VASTGOEDRECHT
A. Thema’s
1. De hervorming van het vastgoedrecht: algemeen kader en stand van zaken
2. Contractsvrijheid versus rechtszekerheid in het vastgoedrecht
3. Bescherming van zakelijke rechten tegenover persoonlijke rechten: eenheid, accessoriteit,
volgrecht en zakelijke subrogatie
4. De ontwikkeling van overheidsvastgoed
5. Transparantie in vastgoed: de werking van hypotheekregisters
6. Grenzen van onroerende eigendom
7. Burenverhoudingen: de anti-commons gerelativeerd
8. Gebruiks- en genotsrechten: kiezen tussen huur, vruchtgebruik, erfpacht
9. De stapeling van eigendomsvolumes boven en onder elkaar
10. Appartementsrecht: do’s en don’ts
11. Discussiecolleges
- Discussiecollege
- transversaal thema
12. Vastgoedfinanciering
- Discussiecollege
Transversale thema’s:
- Duurzaamheid in het vastgoedrecht
- Technologische vernieuwing in het vastgoedrecht
Informatie over het mondelinge examen
• Halve uur voorbereidingstijd (in paktijk langer)
• In een ander lokaal (gesprek)
- In principe drie vragen: 1 grote theorievraag, 1 casus en 1 detilavraag
- De vragen komen uit de cursus en de colleges
• Probeer uit te pakken met hetgeen dat je kent (c’est le moment): als je toont dat je het
geleerd hebt, is dat in principe ook goed.
• Meerdere opties geven? Ja, als jij dat vindt zeg dat maar
• Wees niet bang, het komt goed
• Als je twijfelt, zeg eerlijk dat je tussen twee opties aan het twijfelen bent
• Schriftelijke voorbereiding geen bron van quotering, maar wordt wel door de prof
• Reveal your knowledge
1
,THEMA 1: DE HERVORMING VAN HET BURGERLIJK VERMOGENSRECHT: ALGEMEEN KADER
EN STAND VAN ZAKEN
1. INLEIDING
Boek 3 “goederen”:
- Het betreft de verschillende wijzen waarop eigendom verkregen wordt
- Het bestaat uit 188 artikelen (art. 3.1 t.e.m. 3.188)
- De term ‘zakenrecht’ wordt officieel verlaten
- Boek 2 wordt afgeschaft
2. ACHTERGROND VAN DE WET: WAAROM EEN NIEUW GOEDERENRECHT?
Hervorming van het burgerlijk recht gebeurde in verschillende fasen:
Eerste fase: wetgever heeft een aantal domeinen gemoderniseerd. Het ging om
hervorming van het erfrecht, familiaal vermogensrecht, de burgerlijke stand en het
appartementsrecht..
Tweede fase: voor vijf domeinen (goederenrecht, bewijsrecht, buitencontractuele
aansprakelijkheid, verbintenissenrecht en geldlening) werd een expertencommissie
samengesteld en de bedoeling was om volledig nieuwe teksten binnen een nieuw
Burgerlijk Wetboek tot stand te brengen. Dat nieuw burgerlijk wetboek werd
ingevoegd in 2019 samen met het bewijsrecht (boek 8). Het goederenrecht trad op 1
september 021 in werking.
Ons Burgerlijk Wetboek dateert van 1804 en bestond uit drie boeken:
Boek 1: Personen
Boek 2: Eigendom en verschillende beperkingen op eigendom
Boek 3: “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek
Boek 3 werd door de wetgever stiefmoederlijk behandeld.
In tegenstelling tot het personen- en familierecht en het
verbintenissenrecht die doorheen de jaren enige modernisering
hebben meegemaakt, bleef het goederenrecht onaangeroerd.
De regelgeving van 1804 op het vlak van het goederenrecht is
grotendeels identiek aan deze van 2020 een heeft dus op geen
enkele manier de maatschappelijke ontwikkelingen gevolgd.
