Commercieel en bedrijfsmatig vastgoed 4 24-25
Rendement van residentieel vastgoed: 4-5%
Rendement van commercieel vastgoed: Hoger dan residentieel (vb. 7%)
1. Retail
2. Kantoren
3. Industrie
Niet enkel bemiddeling maar ook ontwikkeling en beheer
Expansiemanager: zoekt nieuwe winkellocaties en beheert winkelketens
GVV = gereglementeerde vastgoedvennootschap
=> beursgenoteerde bedrijven
1. Retail
3 types van Retail
1.1. Binnenstedelijk (high street retail)
Bv. op de Meir
1.2. Baanwinkel (out-of-town retail , retail warehousing)
Bv. Malinas in Mechelen
In België: veel
1.3. Shopping center
Belangrijke termen
Main six: 6 belangrijkste winkelketen in België
GLA: Gross Leasable Area (bruto verhuurde oppervlakte)
Passantentellingen
=> Hoe meer mensen er langs lopen, hoe meer kans dat iemand binnenstapt in
winkel
Retail Sonar: overzicht van beschikbare panden (vergelijkingspunten voor
schattingen)
Take-up: Jaarlijkse opname van winkelpanden in m²
=> investeringsvastgoed niet meegeteld
(horeca)vergunning: men mag niet zomaar van een winkel, horeca maken =>
vergunning nodig
Bv. Take-away: geen vergunning nodig (wel indien men er ook kan eten)
Nieuwe horecavergunning nodig bij overname
Prime rent: gemiddelde van de top 3-5% huurprijzen
Progressieve huurprijs (kan op 2 verschillende manieren)
-huurkorting: indexatie gebeurt op (hogere) huurprijs (VH is hier blij mee)
-lagere huurprijs: geen indexatie mogelijk (VH minder blij)
De basishuur is voor de VH belangrijk, huurkorting minder belangrijk:
-indexatie mogelijk
-Bij verkoop: VH kan zeggen dat het pand voor meer verhuurt wordt
,Vaak bij Shopping centa of baanwinkels
Servicekosten: kosten voor gemeenschappelijke delen
Promotiekosten: delen van kosten om meer passanten te trekken (bv. optreden
van K3)
Tenant mix: veel verschillende winkels, trekken veel meer passanten aan
Anchor tenant = trekker: grote/gekende huurder die verstopt zit. Passanten
moeten heel center door om naar deze te gaan (meer kans om in andere winkels
te gaan)
Omzethuur (vaak bij shopping centra)
= min. Huurprijs en percentage van omzet
=> in shopping centra kan VH zaken eisen van de H (vb. deuren moeten altijd
open, etalage aantrekkelijk maken, promotie voeren voor centra,…)
Minder van toepassing bij High street retail, waarom?
VH heeft geen vat op de H
Overname van handelshuurcontract: mogelijk indien
- zelfde bestemming
- Rekening houden met duurtijd van handelshuurcontract (Na 2j van contract,
ervoor mogelijk indien toestemming van VH)
Artikel 12 HHW: In geval van koop, mag de nieuwe eigenaar het huurcontract
beëindigen => aanvullend recht, kan men dus uitsluiten
- H heeft wel 1j huurzekerheid
Opzegmogelijkheid van H is dwingend
Opzegmogelijkheid van VH is niet dwingend
Drempelvergoeding = pas de porte = key money = goodwill
=> vergoeding om te mogen huren (momenteel heeft de markt het moeilijk, dus
is dit afgeschaft)
Overname handelsfonds: totaliteit van materiële en immateriële goederen
omgevingsvergunning voor kleinhandel activiteit
- Tijdelijke kleinhandelsactiviteiten
Bv. Pop-up heeft geen vergunning nodig indien het onder de 90d (indien niet in
overstemming met stedenbouwkundige voorschriften) of 180d (indien wel) blijft
- geen vergunning nodig voor bedrijf onder de 400m² NVO
Aanvragen in bepaalde categorie: beperking van activiteit
1. Voeding
2. Persoonsuitrusting
3. Planten, bloemen, land- en tuinbouw
4. Vervoers- en transportmiddelen
5. Verkoop van volumineuze goederen
=> h+b+d = minimaal 2,5
Bv. wasmachine heeft meer ruimte nodig dan bloemenwinkel
6. Verkoop van niet-volumineuze goederen
Gebonden aan perceel (niet aan aanvrager)
Vergunning is 5j geldig (verlengbaar)
, Waardering huurwaarde retail
Huurwaarde gebruiken we om de verkoopwaarde te bepalen
1. High street retail
ZONE-waardering of wegingsmethode of ITZA (in terms of zone A)
=> Eerste meters zijn duurder (huurwaarde bepalen a.d.h.v gevelbreedte)
Oppervlakte reduceren:
1ste 10m in diepte zijn het belangrijkste (dan * gevelbreedte) = 100% waarde
(Zone A)
2de 10m in diepte (dan * gevelbreedte) = waarderen aan 50% (Zone B)
De rest: overige diepte * gevelbreedte = waarderen aan 25% (zone c)
Kelder: 10%
verdiepingen: 33-50%
2. Baanwinkels
Methode niet gebruiken
Huurwaarde bepalen a.d.h.v factoren
3. Shopping centra
Methode niet gebruiken
Huurwaarde bepalen a.d.h.v factoren
=> gevonden huurprijs ALTIJD vergelijken met gelijkaardige panden in de buurt
Handelshuurcontract
Kan een vennootschap in oprichting, het huurcontract ondertekenen?
