Fiscaliteit en Onroerend Goed
Verkrijging met heffing van registratierecht
Verkooprecht (art. 2.9.1.0.1 VCF)
Opdat er sprake is van het verkooprecht, moet er voldaan worden aan een aantal
basisvoorwaarden:
1. Er moet sprake zijn van een overeenkomst (over de zaak en de prijs)
- uitstel van overdracht vormt geen beletsel
- indien één van de partijen aangeeft dat een randvoorwaarde (heeft geen
betrekking op de zaak of de prijs) van belang is, kan dit een substantieel
bestanddeel vormen waardoor de overeenkomst kan worden uitgesteld
2. Het moet gebeuren onder bezwarende titel = er is een tegenprestatie vereist
- indien de verkoop gebeurt tegen een ‘bespottelijk lage prijs’ (minder dan 50 -
60% van de verkoopprijs) kan deze geherkwalificeerd worden als schenking
3. Het voorwerp is eigendom of vruchtgebruik
- het moet gaan over blote eigendom, volle eigendom, rechten van
vruchtgebruik of gebruik van woning
4. Het moet betrekking hebben op een onroerend goed (dat gelegen moet zijn in
België)
- op de verkoop van roerende goederen is er geen verkooprecht van
toepassing
- indien er een verkoop is van een huis/appartement inclusief meubelen, dient
er een aparte raming te gebeuren om de prijs van de roerende goederen te
bepalen, op deze waarde dient namelijk geen verkooprecht toegepast te
worden
- “de verkoop van aandelen van een immo-vennootschap om het verkooprecht
te ontwijken”: in plaats van rechtstreeks een OG te verkopen (aan een
natuurlijk persoon), laat je eerst de vennootschap het OG kopen en verkoop
je vervolgens de aandelen van de vennootschap
- geen veinzing want zaken worden niet anders voorgesteld dan dat ze
zijn
- geen misbruik want doel van de wet is nu eenmaal om roerende
goederen vrij te stellen van verkooprecht
Fiscale totstandkoming van de koop
Het principe van consensualisme geldt: indien er consensus tussen 2 partijen over de prijs
en de zaak is, is er voldoende voor een akkoord van de koop, en dus is er in se geen
geschrift vereist.
Echter zal er vaak een “compromis” (= onderhandse koop-verkoopovereenkomst) worden
opgesteld die aan de basis ligt voor de latere notariële akte.
Belastbare basis van verkooprecht
= prijs + lasten (-voordelen)
1. Prijs
, - de prijs dient eventueel opgesplitst te worden in de prijs voor de “bakstenen”
en de prijs voor de “meubels”
2. Lasten = al de bijkomende verplichtingen waardoor de verkoper een rechtstreeks of
onrechtstreeks voordeel haalt
- elk genotsvoordeel ten persoonlijke titel voor de verkoper (vb:
gepensioneerde die 2x per maand met treintjes wil spelen)
- kosten afgewenteld op de koper (vb: makelaarskosten) kunnen een last
vormen
- indien een voorschot meer dan 10% bedraagt van de verkoopprijs wordt deze
beschouwd als een last
- indien de verkoper nog voor een beperkte periode in de woning blijft wonen
zonder hiervoor een vergoeding te betalen, zal dit worden opgenomen als last
- indien de koper de OV voor het lopende jaar pro rata temporis betaald = geen
last
- zakelijke kosten, wettelijke kosten en koopkosten zijn geen lasten!
De subsidiaire heffingsgrondslag: de minimale prijs waarop het verkooprecht moet geheven
worden, is de “marktwaarde” van het OG
- indien de prijs < marktwaarde dient er een pro fisco verklaring te gebeuren waarin er
wordt meegedeeld dat de marktwaarde meer bedraagt dan de afgesproken prijs
- de fiscus kan een bericht van “tekortschatting” meedelen waarin ook deze verklaart
dat de afgesproken prijs te laag is
Bijgevolg zullen er “bijrechten” betaald moeten worden:
= (marktwaarde - afgesproken prijs) * verkooprecht
Daarnaast zal er ook nog een belastingverhoging plaatsvinden (art. 3.18.0.0.13 VCF):
= bijrechten * vermeerdering
Forfaitaire waarde van vruchtgebruik en blote eigendom (art. 2.9.3.0.4 -> 2.9.3.0.7 VCF)
Algemeen geldende regel: de “marktwaarde” van het OG is steeds de minimumprijs die
gehanteerd dient te worden, indien de verkoopprijs hoger bedraagt blijft deze het
referentiepunt.
