Werkgroep 8: huur woonruimte IV
Medehuur
• Onderscheiden:
* Contractuele medehuur
* Wettelijke medehuur (7.5.4.3 BW)
Contractuele medehuur
• Meerdere huurders hebben als contractspartij huurovereenkomst met verhuurder
gesloten. Bijv. twee partners die met elkaar gaan samenwonen.
• Hoofdelijke aansprakelijkheid voor de nakoming van alle verplichtingen uit de
huurovereenkomst. Elk van de huurders kan dan aangesproken worden tot betaling
van de volledige huur.
• Probleem in de praktijk is dat het beëindigen van de huurrelatie tussen een van de
huurders met de verhuurder niet zonder instemming van de verhuurder kan
geschieden. De verhuurder zal dit vaak niet willen doen omdat hij daarna nog maar
één persoon kan aanspreken.
Wettelijke medehuur
• ‘Inwoner’ heeft niet mede de huurovereenkomst gesloten, maar is van rechtswege
medehuurder (op grond van de wet) zolang hij hoofdverblijf in de woning heeft.
Wettelijke medehuur (er zijn drie types te onderscheiden)
• Echtgenoot (of geregistreerde partner):van rechtswege medehuurder
(bij ‘hoofdverblijf’) art. 7:266 > ratio: bescherming echtgenoot.
• Medehuurder o.g.v. art. 7:267 BW (inwonende partner).
• Andere ‘inwonende’ (art. 7:268 lid 2 BW) > achterblijver na overlijden huurder
Echtgenoot (art. 7:266 BW) > huwelijk of geregistreerd partnerschap
• Lid 1: ‘Zolang hoofdverblijf’ (zie ook lid 4) > is de echtgenoot wettelijk medehuurder.
Zodra de echtgenoot vertrekt uit de woning (het huwelijk hoeft daar niet per se voor
te eindigen), is medehuur niet meer aan de orde.
• Lid 2: Hoofdelijke aansprakelijkheid voor de huur zolang hij/zij hoofdverblijf heeft in
de woning.
• Lid 3: Medehuurder ‘promoveert’ tot huurder zodra huurrecht huurder eindigt
(buiten verhuurder om). Het is dus voor de verhuurder van belang dat indien hij de
huur opzegt met de verhuurder, dat hij ook een bericht stuurt naar de echtgenoot.
, • Lid 4: indien de echtgenoot het huis verlaat omdat het spaak loopt (of vanwege een
voorlopige voorziening door de rechter), betekent dit niet zonder meer dat het
hoofdverblijf verloren gaat van de echtgenoot.
• Lid 5: Toewijzing huurrecht bij scheiding (buiten verhuurder om)
Echtscheiding (lid 5)
Echtscheidingsrechter bepaalt wie van de echtgenoten voortaan huurder zal zijn (als partijen
er zelf niet uit kunnen komen).
N.b.: Is dat de echtgenoot, dan eindigt huurrecht (contractuele) huurder zonder dat
verhuurder dit hoeft te weten. De echtgenoot zet de huur dan voort, ook zonder dat de
verhuurder dit hoeft te weten. De verhuurder is namelijk niet in de procedure betrokken.
Maar zie ook art. 7:270a > meldingsplicht.
Casus 17
Woningbouwvereniging De Gemeenschap heeft met ingang van 1 juni 2016 een
(zelfstandige) woning te Arnhem aan Hermien Haverkamp verhuurd. De huurprijs bedraagt €
650 per maand. Nadat Haverkamp enige tijd alleen in de woning heeft gewoond, is haar
vriend Evert Esdoorn medio 2017 bij haar in de gehuurde woning komen wonen. In
december 2017 zijn Haverkamp en Esdoorn met elkaar getrouwd (waardoor Esdoorn
wettelijk medehuurder wordt). Zij zijn in de woning blijven wonen. In september 2018 heeft
Haverkamp in verband met relationele problemen de woning verlaten. Zij is naar haar
ouderlijke woning in Wageningen teruggekeerd en bij haar moeder (mevrouw Driehuizen)
ingetrokken. Esdoorn heeft de (hele) woning per 1 december 2018 onderverhuurd aan
Otman Okkal, waarbij is afgesproken dat Okkal iedere maand de huur ad € 650 rechtstreeks
aan De Gemeenschap zal voldoen. Esdoorn heeft zijn spullen gepakt en is (per 1 december
2018) bij een vriend ingetrokken. Stel: De Gemeenschap heeft de huur over de maanden
december 2018 en januari 2019 (van Okkal) ontvangen. Echter: de huur over de maanden
oktober 2018, november 2018, februari 2019 en maart 2019 (zijnde 4 * € 650 = in totaal €
2.700) is onbetaald gebleven. De Gemeenschap wil deze achterstallige huur (uiteraard) nog
wel ontvangen.
Vraag 1 Kan De Gemeenschap Esdoorn en/of Haverkamp en/of Okkal met succes tot betaling
van de achterstallige huur aanspreken? Haverkamp is de contractuele huurder. Door het
vertrek uit de woning is Haverkamp niet haar huurrecht en verplichtingen kwijtgeraakt. Dit
was alleen gebeurd als zij de huur had opgezegd. Haverkamp kan dus sowieso succesvol
worden aangesproken. Esdoorn is wettelijk medehuurder op grond van art. 7:266 BW.
Esdoorn heeft zijn hoofdverblijf niet meer in de woning sinds 1 december 2018. Per 1
december 2018 is Esdoorn niet meer aan te spreken voor de huur. De maanden daarvoor is
hij nog wel aan te spreken. Er blijkt niet dat lid 4 aan de orde zou kunnen zijn. Met meneer
Okkal heeft de Gemeenschap geen contractuele relatie, zij kunnen hem dus niet aanspreken.
