1 Introducing concepts of value and worth
De introductie van concepten waarde en bedrijfswaarde
De economie van grond- en vastgoedmarkten is bijzonder complex vanwege:
• The relatively fixed nature of land De relatief vaste aard van grond
• A lack of transparency and published data Gebrek aan transparantie en gepubliceerde gegevens
• The nature of legal interests De aard van juridische belangen
• Heterogeneity Heterogeniteit
• The motivation of ownership De motivatie van eigendom
Aims of the book
Het doel van dit boek is het bespreken van aspecten uit de praktijk en theorie die de wereld van
investeringswaardering verbinden met die van de eigenaar/bewoner. Het boek hanteert een nieuwe
benadering van vastgoedtaxatie door het prijsmechanisme in deze veranderende context te
verkennen. Het ontwikkelt het idee van het prijsmechanisme in relatie tot onroerend goed behandelt
praktische vergelijkskwesties en de echte problemen bij het toepassen van waarderingstheorie.
Worth v. price v. value: definitions
Price (feitelijke prijs)
Het feitelijk waarneembare geld dat wordt uitgewisseld wanneer een vastgoedbelegging wordt
gekocht of verkocht. Op de vastgoedmarkt komt de prijs tot stand d.m.v. onderhandelingen, via
openbare inschrijvingen of op veilingen.
Value (schatting van de waarschijnlijke verkoopprijs)
Wordt verkregen door het verzamelen en toepassen van vergelijkbaar bewijsmateriaal zoals effectieve
huren en rendementen. De waarderingsmethoden maken gebruik van huren, huurniveaus op de
waarderingsdatum en rendementen waarin risico en groei zijn geïmpliceerd.
Worth (gebruikswaarde of marktwaarde) -> bedrijfswaarde (DCF)
Wordt vaak berekend met behulp van verdisconteerde kasstroommethoden en wordt beoordeeld in
termen van het te behalen (vereist) rendement.
Individual worth (gebruikswaarde)
De werkelijke waarde voor een individuele belegger die alle marktinformatie en beschikbare
analytische hulpmiddelen hiervoor gebuikt, kan worden beschouwd als de gebruikswaarde
Market worth (marktwaarde)
De prijs waarvoor een vastgoedbelegging zou worden verhandeld in een concurrerende en
efficiënte markt waarvoor alle marktinformatie en beschikbare analytische hulpmiddelen worden
gebruikt.
From value to worth
Vastgoedwaardering van waarde naar bedrijfswaarde
(Conventional) approaches to establishing value (benaderingen voor het vaststellen van de waarde)
1. The comparative method (vergelijkende methode)
Wordt toegepast als er sprake is van vergelijkbare transacties met panden waarvan de kenmerken
vergelijkbaar zijn met die van het betreffende pand (o.a. gebruikt bij waardering van leegstaande
woningen, landbouwgrond en ontwikkelingsgrond).
,2. The investment method (beleggingsmethode)
Wordt gebruikt voor het waarderen van inkomsten genererend leegstaand vastgoed met het doel om
huurinkomsten te genereren en commercieel vastgoed voor eigen gebruik te verhuren om
huurinkomsten te genereren. De methode houdt rekening met de huidige netto-inkomstenstromen
die een onroerend goed momenteel en in de toekomst zal genereren. Vijf belangrijke inputs van deze
methode zijn:
• Lopende huur
• Geschatte vrije markthuurwaarde op de waarderingsdatum
• Waarderingsopbrengsten bepaald o.b.v. vergelijkbaar recente markttransacties
• Kosten koper
• Duur van de leegstand en daaraan verbonden kosten.
Deze methode maakt gebruik van de tijdswaarde van geld.
3. The residual method (residuele methode)
Wordt gebruikt voor het waarderen van ontwikkelingslocaties en bestaande panden die het doel
hebben om te worden herontwikkeld. Wanneer de grondkosten bekend zijn kan deze methode
worden gebruikt om de winst van de ontwikkelaar te bepalen.
4. The profits method (winst- of boekhoudmethode)
Wordt gebruikt wanneer de bewoner van commercieel onroerend goed de accommodatie gebruikt als
integraal onderdeel van zijn bedrijf, zodat de waarde gekoppeld is aan de winstgevendheid. Vaak
wordt deze methode gebruikt bij hotels, café en benzinestations.
5. The cost approach (kostenbenadering)
Wordt gebruikt wanneer een onroerend goed wordt bewoond door een eigenaar, maar er een reëel
gebrek is aan vergelijkbaar bewijs van transacties voor vergelijkbare objecten. De onderliggende
veronderstelling voor deze methode is dat het onroerend goed deel uitmaakt van de activa die
worden gebruikt in een lopende onderneming en in boekhoudkundige context op dezelfde manier kan
worden behandeld als machines en installaties.
