FISCALITEIT EN ONROEREND GOED
DEEL 1: VERKRIJGING VAN EEN ONROEREND GOED
1. VERKRIJGING MET HEFFING VAN HET REGISTRATIERECHT
1.1. VERKOOPRECHT
1.1.1. ALGEMEEN
• Verkooprecht is een gewestelijke belasting (Bijzondere Financieringswet).
o Gewesten zijn bevoegd voor:
§ Overdracht ten bezwarende titel van in België gelegen onroerende goedere
§ Met uitzondering van bepaalde inbrengen (art. 115bis W.Reg).
• Basistarief
o Vlaanderen: 12 % (art. 2.9.4.1.1 VCF).
§ Uitz. Gunstregime: 2 % voor enige eigen woning, 1 % bij IER/heropbouw, 10 % voor gronden, enz
o Brussel/Wallonië: 12,5 % (art. 44 W.Reg).
o Tenzij Gunstregimes (Vlaanderen):
• Lokalisatiecriterium
o Ligging van het onroerend goed (art. 5 BFW).
§ Bij meerdere onroerende goederen in verschillende gewesten in één akte:
§ Geen specifieke regeling → per goed lokaliseren in het gewest waar het gelegen is.
o Bij ruil van onroerende goederen in verschillende gewesten:
§ Ruil is burgerrechtelijk geen verkoop, maar fiscaal wordt ze behandeld alsof er een verkoop heeft
plaatsgevonden en dus onderworpen aan verkooprecht
§ Er wordt slechts één keer verkooprecht geheven, op het goed met de hoogste waarde (of venale
waarde).
§ In de praktijk: partijen kunnen de kost delen → ruil is fiscaal vaak interessant.
§ Als de geruilde goederen in verschillende gewesten liggen, bepaalt de bijzondere financieringswet:
§ dat de hele ruil wordt gelokaliseerd in het gewest waar het goed met het hoogste kadastraal
inkomen ligt.
§ In de praktijk komt dit zelden voor, maar het principe is ruil = 1 x verkooprecht, in het gewest van
het goed met hoogste KI.
1
,1.1.2. TOEPASSINGSGEBIED
• Verkooprecht is verschuldigd op:
o “Overeenkomsten onder bezwarende titel waarbij eigendom of vruchtgebruik van een onroerend goed in
België wordt overgedragen.”
Basisvoorwaarden
• (1) Een overeenkomst
o Er is een akkoord over de zaak (welk goed) en de prijs → vanaf dat moment is de koop tussen de partijen
voltrokken (geen geschrift vereist, kan mondeling = consensualisme)
o Een koop kan ook afhankelijk zijn van een subjectief substantieel bestanddeel
§ Een element dat voor één partij essentieel is om de verkoop te laten doorgaan
§ Bv. Verkoper mailt, ik verkoop mijn huis op voorwaarde dat ik nog X maanden gratis in het huis
kan blijven wonen => partijen geraken er niet uit en ondertussen verkoopt hij aan een andere
verkoper
§ Eerste kandidaat zegt, koop was al gesloten (akkoord prijs en zaak) => neen want er was
geen akkoord over het substantieel bestanddeel
• (2) Die een overdragende akte is (zakelijk recht gaat van vermogen A naar vermogen B),
• (3) Onder bezwarende titel (er is een tegenprestatie),
• (4) Betreft eigendom of vruchtgebruik (in brede zin: volle eigendom, blote eigendom, gebruik, bewoning,
erfdienstbaarheid),
• (5) Van een onroerend goed, gelegen in België
Geen verkooprecht op verkoop van roerende goederen → bij notariële verkoop van roerend goed moet notaris
akte wel registreren (50 EUR algemeen vast recht, maar geen evenredig verkooprecht)
• Bij verkoop van een woning/appartement waar de meubels mee in de verkoopprijs zijn inbegrepen mag je
deze er pro fisco uit halen
o Deel “bakstenen” → verkooprecht (tarief 12 %, of 2 % bij enige eigen woning),
o Deel “meubels/andere roerende goederen” → geen verkooprecht.
