onroerend goed binnen specifieke tijdsbestekken te berekenen.
o Hedonische prijsindex
▪ Geeft weer hoe de huurprijs van een eenzelfde woning doorheen de
tijd evolueert.
o Combinatie (bv. SPAR-index)
, - Sociale huur
o Huurprijs op basis van inkomen en begrensd op basis van geschatte huurwaarde
- Jongeren → 43% huurt als tussenstap naar de koop van een woning
- 35-40j → 31% huurt door de gezinsverdunning
o Een stijging van alleenstaanden of 1-oudergezinnen
- Hoogste inkomens huren steeds minder
o Lage rentevoeten
o Beter kopen
- Laagste inkomens huren steeds meer
Huurwetgeving
Enkele aspecten van het Vlaamse woninghuurdecreet
- Huurcontract
o Sinds juni 2007 schriftelijke huurovereenkomst verplicht!
o 10% verhuringen zonder schriftelijk huurcontract
- Huurprijs
o Jaarlijks indexeerbaar
▪ Wanneer je een huurcontract hebt is het niet mogelijk om het volgende jaar
meer huur te gaan vragen, je mag niet meer vragen dan de indexering
o Iets meer dan 50% jaarlijkse indexering
o 8,5% verhoging naast indexering
▪ 50% huurprijs gestegen
▪ 25% renovatiewerken
▪ 25% geen reden
o Huursubsidie
▪ 3% krijgt een huursubsidie
▪ Staat tegenover huurpremie
- Duurtijd
o Sinds huurwet 1991 is dit standaard 9jaar
▪ Kan ook minder
▪ Kan ook worden opgesplitst
- Plaatsbeschrijving
o Zonder gedetailleerde plaatsbeschrijving neemt de wetgever aan dat de woning op
het einde van de huurovereenkomst nog in oorspronkelijke staat is. De huurder is
dan niet verantwoordelijk voor schade. Tenzij de verhuurder kan bewijzen dat de
huurder dit veroorzaakt heeft
o Sinds juni 2007 is een plaatsbeschrijving verplicht
- Huurwaarborg
o De huurder krijgt de huurinteresten
omdat het zijn geld is dar wordt vastgezet
o 27% van de bevolking die huurt vindt de
huurwaarborg een zware tot heel zware
last
, - Huurachterstal
o 8% heeft de huur al eens later betaald
o Er zit een groot verschil tussen het eerste en tweede inkomensquintiel
o Duur
▪ 30% minder dan 1 week vertraging
▪ 50% 1 week vertraging
▪ 20% meer dan een maand vertraging
Huurder – verhuurdersrelatie
- Tijdelijk van karakter
- Maar heeft een aantal discussiepunten
o Herstellingswerken ten laste van de
verhuurder
o Onderhoudswerken ten laste van de
huurder
o Wie betaald wat?
o Tijdige betaling van de huur
o Afrekening van de
gemeenschappelijke kosten
Rendement – risico
Wanneer je huurt heb je geen financieel rendement, tenzij je een lage huurprijs hebt en een hoog
inkomen. Dan kan je sparen.
Willingness
- Heeft te maken met leeftijd
o Bv vanaf mensen 65+ zijn gaan ze sneller kiezen voor het huren van een woning
- Economische situatie
o Wanneer je een jonge starter bent ga je misschien eerst een woning huren om te
sparen voor de aankoop van een woning
o Voorlopig huren omdat je nog geen zicht hebt op vast werk
Woonvooruitzichten
Woononzekerheid
- Volgens de cijfers is 72% woonzeker en 8,5% onzeker over zijn woonst
Van huurder naar eigenaar:
- ongeveer 50%-50% op de vraag of ze ooit eigenaar willen worden
- 2/3 wilt hun huurwoning niet kopen
o Te duur voor de kwaliteit
o Niet aangepast aan de noden
o Bouwfysisch
Hoofdstuk 1: residentieel vastgoed
Woonlandschap
- Woning
- Appartement
- Co-housing
- Zorgwoning
- Stapelwoning
- Suplexwoning
- Meegroeiwoning
- Tiny-house
Kopen
- Privaat
- Sociaal
Huren
Leerdomeinen van deze cursus
- Privaat
- Sociaal
Investeren
Beleggen
Huren
- in 2018 zijn 70% eigenaar van een woning
- Slechts 20% is een private huurder
- 7% huurt via de sociale verhuurmarkt
- Belangrijke verhoudingen, moeten
gekend zijn
Eindgebruiker – huurder
Waarom beslissen mensen op te huren?
- Het zijn beginners die nog niet genoeg kapitaal hebben - financieel
- Als tijdelijke woonst in afwachting van een woning - tijdshorizon
- Woning – werk, mensen die mobiel willen blijven voor hun werk - Locatie
Vraagperspectief
Door deze redenen vormt zich toch een vraag naar huurwoningen, we zitten met een dynamische
vraag maar een heel statisch aanbod.