Focus op napoleontische oplossingen vormden vaak een irrationele
rem op legitieme behoeften van de rechtspraktijk en soms tot
ecologisch onaanvaardbare gevolgen.
o Gevolg: goederenrecht kreeg steeds een ondergeschikte rol.
Er ontstond rond maatschappelijk belangrijke domeinen zoals
burenhinder en erfdienstbaarheden rechtspraak die niet in de wet
werd weerspiegeld.
o Uitzondering: appartementsrecht werd bij wet van 18 juni
2018 grondig hervormd.
Het centrale woord bij de drie boeken is “eigendom”. Men wou af van feodaliteit en
men wou sfeer van vrijheid creëren in de zin dat men de leuze van Franse
revolutionairen: Liberté, egalité et fraternité. Nadruk ligt op het woord liberté.
Patrimoniale privaatrecht
Zakelijke rechten worden afgescheiden van al de rest, waarom?
Anti feodale reflexen
o Persoonlijke verbintenissen en zakelijke rechten verstrengeld
zaten
o Hieraan wou de wetgever in 1804 komaf maken. Vlaanderen
was in 1804 kende een agrarische samenleving (territorium
van boeren). De wetgever hield geen rekening met evoluties
die op vlak van goederen meegekomen zijn.
Bv. grotere machines, zijn zij onroerend?
2
, Bv trein, roerend of onroerend? Ga je die via
roerende leasing on onroerende leasing financieren?
3. TOTSTANDKOMING VAN DE WET
Opstellers van het goederenrecht ontvingen ongeveer 200 pagina’s aan opmerkingen en
hebben in functie daarvan de tekst aangepast.
Het voorontwerp werd als wetsontwerp in het parlement ingediend.
Methode van totstandkoming
o De door de opstellers gehanteerde methode is intrinsiek rechtsvergelijkend,
aangezien de zoektocht naar juridische efficiëntie en de “benchmarking”, noopte tot
een open visie op de transformaties van het goederenrecht.
o Zij zochten inspiratie in buitenlandse wetboeken als het Nederlands Burgerlijk
Wetboek en Duitse BGB.
o Door de rechtsvergelijkende methode moet de wettekst ook beter afgestemd zijn op
andere wetteksten en op die manier bijdragen aan een graduele harmonisatie.
Het verbintenissenrecht was afgevallen, enkel het bewijsrecht en goederenrecht bleven over.
Enkel het bewijsrecht werd goedgekeurd in april 2019 (voor de ontbinding van de kamer). Dit
bewijsrecht bevat vooral ook de structuur van het nieuw burgerlijk wetboek
Geen regering
Goederenrecht goedgekeurd in februari 2022
4. ALGEMENE KRACHTLIJNEN VAN DE WET
De inhoudelijke uitwerking van de Wet gaat uit van vier grote krachtlijnen:
1. Integratie van het goederenrecht
2. Instrumentalisering van het goederenrecht
3. Een modernisering van het goederenrecht
4. Flexibilisering van het goederenrecht
4.1 Integratie van het goederenrecht
De hervorming moet leiden tot een integratie, dus een vereenvoudiging, van het goederenrecht. De
integratieve benadering van de Wet komt op diverse niveaus tot uiting:
Structurele integratie: goederenrecht met meerdere kamers en geen verbinding tussen de
kamers (grot van Plato). Het probeert op die manier de verkokering van het goederenrecht
tegen te gaan.
o Titel 1: waarin de ‘truncus communis’ van het goederenrecht wordt aangegeven. Zo
biedt deze titel gemeenschappelijke kenmerken van zakelijke rechten,
gemeenschappelijke regels rond het voorwerp van zakelijke rechten, regels over het
verkrijgen en tenietgaan van zakelijke rechten en het algemene regime rond
publiciteit van zakelijke rechten.
Doel: titel 1 poogt een atrium te creëren, een stam van waaruit de diverse
vertakkingen vertrekken.