§ Bv. Totale prijs: 400.000 €,
§ Partijen waarderen meubels op 20.000 €,
§ Verkooprecht enkel op 380.000 €.
o Let op: de waardering van de roerende component moet realistisch zijn.
§ Overdreven waardering meubels kan door de fiscus worden geherkwalificeerd → deel wordt terug
onroerend → verkooprecht.
• Verkoop van aandelen van een immo-vennootschap:
o Partijen kunnen
o ofwel vastgoed rechtsreeks verkopen (OG → verkooprecht)
o ofwel aandelen van de vastgoedvennootschap verkopen → geen verkooprecht want aandelen zijn roerend,
tenzij;
2
, § Er sprake is van simulatie (akkoord in werkelijkheid over vastgoed maar schijnbaar over aandelen),
§ Fiscus kan enkel simulatie inroepen als de akte in werkelijkheid een vastgoedverkoop verhult
§ Bv. bij verkoop gebruik je een standaard koopovereenkomst vastgoed, en je vervangt het
woord “onroerend goed” door “aandelen” maar alle andere terminologie wees op een
verkoop van een onroerend goed (“vrij van hypotheek”)
§ Er sprake is van fiscaal misbruik
§ Om fiscaal misbruik te bewijzen, moet VLABEL aantonen dat je de doelstelling van een concrete
bepaling frustreert.
§ Hier: de doelstelling van het verkooprecht op onroerend goed is niet dat de verkoop van
roerende aandelen wordt belast.
Andere rechtshandelingen met verkooprecht → ruimer dan koop sensu stricto
• Ruil van onroerende goederen
• Inbreng woning door natuurlijk persoon in vennootschap
• Vestiging van VG of gebruik/bewoning tegen prijs
o Verlenging vruchtgebruik tegen een prijs = geen verkooprecht
§ BV koopt tijdelijk vruchtgebruik (20 jaar) op een bedrijfsgebouw van de bedrijfsleider,
§ BV schrijft VG af, trekt kosten af, bedrijfsleider krijgt ontvangt een verkoopprijs voor VG dat niet
wordt belast (= belastingvrije manier geld uit vennootschap halen)
§ Bij einde van VG wordt de BL terug volle eigenaar van een pand dat ondertussen in waarde is
gestegen (door renovaties etc. )
§ De fiscus beschouwt dit als een VAA bij de BL → kan leiden tot een zware aanslag in de
PB
§ Oplossingen die men probeerde:
§ blote eigendom verkopen aan BV → het gebouw zit dan in de vennootschap en het VAA
verplaatst zich
§ blote eigendom inbrengen in het kapitaal van de vennootschap → X krijgt aandelen in ruil
§ of vruchtgebruik verlengen met nieuwe termijn (10 jaar) – je krijgt opnieuw een prijs
§ VLABEL wilde op de verlenging verkooprecht heffen (alsof er een nieuwe overdracht van
een zakelijk recht was).
§ Cassatie (24 januari 2025): bij een loutere verlenging van de duur van een
bestaand vruchtgebruik is er geen overdracht van zakelijk recht,
§ Dus geen verkooprecht verschuldigd.
• Vervroegde beëindiging opstalrecht tegen betaling van een “prijs”
• Beding van aanwas mbt onroerend goed
• Gemengde inbreng in vennootschap
• Theorie van de derde verkrijger
• Onttrekking onroerend goed uit de vennootschap
3
, 1.1.3. BELASTBARE BASIS VAN KOOPRECHT
1.1.3.1. DE OVEREENGEKOMEN WAARDE
• Art. 2.9.3.0.1 VCF / art. 45 W.Reg.
o Belastbare basis = Prijs + lasten – voordelen
LASTEN
• “Alle bijkomende verplichtingen, bovenop de prijs, die bij overeenkomst door de verkoper aan de koper wordt
opgelegd en waaruit de verkoper rechtstreekse of onrechtstreekse voordelen haalt.”