,Woonkost
- Huurprijs + mogelijks verbruikskosten (kuisen gemene delen, elektriciteit,…)
- Maar geen fiscale voordelen
- Je zit met een huurwaarbord van een bedrag dat gelijk is aan 3 maanden huur, krijg je pas
terug als je de woonst goed achterlaat
- Onderhoud, maar geen grote renovatie kost, deze is voor de verhuurder
Huren heeft te maken met de ‘Ability VS Willingness’
- Huren wordt duurder
- Het verschil tussen huren en kopen wordt kleiner
- Er rust een bepaalde sociale druk op huurders
o Mensen uit je omgeving die kopen
Basisbegrip → WOONQUOTE = woonkosten in verhouding tot het inkomen
- Verschilt substantieel doorheen de tijd
- Vuistregel = woonkost maximaal 30% van het
inkomen
- Vlaanderen
o Gemiddelde huurders besteden 35% van
hun inkomen aan de huur
o Enkel de private huur blijft stijgen
- De private huurder is het meest kwetsbaar
- Bij armoede
o Het inkomen is te laag om een woning te
kopen
o Meer gaan huren
o Meer huurwoningen nodig maar een statisch aanbod
o De huurprijzen gaan stijgen
OPGELET!, dit is enkel zo bij de netto huurprijs
o Huizen en appartementen stijgen in gelijke mate
o Studio’s en kamers dalen
▪ Dit zijn woonvormen die sinds corona niet meer gevraagd worden
▪ Mensen hebben ruimte nodig
Hogere huurprijzen door:
- Huurwoningen met recentere huurcontracten groter of beter van kwaliteit
- Markthuurprijs van een huurwoning is sterker gestegen dan de gezondheidsindex
o En dus ook de bestaande huurcontracten
- Evolutie meten via indexatie
o Repeat rent/sale index
▪ een manier om veranderingen in de verkoopprijs van hetzelfde stuk
onroerend goed binnen specifieke tijdsbestekken te berekenen.
o Hedonische prijsindex
▪ Geeft weer hoe de huurprijs van een eenzelfde woning doorheen de
tijd evolueert.
o Combinatie (bv. SPAR-index)
, - Sociale huur
o Huurprijs op basis van inkomen en begrensd op basis van geschatte huurwaarde
- Jongeren → 43% huurt als tussenstap naar de koop van een woning
- 35-40j → 31% huurt door de gezinsverdunning
o Een stijging van alleenstaanden of 1-oudergezinnen
- Hoogste inkomens huren steeds minder
o Lage rentevoeten
o Beter kopen
- Laagste inkomens huren steeds meer
Huurwetgeving
Enkele aspecten van het Vlaamse woninghuurdecreet
- Huurcontract
o Sinds juni 2007 schriftelijke huurovereenkomst verplicht!
o 10% verhuringen zonder schriftelijk huurcontract
- Huurprijs
o Jaarlijks indexeerbaar
▪ Wanneer je een huurcontract hebt is het niet mogelijk om het volgende jaar
meer huur te gaan vragen, je mag niet meer vragen dan de indexering
o Iets meer dan 50% jaarlijkse indexering
o 8,5% verhoging naast indexering
▪ 50% huurprijs gestegen
▪ 25% renovatiewerken
▪ 25% geen reden
o Huursubsidie
▪ 3% krijgt een huursubsidie
▪ Staat tegenover huurpremie
- Duurtijd
o Sinds huurwet 1991 is dit standaard 9jaar
▪ Kan ook minder
▪ Kan ook worden opgesplitst
- Plaatsbeschrijving
o Zonder gedetailleerde plaatsbeschrijving neemt de wetgever aan dat de woning op
het einde van de huurovereenkomst nog in oorspronkelijke staat is. De huurder is
dan niet verantwoordelijk voor schade. Tenzij de verhuurder kan bewijzen dat de
huurder dit veroorzaakt heeft
o Sinds juni 2007 is een plaatsbeschrijving verplicht
- Huurwaarborg
o De huurder krijgt de huurinteresten
omdat het zijn geld is dar wordt vastgezet
o 27% van de bevolking die huurt vindt de
huurwaarborg een zware tot heel zware
last
, - Huurachterstal
o 8% heeft de huur al eens later betaald
o Er zit een groot verschil tussen het eerste en tweede inkomensquintiel
o Duur
▪ 30% minder dan 1 week vertraging
▪ 50% 1 week vertraging
▪ 20% meer dan een maand vertraging
Huurder – verhuurdersrelatie
- Tijdelijk van karakter
- Maar heeft een aantal discussiepunten
o Herstellingswerken ten laste van de
verhuurder
o Onderhoudswerken ten laste van de
huurder
o Wie betaald wat?
o Tijdige betaling van de huur
o Afrekening van de
gemeenschappelijke kosten
Rendement – risico
Wanneer je huurt heb je geen financieel rendement, tenzij je een lage huurprijs hebt en een hoog
inkomen. Dan kan je sparen.
Willingness
- Heeft te maken met leeftijd
o Bv vanaf mensen 65+ zijn gaan ze sneller kiezen voor het huren van een woning
- Economische situatie
o Wanneer je een jonge starter bent ga je misschien eerst een woning huren om te
sparen voor de aankoop van een woning
o Voorlopig huren omdat je nog geen zicht hebt op vast werk
Woonvooruitzichten
Woononzekerheid
- Volgens de cijfers is 72% woonzeker en 8,5% onzeker over zijn woonst
Van huurder naar eigenaar:
- ongeveer 50%-50% op de vraag of ze ooit eigenaar willen worden
- 2/3 wilt hun huurwoning niet kopen
o Te duur voor de kwaliteit
o Niet aangepast aan de noden
o Bouwfysisch
