TRANSFORMATIE VAN BEDRIJFSPAND NAAR
7 APPARTEMENTEN VOOR STARTERS/ALLEENSTAANDEN IN
BREDA
De Haan Real Estate
Marit Timmermans
Studentnr. 479779
NCOI HBO Vastgoed en Makelaardij
Module: Makelaardijleer en Taxaties
23 december 2020
1
,VOORWOORD
Voor u ligt mijn moduleopdracht die hoort bij de module Makelaardijleer en Taxaties van de NCOI-opleiding
HBO Vastgoed en Makelaardij, welke is gestart op 30 september 2020 onder begeleiding van de heer E.
Huitsing.
Mijn naam is Marit Timmermans, 30 jaar en woonachtig in West-Brabant. Na een aantal jaar in de juridische
sector te hebben gewerkt, heb ik begin 2020 de overstap gemaakt naar de vastgoedsector.
Voor mijn werkgever De Haan Minerale Oliën beheer ik de vastgoedtak binnen het bedrijf. Naast 150
tankstations verspreid over het gehele land, vallen ook 57particulierenwoningen, 64 bedrijfspanden en 10
garageboxen onder mijn portefeuille. Omdat er nog veel te leren valt in deze voor mij relatief nieuwe sector,
was de dit de aanleiding om te starten met deze opleiding.
Graag wil ik mijn kennis in de vastgoedsector verbreden, zodat ik mijn werkgever beter kan ondersteunen en
adviseren bij mijn huidige werkzaamheden. De theorie die in de modules wordt behandeld is zeer goed
toepasbaar in mijn dagelijkse werkzaamheden, waardoor ik mijn kennis naar een hoger niveau til.
De uitvoering van de opdracht was minder rechtlijnig dan ik vooraf had voorzien. Vooral het vinden van een
geschikt bedrijfspand voor conversie naar woonruimte in de regio Breda bleek niet eenvoudig te zijn. Met
name door een gebrek aan geschikt vergelijkingsmateriaal en kadastrale stukken, heb ik een aantal
aannames moeten doen bij de calculaties.
Als afsluiter, dank aan mijn docent de heer E. Huitsing, die mij ervan overtuigd heeft dat de tamelijke taaie
leerstof in de praktijk vanzelf ‘op zijn plaats’ valt. Ook wil ik mijn werkgever, De Haan Minerale Oliën,
bedanken voor het in mij gestelde vertrouwen en de mogelijkheid om mijzelf verder te kunnen ontwikkelen
binnen de vastgoedsector. Tot slot dank aan mijn medestudenten voor hun input en prettige samenwerking
tijdens én buiten de les.
Marit Timmermans
Studentnummer 4797796
Roosendaal, 23 december 2020
2
,SAMENVATTING
Deze moduleopdracht is geschreven als eindopdracht voor de module Makelaardij en Vastgoed van de
opleiding Makelaardij en Vastgoed van het NCOI. In deze opdracht gaan we een bedrijfspand een nieuwe
bestemming geven. Een zeer actueel thema gezien de enorme krapte op de woningmarkt, het stikstof
probleem en de oplopende leegstand van kantoor- en winkelpanden door de Coronapandemie.
Voor deze opdracht heb ik een fictief makelaarskantoor opgestart, ben ik van een volledige medewerking
vanuit de gemeente gegaan en zijn de getallen in de berekening gebaseerd op aannames.
De Haan Real Estate is een makelaarskantoor gevestigd in Oosterhout (NB) welke is aangesloten bij de
Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM)
makelaar/taxateur. De NVM is een organisatie die staat voor deskundigheid van de beroepsgroep. De
statuten en erecode vormen een garantie voor de kwaliteit van ieder NVM lid.
Het makelaarskantoor is een dochteronderneming van de Hametha Groep. Hametha exploiteert een
uitgebreid netwerk van circa 150 tankstations in Nederland. Zij hebben brandstoffenhandel en exploiteren zij
meerdere tankopslag terminals met onlangs een nieuw geopende vestiging in de haven van Antwerpen. Met
al deze activiteiten heeft de Hametha Groep al veel onroerend goed in haar portefeuille.