• Criteria:
o Conventionele afwenteling (vloeit voort uit overeenkomst).
o In het voordeel van de verkoper (rechtstreeks/ onrechtstreeks).
• Gevolg:
o Partijen moeten de last zelf pro fisco waarderen en in een fiscale verklaring in koopakte de waarde ervan
vermelden
§ => Zodat de ontvanger dat bij de prijs kan voegen en kan belasten op de correcte belastbare
grondslag.
• WAT IS EEN LAST
o (1) Persoonlijk genotsrecht van de verkoper
§ Bv. Opa verkoopt zijn huis aan kleinzoon, maar behoudt het recht om 2 keer per maand op zolder met
zijn Franklin-treintjes te komen spelen.
§ Dit beperkt de gebruiksmogelijkheden van de koper en geeft verkoper voordeel → dit is een
fiscale last dat je moet waarderen en bij de prijs tellen
§ Bv. Bunkerbeding (echt gebeurd) :O
§ Verkoper heeft WW II-bunker onder de villa ingericht als schuilplaats.
§ In de akte: “Als er binnen 30 jaar een wereldoorlog uitbreekt, moet ik met mijn gezin de bunker
mogen gebruiken.” → Fiscale last → bij de prijs tellen.
o (2) Afwenteling makelaarskosten
§ Normaal betaalt de verkoper het commissieloon van de makelaar maar als er in het compromis staat
dat de koper dit betaalt
§ → Verkoperskost wordt afgewenteld → last.
o (3) Leveringskosten (attesten) → wettelijk ten laste van de VK
§ Zoals bodemattest, EPC, elektriciteitskeuring, asbestattest, …
§ Als in de overeenkomst staat dat koper deze moet betalen = afwenteling van een wettelijke
verkoperskost → last.
o (4) Hoge voorschot op de prijs
§ VLABEL-standpunt: gebruikelijk voorschot op de prijs is 10%, als je het meer is dan 10% dan is dit een
last en moet je deze bij de belastbare grondslag toevoegen
4
DEEL 1: VERKRIJGING VAN EEN ONROEREND GOED
1. VERKRIJGING MET HEFFING VAN HET REGISTRATIERECHT
1.1. VERKOOPRECHT
1.1.1. ALGEMEEN
• Verkooprecht is een gewestelijke belasting (Bijzondere Financieringswet).
o Gewesten zijn bevoegd voor:
§ Overdracht ten bezwarende titel van in België gelegen onroerende goedere
§ Met uitzondering van bepaalde inbrengen (art. 115bis W.Reg).
• Basistarief
o Vlaanderen: 12 % (art. 2.9.4.1.1 VCF).
§ Uitz. Gunstregime: 2 % voor enige eigen woning, 1 % bij IER/heropbouw, 10 % voor gronden, enz
o Brussel/Wallonië: 12,5 % (art. 44 W.Reg).
o Tenzij Gunstregimes (Vlaanderen):
• Lokalisatiecriterium
o Ligging van het onroerend goed (art. 5 BFW).
§ Bij meerdere onroerende goederen in verschillende gewesten in één akte:
§ Geen specifieke regeling → per goed lokaliseren in het gewest waar het gelegen is.
o Bij ruil van onroerende goederen in verschillende gewesten:
§ Ruil is burgerrechtelijk geen verkoop, maar fiscaal wordt ze behandeld alsof er een verkoop heeft
plaatsgevonden en dus onderworpen aan verkooprecht
§ Er wordt slechts één keer verkooprecht geheven, op het goed met de hoogste waarde (of venale
waarde).
§ In de praktijk: partijen kunnen de kost delen → ruil is fiscaal vaak interessant.
§ Als de geruilde goederen in verschillende gewesten liggen, bepaalt de bijzondere financieringswet:
§ dat de hele ruil wordt gelokaliseerd in het gewest waar het goed met het hoogste kadastraal
inkomen ligt.
§ In de praktijk komt dit zelden voor, maar het principe is ruil = 1 x verkooprecht, in het gewest van
het goed met hoogste KI.