Levenslang Vruchtgebruik
= (jaarlijkse bruto-opbrengst) * coëfficiënt
- indien de verkoper het volle eigendom bezit moet de coëfficiënt bepaald worden door
de leeftijd van de koper
- indien de verkoper slechts zelf het vruchtgebruik bezit (en een derde persoon de
blote eigendom) moet de coëfficiënt bepaald worden door de leeftijd van de verkoper
- de waarde van het VGB mag nooit meer bedragen dan 4/5e van de waarde in VE
Tijdelijk VGB
= (kapitalisatiefactor aan 4% in functie van de duur) * (jaarlijkse bruto-opbrengst)
- mag niet meer bedragen dan waarde levenslang VGB (indien koper = NP)
- mag niet meer bedragen dan 20 keer de jaaropbrengst (indien koper = RP)
- mag in geen geval meer zijn dan 4/5e van de waarde VE
Blote eigendom
1. Indien de verkoop gebeurt met voorbehoud van VGB zal alsnog de waarde berekend
worden alsof deze in VE verkocht zou worden
, 2. Indien de verkoper enkel het BE in bezit had (en een derde dus het VGB heeft) en
deze verkoopt, dient het BE berekend te worden conform volgende formule: BE = VE
- VGB
Fiscaalvriendelijke verwisseling van koper tussen compromis en authentieke akte
Een getekende compromis maakt de verkoop opeisbaar, er zijn echter twee goede manieren
om alsnog van koper te verwisselen:
1) Commandverklaring:
A wilt het OG niet aan B verkopen, dus zal er een andere persoon C worden ingeschakeld
die zal optreden als “schijnkoper”. Tussen B en C geldt een “commandverklaring” (waarop
€50 is verschuldigd). In het contract dat C zal ondertekenen met A zal er een clausule
instaan waarbij C het recht zal krijgen om het OG aan een derde (dus B) door te verkopen.
2) Minnelijke ontbinding:
A en B hebben reeds een getekend compromis, maar eigenlijk wil A het OG verkopen aan
C. We laten de compromis tussen A en B ontbinden door middel van een
‘ontbindingsovereenkomst’ en tekenen een nieuw compromis tussen A en C. Vervolgens
dienen we beide compromissen aan op het registratiekantoor en zullen we slechts 2 x €10
moeten betalen. Op de eventuele verkoop tussen A en C is uiteraard wel nog het
verkooprecht van toepassing.
- de compromis tussen A en B mag wel nog niet bij notariële akte zijn vastgesteld
- de compromis tussen A en B mag niet ouder zijn dan 1 jaar
Gunstregimes van het verkooprecht in Vlaanderen
1) Enige woning: 2%
In art. 1.1.0.0.2, 12e lid, 6° VCF vinden we de definitie van woning terug, er zijn 2
voorwaarden waaraan een huis moet voldoen om van “woning” te kunnen spreken:
1. “na normale herstellings- of onderhoudswerken” => zijn er dus grote
onderhoudswerken nodig, zal het gebouw niet onder de definitie van woning vallen
2. “hoofdzakelijke bestemming tot huisvesting”
- de woning mag een gemengde bestemming hebben, maar deze moet
ondergeschikt zijn aan de woonfunctie van het gebouw
, - indien de niet-woonfunctie (vb: bakkerswoning) structureel en evenwaardig is,
mag de prijs opgesplitst worden (2% voor woongedeelte en 12% voor
beroepsmatig gedeelte)
Ook aanhorigheden (=bijgebouw) kunnen onder het tarief van 2% vallen. Hierbij speelt de
ligging van de aanhorigheid (grond, garage,...) van belang: deze dient steeds nabij de
woning te zijn gelegen.
