Rendementsanalyse en
projectontwikkeling
Inhoudsopgave
Inleiding........................................................................................................................................................ 4
Vastgoedontwikkelingsproces..............................................................................................................................4
Fase 1: grondexploitatie..................................................................................................................................4
Fase 2: Ontwikkeling........................................................................................................................................5
Fase 3: Exploitatie............................................................................................................................................5
Fase 4: Gebruik................................................................................................................................................5
Oefeningen inleiding.............................................................................................................................................5
Ontwikkeling – ROI – Return on investment (ontwikkelingsfase)...................................................................5
1 Eenvoudige rendementsanalyses van een exploitatie..................................................................................6
BAR – Bruto aanvangsrendement........................................................................................................................6
Basisformule....................................................................................................................................................6
Incentives.........................................................................................................................................................6
BAR vergelijken … niet altijd evident...............................................................................................................7
NAR – Netto aanvangsrendement........................................................................................................................7
Basisformule....................................................................................................................................................7
2 Eenvoudige rendementsanalyses van een exploitatie..................................................................................8
ROI – Return on investmet....................................................................................................................................8
3 basisformules.....................................................................................................................................................8
3 Complexe rendementsanalyses................................................................................................................... 9
Inleiding................................................................................................................................................................9
Hoe bereken je NHW?...........................................................................................................................................9
Kasstromen.........................................................................................................................................................10
Stap 1: kasstromen of cash flows?................................................................................................................10
Kasstroomschema en perspectief.................................................................................................................10
Moment van kasstroom................................................................................................................................11
Prijsontwikkeling en indexering van kasstromen..........................................................................................11
Soorten kasstromen............................................................................................................................................11
Constant stijgende kasstromen.....................................................................................................................12
Eenmalige kasstromen...................................................................................................................................12
Gekoppelde kasstromen................................................................................................................................12
Voorbeelden van kasstroomschema(s).........................................................................................................13
Verdisconteren van kasstromen.........................................................................................................................16
Vooruit- en acheruit rekenen........................................................................................................................16
Discontovoet – rendementseis......................................................................................................................17
Netto huidige waarde of NHW......................................................................................................................17
Intern rendement..........................................................................................................................................18
4 Financiering.............................................................................................................................................. 19
Eigen vermogen en vreemd vermogen...............................................................................................................19
Passiefzijde van de balans.............................................................................................................................19
1
, Graden van risico’s........................................................................................................................................19
Bedrijfsfinanciering of projectfinanciering? (VV)..........................................................................................19
Kapitaalkost – cost of capital.............................................................................................................................20
De kost van eigen vermogen.........................................................................................................................20
WACC –Weigted average cost of capital (=GGKK – gewogen gemiddelde kapitaalskost)............................21
Discontovoet.......................................................................................................................................................22
WACC als discontovoet..................................................................................................................................22
Hefboomeffect...............................................................................................................................................24
5 Aparte onderwerpen................................................................................................................................. 28
Terugverdientijd.................................................................................................................................................28
Berekenen van de terugverdientijd....................................................................................................................28
1. Terugverdientijd van gelijkblijvende kasstromen (eenvoudig).................................................................28
2. Terugverdientijd van veranderende kasstromen (complex).....................................................................28
3. Terugverdientijd van veranderende geactualiseerde kasstromen...........................................................29
Voordelen en nadelen terugverdientijd........................................................................................................29
