Marktkennis
1 Woonmarkt – kopen
1.1 Wie doet iets met vastgoed kopen / verkopen?
Eigenaar – gebruiker
Eigenaar – verkoper → projectontwikkelaar – CREM
Vastgoedmakelaar
Vastgoedbeheerder – syndicus
Notaris
Immoweb, biddit
Projectactoren → architect, ingenieur …
Financiële instellingen
Belegger
Eigenaar verhuurder
Publieke partij → PREM
1.2 Waarom kopen? Welke factoren bepalen beslissing kopen?
1 Vraagperspectief – CYCLUS
Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
> Kwantitatief oppervlakte, voldoende ruimtefuncties
> Kwalitatief functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago (Oxfam)
> Locatie woonwerk-verkeer, natuur, station
> Financieel betaalbaar, te duur, mag duurder
Vraag → aanbod volgt
Dynamische vraag – statisch aanbod
2 Woningprijs – beschikbaar inkomen – ontleningscapaciteit
Besteedbaar budget bepaalt de woningprijs
Woningprijzen: evolutie +
enkele vaststellingen
- Regionale ≠
- Prijsevoluties binnen
gewesten gelijklopend
- Woonquote: vuistregel
max 30% van
beschikbaar inkomen
- Rechtstreeks verband
tussen leningscapaciteit
en woningprijzen
Marktkennis Bo Van Royen 1
, Basisprincipe woningprijzen Vraag
> Willlingness – willen bereidheid, vertrouwen
> Ability – kunnen koopkracht: eigen middelen +
leningscapaciteit
Ability – waar haal je je budget om te kopen?
> Eigen middelen
> Hypothecaire lening (onroerend onderpand / hypotheek
> Andere
Verhouding afhankelijk van leeftijd
gezinstoestand
ingeschatte inkomensrevolutie
spaarsnelheid
toevalligheden (erfenis / slimme investering)
> Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45: hypothecaire lening
> Slechts 10% van kopers vanaf 65: hypothecaire lening
> Totaal 78% van aankopen/bouwen: hypothecaire lening
> Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
Ontleningscapaciteit
> Inkomen besteedbaar inkomen – woonquote
> Intrestvoet
> Fiscaliteit BTW, registratie, woonbonus
Marktkennis Bo Van Royen 2
, > Hypotheektype
Afbetalingsratio – initiële afbetaling hypotheek in
verhouding tot het inkomen
> Verschilt niet substantieel doorheen de tijd – stabiel
(Belangrijk ifv de invloed determinerende factoren)
> Vuistregel – woonquote
Afbetaling max 30% van inkomen
- In Vlaanderen 25% om te wonen ~ Europa
MAAR Reële ontleningscapaciteit stijgt
→ Relatieve ontleningslast daalt
> Inflatie
> Loonstijging
> Herfinancieringen
→ Woningprijs in relatie tot inkomen/ontleningscapaciteit TOCH STIJGEN DE WONINGPRIJZEN
→ Initiële afbetalingsratio blijft stabiel
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de
initiële afbetalingsratio bijna niet verandert?
> Inkomensrevolutie
> Evolutie hypothecaire intrestvoeten
> Fiscaliteit – bouwsparen en woonbonus
> Looptijd hypothecaire lening
> Beleningsgraad
Marktkennis Bo Van Royen 3
, Willingness – gedetermineerde factoren
Vertrouwen in kopen van directe goederen – 4 indicatoren
Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van:
> Economische situatie
> Werkloosheid
> Financiële situatie van gezin
> Spaarcapaciteit van gezin
Correslatie tussen willingness – ability – woningprijs
3 Bruto woonkost
Prijsvorming aankoop in de vorm van maandelijkse afbetaling
Aankoopkosten
> Fiscale kosten
> Notariskosten
> Verkoopkosten
> Aktekosten
Leningskosten
> Registratierechten – ongeveer 1% van ontleende bedrag
> Inschrijving in hypotheekregister – 0,3% van ontleende bedrag
> Kosten en ereloon hypotheekbewaarder
> Ereloon en werkingskosten notaris
Fiscaliteit
> BTW-tarieven of Registratietarieven
https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/kopen_-_verkopen/kopen_met_btw