1
,1.1.2. TOEPASSINGSGEBIED
• Verkooprecht is verschuldigd op:
o “Overeenkomsten onder bezwarende titel waarbij eigendom of vruchtgebruik van een onroerend goed in
België wordt overgedragen.”
Basisvoorwaarden
• (1) Een overeenkomst
o Er is een akkoord over de zaak (welk goed) en de prijs → vanaf dat moment is de koop tussen de partijen
voltrokken (geen geschrift vereist, kan mondeling = consensualisme)
o Een koop kan ook afhankelijk zijn van een subjectief substantieel bestanddeel
§ Een element dat voor één partij essentieel is om de verkoop te laten doorgaan
§ Bv. Verkoper mailt, ik verkoop mijn huis op voorwaarde dat ik nog X maanden gratis in het huis
kan blijven wonen => partijen geraken er niet uit en ondertussen verkoopt hij aan een andere
verkoper
§ Eerste kandidaat zegt, koop was al gesloten (akkoord prijs en zaak) => neen want er was
geen akkoord over het substantieel bestanddeel
• (2) Die een overdragende akte is (zakelijk recht gaat van vermogen A naar vermogen B),
• (3) Onder bezwarende titel (er is een tegenprestatie),
• (4) Betreft eigendom of vruchtgebruik (in brede zin: volle eigendom, blote eigendom, gebruik, bewoning,
erfdienstbaarheid),
• (5) Van een onroerend goed, gelegen in België
Geen verkooprecht op verkoop van roerende goederen → bij notariële verkoop van roerend goed moet notaris
akte wel registreren (50 EUR algemeen vast recht, maar geen evenredig verkooprecht)
• Bij verkoop van een woning/appartement waar de meubels mee in de verkoopprijs zijn inbegrepen mag je
deze er pro fisco uit halen
o Deel “bakstenen” → verkooprecht (tarief 12 %, of 2 % bij enige eigen woning),
o Deel “meubels/andere roerende goederen” → geen verkooprecht.
§ Bv. Totale prijs: 400.000 €,
§ Partijen waarderen meubels op 20.000 €,
§ Verkooprecht enkel op 380.000 €.
o Let op: de waardering van de roerende component moet realistisch zijn.
§ Overdreven waardering meubels kan door de fiscus worden geherkwalificeerd → deel wordt terug
onroerend → verkooprecht.
• Verkoop van aandelen van een immo-vennootschap:
o Partijen kunnen
o ofwel vastgoed rechtsreeks verkopen (OG → verkooprecht)
o ofwel aandelen van de vastgoedvennootschap verkopen → geen verkooprecht want aandelen zijn roerend,
tenzij;
2
, § Er sprake is van simulatie (akkoord in werkelijkheid over vastgoed maar schijnbaar over aandelen),
§ Fiscus kan enkel simulatie inroepen als de akte in werkelijkheid een vastgoedverkoop verhult
§ Bv. bij verkoop gebruik je een standaard koopovereenkomst vastgoed, en je vervangt het
woord “onroerend goed” door “aandelen” maar alle andere terminologie wees op een
verkoop van een onroerend goed (“vrij van hypotheek”)
§ Er sprake is van fiscaal misbruik
§ Om fiscaal misbruik te bewijzen, moet VLABEL aantonen dat je de doelstelling van een concrete
bepaling frustreert.
§ Hier: de doelstelling van het verkooprecht op onroerend goed is niet dat de verkoop van
roerende aandelen wordt belast.