Residuele grondwaarde......................................................................................................................................30
Residuele grondwaarde.................................................................................................................................31
1 Inleiding tot de projectontwikkeling.......................................................................................................... 32
Projectontwikkelaar............................................................................................................................................32
Soorten..........................................................................................................................................................32
De rol van de projectontwikkelaar (zie ppt gastspreker en les 8).................................................................32
Projectpartners...................................................................................................................................................33
Projectparameters..............................................................................................................................................33
Opportuniteitscurve............................................................................................................................................34
Budgetanalyse en investeringsanalyse...............................................................................................................34
Budgetanalyse...............................................................................................................................................34
Investeringsanalyse.......................................................................................................................................35
Praktijk projectontwikkelaar..............................................................................................................................35
Contractstrategie................................................................................................................................................37
2 Projectbudget........................................................................................................................................... 41
Opmaak van een budget....................................................................................................................................41
Oppervlaktes – BVO en NVO.........................................................................................................................41
Terreingerelateerde kosten (blauw blokje)........................................................................................................42
Aankoopkosten terrein (belangrijke slide)....................................................................................................42
Bouwrijp maken en slopen............................................................................................................................43
Saneringskosten en grondverzet...................................................................................................................43
Ontwerperskosten (groen blokje).......................................................................................................................43
Realisatiekosten (geel blokje).............................................................................................................................44
Derden (paars blokje).........................................................................................................................................44
Opbrengsten.......................................................................................................................................................44
Budgetanalyse en budgetopvolging...................................................................................................................45
Budgetoverzicht.............................................................................................................................................45
Budgetanalyse...............................................................................................................................................45
Budgetopvolging............................................................................................................................................45
2
,3 Project planning........................................................................................................................................ 46
Planning tools.....................................................................................................................................................46
Planning uitvoerder.......................................................................................................................................46
Planning bouwkost........................................................................................................................................46
Bij samenwerking met 1 algemene aannemer..............................................................................................46
Bij uitvoering in aparte loten (aparte aannemers)........................................................................................46
Het belang van planning.....................................................................................................................................47
Planningstool MS excel..................................................................................................................................47
Voorverkoop en financiering.........................................................................................................................47
Een project zonder financieringskost............................................................................................................48
3
,LES 1: 25 september
Rendementsanalyse
Inleiding
Examen: begrippen worden ook gevraagd! afkorting en zeggen waarvoor het staat
Excel past niet zelf aan: formules berekeningsopties automatisch
Vastgoedontwikkelingsproces
1 partij kan verschillende fasen van het proces voor haar rekening nemen.
Zoals grondexploitatie +ontwikkeling OF ontwikkeling + exploitatie
Soms neemt heel bedrijf vastgoedproces voor zijn rekening: vb Fortis Bank in Brussel
Fase 1: grondexploitatie
Grondontwikkelaar koopt bouwgronden aan (de opbrengst moet minstens hoger zijn dan de
kosten die hij er heeft ingestoken). Dit hele proces kan soms tot 15 jaar duren.
Aansnijden van oude terreinen om ze te gaan reconverteren en eventueel met een compleet
andere functie dan de vorige.
VB: dit was vroeger de haven van antwerpen. De haven wilt ook niet op deze plek zitten
omdat je bijvoorbeeld moeilijker boten kan laten aanmeren. Dus hier stopte het verhaal van
de haven en kwam er een nieuw gebouw met andere functie op de bouwgrond.
Gebiedsontwikkeling: spreken we van als het een enorm grote grondexploitatie is
Van grond met koeien tot bouwgrond.
- Partij = grondeigenaar
- Doel = sluitende grex
o Sluitende grondexploitatie
o Stel hij maakt wat kosten van 800 000 euro, hij zal dit enkel doen als de
inkomsten meer zijn dan 800 000 euro.
- Voorbeeld op kleine schaal: verkaveling
o Groen gebied wordt opgebouwd
- Voorbeeld op grote schaal: Brownfiels
o Reconvectie = omvormen van
- Voorbeeld op grote schaal: gebiedsontwikkelingen
4
,FOCUS:
- Grondverwerving - Bouwrijp maken (saneren, afbraak …)
- Plankosten - Aanleg openbaar domein
- Inkomsten: verkoop bouwrechten/bouwrijpe grond
Brownfields proces:
Proces 1 Proces 2
Ontwikkeling > Exploitatie > Gebruik > Grondexploitatie > ontwikkeling
Fase 2: Ontwikkeling
Ontwikkeling ontwikkelaar marge
Focus ligt niet in het ontwikkelbaar maken van gronden, maar wel de bouwkosten onder
controle houden, aan welke prijs verkopen, ... ? Dit krijg je wel ongeveer rond in 3-4 jaar.
FOCUS: iets groot bouwen en zoveel mogelijk op plan te verkopen, moet hij zelf niks
financieren als ontwikkelaar.