Dit specifieke project gaat over de transformatie van een bedrijfspand in een appartementencomplex gericht
op starters en alleenstaanden in de bruisende stad Breda. In Breda is er een enorme schaarste naar
woonruimte in dit segment die de komende 10 jaar alleen zal toenemen. De Haan Real Estate wil hier graag
op inspelen om vastgoed welke op dat moment niet rendabel zijn te transformeren naar woonruimtes.
Door bestaande structuren van een bedrijfspand goed te benutten, is het mogelijk om de transformatie binnen
één jaar te realiseren. Daardoor kunnen de woningen relatief snel op de huurmarkt worden gebracht wat ten
gunste komt voor het rendement. Voor het berekenen van het rendement zijn verschillende waarde
methodieken toegepast waarna moet blijken of het pand een interessante investering is voor de Haan Real
Estate.
Aan het eind van deze opdracht hoop ik u ervan te kunnen overtuigen dat het herbestemmen van een
bedrijfspand een interessant verdienmodel kan zijn, en waarom de Haan Real Estate uw betrouwbare partner
in de vastgoedsector is.
3
, INHOUDSOPGAVE
Hoofdstuk 1: Missie en Visie ……………………………………………………………………………………… p. 5
Hoofdstuk 2: Ethiek ………………………………………………………………………………………………… p. 6
Hoofdstuk 3: Marktonderzoek en visie op marktontwikkelingen ……………………………………………… p. 8
Hoofdstuk 4: Waardering en investeringsvoorstel……………………………………………………………… p. 10
Hoofdstuk 5: Pitch ………………………………………………………………………………………………… p. 14
Bronvermelding……………………………………………………………………………………………………… p. 15
Bijlagen ……………………………………………………………………………………………………………… p. 17
I. Koopovereenkomst - Charles Petitweg 35 te Breda ………………………………………………… p. 18
II. Voorblad advertentie Funda - Charles Petitweg 35 te Breda ……………………………………… p. 26
III. Uittreksels Kadaster - Charles Petitweg 35 te Breda ………………………………………………… p. 27
IV. Funda vergelijkbare appartementen Breda…………………………………………………………… p. 31
4
7 APPARTEMENTEN VOOR STARTERS/ALLEENSTAANDEN IN
BREDA
De Haan Real Estate
Marit Timmermans
Studentnr. 479779
NCOI HBO Vastgoed en Makelaardij
Module: Makelaardijleer en Taxaties
23 december 2020
1
,VOORWOORD
Voor u ligt mijn moduleopdracht die hoort bij de module Makelaardijleer en Taxaties van de NCOI-opleiding
HBO Vastgoed en Makelaardij, welke is gestart op 30 september 2020 onder begeleiding van de heer E.
Huitsing.
Mijn naam is Marit Timmermans, 30 jaar en woonachtig in West-Brabant. Na een aantal jaar in de juridische
sector te hebben gewerkt, heb ik begin 2020 de overstap gemaakt naar de vastgoedsector.
Voor mijn werkgever De Haan Minerale Oliën beheer ik de vastgoedtak binnen het bedrijf. Naast 150
tankstations verspreid over het gehele land, vallen ook 57particulierenwoningen, 64 bedrijfspanden en 10
garageboxen onder mijn portefeuille. Omdat er nog veel te leren valt in deze voor mij relatief nieuwe sector,
was de dit de aanleiding om te starten met deze opleiding.
Graag wil ik mijn kennis in de vastgoedsector verbreden, zodat ik mijn werkgever beter kan ondersteunen en
adviseren bij mijn huidige werkzaamheden. De theorie die in de modules wordt behandeld is zeer goed
toepasbaar in mijn dagelijkse werkzaamheden, waardoor ik mijn kennis naar een hoger niveau til.
De uitvoering van de opdracht was minder rechtlijnig dan ik vooraf had voorzien. Vooral het vinden van een
geschikt bedrijfspand voor conversie naar woonruimte in de regio Breda bleek niet eenvoudig te zijn. Met
name door een gebrek aan geschikt vergelijkingsmateriaal en kadastrale stukken, heb ik een aantal
aannames moeten doen bij de calculaties.