Andere rechtshandelingen met verkooprecht → ruimer dan koop sensu stricto
• Ruil van onroerende goederen
• Inbreng woning door natuurlijk persoon in vennootschap
• Vestiging van VG of gebruik/bewoning tegen prijs
o Verlenging vruchtgebruik tegen een prijs = geen verkooprecht
§ BV koopt tijdelijk vruchtgebruik (20 jaar) op een bedrijfsgebouw van de bedrijfsleider,
§ BV schrijft VG af, trekt kosten af, bedrijfsleider krijgt ontvangt een verkoopprijs voor VG dat niet
wordt belast (= belastingvrije manier geld uit vennootschap halen)
§ Bij einde van VG wordt de BL terug volle eigenaar van een pand dat ondertussen in waarde is
gestegen (door renovaties etc. )
§ De fiscus beschouwt dit als een VAA bij de BL → kan leiden tot een zware aanslag in de
PB
§ Oplossingen die men probeerde:
§ blote eigendom verkopen aan BV → het gebouw zit dan in de vennootschap en het VAA
verplaatst zich
§ blote eigendom inbrengen in het kapitaal van de vennootschap → X krijgt aandelen in ruil
§ of vruchtgebruik verlengen met nieuwe termijn (10 jaar) – je krijgt opnieuw een prijs
§ VLABEL wilde op de verlenging verkooprecht heffen (alsof er een nieuwe overdracht van
een zakelijk recht was).
§ Cassatie (24 januari 2025): bij een loutere verlenging van de duur van een
bestaand vruchtgebruik is er geen overdracht van zakelijk recht,
§ Dus geen verkooprecht verschuldigd.
• Vervroegde beëindiging opstalrecht tegen betaling van een “prijs”
• Beding van aanwas mbt onroerend goed
• Gemengde inbreng in vennootschap
• Theorie van de derde verkrijger
• Onttrekking onroerend goed uit de vennootschap
3
, 1.1.3. BELASTBARE BASIS VAN KOOPRECHT
1.1.3.1. DE OVEREENGEKOMEN WAARDE
• Art. 2.9.3.0.1 VCF / art. 45 W.Reg.
o Belastbare basis = Prijs + lasten – voordelen
LASTEN
• “Alle bijkomende verplichtingen, bovenop de prijs, die bij overeenkomst door de verkoper aan de koper wordt
opgelegd en waaruit de verkoper rechtstreekse of onrechtstreekse voordelen haalt.”
• Criteria:
o Conventionele afwenteling (vloeit voort uit overeenkomst).
o In het voordeel van de verkoper (rechtstreeks/ onrechtstreeks).
• Gevolg:
o Partijen moeten de last zelf pro fisco waarderen en in een fiscale verklaring in koopakte de waarde ervan
vermelden
§ => Zodat de ontvanger dat bij de prijs kan voegen en kan belasten op de correcte belastbare
grondslag.
• WAT IS EEN LAST
o (1) Persoonlijk genotsrecht van de verkoper
§ Bv. Opa verkoopt zijn huis aan kleinzoon, maar behoudt het recht om 2 keer per maand op zolder met
zijn Franklin-treintjes te komen spelen.
§ Dit beperkt de gebruiksmogelijkheden van de koper en geeft verkoper voordeel → dit is een
fiscale last dat je moet waarderen en bij de prijs tellen
§ Bv. Bunkerbeding (echt gebeurd) :O
§ Verkoper heeft WW II-bunker onder de villa ingericht als schuilplaats.
§ In de akte: “Als er binnen 30 jaar een wereldoorlog uitbreekt, moet ik met mijn gezin de bunker
mogen gebruiken.” → Fiscale last → bij de prijs tellen.
o (2) Afwenteling makelaarskosten
§ Normaal betaalt de verkoper het commissieloon van de makelaar maar als er in het compromis staat
dat de koper dit betaalt
§ → Verkoperskost wordt afgewenteld → last.
o (3) Leveringskosten (attesten) → wettelijk ten laste van de VK
§ Zoals bodemattest, EPC, elektriciteitskeuring, asbestattest, …
§ Als in de overeenkomst staat dat koper deze moet betalen = afwenteling van een wettelijke
verkoperskost → last.
o (4) Hoge voorschot op de prijs
§ VLABEL-standpunt: gebruikelijk voorschot op de prijs is 10%, als je het meer is dan 10% dan is dit een
last en moet je deze bij de belastbare grondslag toevoegen
4