Via recht van opstal samenwerking tussen grondeigenaar en ontwikkelaar
Kosten: opbrengsten:
- Verwerving bouwrechten - verkoopsinkomsten
- Erelonen
- Bouwkost
- Publiciteit- en verkoop
Fase 3: Exploitatie
Exploitatie belegger rendement
= gebouw gaan gebruiken voor wat het bedoeld is.
Voor een exploitant zijn kleine verschillen in ROI een enorm groot verschil voor hem!
FOCUS: jaarlijkse kosten en inkomsten
Fase 4: Gebruik
Gebruik gebruiker huisvesting
FOCUS:
- Gebruik
- Huurder is doorgaans de eindgebruiker, maar ook eigenaar kan eindgebruiker zijn!
Fase 3 en 4:
Op duurzame manier pand te verhuren, jaarlijkse inkomsten genereren.
Gereglementeerde vastgoedvennootschap: cofinimmo
Oefeningen inleiding
Ontwikkeling – ROI – Return on investment (ontwikkelingsfase)
ROI is een verhoudingsgetal of ratio
ROI: verhouding tussen winst en kosten die hij maakt = %
Winst: opbrengst van project – kosten van project
5
,Een gezonde ROI is rond de 15%, maar dit is ook afhankelijk van het project.
De berekeningswijze per ontwikkelaar is dus verschillend, want sommigen rekenen
financieringskosten er bijvoorbeeld wel bij en anderen niet.
! Werken adhv ander bestand; formules doelcellen en aanwijzingen
Les 2: 2 oktober
1 Eenvoudige rendementsanalyses van een
exploitatie
BAR – Bruto aanvangsrendement
Basisformule
Volledige jaarhuur nemen!
BAR = gross yield
Uitgebreide formule (waardebepaling):
CW = contante waarde
Cwao De huidige waarde van de kosten die gemaakt
= contante waarde achterstallig dienen te worden. Om het pand te kunnen
onderhoud verhuren aan de markthuur
VB:
- Conform stellen van regelgeving brand
- Toegankelijkheid liften
- Dit moet je doen om te KUNNEN
blijven verhuren
CWmh-ch= contante waarde van het Gouden contract: daar is de contracthuur
verschil tussen markthuur en groter dan de markthuur (worden verrekend
contracthuur als eenmalige inkomsten, dus in mindering te
brengen van investering)
Huurincentives zoals huurvrije periodes:
hierbij liggen de inkomsten eenmalig lager bij
aanvang. Deze incentive verreken je als een
eenmalige kost, en tel je bij de investering op.
Incentives
Dit is een prikkel die je geeft aan de huurder om hem toch te lokken:
Huurvrije periodes, vergoeding van inrichtingskosten, verhuisvergoeding, beperking
van huurindexatie …
Vooral gegeven op kantorenmarkt
6
, Artikel: incentives boven huuraanpassingen
1. Wat is een incentive?
2. Welke incentives bestaan er nog?
3. Waarom geen huurverlaging?
4. Wanneer gaat men toch over tot huurverlaging?
BAR vergelijken … niet altijd evident
Type object
BAR van woningen < BAR commercieel vastgoed:
- Hoe lager het risicoprofiel van een investering, hoe lager de BAR
- Commerciële en bedrijfsgebouwen zijn zeer specifiek ingericht, waardoor hun
restwaarde kleiner is dan dat van de woningen.
Locatie
BAR top locatie < BAR rot locatie
- Ook hier speelt risico en restwaarde een rol
- BAR op toplocatie en in goede staat = prime yield
Ouderdom
BAR nieuwbouw < BAR afgeleefd gebouw
- BAR van verouderde gebouwen is hoger dan deze van nieuwe gebouwen
- NAR biedt hier al wel (voor een deel) een oplossing, want NAR houdt wel rekening
met de hogere exploitatie- en onderhoudskosten en jaarlijkse leegstand van oude
gebouwen tov nieuwe gebouwen.
