HUURRECHT SAMENVATTING
Week 1 Algemene inleiding 4
De huurovereenkomst 4
Vorderingen 4
Wettelijke (handels)rente 5
Bevoegde rechter 5
Opschorting(sverweer) 5
Wettelijke regimes 6
Eindigen (duur)overeenkomst 6
Opzegging vs. ontbinding 7
Titel 7.4 BW 7
Benadering in de praktijk 8
Gemengde (huur)overeenkomst 8
Corona en huur 10
Week 2 Verplichtingen huurder 12
Verplichtingen huurder 12
Goed huurderschap 12
Oplevering bij einde huur 16
Airbnb 17
Dringende werkzaamheden en renovatie 21
Week 3 Verplichtingen verhuurder 24
Verplichtingen verhuurder 24
Zaak ter beschikking stellen 24
Onderhoudsplicht 24
Nakoming 27
(Partiële) ontbinding → huurvermindering 27
Schadevergoeding 29
(Feitelijke) overlast 30
Vrijwaring 30
Opschorten vs. verrekenen 30
Dwingend recht 31
Week 4 Einde van de huurovereenkomst 32
Koop breekt geen huur 32
Onderverhuur 34
Week 5 Huur van woonruimte 36
Inleiding 36
Bescherming huurder van woonruimte 36
Huurprijzen woonruimte 36
Geliberaliseerde woonruimte 36
Toetsing aanvangshuurprijs 37
Wetswijziging maart 2013 37
1
, Toepassingsbereik Afdeling 7.4.5. BW 37
Zelfstandige woning 39
Eindigen huurovereenkomst woonruimte 39
Week 6 Bescherming huurder van woonruimte 41
Eindigen huurovereenkomst woonruimte 41
Kern huurbescherming 41
Ontbinding 41
Huur voor bepaalde tijd 42
Opzegging 43
Dringend eigen gebruik 44
Beëindiging vs. ontbinding 46
Opzegging vs. ontbinding 46
Wet doorstroming huurmarkt 47
Tijdelijke verhuur 47
Tijdelijke wet (COVID-19) 49
Doelgroepcontracten 49
Week 7+8 Medehuur 52
Medehuur 52
Contractuele medehuur 52
Wettelijke medehuur 52
Overname huurcontract 57
Corona en huur 57
Week 9 Huur van bedrijfsruimte 58
Inleiding 58
Huurcontract 58
Toepassingsbereik Afdeling 7.4.6. BW 58
Bedrijfsruimte 58
Een bebouwde onroerende zaak 60
Met een 290-bestemming 61
Met een voor het publiek toegankelijke ruimte 61
Plaatsgebondenheid 61
Afhankelijke (bedrijfs)woning 61
Bescherming huurder van bedrijfsruimte 63
Opzegging 64
Eindigen huurovereenkomst bedrijfsruimte 66
Onderverhuur 67
Week 10 Huur van (overige) bedrijfsruimte 68
Overige bedrijfsruimte 68
Bescherming huurder van overige bedrijfsruimte 68
Nadelen art. 7:230a BW 69
Processuele eigenaardigheden overige bedrijfsruimte 69
Huurprijsaanpassing 69
2
, Onderhuur 71
Indeplaatsstelling 71
Goodwillvergoeding 72
Schadeloosstelling 72
Week 11 Huur en insolventie 73
Inleiding 73
Beginselen van faillissementsrecht 73
Faillissement van de huurder 74
Faillissement van de verhuurder 76
3
, Week 1 Algemene inleiding
De huurovereenkomst
De huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst, geregeld in:
- Boek 7 BW.
- Titel 7.4 BW.
- Artt. 7:201-310 BW.
De gelaagde structuur van het BW brengt mee dat ook de bepalingen uit Boek 3 BW
(rechtshandelingen) en Boek 6 BW (overeenkomsten in het algemeen) van toepassing zijn
op de huurovereenkomst, tenzij in Boek 7 BW, Titel 7.4 BW, artt. 7:201-310 BW middels een
bijzondere bepaling wordt afgeweken van de algemene bepaling(en).
