Samenvatting (ANS-test 1) – financiële aspecten van de vastgoedmarkt
Les 1 – Nico Harboort (25/02)
Financiële aspecten van het vastgoedmanagement
Investeerders kopen minder vastgoed.
• Oorzaken?
o Kredieten worden duurder
o Andere investeringen interessanter (heeft ook te maken met de rente)
• Waarom wijzigt de rente?
Vereiste rendement
• Vereist rendement = wat we willen verdienen (stukje risicovrij rendement + vergoeding
voor genomen risico’s)
• Obligation lineaire obligatie, rentvoet waaraan OH zou lenen aan 10 jaar
o Wordt gezien als risicoloos, kan altijd zijn dat OH failliet gaat
o OLO BE is niet zelfde als OLO DUI (rente ligt lager dan bij BE, want is veiliger)
• Risico’s bij vastgoed: leegstand, onverwachte kosten, bestaand vastgoed (ipv
nieuwbouw), …
Ontstaan van geld
Geldbeleid wordt bepaald door ECB (Europese centrale bank), FED (centrale bank Amerika),
gewone banken moeten volgen wat de centrale banken beslissen.
Hoe is geld ontstaan?
• RUIL was ondeelbaar en maakte het moeilijk, oplossing = indirect ruilen
• Indirect ruilen: een middel zoeken waar heel veel vraag naar was (vb: tabak, suiker, zilver,
goud, ..) = ruilmiddel (nog geen geld)
• Een of twee ruilmiddelen waren hét ruilmiddel (goud en zilver), zo ontstond geld
• MAAR er moest nog bepaald worden hoeveel het waard was (dit door middel van vraag
en aanbod)
, • Voorraad van zilver en goud ging niet wijzigen (en was dus beperkt), op die manier
konden de ruilmiddelen blijven bestaan (voordeel)
• Frank, dollar, pond of mark waren gewichtseenheden
• Ergens munt uit slaan (een geslagen munt was meer waard dan hetzelfde gewicht in
korrels, door arbeid)
Hoeveel geld wordt er aangeboden in de samenleving?
• Centrale bank kan ervoor zorgen dat er meer geld wordt gedrukt
• Weinig verandering in het aanbod
• 10% extra mensen → 10% extra geld? Indien er VRAAG is naar geld dan beïnvloed het
ook de inflatie (meer geld in omloop)
• ONZE GELDVOORRAAD, HOE VEEL OF HOE WEINIG GELD IN OMLOOP, BEPAALT
WAARDE VAN GELD EN INFLATIE!!
• Veel geld in omloop = koopkracht daalt! (slide 14)
o meer geld zonder meer spullen = hogere prijzen = minder koopkracht
Hamsteren met geld = SPAREN
• Geld aan de kant zetten voor een mindere periode
• Wat doet dit met de voorraad van het geld?
o Goudvoorraad wijzigt niet, maar geld in omloop veranderd wel!!
• Wat doet dit met koopkracht van het geld?
o Aanbod geld zakt, dus koopkracht stijgt
o Hoe meer er gespaard wordt, hoe beter voor de koopkracht
o Mensen geven minder uit, hierdoor laten verkopers hun prijzen zakken, waardoor
je meer kan kopen voor je geld → koopkracht zal stijgen
o Sparen = producten worden goedkoper!
o WE WILLEN DIT NIET!! KOOPKRACHT WILLEN WE GESTABLISISEERD
▪ Als te veel mensen sparen en niemand meer uitgeeft, kan de economie
juist stilvallen, omdat bedrijven dan minder inkomsten krijgen en minder
produceren.
Stabiliseren van prijspeil
• Rente = vergoeding voor risico
• Maar het geleende bedrag moet men ook terug betalen
• Maar 100 euro is binnen paar jaar geen 100 euro meer → dus kijken hoe men dit kan
stabiliseren
,Ontstaan gelddepots
• Ontvangstbewijs werd een vervangmiddel voor het geld (briefje kreeg de ‘waarde’ van dat
geld)
• Probleem:
o Niet iedereen werkte met zelfde depot, moest vervoert worden
o Er moest enorm veel vertrouwen zijn in de depot
• Evolutie: ontvangstbewijzen werden bankbiljetten (zelfde als cheques)
• Veranderde niks aan de voorraad geld en dus ook niks aan de koopkracht
• Evolutie: gelddepot werd bank MAAR bank werkt niet gratis (betalen voor bewaking,
betalen om rekening te hebben) → bank wil meer verdienen: verdienmodel van de
kredietinstellingen = leningen aanbieden en zo rente hierop krijgen
• Evolutie: er veranderd iets aan de voorraad van het geld doordat er banken ontstaan
want de bank verdient geld! = FRACTIONEEL BANKIEREN (voor elke lening die wordt
gegeven moet er een bepaalde hoeveelheid aanwezig zijn, het is dus wel gereguleerd)
• Extra voorraad, extra geld, koopkracht daalt! → INFLATIE
• Is de bank altijd failliet? Ja, komt wel zelden voor (omdat bank meer geld uitleent dan dat
hij heeft)
o Lehman Brothers, Optima, …
o Fortis en Dexia zijn in problemen gekomen door bankencrisis (Lehman Brothers)
door rommelkredieten (waren heel weinig waard en kans op terug betaling was
heel erg klein) → OH kon niet anders dan banken redden (Belfius (Dexia) is vd
staat)
o Waarom gaat men geld gaan opvragen: paniek! → er moet enorm veel vertrouwen
zijn in de bank waar u geld zit! = RUN ON THE BANK (bank holidays)
Overheid
• Monopolie van de munt
• Munt van 100 grammen goud, kon het zijn dat er maar 70 grammen goud (OH dus 30
grammen rijker)
• Centrale banken kregen monopolie om bankbiljetten uit te geven
o Sturen van inflatie
, Inflatie
Verminderd inflatie de koopkracht in BE?
