TEMA 5: DERECHO CIVIL 3. EL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL (DIR)
LA PUBLICIDAD DEL DOMINIO Y DE LOS DERECHOS REALES
Se trata de destacar la importancia y la razón de ser del DIR y del Registro de la Propiedad. Lo
que vamos a estudiar es el funcionamiento y la estructura del un organismo público que es el
registro de propiedad, cuya finalidad es dar publicidad de las titularidades reales sobre bienes
inmuebles y ciertas titularidades inmobiliarias.
En la relevancia de la publicidad de la propiedad y otros derechos reales destaca
especialmente en dos cuestiones: por un lado la transferencia y gravamen de los derechos
reales; y por otro lado el desarrollo del crédito territorial.
- La transferencia: el adquirente debe saber con certeza que quien le transmite es el
verdadero propietario, y no solo eso, que es verdadero propietario y que además le
puede transmitir la cosa. Por ello no nos basta con que aparezca externamente como
propietario, sino que es necesario que demuestre la validez objetiva de su adquisición
en virtud del cual adquirió la propiedad y de todas las transmisiones anteriores por lo
menos hasta el tiempo necesario para consumar la usucapión. Es decir, que necesitamos
saber que puede disponer libremente y además que no ha constituido gravámenes
sobre la finca.
- Desarrollo del crédito territorial : es básico el funcionamiento del registro, porque el
banco que esté dispuesto a concedernos crédito con la garantía que se ofrece de un bien
inmueble, necesita saber que la persona que va a constituir la garantía es la verdadera
propietaria y tiene pleno poder de disposición respecto del bien inmueble que ofrece en
garantía, y además que está libre de cargas.
Todo ello parece verdaderamente importante, porque el tráfico jurídico impone la carga de
averiguar la realidad de cada una de estas situaciones a las que nos estamos refiriendo, y lo
que hace el registro es dar publicidad de las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles para
proporcionar una garantía de cada una de esas situaciones.
Es decir, si el registro dice que una determinada persona es la verdadera propietaria de una
finca aunque en realidad no lo sea, un tercer adquirente puede quedar protegido en la
titularidad que recibe como si hubiera contratado con el propietario real. La finalidad
fundamental que tiene la publicidad registral es la protección del tráfico, y sobre todo a los
terceros adquirentes, y a la vez dar agilidad a las transacciones inmobiliarias porque se suple la
costosa indagación de los derechos con la simple observación en el registro.
Esta seguridad del tráfico solo se puede conseguir a costa de la seguridad del propietario ,
porque sacrificamos al propietario a cambio de proteger al adquirente de buena fe, pero
también se puede hablar de una cierta autorresponsabilidad del propietario porque se haya
producido el título y el modo y no se haya inscrito, porque esa negligencia puede dar lugar a a
la aparición de ciertas complicaciones.
, Hace falta la buena fe en el adquirente y además tienen que ser a título oneroso , siempre nos
vamos a encontrar entre este conflicto de seguridad jurídica y seguridad del tráfico. La
seguridad del tráfico exige derogar dos principios: el de que nadie puede transmitir a otro más
derechos de los que tiene; y también hay que derogar el principio de que los derechos reales
sobre cosa ajena se adhieren a la cosa, de tal manera que si el propietario dispone de la misma
esos derechos van pegados a la cosa.
Como se puede ver entonces, adquiere una importancia enorme la apariencia jurídica, por lo
que resulta que quien de buena fe confía en una titularidad aparente (la que publica el
registro) merece ser protegido; y la otra cara de la moneda es la de que quien suscite en los
demás la apariencia de que una situación jurídica existe, tiene que hacerla valer contra sí
mismo.
En materia de derechos reales, la apariencia está muy ligada con los medios de publicidad, es
decir, todo medio de publicidad (el registro) crea una apariencia, y podemos decir que toda
apariencia es un medio de publicidad. Por eso dentro de los derechos reales existen dos
grandes formas de dar publicidad: la posesión otorga una especial forma de legitimación al
poseedor, pero lo que ocurre es que los efectos de la posesión son limitados y solamente se
proyectan con mayor rigor en los bienes muebles (como el art. 464 CC); y en el tráfico
inmobiliario ocurre que tiene mayor transcendencia desde el punto de vista económico,
provoca que a la posesión se haya unido la inscripción registral.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL: SU NATURALEZA Y OBJETO
En los estados modernos donde funciona esta publicidad registral, se puede decir que tienen
una naturaleza muy parecida a la de la jurisdicción voluntaria. El registro permite conocer la
situación jurídica de los bienes inmuebles mediante su descripción en unos libros oficiales
siguiendo unos procedimientos en los que consta no solo la descripción, sino que para
identificarlo perfectamente publica también los derechos que recaen sobre esa finca.
Cuando una finca ingresa por primera vez en el registro de la propiedad se habla de
inmatriculación, que provoca la apertura de folio registral; lo que no se puede pretender es
inmatricular una finca sin decir el derecho que se tiene sobre la misma, y por ello el primer
asiento siempre es el de propiedad.
Con esa publicidad que se da no se trata de procurar que las situaciones jurídicas inmobiliarias
lleguen a conocimiento de todos, sino que todos tengan un medio para conocerlas cuando
desean realizar algún tipo de transacción de tipo inmobiliario. La expresión “publicidad” no se
puede identificar con propaganda y difusión, sino con posibilidad de conocer, la consignación
de las titularidad en unos libros oficiales a los que pueden acceder quienes estén interesados y
por tanto aparecen desconocidos para el resto (el art. 307 CC dice que tiene que existir un
interés conocido para que se nos otorgue la información).