Vb. als je naar vruchtgebruik wil kijken, moet je niet alleen gaan kijke
naar art. 3.188 BW maar ook naar de eerste artikelen in BW.
o Afschaffing van bijzondere wetgeving: Die integratie van bijzondere wetgeving leidt
ertoe dat Boek 3 nieuw BW te beschouwen is als het algemene deel van het
goederenrecht. Dat laat toe om de wetgeving die erbuiten staat te beschouwen als
bijzondere wetgeving. Met de toepassing van 'lex specialis derogate lege general’'
kent boek 3 aan zichzelf een subsidiair karakter toe (art. 3.2 BW)
3
, Inhoudelijke integratie: het integreert bepaalde leerstukken die wat afzonderlijk stonden en
niet in de algemene leer konden worden ingepast, in de bestaande figuren. Alles wat begint
met quasi is een fictie.
Vb. Vb. Quasi-vruchtgebruik is geïntegreerd: vruchtgebruik op verbruikbare
goederen (art. 3.148 BW)
Vb. openbaar domein: gedeelte dat tot gebruik van allen of tot openbare
dienst is bestemd. Vroeger was er een hybride
Vb. recht van bewoning wordt ook aan het regime van vruchtgebruik
onderworpen
Vb. vergoedingsregels: iin het huidig recht worden de diverse
vergoedingsregels gefragmenteerd benaderd. Het nieuwe boek 3 wil deze
gefragmenteerde aanpak integreren en maakt gebruik van het algemeen
rechtsbeginsel uit het verbintenissenrecht, namelijk verbod op
ongerechtvaardigde verrijking. Het gebruik van uniforme vergoedingsregel
werkt de transparantie in de hand en kan niet als onbillijk worden gezien
(suppletief): indien partijen een andere vergoedingsregel wensen, mogen ze
zulks uitdrukkelijk contractueel anticiperen.
Vb. uniformsiering van diverse regimes inzake het vinden van goederen.
Artikelen 3.58 en 3.59 BW bieden een geuniformiseerde oplossing!
4.2 Instrumentalisering van het goederenrecht
Versterking van de functionaliteit
o Het goederenrecht moet terug een belangrijk maatschappelijk instrument worden dat
zowel een evenwichtige afweging van particuliere belangen als het algemeen belang
– waaronder de duurzaamheid – moet beschermen.
Vb. het bundelen van vraagstukken in verband met burenrelaties in titel 5
getuigt een functionele aanpak van deze maatschappelijke problematiek
Vb. Bijkomende mogelijkheden voor hypothcaire publiciteit waarbij de summa
divisio tussen persoonlijke en zakelijke rechten wordt gerelativeerd. De
transparantie naar derden moet centraal staan.
Vb. Onderscheid tussen zakelijke rechten en persoonlijke rechten.
Vb. De combinatie van zakelijke gebruiksrechten worden mogelijk
Definities:
o omwille van diezelfde functionele benadering bevat boek 3 slechts een beperkt aantal
definities. De definities van zakelijke rechten viseren vooral de door het betrokken
recht verleende bevoegdheden, eerder dan een dogmatisch-conceptuele benadering
van het recht.
Vb. de definities van eigendom (art. 3.50: “verleent”), mede- eigendom (art.
3.68 “verleent”), vruchtgebruik (art. 3.138 “verleent” ), erfpacht (art. 3.167
“verleent”) en opstal (art. 3.177 “verleent”).
4.3 Modernisering van het goederenrecht
Inhoudelijke modernisering
o Vb. het eigendomsrecht
OWB:
individualistisch en in het platte vlak gedacht
geen aandacht voor de derde dimensie van het eigendomsrecht
nauwelijks aandacht voor de maatschappelijke impact van de
uitoefening van het eigendomsrecht.