Voorbeeld: ontbinding van de (huur)overeenkomst. Volgens art. 7:231 lid 1 BW kan
ontbinding van de huurovereenkomst - o.g.v. een tekortkoming van de huurder - uitsluitend
plaatsvinden door de rechter. Dit is een bijzondere bepaling waarmee wordt afgeweken van
de algemene bepaling van art. 6:267 BW, op grond waarvan een contractspartij - bij de
tekortkoming van de wederpartij - de overeenkomst buiten de rechter om kan ontbinden.
De huurovereenkomst is wederkerig. Voor de totstandkoming van de huurovereenkomst
gelden de algemene regels:
- Aanbod en aanvaarding.
- Wederzijdse verbintenissen.
Kenmerkend voor de huurovereenkomst is verder dat:
- Het een duurovereenkomst betreft → de huurovereenkomst wordt gesloten voor
bepaalde of onbepaalde tijd.
- De huurder in verregaande mate wordt beschermd indien sprake is van woonruimte
of bedrijfsruimte.
Wanneer is er sprake van een huurovereenkomst? Definitie in art. 7:201 BW:
- Verschaffen huurgenot van de zaak door de ene partij (= verhuurder).
- Waar tegenover de verplichting staat van de andere partij (= huurder) om een
tegenprestatie te verrichten, doorgaans betaling van de huurprijs.
- Gedurende een bepaalde of onbepaalde tijd (= duurovereenkomst).
Van belang is de huurovereenkomst te onderscheiden van een aantal andere
overeenkomsten en goederenrechtelijke rechtsfiguren:
- Overeenkomst van bruikleen (Titel 7A.13 BW).
- Huurkoop (Titel 7.2B.2 BW).
- Vruchtgebruik (Titel 3.8 BW).
- Erfpacht (Titel 5.7 BW).
- Gebruik en bewoning (art. 3:226 BW).
Vorderingen
- Vordering tot nakoming (van de (huur)betalingsverplichting).
- Vordering tot schadevergoeding, art. 6:74 BW.
4
Week 1 Algemene inleiding 4
De huurovereenkomst 4
Vorderingen 4
Wettelijke (handels)rente 5
Bevoegde rechter 5
Opschorting(sverweer) 5
Wettelijke regimes 6
Eindigen (duur)overeenkomst 6
Opzegging vs. ontbinding 7
Titel 7.4 BW 7
Benadering in de praktijk 8
Gemengde (huur)overeenkomst 8
Corona en huur 10
Week 2 Verplichtingen huurder 12
Verplichtingen huurder 12
Goed huurderschap 12
Oplevering bij einde huur 16
Airbnb 17
Dringende werkzaamheden en renovatie 21
Week 3 Verplichtingen verhuurder 24
Verplichtingen verhuurder 24
Zaak ter beschikking stellen 24
Onderhoudsplicht 24
Nakoming 27
(Partiële) ontbinding → huurvermindering 27
Schadevergoeding 29
(Feitelijke) overlast 30
Vrijwaring 30
Opschorten vs. verrekenen 30
Dwingend recht 31
Week 4 Einde van de huurovereenkomst 32
Koop breekt geen huur 32
Onderverhuur 34
Week 5 Huur van woonruimte 36
Inleiding 36
Bescherming huurder van woonruimte 36
Huurprijzen woonruimte 36
Geliberaliseerde woonruimte 36
Toetsing aanvangshuurprijs 37
Wetswijziging maart 2013 37
1
, Toepassingsbereik Afdeling 7.4.5. BW 37
Zelfstandige woning 39
Eindigen huurovereenkomst woonruimte 39
Week 6 Bescherming huurder van woonruimte 41
Eindigen huurovereenkomst woonruimte 41
Kern huurbescherming 41
Ontbinding 41
Huur voor bepaalde tijd 42
Opzegging 43
Dringend eigen gebruik 44
Beëindiging vs. ontbinding 46
Opzegging vs. ontbinding 46
Wet doorstroming huurmarkt 47
Tijdelijke verhuur 47
Tijdelijke wet (COVID-19) 49
Doelgroepcontracten 49