LA PUBLICIDAD DEL DOMINIO Y DE LOS DERECHOS REALES
Se trata de destacar la importancia y la razón de ser del DIR y del Registro de la Propiedad. Lo
que vamos a estudiar es el funcionamiento y la estructura del un organismo público que es el
registro de propiedad, cuya finalidad es dar publicidad de las titularidades reales sobre bienes
inmuebles y ciertas titularidades inmobiliarias.
En la relevancia de la publicidad de la propiedad y otros derechos reales destaca
especialmente en dos cuestiones: por un lado la transferencia y gravamen de los derechos
reales; y por otro lado el desarrollo del crédito territorial.
- La transferencia: el adquirente debe saber con certeza que quien le transmite es el
verdadero propietario, y no solo eso, que es verdadero propietario y que además le
puede transmitir la cosa. Por ello no nos basta con que aparezca externamente como
propietario, sino que es necesario que demuestre la validez objetiva de su adquisición
en virtud del cual adquirió la propiedad y de todas las transmisiones anteriores por lo
menos hasta el tiempo necesario para consumar la usucapión. Es decir, que necesitamos
saber que puede disponer libremente y además que no ha constituido gravámenes
sobre la finca.
- Desarrollo del crédito territorial : es básico el funcionamiento del registro, porque el
banco que esté dispuesto a concedernos crédito con la garantía que se ofrece de un bien
inmueble, necesita saber que la persona que va a constituir la garantía es la verdadera
propietaria y tiene pleno poder de disposición respecto del bien inmueble que ofrece en
garantía, y además que está libre de cargas.
Todo ello parece verdaderamente importante, porque el tráfico jurídico impone la carga de
averiguar la realidad de cada una de estas situaciones a las que nos estamos refiriendo, y lo
que hace el registro es dar publicidad de las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles para
proporcionar una garantía de cada una de esas situaciones.
Es decir, si el registro dice que una determinada persona es la verdadera propietaria de una
finca aunque en realidad no lo sea, un tercer adquirente puede quedar protegido en la
titularidad que recibe como si hubiera contratado con el propietario real. La finalidad
fundamental que tiene la publicidad registral es la protección del tráfico, y sobre todo a los
terceros adquirentes, y a la vez dar agilidad a las transacciones inmobiliarias porque se suple la
costosa indagación de los derechos con la simple observación en el registro.
Esta seguridad del tráfico solo se puede conseguir a costa de la seguridad del propietario ,
porque sacrificamos al propietario a cambio de proteger al adquirente de buena fe, pero
también se puede hablar de una cierta autorresponsabilidad del propietario porque se haya
producido el título y el modo y no se haya inscrito, porque esa negligencia puede dar lugar a a
la aparición de ciertas complicaciones.
, Hace falta la buena fe en el adquirente y además tienen que ser a título oneroso , siempre nos
vamos a encontrar entre este conflicto de seguridad jurídica y seguridad del tráfico. La
seguridad del tráfico exige derogar dos principios: el de que nadie puede transmitir a otro más
derechos de los que tiene; y también hay que derogar el principio de que los derechos reales
sobre cosa ajena se adhieren a la cosa, de tal manera que si el propietario dispone de la misma
esos derechos van pegados a la cosa.
Como se puede ver entonces, adquiere una importancia enorme la apariencia jurídica, por lo
que resulta que quien de buena fe confía en una titularidad aparente (la que publica el
registro) merece ser protegido; y la otra cara de la moneda es la de que quien suscite en los
demás la apariencia de que una situación jurídica existe, tiene que hacerla valer contra sí
mismo.
En materia de derechos reales, la apariencia está muy ligada con los medios de publicidad, es
decir, todo medio de publicidad (el registro) crea una apariencia, y podemos decir que toda
apariencia es un medio de publicidad. Por eso dentro de los derechos reales existen dos
grandes formas de dar publicidad: la posesión otorga una especial forma de legitimación al
poseedor, pero lo que ocurre es que los efectos de la posesión son limitados y solamente se
proyectan con mayor rigor en los bienes muebles (como el art. 464 CC); y en el tráfico
inmobiliario ocurre que tiene mayor transcendencia desde el punto de vista económico,
provoca que a la posesión se haya unido la inscripción registral.
LA PUBLICIDAD REGISTRAL: SU NATURALEZA Y OBJETO
En los estados modernos donde funciona esta publicidad registral, se puede decir que tienen
una naturaleza muy parecida a la de la jurisdicción voluntaria. El registro permite conocer la
situación jurídica de los bienes inmuebles mediante su descripción en unos libros oficiales
siguiendo unos procedimientos en los que consta no solo la descripción, sino que para
identificarlo perfectamente publica también los derechos que recaen sobre esa finca.
Cuando una finca ingresa por primera vez en el registro de la propiedad se habla de
inmatriculación, que provoca la apertura de folio registral; lo que no se puede pretender es
inmatricular una finca sin decir el derecho que se tiene sobre la misma, y por ello el primer
asiento siempre es el de propiedad.
Con esa publicidad que se da no se trata de procurar que las situaciones jurídicas inmobiliarias
lleguen a conocimiento de todos, sino que todos tengan un medio para conocerlas cuando
desean realizar algún tipo de transacción de tipo inmobiliario. La expresión “publicidad” no se
puede identificar con propaganda y difusión, sino con posibilidad de conocer, la consignación
de las titularidad en unos libros oficiales a los que pueden acceder quienes estén interesados y
por tanto aparecen desconocidos para el resto (el art. 307 CC dice que tiene que existir un
interés conocido para que se nos otorgue la información).