NBW:
Probeert daaraan te verhelpen
Vb. definitie van de grond, toegenomen mogelijkheden tot stapeling
van eigendom in de hoogte en diepte, de aanwezigheid van een
4
A. Thema’s
1. De hervorming van het vastgoedrecht: algemeen kader en stand van zaken
2. Contractsvrijheid versus rechtszekerheid in het vastgoedrecht
3. Bescherming van zakelijke rechten tegenover persoonlijke rechten: eenheid, accessoriteit,
volgrecht en zakelijke subrogatie
4. De ontwikkeling van overheidsvastgoed
5. Transparantie in vastgoed: de werking van hypotheekregisters
6. Grenzen van onroerende eigendom
7. Burenverhoudingen: de anti-commons gerelativeerd
8. Gebruiks- en genotsrechten: kiezen tussen huur, vruchtgebruik, erfpacht
9. De stapeling van eigendomsvolumes boven en onder elkaar
10. Appartementsrecht: do’s en don’ts
11. Discussiecolleges
- Discussiecollege
- transversaal thema
12. Vastgoedfinanciering
- Discussiecollege
Transversale thema’s:
- Duurzaamheid in het vastgoedrecht
- Technologische vernieuwing in het vastgoedrecht
Informatie over het mondelinge examen
• Halve uur voorbereidingstijd (in paktijk langer)
• In een ander lokaal (gesprek)
- In principe drie vragen: 1 grote theorievraag, 1 casus en 1 detilavraag
- De vragen komen uit de cursus en de colleges
• Probeer uit te pakken met hetgeen dat je kent (c’est le moment): als je toont dat je het
geleerd hebt, is dat in principe ook goed.
• Meerdere opties geven? Ja, als jij dat vindt zeg dat maar
• Wees niet bang, het komt goed
• Als je twijfelt, zeg eerlijk dat je tussen twee opties aan het twijfelen bent
• Schriftelijke voorbereiding geen bron van quotering, maar wordt wel door de prof
• Reveal your knowledge
1
,THEMA 1: DE HERVORMING VAN HET BURGERLIJK VERMOGENSRECHT: ALGEMEEN KADER
EN STAND VAN ZAKEN
1. INLEIDING
Boek 3 “goederen”:
- Het betreft de verschillende wijzen waarop eigendom verkregen wordt
- Het bestaat uit 188 artikelen (art. 3.1 t.e.m. 3.188)
- De term ‘zakenrecht’ wordt officieel verlaten
- Boek 2 wordt afgeschaft
2. ACHTERGROND VAN DE WET: WAAROM EEN NIEUW GOEDERENRECHT?
Hervorming van het burgerlijk recht gebeurde in verschillende fasen:
Eerste fase: wetgever heeft een aantal domeinen gemoderniseerd. Het ging om
hervorming van het erfrecht, familiaal vermogensrecht, de burgerlijke stand en het
appartementsrecht..
Tweede fase: voor vijf domeinen (goederenrecht, bewijsrecht, buitencontractuele
aansprakelijkheid, verbintenissenrecht en geldlening) werd een expertencommissie
samengesteld en de bedoeling was om volledig nieuwe teksten binnen een nieuw
Burgerlijk Wetboek tot stand te brengen. Dat nieuw burgerlijk wetboek werd
ingevoegd in 2019 samen met het bewijsrecht (boek 8). Het goederenrecht trad op 1
september 021 in werking.
Ons Burgerlijk Wetboek dateert van 1804 en bestond uit drie boeken:
Boek 1: Personen
Boek 2: Eigendom en verschillende beperkingen op eigendom
Boek 3: “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek
Boek 3 werd door de wetgever stiefmoederlijk behandeld.
In tegenstelling tot het personen- en familierecht en het
verbintenissenrecht die doorheen de jaren enige modernisering
hebben meegemaakt, bleef het goederenrecht onaangeroerd.
De regelgeving van 1804 op het vlak van het goederenrecht is
grotendeels identiek aan deze van 2020 een heeft dus op geen
enkele manier de maatschappelijke ontwikkelingen gevolgd.