Registratie meestal 10% in Vlaanderen
> Onroerende voorheffing
Gebouw-functionele kosten
> Verzekeringskosten: schuldsaldoverzekering, brandverzekering …
> Verhuiskosten
> Onderhoudskosten
> Kosten verbonden aan mede-eigendom – appartement
> Provisie renovatie – investeren voor persoonlijke return
Marktkennis Bo Van Royen 4
1 Woonmarkt – kopen
1.1 Wie doet iets met vastgoed kopen / verkopen?
Eigenaar – gebruiker
Eigenaar – verkoper → projectontwikkelaar – CREM
Vastgoedmakelaar
Vastgoedbeheerder – syndicus
Notaris
Immoweb, biddit
Projectactoren → architect, ingenieur …
Financiële instellingen
Belegger
Eigenaar verhuurder
Publieke partij → PREM
1.2 Waarom kopen? Welke factoren bepalen beslissing kopen?
1 Vraagperspectief – CYCLUS
Initiatief (waarom beslissing tot kopen)
> Kwantitatief oppervlakte, voldoende ruimtefuncties
> Kwalitatief functies, technische eisen, andere doelstellingen, imago (Oxfam)
> Locatie woonwerk-verkeer, natuur, station
> Financieel betaalbaar, te duur, mag duurder
Vraag → aanbod volgt
Dynamische vraag – statisch aanbod
2 Woningprijs – beschikbaar inkomen – ontleningscapaciteit
Besteedbaar budget bepaalt de woningprijs
Woningprijzen: evolutie +
enkele vaststellingen
- Regionale ≠
- Prijsevoluties binnen
gewesten gelijklopend
- Woonquote: vuistregel
max 30% van
beschikbaar inkomen
- Rechtstreeks verband
tussen leningscapaciteit
en woningprijzen
Marktkennis Bo Van Royen 1
, Basisprincipe woningprijzen Vraag
> Willlingness – willen bereidheid, vertrouwen
> Ability – kunnen koopkracht: eigen middelen +
leningscapaciteit
Ability – waar haal je je budget om te kopen?
> Eigen middelen
> Hypothecaire lening (onroerend onderpand / hypotheek
> Andere
Verhouding afhankelijk van leeftijd
gezinstoestand
ingeschatte inkomensrevolutie
spaarsnelheid
toevalligheden (erfenis / slimme investering)
> Meer dan 90% van startende eigenaars jonger dan 45: hypothecaire lening
> Slechts 10% van kopers vanaf 65: hypothecaire lening
> Totaal 78% van aankopen/bouwen: hypothecaire lening
> Verhouding EM – HL verschilt sterk ifv leeftijd
Ontleningscapaciteit
> Inkomen besteedbaar inkomen – woonquote
> Intrestvoet
> Fiscaliteit BTW, registratie, woonbonus
Marktkennis Bo Van Royen 2
, > Hypotheektype
Afbetalingsratio – initiële afbetaling hypotheek in
verhouding tot het inkomen
> Verschilt niet substantieel doorheen de tijd – stabiel
(Belangrijk ifv de invloed determinerende factoren)
> Vuistregel – woonquote
Afbetaling max 30% van inkomen
- In Vlaanderen 25% om te wonen ~ Europa
MAAR Reële ontleningscapaciteit stijgt
→ Relatieve ontleningslast daalt
> Inflatie
> Loonstijging
> Herfinancieringen
→ Woningprijs in relatie tot inkomen/ontleningscapaciteit TOCH STIJGEN DE WONINGPRIJZEN
→ Initiële afbetalingsratio blijft stabiel
Hoe kan de woningprijs sterk stijgen als de
initiële afbetalingsratio bijna niet verandert?
> Inkomensrevolutie
> Evolutie hypothecaire intrestvoeten
> Fiscaliteit – bouwsparen en woonbonus
> Looptijd hypothecaire lening
> Beleningsgraad
Marktkennis Bo Van Royen 3
, Willingness – gedetermineerde factoren
Vertrouwen in kopen van directe goederen – 4 indicatoren
Vooruitzichten voor de 12 komende maanden van:
> Economische situatie
> Werkloosheid
> Financiële situatie van gezin
> Spaarcapaciteit van gezin
Correslatie tussen willingness – ability – woningprijs
3 Bruto woonkost
Prijsvorming aankoop in de vorm van maandelijkse afbetaling
Aankoopkosten
> Fiscale kosten
> Notariskosten
> Verkoopkosten
> Aktekosten
Leningskosten
> Registratierechten – ongeveer 1% van ontleende bedrag
> Inschrijving in hypotheekregister – 0,3% van ontleende bedrag
> Kosten en ereloon hypotheekbewaarder
> Ereloon en werkingskosten notaris
Fiscaliteit
> BTW-tarieven of Registratietarieven
https://financien.belgium.be/nl/particulieren/woning/kopen_-_verkopen/kopen_met_btw
Registratie meestal 10% in Vlaanderen
> Onroerende voorheffing
Gebouw-functionele kosten
> Verzekeringskosten: schuldsaldoverzekering, brandverzekering …
> Verhuiskosten
> Onderhoudskosten
> Kosten verbonden aan mede-eigendom – appartement
> Provisie renovatie – investeren voor persoonlijke return
Marktkennis Bo Van Royen 4