6. The discounted cash flow appraisal method
Vereist dat de taxateur tot een schatting komt van de werkelijke verwachte kasstromen over een
bepaalde looptijd, normaliter tussen 10 en 15 jaar. De kasstromen zijn de huur + indexatie. Ervan
uitgaande dat kasstromen in de toekomst risicovoller zijn en geld een tijdswaarde heeft, wordt elke
kasstroom in de toekomst verdisconteerd tegen een gekozen rentevoet. De geschatte bruto contante
waarde (GPV) is het bedrag waartegen een belegger de investering zou kunnen kopen incl. het
vereiste rendement. De netto contante waarde (NPV) is het cijfer waar d aankoopprijs en kosten zijn
inbegrepen.
7. Statutory valuations (werkelijke waarderingsmethode)
Er zijn sterke argumenten om een zevende waarderingsmethode op te nemen, aangezien deze wordt
gebruikt door Duitse open-endfondsen die grote spelers zijn op de Europese
vastgoedbeleggingsmarkt. Wanneer dergelijke waarderingsmethoden worden gebruikt, is het echter
belangrijk om het waarderingscijfer te vergelijken met de marktwaarde. De wettelijke
waarderingsmethode kan vaak een aanzienlijk hoger cijfer opleveren, en dit moet worden erkend.
, 2 Introduction to the purchase decision
Inleiding tot de aankoopbeslissing
There are four major categories of investor (grote categorieën beleggers):
1. Zij die hun aansprakelijkheidsprofiel willen matchen met geschikte activa.
2. Degenen die een bepaald of vereist rendement nastreven gedurende de bezitsperiode.
3. Degenen die het rendement van een concurrerende beleggingsklasse willen evenaren of verslaan.
4. Degenen die onroerend goed als een bedrijfsmiddel beschouwen.
Risk/return requirements (risico-/rendementseisen)
Rendement kan worden genomen in de vorm van inkomsten om kortlopende verplichtingen af te
lossen of kapitaalgroei voor toekomstige verplichtingen. Risico en het beoordelingsproces in hoofdstuk
8 en 12.
Portfolio diversification (portefeuillediversificatie)
Beleggers proberen hun risico te spreiden door niet één belegging te kopen maar meerdere.
Prospective performance (verwachte resultaten)
Hoge groeivooruitzichten gaan vaak gepaard met een hoger risico. Wanneer vastgoed het
beleggingsmedium is, zal groei plaatsvinden daar waar ontwikkelingspotentieel in de toekomst
aantoonbaar is of waar het vastgoed is verhuurd tegen een historisch (lage) huurprijs.
The RICS Appraisal and Valuation Standards
De huidige RICS Appraisal and Valuation Standards (Red Book) kunnen worden gezien als een kader
voor kwaliteitscontrole, waarin de structuur en due diligence worden uiteengezet die vereist zijn voor
een taxatie. De normen zijn van toepassing op het opstellen en uitvoeren van taxaties, taxaties,
herwaarderingen, taxatiebeoordelingen en waardeberekeningen van vastgoed in alle landen voor alle
doeleinden.
Market value (marktwaarde)
Is 'het geschatte bedrag waarvoor een onroerend goed op de taxatiedatum zou moeten worden
geruild tussen een bereidwillige verkoper en bereidwillige koper in een zakelijke transactie na
behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, voorzichtig en zonder dwang hadden
gehandeld'.
3 Property investment: placing property within the multi-asset investment spectrum
Vastgoedbelegging: het plaatsen van onroerend goed binnen het multi-asset investeringsspectrum
De belangrijkste financiële instellingen zijn onder meer verzekeringsmaatschappijen,
pensioenfondsen, beleggingsfondsen en beheerde fondsen die hun geld beleggen in portefeuilles die
vastrentende effecten bevatten, zoals staatsobligaties, obligaties, bedrijfsleningen en leningen van
lokale overheden, aandelen in het VK en daarbuiten, cash for liquidity en vastgoedbeleggingen.
Fixed interest securities (vastrentende effecten)
zoals obligaties en gilts zijn een type lening of schuldbekentenis uitgegeven door een overheid, bedrijf
of internationale instelling die geld wil lenen. In ruil daarvoor ontvangt de geldschieter een reeks
vooraf vastgestelde vaste rentebetalingen met de belofte dat de lening op een vaste aflossingsdatum
in de toekomst zal worden terugbetaald. In tegenstelling tot andere leningen zijn deze effecten echter
verhandelbaar op de secundaire markt zonder verwijzing naar de oorspronkelijke lener.