Medehuur
• Onderscheiden:
* Contractuele medehuur
* Wettelijke medehuur (7.5.4.3 BW)
Contractuele medehuur
• Meerdere huurders hebben als contractspartij huurovereenkomst met verhuurder
gesloten. Bijv. twee partners die met elkaar gaan samenwonen.
• Hoofdelijke aansprakelijkheid voor de nakoming van alle verplichtingen uit de
huurovereenkomst. Elk van de huurders kan dan aangesproken worden tot betaling
van de volledige huur.
• Probleem in de praktijk is dat het beëindigen van de huurrelatie tussen een van de
huurders met de verhuurder niet zonder instemming van de verhuurder kan
geschieden. De verhuurder zal dit vaak niet willen doen omdat hij daarna nog maar
één persoon kan aanspreken.
Wettelijke medehuur
• ‘Inwoner’ heeft niet mede de huurovereenkomst gesloten, maar is van rechtswege
medehuurder (op grond van de wet) zolang hij hoofdverblijf in de woning heeft.
Wettelijke medehuur (er zijn drie types te onderscheiden)
• Echtgenoot (of geregistreerde partner):van rechtswege medehuurder
(bij ‘hoofdverblijf’) art. 7:266 > ratio: bescherming echtgenoot.
• Medehuurder o.g.v. art. 7:267 BW (inwonende partner).
• Andere ‘inwonende’ (art. 7:268 lid 2 BW) > achterblijver na overlijden huurder
Echtgenoot (art. 7:266 BW) > huwelijk of geregistreerd partnerschap
• Lid 1: ‘Zolang hoofdverblijf’ (zie ook lid 4) > is de echtgenoot wettelijk medehuurder.
Zodra de echtgenoot vertrekt uit de woning (het huwelijk hoeft daar niet per se voor
te eindigen), is medehuur niet meer aan de orde.
• Lid 2: Hoofdelijke aansprakelijkheid voor de huur zolang hij/zij hoofdverblijf heeft in
de woning.
• Lid 3: Medehuurder ‘promoveert’ tot huurder zodra huurrecht huurder eindigt
(buiten verhuurder om). Het is dus voor de verhuurder van belang dat indien hij de
huur opzegt met de verhuurder, dat hij ook een bericht stuurt naar de echtgenoot.
, • Lid 4: indien de echtgenoot het huis verlaat omdat het spaak loopt (of vanwege een
voorlopige voorziening door de rechter), betekent dit niet zonder meer dat het
hoofdverblijf verloren gaat van de echtgenoot.
• Lid 5: Toewijzing huurrecht bij scheiding (buiten verhuurder om)
Echtscheiding (lid 5)
Echtscheidingsrechter bepaalt wie van de echtgenoten voortaan huurder zal zijn (als partijen
er zelf niet uit kunnen komen).
N.b.: Is dat de echtgenoot, dan eindigt huurrecht (contractuele) huurder zonder dat
verhuurder dit hoeft te weten. De echtgenoot zet de huur dan voort, ook zonder dat de
verhuurder dit hoeft te weten. De verhuurder is namelijk niet in de procedure betrokken.
Maar zie ook art. 7:270a > meldingsplicht.
Casus 17
Woningbouwvereniging De Gemeenschap heeft met ingang van 1 juni 2016 een
(zelfstandige) woning te Arnhem aan Hermien Haverkamp verhuurd. De huurprijs bedraagt €
650 per maand. Nadat Haverkamp enige tijd alleen in de woning heeft gewoond, is haar
vriend Evert Esdoorn medio 2017 bij haar in de gehuurde woning komen wonen. In
december 2017 zijn Haverkamp en Esdoorn met elkaar getrouwd (waardoor Esdoorn
wettelijk medehuurder wordt). Zij zijn in de woning blijven wonen. In september 2018 heeft
Haverkamp in verband met relationele problemen de woning verlaten. Zij is naar haar
ouderlijke woning in Wageningen teruggekeerd en bij haar moeder (mevrouw Driehuizen)
ingetrokken. Esdoorn heeft de (hele) woning per 1 december 2018 onderverhuurd aan
Otman Okkal, waarbij is afgesproken dat Okkal iedere maand de huur ad € 650 rechtstreeks
aan De Gemeenschap zal voldoen. Esdoorn heeft zijn spullen gepakt en is (per 1 december
2018) bij een vriend ingetrokken. Stel: De Gemeenschap heeft de huur over de maanden
december 2018 en januari 2019 (van Okkal) ontvangen. Echter: de huur over de maanden
oktober 2018, november 2018, februari 2019 en maart 2019 (zijnde 4 * € 650 = in totaal €
2.700) is onbetaald gebleven. De Gemeenschap wil deze achterstallige huur (uiteraard) nog
wel ontvangen.
Vraag 1 Kan De Gemeenschap Esdoorn en/of Haverkamp en/of Okkal met succes tot betaling
van de achterstallige huur aanspreken? Haverkamp is de contractuele huurder. Door het
vertrek uit de woning is Haverkamp niet haar huurrecht en verplichtingen kwijtgeraakt. Dit
was alleen gebeurd als zij de huur had opgezegd. Haverkamp kan dus sowieso succesvol
worden aangesproken. Esdoorn is wettelijk medehuurder op grond van art. 7:266 BW.
Esdoorn heeft zijn hoofdverblijf niet meer in de woning sinds 1 december 2018. Per 1
december 2018 is Esdoorn niet meer aan te spreken voor de huur. De maanden daarvoor is
hij nog wel aan te spreken. Er blijkt niet dat lid 4 aan de orde zou kunnen zijn. Met meneer
Okkal heeft de Gemeenschap geen contractuele relatie, zij kunnen hem dus niet aanspreken.