Focus op napoleontische oplossingen vormden vaak een irrationele
rem op legitieme behoeften van de rechtspraktijk en soms tot
ecologisch onaanvaardbare gevolgen.
o Gevolg: goederenrecht kreeg steeds een ondergeschikte rol.
Er ontstond rond maatschappelijk belangrijke domeinen zoals
burenhinder en erfdienstbaarheden rechtspraak die niet in de wet
werd weerspiegeld.
o Uitzondering: appartementsrecht werd bij wet van 18 juni
2018 grondig hervormd.
Het centrale woord bij de drie boeken is “eigendom”. Men wou af van feodaliteit en
men wou sfeer van vrijheid creëren in de zin dat men de leuze van Franse
revolutionairen: Liberté, egalité et fraternité. Nadruk ligt op het woord liberté.
Patrimoniale privaatrecht
Zakelijke rechten worden afgescheiden van al de rest, waarom?
Anti feodale reflexen
o Persoonlijke verbintenissen en zakelijke rechten verstrengeld
zaten
o Hieraan wou de wetgever in 1804 komaf maken. Vlaanderen
was in 1804 kende een agrarische samenleving (territorium
van boeren). De wetgever hield geen rekening met evoluties
die op vlak van goederen meegekomen zijn.
Bv. grotere machines, zijn zij onroerend?
2
, Bv trein, roerend of onroerend? Ga je die via
roerende leasing on onroerende leasing financieren?
3. TOTSTANDKOMING VAN DE WET
Opstellers van het goederenrecht ontvingen ongeveer 200 pagina’s aan opmerkingen en
hebben in functie daarvan de tekst aangepast.
Het voorontwerp werd als wetsontwerp in het parlement ingediend.
Methode van totstandkoming
o De door de opstellers gehanteerde methode is intrinsiek rechtsvergelijkend,
aangezien de zoektocht naar juridische efficiëntie en de “benchmarking”, noopte tot
een open visie op de transformaties van het goederenrecht.
o Zij zochten inspiratie in buitenlandse wetboeken als het Nederlands Burgerlijk
Wetboek en Duitse BGB.
o Door de rechtsvergelijkende methode moet de wettekst ook beter afgestemd zijn op
andere wetteksten en op die manier bijdragen aan een graduele harmonisatie.
Het verbintenissenrecht was afgevallen, enkel het bewijsrecht en goederenrecht bleven over.
Enkel het bewijsrecht werd goedgekeurd in april 2019 (voor de ontbinding van de kamer). Dit
bewijsrecht bevat vooral ook de structuur van het nieuw burgerlijk wetboek
Geen regering
Goederenrecht goedgekeurd in februari 2022
4. ALGEMENE KRACHTLIJNEN VAN DE WET
De inhoudelijke uitwerking van de Wet gaat uit van vier grote krachtlijnen:
1. Integratie van het goederenrecht
2. Instrumentalisering van het goederenrecht
3. Een modernisering van het goederenrecht
4. Flexibilisering van het goederenrecht
4.1 Integratie van het goederenrecht
De hervorming moet leiden tot een integratie, dus een vereenvoudiging, van het goederenrecht. De
integratieve benadering van de Wet komt op diverse niveaus tot uiting:
Structurele integratie: goederenrecht met meerdere kamers en geen verbinding tussen de
kamers (grot van Plato). Het probeert op die manier de verkokering van het goederenrecht
tegen te gaan.
o Titel 1: waarin de ‘truncus communis’ van het goederenrecht wordt aangegeven. Zo
biedt deze titel gemeenschappelijke kenmerken van zakelijke rechten,
gemeenschappelijke regels rond het voorwerp van zakelijke rechten, regels over het
verkrijgen en tenietgaan van zakelijke rechten en het algemene regime rond
publiciteit van zakelijke rechten.
Doel: titel 1 poogt een atrium te creëren, een stam van waaruit de diverse
vertakkingen vertrekken.