Als afsluiter, dank aan mijn docent de heer E. Huitsing, die mij ervan overtuigd heeft dat de tamelijke taaie
leerstof in de praktijk vanzelf ‘op zijn plaats’ valt. Ook wil ik mijn werkgever, De Haan Minerale Oliën,
bedanken voor het in mij gestelde vertrouwen en de mogelijkheid om mijzelf verder te kunnen ontwikkelen
binnen de vastgoedsector. Tot slot dank aan mijn medestudenten voor hun input en prettige samenwerking
tijdens én buiten de les.
Marit Timmermans
Studentnummer 4797796
Roosendaal, 23 december 2020
2
,SAMENVATTING
Deze moduleopdracht is geschreven als eindopdracht voor de module Makelaardij en Vastgoed van de
opleiding Makelaardij en Vastgoed van het NCOI. In deze opdracht gaan we een bedrijfspand een nieuwe
bestemming geven. Een zeer actueel thema gezien de enorme krapte op de woningmarkt, het stikstof
probleem en de oplopende leegstand van kantoor- en winkelpanden door de Coronapandemie.
Voor deze opdracht heb ik een fictief makelaarskantoor opgestart, ben ik van een volledige medewerking
vanuit de gemeente gegaan en zijn de getallen in de berekening gebaseerd op aannames.
De Haan Real Estate is een makelaarskantoor gevestigd in Oosterhout (NB) welke is aangesloten bij de
Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen (NVM)
makelaar/taxateur. De NVM is een organisatie die staat voor deskundigheid van de beroepsgroep. De
statuten en erecode vormen een garantie voor de kwaliteit van ieder NVM lid.
Het makelaarskantoor is een dochteronderneming van de Hametha Groep. Hametha exploiteert een
uitgebreid netwerk van circa 150 tankstations in Nederland. Zij hebben brandstoffenhandel en exploiteren zij
meerdere tankopslag terminals met onlangs een nieuw geopende vestiging in de haven van Antwerpen. Met
al deze activiteiten heeft de Hametha Groep al veel onroerend goed in haar portefeuille.
Dit specifieke project gaat over de transformatie van een bedrijfspand in een appartementencomplex gericht
op starters en alleenstaanden in de bruisende stad Breda. In Breda is er een enorme schaarste naar
woonruimte in dit segment die de komende 10 jaar alleen zal toenemen. De Haan Real Estate wil hier graag
op inspelen om vastgoed welke op dat moment niet rendabel zijn te transformeren naar woonruimtes.
Door bestaande structuren van een bedrijfspand goed te benutten, is het mogelijk om de transformatie binnen
één jaar te realiseren. Daardoor kunnen de woningen relatief snel op de huurmarkt worden gebracht wat ten
gunste komt voor het rendement. Voor het berekenen van het rendement zijn verschillende waarde
methodieken toegepast waarna moet blijken of het pand een interessante investering is voor de Haan Real
Estate.
Aan het eind van deze opdracht hoop ik u ervan te kunnen overtuigen dat het herbestemmen van een
bedrijfspand een interessant verdienmodel kan zijn, en waarom de Haan Real Estate uw betrouwbare partner
in de vastgoedsector is.
3
, INHOUDSOPGAVE
Hoofdstuk 1: Missie en Visie ……………………………………………………………………………………… p. 5
Hoofdstuk 2: Ethiek ………………………………………………………………………………………………… p. 6
Hoofdstuk 3: Marktonderzoek en visie op marktontwikkelingen ……………………………………………… p. 8
Hoofdstuk 4: Waardering en investeringsvoorstel……………………………………………………………… p. 10
Hoofdstuk 5: Pitch ………………………………………………………………………………………………… p. 14
Bronvermelding……………………………………………………………………………………………………… p. 15
Bijlagen ……………………………………………………………………………………………………………… p. 17
I. Koopovereenkomst - Charles Petitweg 35 te Breda ………………………………………………… p. 18
II. Voorblad advertentie Funda - Charles Petitweg 35 te Breda ……………………………………… p. 26
III. Uittreksels Kadaster - Charles Petitweg 35 te Breda ………………………………………………… p. 27
IV. Funda vergelijkbare appartementen Breda…………………………………………………………… p. 31
4