Doorgaans stijgen de prijzen bij inflatie, indien je inkomen gelijk blijft, maar alles duurder wordt,
kun je minder kopen mat hetzelfde geld. MAAR in BE hebben we het volgende:
• Automatische index wordt behouden
• Als spillindex overschreden word zal inflatie meegetrokken worden in loon
Moedigt inflatie schulden aan?
• Winkelkar = 400 euro, lening = 400 euro → kar aan bank geven
• 5 jaar verder terug naar winkel, door inflatie maar halve kar voor 400 euro, lening = 400
euro → bank moet 400 euro hebben en is tevreden met halve kar, klant is tevreden want
je moet de bank maar een halve kar + bediende z’n loon wordt geïndexeerd (en dus
omhoog gegaan)
• Vroeger verdiende je 800 euro, 400 euro voor karretjes en ging je 50% afgeven, nu geef je
maar 40% afgeven
• JA inflatie moedigt schulden aan, hoe meer inflatie, hoe goedkoper lening wordt!
• (Hoe hoger inflatie, hoe beter voor OH)
• Hoe hoger inflatie hoe beter voor mensen met een lening
Hyperinflatie, kopen om te kopen om van uw geld af te zijn
• Alles wordt steeds duurder, dus koop nu want geld is niks meer waard
• Hyperdeflatie, blijf je wachten want alles wordt steeds goedkoper
• Dus conclusie: inflatie moet gestuurd worden!
• Momenten crisis en recessie dan verliezen veel
mensen hun werk, slechte economische
omstandigheden en mensen moeten spaargeld
beginnen uitgeven, inflatie komt doordat er weer meer
geld in omloopt komt. → ontsparen = meer geld in
omloop = nog meer inflatie
Les 1 – Nico Harboort (25/02)
Financiële aspecten van het vastgoedmanagement
Investeerders kopen minder vastgoed.
• Oorzaken?
o Kredieten worden duurder
o Andere investeringen interessanter (heeft ook te maken met de rente)
• Waarom wijzigt de rente?
Vereiste rendement
• Vereist rendement = wat we willen verdienen (stukje risicovrij rendement + vergoeding
voor genomen risico’s)
• Obligation lineaire obligatie, rentvoet waaraan OH zou lenen aan 10 jaar
o Wordt gezien als risicoloos, kan altijd zijn dat OH failliet gaat
o OLO BE is niet zelfde als OLO DUI (rente ligt lager dan bij BE, want is veiliger)
• Risico’s bij vastgoed: leegstand, onverwachte kosten, bestaand vastgoed (ipv
nieuwbouw), …
Ontstaan van geld
Geldbeleid wordt bepaald door ECB (Europese centrale bank), FED (centrale bank Amerika),
gewone banken moeten volgen wat de centrale banken beslissen.
Hoe is geld ontstaan?
• RUIL was ondeelbaar en maakte het moeilijk, oplossing = indirect ruilen
• Indirect ruilen: een middel zoeken waar heel veel vraag naar was (vb: tabak, suiker, zilver,
goud, ..) = ruilmiddel (nog geen geld)
• Een of twee ruilmiddelen waren hét ruilmiddel (goud en zilver), zo ontstond geld
• MAAR er moest nog bepaald worden hoeveel het waard was (dit door middel van vraag
en aanbod)
, • Voorraad van zilver en goud ging niet wijzigen (en was dus beperkt), op die manier
konden de ruilmiddelen blijven bestaan (voordeel)
• Frank, dollar, pond of mark waren gewichtseenheden
• Ergens munt uit slaan (een geslagen munt was meer waard dan hetzelfde gewicht in
korrels, door arbeid)
Hoeveel geld wordt er aangeboden in de samenleving?
• Centrale bank kan ervoor zorgen dat er meer geld wordt gedrukt
• Weinig verandering in het aanbod
• 10% extra mensen → 10% extra geld? Indien er VRAAG is naar geld dan beïnvloed het
ook de inflatie (meer geld in omloop)
• ONZE GELDVOORRAAD, HOE VEEL OF HOE WEINIG GELD IN OMLOOP, BEPAALT
WAARDE VAN GELD EN INFLATIE!!