NAR – Netto aanvangsrendement
Basisformule
BAR, inclusief (jaarlijkse) leegstand + exploitatiekosten
Nett Yield
7
projectontwikkeling
Inhoudsopgave
Inleiding........................................................................................................................................................ 4
Vastgoedontwikkelingsproces..............................................................................................................................4
Fase 1: grondexploitatie..................................................................................................................................4
Fase 2: Ontwikkeling........................................................................................................................................5
Fase 3: Exploitatie............................................................................................................................................5
Fase 4: Gebruik................................................................................................................................................5
Oefeningen inleiding.............................................................................................................................................5
Ontwikkeling – ROI – Return on investment (ontwikkelingsfase)...................................................................5
1 Eenvoudige rendementsanalyses van een exploitatie..................................................................................6
BAR – Bruto aanvangsrendement........................................................................................................................6
Basisformule....................................................................................................................................................6
Incentives.........................................................................................................................................................6
BAR vergelijken … niet altijd evident...............................................................................................................7
NAR – Netto aanvangsrendement........................................................................................................................7
Basisformule....................................................................................................................................................7
2 Eenvoudige rendementsanalyses van een exploitatie..................................................................................8
ROI – Return on investmet....................................................................................................................................8
3 basisformules.....................................................................................................................................................8
3 Complexe rendementsanalyses................................................................................................................... 9
Inleiding................................................................................................................................................................9
Hoe bereken je NHW?...........................................................................................................................................9
Kasstromen.........................................................................................................................................................10
Stap 1: kasstromen of cash flows?................................................................................................................10
Kasstroomschema en perspectief.................................................................................................................10
Moment van kasstroom................................................................................................................................11
Prijsontwikkeling en indexering van kasstromen..........................................................................................11
Soorten kasstromen............................................................................................................................................11
Constant stijgende kasstromen.....................................................................................................................12
Eenmalige kasstromen...................................................................................................................................12
Gekoppelde kasstromen................................................................................................................................12
Voorbeelden van kasstroomschema(s).........................................................................................................13
Verdisconteren van kasstromen.........................................................................................................................16
Vooruit- en acheruit rekenen........................................................................................................................16
Discontovoet – rendementseis......................................................................................................................17
Netto huidige waarde of NHW......................................................................................................................17
Intern rendement..........................................................................................................................................18
4 Financiering.............................................................................................................................................. 19
Eigen vermogen en vreemd vermogen...............................................................................................................19
Passiefzijde van de balans.............................................................................................................................19
1
, Graden van risico’s........................................................................................................................................19
Bedrijfsfinanciering of projectfinanciering? (VV)..........................................................................................19
Kapitaalkost – cost of capital.............................................................................................................................20
De kost van eigen vermogen.........................................................................................................................20
WACC –Weigted average cost of capital (=GGKK – gewogen gemiddelde kapitaalskost)............................21
Discontovoet.......................................................................................................................................................22
WACC als discontovoet..................................................................................................................................22
Hefboomeffect...............................................................................................................................................24
5 Aparte onderwerpen................................................................................................................................. 28
Terugverdientijd.................................................................................................................................................28
Berekenen van de terugverdientijd....................................................................................................................28
1. Terugverdientijd van gelijkblijvende kasstromen (eenvoudig).................................................................28
2. Terugverdientijd van veranderende kasstromen (complex).....................................................................28
3. Terugverdientijd van veranderende geactualiseerde kasstromen...........................................................29