Vb. als je naar vruchtgebruik wil kijken, moet je niet alleen gaan kijke
naar art. 3.188 BW maar ook naar de eerste artikelen in BW.
o Afschaffing van bijzondere wetgeving: Die integratie van bijzondere wetgeving leidt
ertoe dat Boek 3 nieuw BW te beschouwen is als het algemene deel van het
goederenrecht. Dat laat toe om de wetgeving die erbuiten staat te beschouwen als
bijzondere wetgeving. Met de toepassing van 'lex specialis derogate lege general’'
kent boek 3 aan zichzelf een subsidiair karakter toe (art. 3.2 BW)
3
, Inhoudelijke integratie: het integreert bepaalde leerstukken die wat afzonderlijk stonden en
niet in de algemene leer konden worden ingepast, in de bestaande figuren. Alles wat begint
met quasi is een fictie.
Vb. Vb. Quasi-vruchtgebruik is geïntegreerd: vruchtgebruik op verbruikbare
goederen (art. 3.148 BW)
Vb. openbaar domein: gedeelte dat tot gebruik van allen of tot openbare
dienst is bestemd. Vroeger was er een hybride
Vb. recht van bewoning wordt ook aan het regime van vruchtgebruik
onderworpen
Vb. vergoedingsregels: iin het huidig recht worden de diverse
vergoedingsregels gefragmenteerd benaderd. Het nieuwe boek 3 wil deze
gefragmenteerde aanpak integreren en maakt gebruik van het algemeen
rechtsbeginsel uit het verbintenissenrecht, namelijk verbod op
ongerechtvaardigde verrijking. Het gebruik van uniforme vergoedingsregel
werkt de transparantie in de hand en kan niet als onbillijk worden gezien
(suppletief): indien partijen een andere vergoedingsregel wensen, mogen ze
zulks uitdrukkelijk contractueel anticiperen.
Vb. uniformsiering van diverse regimes inzake het vinden van goederen.
Artikelen 3.58 en 3.59 BW bieden een geuniformiseerde oplossing!
4.2 Instrumentalisering van het goederenrecht
Versterking van de functionaliteit
o Het goederenrecht moet terug een belangrijk maatschappelijk instrument worden dat
zowel een evenwichtige afweging van particuliere belangen als het algemeen belang
– waaronder de duurzaamheid – moet beschermen.
Vb. het bundelen van vraagstukken in verband met burenrelaties in titel 5
getuigt een functionele aanpak van deze maatschappelijke problematiek
Vb. Bijkomende mogelijkheden voor hypothcaire publiciteit waarbij de summa
divisio tussen persoonlijke en zakelijke rechten wordt gerelativeerd. De
transparantie naar derden moet centraal staan.
Vb. Onderscheid tussen zakelijke rechten en persoonlijke rechten.
Vb. De combinatie van zakelijke gebruiksrechten worden mogelijk
Definities:
o omwille van diezelfde functionele benadering bevat boek 3 slechts een beperkt aantal
definities. De definities van zakelijke rechten viseren vooral de door het betrokken
recht verleende bevoegdheden, eerder dan een dogmatisch-conceptuele benadering
van het recht.
Vb. de definities van eigendom (art. 3.50: “verleent”), mede- eigendom (art.
3.68 “verleent”), vruchtgebruik (art. 3.138 “verleent” ), erfpacht (art. 3.167
“verleent”) en opstal (art. 3.177 “verleent”).
4.3 Modernisering van het goederenrecht
Inhoudelijke modernisering
o Vb. het eigendomsrecht
OWB:
individualistisch en in het platte vlak gedacht
geen aandacht voor de derde dimensie van het eigendomsrecht
nauwelijks aandacht voor de maatschappelijke impact van de
uitoefening van het eigendomsrecht.
NBW:
Probeert daaraan te verhelpen
Vb. definitie van de grond, toegenomen mogelijkheden tot stapeling
van eigendom in de hoogte en diepte, de aanwezigheid van een
4
