Werkcollege 1: verkoopakte
Bij een verkoopakte heb je een koper en verkoper nodig.
Eerst schrijf je de datum.
IDENTIFICATIE PARTIJEN
Dan om iemand te identificeren: welke gegevens moeten in die akte
staan van de partijen: artikel 12 notariswet vindt je algemene spelregels
over hoe notaris de mensen moet identificeren. Zijn er buiten dat artikel
nog spelregels voor vastgoed; art 139 Hyp wet.
als je die vergelijkt, hoe verhouden die zich tot elkaar: de artikelen zijn
dezelfde gegevens die erin staan die je moet vermelden maar toch zijn de
artikels niet hetzelfde. Heeft te maken met de manier hoe je tot de
gegevens komt: art 12 notariswet hoe kan de notaris daar een partij
identificeren, welke gegevens mag je gebruiken om partijen in de akte aan
te duiden: de identiteitskaart, uittreksel uit het rijksregister, getuigenissen,
eigen kennis notaris. Dus bij notariswet kan notaris zelf zeggen over wie
het gaat als die zegt ja ik ken die mens al 30 jaar. MAAR voor de
hypotheekwet waar je moet waarmerken (instaan voor de juiste gegevens)
ga je met getuigenissen en eigen kennis de gegevens niet mogen
waarmerken.
dus de artikelen hebben dezelfde doelen maar een andere doelstelling:
art 139 is ervoor om zeker te zijn dat de gegevens juist zijn voor in het
openbaar register en art 12 is om iemand aan te duiden volgens de
notariële wetgeving.
Voorbeeld: de heer Peeters, Jan, geboren te mol op 17 oktober 2002,
wonende te Antwerpen ( moet niet exacte adres zijn, dit is voldoende.
Maar het mag wel het exacte en volledige adres zijn), RR (en dan het
rijksregisternummer). Dat zijn minimale zaken die erin moeten staan.
dit is de koper
Nationaliteit moet er niet instaan; hoe je gehuwd bent en onder welk
stelsel ook niet; uw huwelijkse aard moet er ook niet instaan (gehuwd of
ongehuwd, echtgescheiden).
Verkoper gaan we rechtspersoon van maken en dat vindt je in artikel
140 Hyp Wet. Bijvoorbeeld; BV Zon, adres van de zetel,
ondernemingsnummer, opgericht bij akte van notaris Van Hove,
rechspersonenregister Antwerpen afdeling Turnhout, vertegenwoordigd
door … (bij vertegenwoordigd door daar gaat art 140 niks zeggen
waarom is dat logisch dat dat artikel niks zegt over de persoon van de
, vertegenwoordiging: omdat de gegevens van de koper en de verkoper
nagekeken moeten worden en niet die van de vertegenwoordiger. Hoe de
BV vertegenwoordigd wordt is niet van belang voor art 140 hyp wet. Wel
belang op vlak van vennootschapsrecht want we moeten zeker zijn dat de
juiste persoon de rechtspersoon vertegenwoordigd; en voor de notariswet
zijn er regels wat je moet vermelden over een vertegenwoordiger: enkel
naam en adres).
BTW-nummer moet er niet bijstaan. Je moet niet alle
statutenwijzigingen vermelden, je moet ze wel eens bekijken maar moet
ze niet allemaal opnemen in de akte zelf.
Stel nu dat de koper bijvoorbeeld niet live kan langskomen maar die wordt
vertegenwoordigd via een volmacht; zijn er formalismen voor die volmacht
(mag dat op een bierviltje zijn): het moet voor vastgoed authentiek zijn!
Dat is voor de overschrijving van het hypotheekkantoor. Wat is
achterliggende idee waarom dat authentiek moet zijn: als je bijvoorbeeld
een BV wil oprichten dan kan dat bij een onderhandse akte maar als we
hier een verkoop gaan doen dan moet het volgens de wet een authentieke
akte zijn: wat is de reden daarvoor: omdat de wet eist dat die gegevens
gewaarmerkt moeten worden.
Stel de BV wordt vertegenwoordigd, moet die persoon beschikken over
een volmacht: neen want het is een organieke vertegenwoordiging. Dan is
er geen notariële volmacht zijn.
IDENTIFICATIE GOED
We hebben ook nog een goed nodig bij de verkoop: voorbeeld identificatie
goed:
Stad Brussel, afdeling 10, sectie A:
een perceel grond met daarop een universiteitsgebouw, gelegen aan de
Pleinlaan 6, nr 105/B/2, P0000 (dat is nieuw die P-nummer: he is mogelijk
om op 1 kadastraal nummer verschillende entiteiten hebben is vaak bij
appartementen), groot 4a23ca (waar haal je de oppervlakte in de
kadastrale legger ook), dan kijken in artikel 141 Hyp Wet: in de mate dat
het afwijkt van het verleden moet het gemeld worden artikel 141 zegt
dat je moet verwijzen naar het verwerkingsnummer hoe het bekend was in
de laatst overgeschreven eigendomstitel (het is mogelijk dat de laatste
eigendomstitel niet overgeschreven is dat kan zijn bij verkrijgende
verjaring, als je uit nalatenschap eigenaar bent geworden). De laatst
overgeschreven titel moet je doen tot 30 jaar terug!