Voordelen en nadelen terugverdientijd........................................................................................................29
Residuele grondwaarde......................................................................................................................................30
Residuele grondwaarde.................................................................................................................................31
1 Inleiding tot de projectontwikkeling.......................................................................................................... 32
Projectontwikkelaar............................................................................................................................................32
Soorten..........................................................................................................................................................32
De rol van de projectontwikkelaar (zie ppt gastspreker en les 8).................................................................32
Projectpartners...................................................................................................................................................33
Projectparameters..............................................................................................................................................33
Opportuniteitscurve............................................................................................................................................34
Budgetanalyse en investeringsanalyse...............................................................................................................34
Budgetanalyse...............................................................................................................................................34
Investeringsanalyse.......................................................................................................................................35
Praktijk projectontwikkelaar..............................................................................................................................35
Contractstrategie................................................................................................................................................37
2 Projectbudget........................................................................................................................................... 41
Opmaak van een budget....................................................................................................................................41
Oppervlaktes – BVO en NVO.........................................................................................................................41
Terreingerelateerde kosten (blauw blokje)........................................................................................................42
Aankoopkosten terrein (belangrijke slide)....................................................................................................42
Bouwrijp maken en slopen............................................................................................................................43
Saneringskosten en grondverzet...................................................................................................................43
Ontwerperskosten (groen blokje).......................................................................................................................43
Realisatiekosten (geel blokje).............................................................................................................................44
Derden (paars blokje).........................................................................................................................................44
Opbrengsten.......................................................................................................................................................44
Budgetanalyse en budgetopvolging...................................................................................................................45
Budgetoverzicht.............................................................................................................................................45
Budgetanalyse...............................................................................................................................................45
Budgetopvolging............................................................................................................................................45
2
,3 Project planning........................................................................................................................................ 46
Planning tools.....................................................................................................................................................46
Planning uitvoerder.......................................................................................................................................46
Planning bouwkost........................................................................................................................................46
Bij samenwerking met 1 algemene aannemer..............................................................................................46
Bij uitvoering in aparte loten (aparte aannemers)........................................................................................46
Het belang van planning.....................................................................................................................................47
Planningstool MS excel..................................................................................................................................47
Voorverkoop en financiering.........................................................................................................................47
Een project zonder financieringskost............................................................................................................48
3
,LES 1: 25 september
Rendementsanalyse
Inleiding
Examen: begrippen worden ook gevraagd! afkorting en zeggen waarvoor het staat
Excel past niet zelf aan: formules berekeningsopties automatisch
Vastgoedontwikkelingsproces
1 partij kan verschillende fasen van het proces voor haar rekening nemen.
Zoals grondexploitatie +ontwikkeling OF ontwikkeling + exploitatie
Soms neemt heel bedrijf vastgoedproces voor zijn rekening: vb Fortis Bank in Brussel
Fase 1: grondexploitatie
Grondontwikkelaar koopt bouwgronden aan (de opbrengst moet minstens hoger zijn dan de
kosten die hij er heeft ingestoken). Dit hele proces kan soms tot 15 jaar duren.
Aansnijden van oude terreinen om ze te gaan reconverteren en eventueel met een compleet
andere functie dan de vorige.
VB: dit was vroeger de haven van antwerpen. De haven wilt ook niet op deze plek zitten
omdat je bijvoorbeeld moeilijker boten kan laten aanmeren. Dus hier stopte het verhaal van
de haven en kwam er een nieuw gebouw met andere functie op de bouwgrond.
Gebiedsontwikkeling: spreken we van als het een enorm grote grondexploitatie is
Van grond met koeien tot bouwgrond.
- Partij = grondeigenaar
- Doel = sluitende grex
o Sluitende grondexploitatie
o Stel hij maakt wat kosten van 800 000 euro, hij zal dit enkel doen als de
inkomsten meer zijn dan 800 000 euro.
- Voorbeeld op kleine schaal: verkaveling
o Groen gebied wordt opgebouwd
- Voorbeeld op grote schaal: Brownfiels
o Reconvectie = omvormen van
- Voorbeeld op grote schaal: gebiedsontwikkelingen
4
,FOCUS:
- Grondverwerving - Bouwrijp maken (saneren, afbraak …)
- Plankosten - Aanleg openbaar domein
- Inkomsten: verkoop bouwrechten/bouwrijpe grond
Brownfields proces:
Proces 1 Proces 2
Ontwikkeling > Exploitatie > Gebruik > Grondexploitatie > ontwikkeling
Fase 2: Ontwikkeling
Ontwikkeling ontwikkelaar marge
Focus ligt niet in het ontwikkelbaar maken van gronden, maar wel de bouwkosten onder
controle houden, aan welke prijs verkopen, ... ? Dit krijg je wel ongeveer rond in 3-4 jaar.
FOCUS: iets groot bouwen en zoveel mogelijk op plan te verkopen, moet hij zelf niks
financieren als ontwikkelaar.