De introductie van concepten waarde en bedrijfswaarde
De economie van grond- en vastgoedmarkten is bijzonder complex vanwege:
• The relatively fixed nature of land De relatief vaste aard van grond
• A lack of transparency and published data Gebrek aan transparantie en gepubliceerde gegevens
• The nature of legal interests De aard van juridische belangen
• Heterogeneity Heterogeniteit
• The motivation of ownership De motivatie van eigendom
Aims of the book
Het doel van dit boek is het bespreken van aspecten uit de praktijk en theorie die de wereld van
investeringswaardering verbinden met die van de eigenaar/bewoner. Het boek hanteert een nieuwe
benadering van vastgoedtaxatie door het prijsmechanisme in deze veranderende context te
verkennen. Het ontwikkelt het idee van het prijsmechanisme in relatie tot onroerend goed behandelt
praktische vergelijkskwesties en de echte problemen bij het toepassen van waarderingstheorie.
Worth v. price v. value: definitions
Price (feitelijke prijs)
Het feitelijk waarneembare geld dat wordt uitgewisseld wanneer een vastgoedbelegging wordt
gekocht of verkocht. Op de vastgoedmarkt komt de prijs tot stand d.m.v. onderhandelingen, via
openbare inschrijvingen of op veilingen.
Value (schatting van de waarschijnlijke verkoopprijs)
Wordt verkregen door het verzamelen en toepassen van vergelijkbaar bewijsmateriaal zoals effectieve
huren en rendementen. De waarderingsmethoden maken gebruik van huren, huurniveaus op de
waarderingsdatum en rendementen waarin risico en groei zijn geïmpliceerd.
Worth (gebruikswaarde of marktwaarde) -> bedrijfswaarde (DCF)
Wordt vaak berekend met behulp van verdisconteerde kasstroommethoden en wordt beoordeeld in
termen van het te behalen (vereist) rendement.
Individual worth (gebruikswaarde)
De werkelijke waarde voor een individuele belegger die alle marktinformatie en beschikbare
analytische hulpmiddelen hiervoor gebuikt, kan worden beschouwd als de gebruikswaarde
Market worth (marktwaarde)
De prijs waarvoor een vastgoedbelegging zou worden verhandeld in een concurrerende en
efficiënte markt waarvoor alle marktinformatie en beschikbare analytische hulpmiddelen worden
gebruikt.
From value to worth
Vastgoedwaardering van waarde naar bedrijfswaarde
(Conventional) approaches to establishing value (benaderingen voor het vaststellen van de waarde)
1. The comparative method (vergelijkende methode)
Wordt toegepast als er sprake is van vergelijkbare transacties met panden waarvan de kenmerken
vergelijkbaar zijn met die van het betreffende pand (o.a. gebruikt bij waardering van leegstaande
woningen, landbouwgrond en ontwikkelingsgrond).
,2. The investment method (beleggingsmethode)
Wordt gebruikt voor het waarderen van inkomsten genererend leegstaand vastgoed met het doel om
huurinkomsten te genereren en commercieel vastgoed voor eigen gebruik te verhuren om
huurinkomsten te genereren. De methode houdt rekening met de huidige netto-inkomstenstromen
die een onroerend goed momenteel en in de toekomst zal genereren. Vijf belangrijke inputs van deze
methode zijn:
• Lopende huur
• Geschatte vrije markthuurwaarde op de waarderingsdatum
• Waarderingsopbrengsten bepaald o.b.v. vergelijkbaar recente markttransacties
• Kosten koper
• Duur van de leegstand en daaraan verbonden kosten.
Deze methode maakt gebruik van de tijdswaarde van geld.
3. The residual method (residuele methode)
Wordt gebruikt voor het waarderen van ontwikkelingslocaties en bestaande panden die het doel
hebben om te worden herontwikkeld. Wanneer de grondkosten bekend zijn kan deze methode
worden gebruikt om de winst van de ontwikkelaar te bepalen.
4. The profits method (winst- of boekhoudmethode)
Wordt gebruikt wanneer de bewoner van commercieel onroerend goed de accommodatie gebruikt als
integraal onderdeel van zijn bedrijf, zodat de waarde gekoppeld is aan de winstgevendheid. Vaak
wordt deze methode gebruikt bij hotels, café en benzinestations.
5. The cost approach (kostenbenadering)
Wordt gebruikt wanneer een onroerend goed wordt bewoond door een eigenaar, maar er een reëel
gebrek is aan vergelijkbaar bewijs van transacties voor vergelijkbare objecten. De onderliggende
veronderstelling voor deze methode is dat het onroerend goed deel uitmaakt van de activa die
worden gebruikt in een lopende onderneming en in boekhoudkundige context op dezelfde manier kan
worden behandeld als machines en installaties.