Ja, maar VH wilt zekerheid => borg van natuurlijke persoon
Looptijd kan meer dan 9j zijn => authentieke akte
Looptijd kan niet minder dan 9j zijn => automatisch overgezet naar 9j
Opzegmogelijkheid van H is er altijd (bij het verstrijken van het derde of zesde
jaar)
Opzegmogelijkheid van VH is er enkel indien deze in het contract staat
Indexatie is niet van dwingend recht, maar indien VH hiervoor kiest, moet het via
gezondheidsindex
Indexatie: Wanneer het contract ingegaan is => op die dag + 1j: dan pas mag je
indexeren
vandaag: 19/02/2025 (intreden van contract)
indexeren mag vanaf 19/02/2026
VH moet geen BTW vragen op de huurprijs, maar mag wel (interessant wanneer
het gaat over nieuwbouw => VH kan BTW dan recupereren)
Herziening van huurprijs
Ten alle tijden minnelijke herziening mogelijk
Indien geen overeenkomst: elk einde van 3jarige periode => nieuwe
omstandigheden aantonen (15% hoger of lager)
Rendement van residentieel vastgoed: 4-5%
Rendement van commercieel vastgoed: Hoger dan residentieel (vb. 7%)
1. Retail
2. Kantoren
3. Industrie
Niet enkel bemiddeling maar ook ontwikkeling en beheer
Expansiemanager: zoekt nieuwe winkellocaties en beheert winkelketens
GVV = gereglementeerde vastgoedvennootschap
=> beursgenoteerde bedrijven
1. Retail
3 types van Retail
1.1. Binnenstedelijk (high street retail)
Bv. op de Meir
1.2. Baanwinkel (out-of-town retail , retail warehousing)
Bv. Malinas in Mechelen
In België: veel
1.3. Shopping center
Belangrijke termen
Main six: 6 belangrijkste winkelketen in België
GLA: Gross Leasable Area (bruto verhuurde oppervlakte)
Passantentellingen
=> Hoe meer mensen er langs lopen, hoe meer kans dat iemand binnenstapt in
winkel
Retail Sonar: overzicht van beschikbare panden (vergelijkingspunten voor
schattingen)
Take-up: Jaarlijkse opname van winkelpanden in m²
=> investeringsvastgoed niet meegeteld
(horeca)vergunning: men mag niet zomaar van een winkel, horeca maken =>
vergunning nodig
Bv. Take-away: geen vergunning nodig (wel indien men er ook kan eten)
Nieuwe horecavergunning nodig bij overname
Prime rent: gemiddelde van de top 3-5% huurprijzen
Progressieve huurprijs (kan op 2 verschillende manieren)
-huurkorting: indexatie gebeurt op (hogere) huurprijs (VH is hier blij mee)
-lagere huurprijs: geen indexatie mogelijk (VH minder blij)
De basishuur is voor de VH belangrijk, huurkorting minder belangrijk:
-indexatie mogelijk
-Bij verkoop: VH kan zeggen dat het pand voor meer verhuurt wordt
,Vaak bij Shopping centa of baanwinkels
Servicekosten: kosten voor gemeenschappelijke delen
Promotiekosten: delen van kosten om meer passanten te trekken (bv. optreden
van K3)
Tenant mix: veel verschillende winkels, trekken veel meer passanten aan
Anchor tenant = trekker: grote/gekende huurder die verstopt zit. Passanten
moeten heel center door om naar deze te gaan (meer kans om in andere winkels
te gaan)
Omzethuur (vaak bij shopping centra)
= min. Huurprijs en percentage van omzet
=> in shopping centra kan VH zaken eisen van de H (vb. deuren moeten altijd
open, etalage aantrekkelijk maken, promotie voeren voor centra,…)
Minder van toepassing bij High street retail, waarom?