Via recht van opstal samenwerking tussen grondeigenaar en ontwikkelaar
Kosten: opbrengsten:
- Verwerving bouwrechten - verkoopsinkomsten
- Erelonen
- Bouwkost
- Publiciteit- en verkoop
Fase 3: Exploitatie
Exploitatie belegger rendement
= gebouw gaan gebruiken voor wat het bedoeld is.
Voor een exploitant zijn kleine verschillen in ROI een enorm groot verschil voor hem!
FOCUS: jaarlijkse kosten en inkomsten
Fase 4: Gebruik
Gebruik gebruiker huisvesting
FOCUS:
- Gebruik
- Huurder is doorgaans de eindgebruiker, maar ook eigenaar kan eindgebruiker zijn!
Fase 3 en 4:
Op duurzame manier pand te verhuren, jaarlijkse inkomsten genereren.
Gereglementeerde vastgoedvennootschap: cofinimmo
Oefeningen inleiding
Ontwikkeling – ROI – Return on investment (ontwikkelingsfase)
ROI is een verhoudingsgetal of ratio
ROI: verhouding tussen winst en kosten die hij maakt = %
Winst: opbrengst van project – kosten van project
5
,Een gezonde ROI is rond de 15%, maar dit is ook afhankelijk van het project.
De berekeningswijze per ontwikkelaar is dus verschillend, want sommigen rekenen
financieringskosten er bijvoorbeeld wel bij en anderen niet.
! Werken adhv ander bestand; formules doelcellen en aanwijzingen
Les 2: 2 oktober
1 Eenvoudige rendementsanalyses van een
exploitatie
BAR – Bruto aanvangsrendement
Basisformule
Volledige jaarhuur nemen!
BAR = gross yield
Uitgebreide formule (waardebepaling):
CW = contante waarde
Cwao De huidige waarde van de kosten die gemaakt
= contante waarde achterstallig dienen te worden. Om het pand te kunnen
onderhoud verhuren aan de markthuur
VB:
- Conform stellen van regelgeving brand
- Toegankelijkheid liften
- Dit moet je doen om te KUNNEN
blijven verhuren
CWmh-ch= contante waarde van het Gouden contract: daar is de contracthuur
verschil tussen markthuur en groter dan de markthuur (worden verrekend
contracthuur als eenmalige inkomsten, dus in mindering te
brengen van investering)
Huurincentives zoals huurvrije periodes:
hierbij liggen de inkomsten eenmalig lager bij
aanvang. Deze incentive verreken je als een
eenmalige kost, en tel je bij de investering op.
Incentives
Dit is een prikkel die je geeft aan de huurder om hem toch te lokken:
Huurvrije periodes, vergoeding van inrichtingskosten, verhuisvergoeding, beperking
van huurindexatie …
Vooral gegeven op kantorenmarkt
6
, Artikel: incentives boven huuraanpassingen
1. Wat is een incentive?
2. Welke incentives bestaan er nog?
3. Waarom geen huurverlaging?
4. Wanneer gaat men toch over tot huurverlaging?
BAR vergelijken … niet altijd evident
Type object
BAR van woningen < BAR commercieel vastgoed:
- Hoe lager het risicoprofiel van een investering, hoe lager de BAR
- Commerciële en bedrijfsgebouwen zijn zeer specifiek ingericht, waardoor hun
restwaarde kleiner is dan dat van de woningen.
Locatie
BAR top locatie < BAR rot locatie
- Ook hier speelt risico en restwaarde een rol
- BAR op toplocatie en in goede staat = prime yield
Ouderdom
BAR nieuwbouw < BAR afgeleefd gebouw
- BAR van verouderde gebouwen is hoger dan deze van nieuwe gebouwen
- NAR biedt hier al wel (voor een deel) een oplossing, want NAR houdt wel rekening
met de hogere exploitatie- en onderhoudskosten en jaarlijkse leegstand van oude
gebouwen tov nieuwe gebouwen.
NAR – Netto aanvangsrendement
Basisformule
BAR, inclusief (jaarlijkse) leegstand + exploitatiekosten
Nett Yield
7