• Veel geld in omloop = koopkracht daalt! (slide 14)
o meer geld zonder meer spullen = hogere prijzen = minder koopkracht
Hamsteren met geld = SPAREN
• Geld aan de kant zetten voor een mindere periode
• Wat doet dit met de voorraad van het geld?
o Goudvoorraad wijzigt niet, maar geld in omloop veranderd wel!!
• Wat doet dit met koopkracht van het geld?
o Aanbod geld zakt, dus koopkracht stijgt
o Hoe meer er gespaard wordt, hoe beter voor de koopkracht
o Mensen geven minder uit, hierdoor laten verkopers hun prijzen zakken, waardoor
je meer kan kopen voor je geld → koopkracht zal stijgen
o Sparen = producten worden goedkoper!
o WE WILLEN DIT NIET!! KOOPKRACHT WILLEN WE GESTABLISISEERD
▪ Als te veel mensen sparen en niemand meer uitgeeft, kan de economie
juist stilvallen, omdat bedrijven dan minder inkomsten krijgen en minder
produceren.
Stabiliseren van prijspeil
• Rente = vergoeding voor risico
• Maar het geleende bedrag moet men ook terug betalen
• Maar 100 euro is binnen paar jaar geen 100 euro meer → dus kijken hoe men dit kan
stabiliseren
,Ontstaan gelddepots
• Ontvangstbewijs werd een vervangmiddel voor het geld (briefje kreeg de ‘waarde’ van dat
geld)
• Probleem:
o Niet iedereen werkte met zelfde depot, moest vervoert worden
o Er moest enorm veel vertrouwen zijn in de depot
• Evolutie: ontvangstbewijzen werden bankbiljetten (zelfde als cheques)
• Veranderde niks aan de voorraad geld en dus ook niks aan de koopkracht
• Evolutie: gelddepot werd bank MAAR bank werkt niet gratis (betalen voor bewaking,
betalen om rekening te hebben) → bank wil meer verdienen: verdienmodel van de
kredietinstellingen = leningen aanbieden en zo rente hierop krijgen
• Evolutie: er veranderd iets aan de voorraad van het geld doordat er banken ontstaan
want de bank verdient geld! = FRACTIONEEL BANKIEREN (voor elke lening die wordt
gegeven moet er een bepaalde hoeveelheid aanwezig zijn, het is dus wel gereguleerd)
• Extra voorraad, extra geld, koopkracht daalt! → INFLATIE
• Is de bank altijd failliet? Ja, komt wel zelden voor (omdat bank meer geld uitleent dan dat
hij heeft)
o Lehman Brothers, Optima, …
o Fortis en Dexia zijn in problemen gekomen door bankencrisis (Lehman Brothers)
door rommelkredieten (waren heel weinig waard en kans op terug betaling was
heel erg klein) → OH kon niet anders dan banken redden (Belfius (Dexia) is vd
staat)
o Waarom gaat men geld gaan opvragen: paniek! → er moet enorm veel vertrouwen
zijn in de bank waar u geld zit! = RUN ON THE BANK (bank holidays)
Overheid
• Monopolie van de munt
• Munt van 100 grammen goud, kon het zijn dat er maar 70 grammen goud (OH dus 30
grammen rijker)
• Centrale banken kregen monopolie om bankbiljetten uit te geven
o Sturen van inflatie
, Inflatie
Verminderd inflatie de koopkracht in BE?
Doorgaans stijgen de prijzen bij inflatie, indien je inkomen gelijk blijft, maar alles duurder wordt,
kun je minder kopen mat hetzelfde geld. MAAR in BE hebben we het volgende:
• Automatische index wordt behouden
• Als spillindex overschreden word zal inflatie meegetrokken worden in loon
Moedigt inflatie schulden aan?
• Winkelkar = 400 euro, lening = 400 euro → kar aan bank geven
• 5 jaar verder terug naar winkel, door inflatie maar halve kar voor 400 euro, lening = 400
euro → bank moet 400 euro hebben en is tevreden met halve kar, klant is tevreden want
je moet de bank maar een halve kar + bediende z’n loon wordt geïndexeerd (en dus
omhoog gegaan)
• Vroeger verdiende je 800 euro, 400 euro voor karretjes en ging je 50% afgeven, nu geef je
maar 40% afgeven
• JA inflatie moedigt schulden aan, hoe meer inflatie, hoe goedkoper lening wordt!
• (Hoe hoger inflatie, hoe beter voor OH)
• Hoe hoger inflatie hoe beter voor mensen met een lening
Hyperinflatie, kopen om te kopen om van uw geld af te zijn
• Alles wordt steeds duurder, dus koop nu want geld is niks meer waard
• Hyperdeflatie, blijf je wachten want alles wordt steeds goedkoper
• Dus conclusie: inflatie moet gestuurd worden!
• Momenten crisis en recessie dan verliezen veel
mensen hun werk, slechte economische
omstandigheden en mensen moeten spaargeld
beginnen uitgeven, inflatie komt doordat er weer meer
geld in omloopt komt. → ontsparen = meer geld in
omloop = nog meer inflatie
