Werkgroep 7; Huur woonruimte III
Wet doorstroming huurmarkt (door deze nieuwe wetgeving is de bescherming van de
huurder wat minder geworden)
• Van kracht per 01 – 07 – 2016 (Stb. ).
Achtergronden:
Sociale huursector moet huisvesting bieden aan personen die daarop zijn aangewezen, maar
moet huurders zo mogelijk laten ‘doorstromen’ (door middel van doelgroepcontracten).
De nieuwe wet moet de flexibiliteit bevorderen en de prijs/kwaliteit-verhouding verbeteren.
Belangrijkste wijzigingen
A) Tijdelijke verhuur (7:271 lid 1 BW)
B) ‘Doelgroepcontracten’ (7:274a – 274f)
C) Andere ‘diplomatenclausule’ (7:274 lid 2) > wordt niks over gevraagd
D) Uitbreiding Leegstandwet > wordt niks over gevraagd
Zie: WR en WR 2017/ 176.
Ad A) Tijdelijke huur
Het uitgangspunt was / is: Huurcontract voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege,
maar moet worden opgezegd (en opzegging door verhuurder doet huur niet eindigen).
N.b.: dit blijft ook zo in DAEB-segment (woningcorporaties mogen niet tijdelijk verhuren
tenzij art. 48 lid 1 Woningwet (zie hieronder)).
Art. 7:271 lid 1 eerste zin BW: Huur voor > 2 jaar eindigt (bij zelfstandige woning) niet van
rechtswege. Huur voor > 5 jaar eindigt (bij onzelfstandige woning) niet van rechtswege.
Art. 7:271 lid 1 tweede zin BW: Art. 7:228 lid 1 BW geldt wel voor huur voor 2 jaar of korter
bij zelfstandige woning.
Art. 7:228 lid 1 BW geldt wel voor huur voor 5 jaar of korter bij onzelfstandige woning.
^dus hier eindigt het wel van rechtswege, de huurder heeft geen bescherming
Art. 48 lid 1 Woningwet
Corporaties mogen slechts tijdelijk verhuren indien:
- Huurder tijdelijk elders gaat werken / studeren.
- Huurder tijdelijk uit woning moet (renovatie).
- Huurder uit noodopvang komt (& noodsituatie).
, - Huurder ‘laatste kans – huurcontract’ krijgt.
- Huurder tevens woonbegeleiding krijgt.
Schriftelijke kennisgeving
Huur voor bepaalde tijd (ex lid 1 tweede zin) eindigt van rechtswege op afgesproken
einddatum, mits verhuurder tijdig schriftelijke kennisgeving (dit is geen opzegging, heeft met
name met de rechtszekerheid te maken) aan huurder stuurt.
‘Tijdig’ = niet eerder dan 3 maanden (want anders kun je de kennisgeving al in het
huurcontract opnemen) doch niet later dan 1 maand voor einddatum.
Voorbeeld kennisgeving
• Stel: huur voor bepaalde tijd van 01 – 01 – 2018 tot 01 – 01 – 2019.
• Kennisgeving: niet vóór 1 oktober en niet na 1 december.
Stel: huurder ontvangt kennisgeving op 28 september.
Sanctie: huurcontract loopt door voor onbepaalde tijd (7:271 lid 1) waardoor de huurder
volledige huurbescherming heeft.
Schriftelijke kennisgeving
In al deze gevallen was de situatie aan de orde zoals in het voorbeeld hierboven.
• WR (RBMNE:2017:3011): kennisgeving te laat, huurder mag blijven zitten
• WR (RBZWB:2018:332): kennisgeving te vroeg, huurder mag blijven zitten
• RVR (RBOVE:2018:1628): (6:248 BW). Kennisgeving te vroeg, maar huurder
mocht niet blijven zitten.
• WR (RBMNE:2017:4759): Huurder betwistte ontvangst e-mail verhuurder.
De verhuurder moet aannemelijk maken dat de kennisgeving de huurder tijdig heeft
bereikt.
Casus 16
Voerman B.V. (hierna: ‘Voerman’) is eigenaar van een zelfstandige woning te Nijmegen. Zij
heeft de woning voor bepaalde tijd verhuurd aan Hendrik Hamer. Hamer is een huur van €
650 per maand verschuldigd. Het huurcontract bevat o.m. de volgende bepaling: “De huur
gaat in per 1 juni 2017 en duurt voort tot 1 juni 2018 (dus het valt onder het bereik van de
Wet doorstroming huurmarkt). De huur eindigt van rechtswege op 31 mei 2018.” Op
donderdag 3 mei 2018 (dus enkele dagen te laat) heeft Voerman een e-mail aan Hamer
gestuurd waarin o.m. is vermeld: “De huur eindigt – zoals afgesproken – op donderdag 31
mei 2018. Wij verzoeken u de woning op die datum leeg en bezemschoon achter te laten.”
