Derecho Civil III
Módulo 11. Derechos reales de adquisición preferente
1. Concepto, eficacia y clases
Concepto
Con la denominación de derechos reales de adquisición preferente se hade
referencia a figuras que tienen un denominador común, dado que confieren
a quien los posee la facultad de exigir a quien sea su propietario o al titular
la transmisión a su favor de la cosa o del derecho sobre el cual recaen,
pagando el precio que corresponda según el caso.
Eficacia
En materia de eficacia es esencial recordar las dos cuestiones siguientes:
a) Respecto del titular del bien gravado, el hecho de que haya un
derecho real de adquisición preferente que grave el bien no suprime
al titular de este último el poder de disposición, ni tampoco impone la
obligación de transmitir sólo a la persona favorecida por este derecho
preferente.
b) Respecto del titular del derecho real de adquisición preferente, lo
faculta para ejercerlo en su favor frente a quien sea en aquel
momento el titular del bien que está interesado en adquirir.
Como derecho a adquirir de quien sea su titular no implica el disfrute de la
cosa sobre la cual recae: en este caso, no se dan los rasgos de directo e
inmediato.
Clases de derechos reales de adquisición preferente
a) Según el origen:
- Legales,
- Convencionales
b) Según el contenido:
- El tanteo, derecho que otorga a quien lo posee la facultad de
adquirir un bien cuyo titular lo pretende transmitir a otra persona
y colocarse, así, en el mismo lugar y en las mismas condiciones
que esta última.
- El retracto, derecho que confiere al titular la facultad de
subingresar en la posición del adquirente del bien gravado, y en
las mismas condiciones que éste, cuando el título para la
adquisición del desplazado ha sido la compra o, si procede, la
dación en pago.
- La opción de compra inscrita, derecho que confiere a quien lo
posee la facultad de adquirir el bien, sea quien sea el titular, por el
precio, con las condiciones y dentro de un plazo no superior a
cuatro años, en principio predeterminados.
2. Tanteo y retracto
2.1De origen legal
2.1.1 Concepto y relaciones
Concepto
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a) El derecho de tanteo es el derecho que la ley concede a una persona
para adquirir una cosa que su dueño pretende transferir a otra.
Implica la obligación a cargo de la persona gravada de notificar al titular del
tanteo el proyecto exacto de enajenación. Ésta es la primera fase del
tanteo: un momento intermedio entre la perfección y la consumación del
contrato. Si el derecho de tanteo es eludido con una enajenación que no se
notifica de la forma correcta, entonces entramos en la llamada segunda
fase del tanteo: es posible que el titular lo ejerza incluso después de la
transmisión.
b) El derecho de retracto es el que otorga la facultad de subrogarse, con
las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de quien
adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Implica la consumación del proceso adquisitivo por parte del adquiriente
que será retractado.
Relaciones entre el derecho de tanteo y derecho de retracto
a) Diferencias entre derecho de tanteo y derecho de retracto. La
distinción es importante, dado que, en algunas ocasiones, la ley
otorga tanteo y subsidiariamente retracto, y otras, sólo retracto:
El tanteo, en la primera fase, implica un negocio transmisor
perfecto no consumado; al contrario, el retracto implica la
consumación del proceso adquisitivo, por lo que el retracto ya
ha adquirido.
La dificultad a la hora de distinguirlos aparece en la conocida
como segunda fase del tanteo, es decir, cuando el gravado ha
eludido el derecho de tanteo.
El llamado retracto subsidiario del tanteo es la reacción del ordenamiento
ante la vulneración del derecho de tanteo.
b) Semejanzas entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto:
Ambos derechos son concedidos por la ley, es decir, son de carácter
patente o manifiesto por la publicidad de ésta.
Son límites a la propiedad de interés público, y no propiamente
limitaciones a la facultad de disponer y a la libertad de contratar.
Son intransmisibles, atendiendo a las circunstancias de la ley al
concederlos, e irrenunciables antes del momento en que se pueden
ejercer.
2.1.2 Elenco legal
Sin ánimo de exhaustividad, podemos destacar los derechos reales de
adquisición preferente siguientes:
1) Regulados en el CC:
a) Retracto iure vicintatis, de colindantes.
b) Retracto de iure communitatis, de comuneros, coherederos y
consorcios.
c) El retracto enfitéutico.
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