6. The discounted cash flow appraisal method
Vereist dat de taxateur tot een schatting komt van de werkelijke verwachte kasstromen over een
bepaalde looptijd, normaliter tussen 10 en 15 jaar. De kasstromen zijn de huur + indexatie. Ervan
uitgaande dat kasstromen in de toekomst risicovoller zijn en geld een tijdswaarde heeft, wordt elke
kasstroom in de toekomst verdisconteerd tegen een gekozen rentevoet. De geschatte bruto contante
waarde (GPV) is het bedrag waartegen een belegger de investering zou kunnen kopen incl. het
vereiste rendement. De netto contante waarde (NPV) is het cijfer waar d aankoopprijs en kosten zijn
inbegrepen.
7. Statutory valuations (werkelijke waarderingsmethode)
Er zijn sterke argumenten om een zevende waarderingsmethode op te nemen, aangezien deze wordt
gebruikt door Duitse open-endfondsen die grote spelers zijn op de Europese
vastgoedbeleggingsmarkt. Wanneer dergelijke waarderingsmethoden worden gebruikt, is het echter
belangrijk om het waarderingscijfer te vergelijken met de marktwaarde. De wettelijke
waarderingsmethode kan vaak een aanzienlijk hoger cijfer opleveren, en dit moet worden erkend.
, 2 Introduction to the purchase decision
Inleiding tot de aankoopbeslissing
There are four major categories of investor (grote categorieën beleggers):
1. Zij die hun aansprakelijkheidsprofiel willen matchen met geschikte activa.
2. Degenen die een bepaald of vereist rendement nastreven gedurende de bezitsperiode.
3. Degenen die het rendement van een concurrerende beleggingsklasse willen evenaren of verslaan.
4. Degenen die onroerend goed als een bedrijfsmiddel beschouwen.
Risk/return requirements (risico-/rendementseisen)
Rendement kan worden genomen in de vorm van inkomsten om kortlopende verplichtingen af te
lossen of kapitaalgroei voor toekomstige verplichtingen. Risico en het beoordelingsproces in hoofdstuk
8 en 12.
Portfolio diversification (portefeuillediversificatie)
Beleggers proberen hun risico te spreiden door niet één belegging te kopen maar meerdere.
Prospective performance (verwachte resultaten)
Hoge groeivooruitzichten gaan vaak gepaard met een hoger risico. Wanneer vastgoed het
beleggingsmedium is, zal groei plaatsvinden daar waar ontwikkelingspotentieel in de toekomst
aantoonbaar is of waar het vastgoed is verhuurd tegen een historisch (lage) huurprijs.
The RICS Appraisal and Valuation Standards
De huidige RICS Appraisal and Valuation Standards (Red Book) kunnen worden gezien als een kader
voor kwaliteitscontrole, waarin de structuur en due diligence worden uiteengezet die vereist zijn voor
een taxatie. De normen zijn van toepassing op het opstellen en uitvoeren van taxaties, taxaties,
herwaarderingen, taxatiebeoordelingen en waardeberekeningen van vastgoed in alle landen voor alle
doeleinden.
Market value (marktwaarde)
Is 'het geschatte bedrag waarvoor een onroerend goed op de taxatiedatum zou moeten worden
geruild tussen een bereidwillige verkoper en bereidwillige koper in een zakelijke transactie na
behoorlijke marketing waarbij de partijen met kennis van zaken, voorzichtig en zonder dwang hadden
gehandeld'.
3 Property investment: placing property within the multi-asset investment spectrum
Vastgoedbelegging: het plaatsen van onroerend goed binnen het multi-asset investeringsspectrum
De belangrijkste financiële instellingen zijn onder meer verzekeringsmaatschappijen,
pensioenfondsen, beleggingsfondsen en beheerde fondsen die hun geld beleggen in portefeuilles die
vastrentende effecten bevatten, zoals staatsobligaties, obligaties, bedrijfsleningen en leningen van
lokale overheden, aandelen in het VK en daarbuiten, cash for liquidity en vastgoedbeleggingen.
Fixed interest securities (vastrentende effecten)
zoals obligaties en gilts zijn een type lening of schuldbekentenis uitgegeven door een overheid, bedrijf
of internationale instelling die geld wil lenen. In ruil daarvoor ontvangt de geldschieter een reeks
vooraf vastgestelde vaste rentebetalingen met de belofte dat de lening op een vaste aflossingsdatum
in de toekomst zal worden terugbetaald. In tegenstelling tot andere leningen zijn deze effecten echter
verhandelbaar op de secundaire markt zonder verwijzing naar de oorspronkelijke lener.