Hamer heeft op maandag 7 mei 2018 een e-mail aan Voerman gestuurd met de volgende
Wet doorstroming huurmarkt (door deze nieuwe wetgeving is de bescherming van de
huurder wat minder geworden)
• Van kracht per 01 – 07 – 2016 (Stb. ).
Achtergronden:
Sociale huursector moet huisvesting bieden aan personen die daarop zijn aangewezen, maar
moet huurders zo mogelijk laten ‘doorstromen’ (door middel van doelgroepcontracten).
De nieuwe wet moet de flexibiliteit bevorderen en de prijs/kwaliteit-verhouding verbeteren.
Belangrijkste wijzigingen
A) Tijdelijke verhuur (7:271 lid 1 BW)
B) ‘Doelgroepcontracten’ (7:274a – 274f)
C) Andere ‘diplomatenclausule’ (7:274 lid 2) > wordt niks over gevraagd
D) Uitbreiding Leegstandwet > wordt niks over gevraagd
Zie: WR en WR 2017/ 176.
Ad A) Tijdelijke huur
Het uitgangspunt was / is: Huurcontract voor bepaalde tijd eindigt niet van rechtswege,
maar moet worden opgezegd (en opzegging door verhuurder doet huur niet eindigen).
N.b.: dit blijft ook zo in DAEB-segment (woningcorporaties mogen niet tijdelijk verhuren
tenzij art. 48 lid 1 Woningwet (zie hieronder)).
Art. 7:271 lid 1 eerste zin BW: Huur voor > 2 jaar eindigt (bij zelfstandige woning) niet van
rechtswege. Huur voor > 5 jaar eindigt (bij onzelfstandige woning) niet van rechtswege.
Art. 7:271 lid 1 tweede zin BW: Art. 7:228 lid 1 BW geldt wel voor huur voor 2 jaar of korter
bij zelfstandige woning.
Art. 7:228 lid 1 BW geldt wel voor huur voor 5 jaar of korter bij onzelfstandige woning.
^dus hier eindigt het wel van rechtswege, de huurder heeft geen bescherming
Art. 48 lid 1 Woningwet
Corporaties mogen slechts tijdelijk verhuren indien:
- Huurder tijdelijk elders gaat werken / studeren.
- Huurder tijdelijk uit woning moet (renovatie).
- Huurder uit noodopvang komt (& noodsituatie).
, - Huurder ‘laatste kans – huurcontract’ krijgt.
- Huurder tevens woonbegeleiding krijgt.
Schriftelijke kennisgeving
Huur voor bepaalde tijd (ex lid 1 tweede zin) eindigt van rechtswege op afgesproken
einddatum, mits verhuurder tijdig schriftelijke kennisgeving (dit is geen opzegging, heeft met
name met de rechtszekerheid te maken) aan huurder stuurt.
‘Tijdig’ = niet eerder dan 3 maanden (want anders kun je de kennisgeving al in het
huurcontract opnemen) doch niet later dan 1 maand voor einddatum.
Voorbeeld kennisgeving
• Stel: huur voor bepaalde tijd van 01 – 01 – 2018 tot 01 – 01 – 2019.
• Kennisgeving: niet vóór 1 oktober en niet na 1 december.
Stel: huurder ontvangt kennisgeving op 28 september.
Sanctie: huurcontract loopt door voor onbepaalde tijd (7:271 lid 1) waardoor de huurder
volledige huurbescherming heeft.
Schriftelijke kennisgeving
In al deze gevallen was de situatie aan de orde zoals in het voorbeeld hierboven.
• WR (RBMNE:2017:3011): kennisgeving te laat, huurder mag blijven zitten
• WR (RBZWB:2018:332): kennisgeving te vroeg, huurder mag blijven zitten
• RVR (RBOVE:2018:1628): (6:248 BW). Kennisgeving te vroeg, maar huurder
mocht niet blijven zitten.
• WR (RBMNE:2017:4759): Huurder betwistte ontvangst e-mail verhuurder.
De verhuurder moet aannemelijk maken dat de kennisgeving de huurder tijdig heeft
bereikt.
Casus 16
Voerman B.V. (hierna: ‘Voerman’) is eigenaar van een zelfstandige woning te Nijmegen. Zij
heeft de woning voor bepaalde tijd verhuurd aan Hendrik Hamer. Hamer is een huur van €
650 per maand verschuldigd. Het huurcontract bevat o.m. de volgende bepaling: “De huur
gaat in per 1 juni 2017 en duurt voort tot 1 juni 2018 (dus het valt onder het bereik van de
Wet doorstroming huurmarkt). De huur eindigt van rechtswege op 31 mei 2018.” Op
donderdag 3 mei 2018 (dus enkele dagen te laat) heeft Voerman een e-mail aan Hamer
gestuurd waarin o.m. is vermeld: “De huur eindigt – zoals afgesproken – op donderdag 31
mei 2018. Wij verzoeken u de woning op die datum leeg en bezemschoon achter te laten.”
Hamer heeft op maandag 7 mei 2018 een e-mail aan Voerman gestuurd met de volgende