Er zijn een aantal basisvoorwaarden opdat het gunstregime van 2% voor de eigen woning
van toepassing is (art. 2.9.4.2.11):
1. De koper moet een natuurlijke persoon zijn
- indien een NP samen koopt met een vennootschap, dient de prijs opgesplitst
te worden (NP betaalt 2% op zijn deel en vennootschap 12%)
2. Domicilie-voorwaarde = de koper moet zijn hoofdverblijfplaats vestigen daar waar hij
het OG heeft gekocht binnen de 3 jaar
3. Het moet gaan om een ‘zuivere koop’ = “de ene partij verbindt zich ertoe een zaak te
leveren en de andere partij zal hiervoor een prijs betalen”
- een ruil is dus geen zuivere koop
4. De geheelheid moet gekocht worden in volle eigendom, maar enkele ‘toleranties’
- ook bij een gesplitste verkoop (A koopt BE en B koopt VGB) kan voor beide
2% van toepassing zijn, indien ze beide aan de domicilie-voorwaarde voldoen
- een verkrijging die leidt tot het bezit van VE kan ook in aanmerking komen
voor 2% RR (A bezit reeds de BE en koopt ook nog het VGB)
5. Er mag geen verhinderend bezit zijn (!) = de koper mag geen eigenaar zijn van een
andere woning of bouwgrond voor de geheelheid in volle eigendom
- bezit van een overdeeld deel in VE => OK
- bezit van VGB of BE => OK
- bezit van een niet-woning of niet-bouwgrond => OK
- bezit van woning in buitenland => NIET OK
Er zijn twee uitzonderingen waardoor, ondanks een natuurlijke persoon verhinderend
bezit heeft, toch beroep kan worden gedaan op het gunstregime van 2%:
1. “verkoop binnen causaal verband” = de koper kan toch bij de koop van een
nieuw OG onmiddellijk genieten van 2% verkooprecht, indien deze een
verbintenis aangaat om het verhinderend bezit te vervreemden binnen de 2
jaar
2. "a-posteriori regeling” = de koper betaalt eerst 12% verkooprecht bij de
aankoop van het OG, en zal later de 10% terugvragen indien deze het
verhinderend bezit heeft kunnen verkopen binnen de 2 jaar
2) Bijkomende rechtenvermindering voor 'bescheiden woning’ (art. 2.9.5.0.5 VCF)
= skere mensen kunnen rechtenvermindering krijgen ten belope van €1967 op voorwaarde
dat:
- het gunstregime van 2% van toepassing is op de aankoop van de woning
- de belastbare grondslag lager is dan €220.000 of lager dan €240.000 bij een OG
gelegen in een Vlaamse kernstad (art. 1.1.0.0.2, 12e lid, 8° VCF) of in de Vlaamse
Rand rond Brussel (art. 1.1.0.0.2, 12e lid, 9° VCF)
- indien er meerdere kopers zijn (voor eenzelfde OG) kan het gunstregime alsnog van
toepassing zijn, maar blijft de totale belastbare grondslag (verkoopprijs in zijn geheel)
het referentiekader voor het grensbedrag
3) 10% voor bepaalde gronden (art. 2.9.4.2.15 VCF)
Verkrijging met heffing van registratierecht
Verkooprecht (art. 2.9.1.0.1 VCF)
Opdat er sprake is van het verkooprecht, moet er voldaan worden aan een aantal
basisvoorwaarden:
1. Er moet sprake zijn van een overeenkomst (over de zaak en de prijs)
- uitstel van overdracht vormt geen beletsel
- indien één van de partijen aangeeft dat een randvoorwaarde (heeft geen
betrekking op de zaak of de prijs) van belang is, kan dit een substantieel
bestanddeel vormen waardoor de overeenkomst kan worden uitgesteld
2. Het moet gebeuren onder bezwarende titel = er is een tegenprestatie vereist
- indien de verkoop gebeurt tegen een ‘bespottelijk lage prijs’ (minder dan 50 -
60% van de verkoopprijs) kan deze geherkwalificeerd worden als schenking
3. Het voorwerp is eigendom of vruchtgebruik
- het moet gaan over blote eigendom, volle eigendom, rechten van
vruchtgebruik of gebruik van woning
4. Het moet betrekking hebben op een onroerend goed (dat gelegen moet zijn in
België)
- op de verkoop van roerende goederen is er geen verkooprecht van
toepassing
- indien er een verkoop is van een huis/appartement inclusief meubelen, dient
er een aparte raming te gebeuren om de prijs van de roerende goederen te
bepalen, op deze waarde dient namelijk geen verkooprecht toegepast te
worden
- “de verkoop van aandelen van een immo-vennootschap om het verkooprecht
te ontwijken”: in plaats van rechtstreeks een OG te verkopen (aan een
natuurlijk persoon), laat je eerst de vennootschap het OG kopen en verkoop
je vervolgens de aandelen van de vennootschap
- geen veinzing want zaken worden niet anders voorgesteld dan dat ze
zijn
- geen misbruik want doel van de wet is nu eenmaal om roerende
goederen vrij te stellen van verkooprecht
Fiscale totstandkoming van de koop
Het principe van consensualisme geldt: indien er consensus tussen 2 partijen over de prijs
en de zaak is, is er voldoende voor een akkoord van de koop, en dus is er in se geen
geschrift vereist.
Echter zal er vaak een “compromis” (= onderhandse koop-verkoopovereenkomst) worden
opgesteld die aan de basis ligt voor de latere notariële akte.