Week 7+8 Medehuur 52
Medehuur 52
Contractuele medehuur 52
Wettelijke medehuur 52
Overname huurcontract 57
Corona en huur 57
Week 9 Huur van bedrijfsruimte 58
Inleiding 58
Huurcontract 58
Toepassingsbereik Afdeling 7.4.6. BW 58
Bedrijfsruimte 58
Een bebouwde onroerende zaak 60
Met een 290-bestemming 61
Met een voor het publiek toegankelijke ruimte 61
Plaatsgebondenheid 61
Afhankelijke (bedrijfs)woning 61
Bescherming huurder van bedrijfsruimte 63
Opzegging 64
Eindigen huurovereenkomst bedrijfsruimte 66
Onderverhuur 67
Week 10 Huur van (overige) bedrijfsruimte 68
Overige bedrijfsruimte 68
Bescherming huurder van overige bedrijfsruimte 68
Nadelen art. 7:230a BW 69
Processuele eigenaardigheden overige bedrijfsruimte 69
Huurprijsaanpassing 69
2
, Onderhuur 71
Indeplaatsstelling 71
Goodwillvergoeding 72
Schadeloosstelling 72
Week 11 Huur en insolventie 73
Inleiding 73
Beginselen van faillissementsrecht 73
Faillissement van de huurder 74
Faillissement van de verhuurder 76
3
, Week 1 Algemene inleiding
De huurovereenkomst
De huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst, geregeld in:
- Boek 7 BW.
- Titel 7.4 BW.
- Artt. 7:201-310 BW.
De gelaagde structuur van het BW brengt mee dat ook de bepalingen uit Boek 3 BW
(rechtshandelingen) en Boek 6 BW (overeenkomsten in het algemeen) van toepassing zijn
op de huurovereenkomst, tenzij in Boek 7 BW, Titel 7.4 BW, artt. 7:201-310 BW middels een
bijzondere bepaling wordt afgeweken van de algemene bepaling(en).
Voorbeeld: ontbinding van de (huur)overeenkomst. Volgens art. 7:231 lid 1 BW kan
ontbinding van de huurovereenkomst - o.g.v. een tekortkoming van de huurder - uitsluitend
plaatsvinden door de rechter. Dit is een bijzondere bepaling waarmee wordt afgeweken van
de algemene bepaling van art. 6:267 BW, op grond waarvan een contractspartij - bij de
tekortkoming van de wederpartij - de overeenkomst buiten de rechter om kan ontbinden.
De huurovereenkomst is wederkerig. Voor de totstandkoming van de huurovereenkomst
gelden de algemene regels:
- Aanbod en aanvaarding.
- Wederzijdse verbintenissen.
Kenmerkend voor de huurovereenkomst is verder dat:
- Het een duurovereenkomst betreft → de huurovereenkomst wordt gesloten voor
bepaalde of onbepaalde tijd.
- De huurder in verregaande mate wordt beschermd indien sprake is van woonruimte
of bedrijfsruimte.
Wanneer is er sprake van een huurovereenkomst? Definitie in art. 7:201 BW:
- Verschaffen huurgenot van de zaak door de ene partij (= verhuurder).
- Waar tegenover de verplichting staat van de andere partij (= huurder) om een
tegenprestatie te verrichten, doorgaans betaling van de huurprijs.
- Gedurende een bepaalde of onbepaalde tijd (= duurovereenkomst).
Van belang is de huurovereenkomst te onderscheiden van een aantal andere
overeenkomsten en goederenrechtelijke rechtsfiguren:
- Overeenkomst van bruikleen (Titel 7A.13 BW).
- Huurkoop (Titel 7.2B.2 BW).
- Vruchtgebruik (Titel 3.8 BW).
- Erfpacht (Titel 5.7 BW).
- Gebruik en bewoning (art. 3:226 BW).
Vorderingen
- Vordering tot nakoming (van de (huur)betalingsverplichting).
- Vordering tot schadevergoeding, art. 6:74 BW.
4