VH heeft geen vat op de H
Overname van handelshuurcontract: mogelijk indien
- zelfde bestemming
- Rekening houden met duurtijd van handelshuurcontract (Na 2j van contract,
ervoor mogelijk indien toestemming van VH)
Artikel 12 HHW: In geval van koop, mag de nieuwe eigenaar het huurcontract
beëindigen => aanvullend recht, kan men dus uitsluiten
- H heeft wel 1j huurzekerheid
Opzegmogelijkheid van H is dwingend
Opzegmogelijkheid van VH is niet dwingend
Drempelvergoeding = pas de porte = key money = goodwill
=> vergoeding om te mogen huren (momenteel heeft de markt het moeilijk, dus
is dit afgeschaft)
Overname handelsfonds: totaliteit van materiële en immateriële goederen
omgevingsvergunning voor kleinhandel activiteit
- Tijdelijke kleinhandelsactiviteiten
Bv. Pop-up heeft geen vergunning nodig indien het onder de 90d (indien niet in
overstemming met stedenbouwkundige voorschriften) of 180d (indien wel) blijft
- geen vergunning nodig voor bedrijf onder de 400m² NVO
Aanvragen in bepaalde categorie: beperking van activiteit
1. Voeding
2. Persoonsuitrusting
3. Planten, bloemen, land- en tuinbouw
4. Vervoers- en transportmiddelen
5. Verkoop van volumineuze goederen
=> h+b+d = minimaal 2,5
Bv. wasmachine heeft meer ruimte nodig dan bloemenwinkel
6. Verkoop van niet-volumineuze goederen
Gebonden aan perceel (niet aan aanvrager)
Vergunning is 5j geldig (verlengbaar)
, Waardering huurwaarde retail
Huurwaarde gebruiken we om de verkoopwaarde te bepalen
1. High street retail
ZONE-waardering of wegingsmethode of ITZA (in terms of zone A)
=> Eerste meters zijn duurder (huurwaarde bepalen a.d.h.v gevelbreedte)
Oppervlakte reduceren:
1ste 10m in diepte zijn het belangrijkste (dan * gevelbreedte) = 100% waarde
(Zone A)
2de 10m in diepte (dan * gevelbreedte) = waarderen aan 50% (Zone B)
De rest: overige diepte * gevelbreedte = waarderen aan 25% (zone c)
Kelder: 10%
verdiepingen: 33-50%
2. Baanwinkels
Methode niet gebruiken
Huurwaarde bepalen a.d.h.v factoren
3. Shopping centra
Methode niet gebruiken
Huurwaarde bepalen a.d.h.v factoren
=> gevonden huurprijs ALTIJD vergelijken met gelijkaardige panden in de buurt
Handelshuurcontract
Kan een vennootschap in oprichting, het huurcontract ondertekenen?
Ja, maar VH wilt zekerheid => borg van natuurlijke persoon
Looptijd kan meer dan 9j zijn => authentieke akte
Looptijd kan niet minder dan 9j zijn => automatisch overgezet naar 9j
Opzegmogelijkheid van H is er altijd (bij het verstrijken van het derde of zesde
jaar)
Opzegmogelijkheid van VH is er enkel indien deze in het contract staat
Indexatie is niet van dwingend recht, maar indien VH hiervoor kiest, moet het via
gezondheidsindex
Indexatie: Wanneer het contract ingegaan is => op die dag + 1j: dan pas mag je
indexeren
vandaag: 19/02/2025 (intreden van contract)
indexeren mag vanaf 19/02/2026
VH moet geen BTW vragen op de huurprijs, maar mag wel (interessant wanneer
het gaat over nieuwbouw => VH kan BTW dan recupereren)
Herziening van huurprijs
Ten alle tijden minnelijke herziening mogelijk
Indien geen overeenkomst: elk einde van 3jarige periode => nieuwe
omstandigheden aantonen (15% hoger of lager)