Bij een verkoopakte heb je een koper en verkoper nodig.
Eerst schrijf je de datum.
IDENTIFICATIE PARTIJEN
Dan om iemand te identificeren: welke gegevens moeten in die akte
staan van de partijen: artikel 12 notariswet vindt je algemene spelregels
over hoe notaris de mensen moet identificeren. Zijn er buiten dat artikel
nog spelregels voor vastgoed; art 139 Hyp wet.
als je die vergelijkt, hoe verhouden die zich tot elkaar: de artikelen zijn
dezelfde gegevens die erin staan die je moet vermelden maar toch zijn de
artikels niet hetzelfde. Heeft te maken met de manier hoe je tot de
gegevens komt: art 12 notariswet hoe kan de notaris daar een partij
identificeren, welke gegevens mag je gebruiken om partijen in de akte aan
te duiden: de identiteitskaart, uittreksel uit het rijksregister, getuigenissen,
eigen kennis notaris. Dus bij notariswet kan notaris zelf zeggen over wie
het gaat als die zegt ja ik ken die mens al 30 jaar. MAAR voor de
hypotheekwet waar je moet waarmerken (instaan voor de juiste gegevens)
ga je met getuigenissen en eigen kennis de gegevens niet mogen
waarmerken.
dus de artikelen hebben dezelfde doelen maar een andere doelstelling:
art 139 is ervoor om zeker te zijn dat de gegevens juist zijn voor in het
openbaar register en art 12 is om iemand aan te duiden volgens de
notariële wetgeving.
Voorbeeld: de heer Peeters, Jan, geboren te mol op 17 oktober 2002,
wonende te Antwerpen ( moet niet exacte adres zijn, dit is voldoende.
Maar het mag wel het exacte en volledige adres zijn), RR (en dan het
rijksregisternummer). Dat zijn minimale zaken die erin moeten staan.
dit is de koper
Nationaliteit moet er niet instaan; hoe je gehuwd bent en onder welk
stelsel ook niet; uw huwelijkse aard moet er ook niet instaan (gehuwd of
ongehuwd, echtgescheiden).
Verkoper gaan we rechtspersoon van maken en dat vindt je in artikel
140 Hyp Wet. Bijvoorbeeld; BV Zon, adres van de zetel,
ondernemingsnummer, opgericht bij akte van notaris Van Hove,
rechspersonenregister Antwerpen afdeling Turnhout, vertegenwoordigd
door … (bij vertegenwoordigd door daar gaat art 140 niks zeggen
waarom is dat logisch dat dat artikel niks zegt over de persoon van de
, vertegenwoordiging: omdat de gegevens van de koper en de verkoper
nagekeken moeten worden en niet die van de vertegenwoordiger. Hoe de
BV vertegenwoordigd wordt is niet van belang voor art 140 hyp wet. Wel
belang op vlak van vennootschapsrecht want we moeten zeker zijn dat de
juiste persoon de rechtspersoon vertegenwoordigd; en voor de notariswet
zijn er regels wat je moet vermelden over een vertegenwoordiger: enkel
naam en adres).
BTW-nummer moet er niet bijstaan. Je moet niet alle
statutenwijzigingen vermelden, je moet ze wel eens bekijken maar moet
ze niet allemaal opnemen in de akte zelf.
Stel nu dat de koper bijvoorbeeld niet live kan langskomen maar die wordt
vertegenwoordigd via een volmacht; zijn er formalismen voor die volmacht
(mag dat op een bierviltje zijn): het moet voor vastgoed authentiek zijn!
Dat is voor de overschrijving van het hypotheekkantoor. Wat is
achterliggende idee waarom dat authentiek moet zijn: als je bijvoorbeeld
een BV wil oprichten dan kan dat bij een onderhandse akte maar als we
hier een verkoop gaan doen dan moet het volgens de wet een authentieke
akte zijn: wat is de reden daarvoor: omdat de wet eist dat die gegevens
gewaarmerkt moeten worden.
Stel de BV wordt vertegenwoordigd, moet die persoon beschikken over
een volmacht: neen want het is een organieke vertegenwoordiging. Dan is
er geen notariële volmacht zijn.
IDENTIFICATIE GOED
We hebben ook nog een goed nodig bij de verkoop: voorbeeld identificatie
goed:
Stad Brussel, afdeling 10, sectie A:
een perceel grond met daarop een universiteitsgebouw, gelegen aan de
Pleinlaan 6, nr 105/B/2, P0000 (dat is nieuw die P-nummer: he is mogelijk
om op 1 kadastraal nummer verschillende entiteiten hebben is vaak bij
appartementen), groot 4a23ca (waar haal je de oppervlakte in de
kadastrale legger ook), dan kijken in artikel 141 Hyp Wet: in de mate dat
het afwijkt van het verleden moet het gemeld worden artikel 141 zegt
dat je moet verwijzen naar het verwerkingsnummer hoe het bekend was in
de laatst overgeschreven eigendomstitel (het is mogelijk dat de laatste
eigendomstitel niet overgeschreven is dat kan zijn bij verkrijgende
verjaring, als je uit nalatenschap eigenaar bent geworden). De laatst
overgeschreven titel moet je doen tot 30 jaar terug!