Belastbare basis van verkooprecht
= prijs + lasten (-voordelen)
1. Prijs
, - de prijs dient eventueel opgesplitst te worden in de prijs voor de “bakstenen”
en de prijs voor de “meubels”
2. Lasten = al de bijkomende verplichtingen waardoor de verkoper een rechtstreeks of
onrechtstreeks voordeel haalt
- elk genotsvoordeel ten persoonlijke titel voor de verkoper (vb:
gepensioneerde die 2x per maand met treintjes wil spelen)
- kosten afgewenteld op de koper (vb: makelaarskosten) kunnen een last
vormen
- indien een voorschot meer dan 10% bedraagt van de verkoopprijs wordt deze
beschouwd als een last
- indien de verkoper nog voor een beperkte periode in de woning blijft wonen
zonder hiervoor een vergoeding te betalen, zal dit worden opgenomen als last
- indien de koper de OV voor het lopende jaar pro rata temporis betaald = geen
last
- zakelijke kosten, wettelijke kosten en koopkosten zijn geen lasten!
De subsidiaire heffingsgrondslag: de minimale prijs waarop het verkooprecht moet geheven
worden, is de “marktwaarde” van het OG
- indien de prijs < marktwaarde dient er een pro fisco verklaring te gebeuren waarin er
wordt meegedeeld dat de marktwaarde meer bedraagt dan de afgesproken prijs
- de fiscus kan een bericht van “tekortschatting” meedelen waarin ook deze verklaart
dat de afgesproken prijs te laag is
Bijgevolg zullen er “bijrechten” betaald moeten worden:
= (marktwaarde - afgesproken prijs) * verkooprecht
Daarnaast zal er ook nog een belastingverhoging plaatsvinden (art. 3.18.0.0.13 VCF):
= bijrechten * vermeerdering
Forfaitaire waarde van vruchtgebruik en blote eigendom (art. 2.9.3.0.4 -> 2.9.3.0.7 VCF)
Algemeen geldende regel: de “marktwaarde” van het OG is steeds de minimumprijs die
gehanteerd dient te worden, indien de verkoopprijs hoger bedraagt blijft deze het
referentiepunt.
Levenslang Vruchtgebruik
= (jaarlijkse bruto-opbrengst) * coëfficiënt
- indien de verkoper het volle eigendom bezit moet de coëfficiënt bepaald worden door
de leeftijd van de koper
- indien de verkoper slechts zelf het vruchtgebruik bezit (en een derde persoon de
blote eigendom) moet de coëfficiënt bepaald worden door de leeftijd van de verkoper
- de waarde van het VGB mag nooit meer bedragen dan 4/5e van de waarde in VE
Tijdelijk VGB
= (kapitalisatiefactor aan 4% in functie van de duur) * (jaarlijkse bruto-opbrengst)
- mag niet meer bedragen dan waarde levenslang VGB (indien koper = NP)
- mag niet meer bedragen dan 20 keer de jaaropbrengst (indien koper = RP)
- mag in geen geval meer zijn dan 4/5e van de waarde VE
Blote eigendom
1. Indien de verkoop gebeurt met voorbehoud van VGB zal alsnog de waarde berekend
worden alsof deze in VE verkocht zou worden
, 2. Indien de verkoper enkel het BE in bezit had (en een derde dus het VGB heeft) en
deze verkoopt, dient het BE berekend te worden conform volgende formule: BE = VE
- VGB
Fiscaalvriendelijke verwisseling van koper tussen compromis en authentieke akte
Een getekende compromis maakt de verkoop opeisbaar, er zijn echter twee goede manieren
om alsnog van koper te verwisselen:
1) Commandverklaring:
A wilt het OG niet aan B verkopen, dus zal er een andere persoon C worden ingeschakeld
die zal optreden als “schijnkoper”. Tussen B en C geldt een “commandverklaring” (waarop
€50 is verschuldigd). In het contract dat C zal ondertekenen met A zal er een clausule
instaan waarbij C het recht zal krijgen om het OG aan een derde (dus B) door te verkopen.
2) Minnelijke ontbinding:
A en B hebben reeds een getekend compromis, maar eigenlijk wil A het OG verkopen aan
C. We laten de compromis tussen A en B ontbinden door middel van een
‘ontbindingsovereenkomst’ en tekenen een nieuw compromis tussen A en C. Vervolgens
dienen we beide compromissen aan op het registratiekantoor en zullen we slechts 2 x €10
moeten betalen. Op de eventuele verkoop tussen A en C is uiteraard wel nog het
verkooprecht van toepassing.
- de compromis tussen A en B mag wel nog niet bij notariële akte zijn vastgesteld
- de compromis tussen A en B mag niet ouder zijn dan 1 jaar
Gunstregimes van het verkooprecht in Vlaanderen
1) Enige woning: 2%
In art. 1.1.0.0.2, 12e lid, 6° VCF vinden we de definitie van woning terug, er zijn 2
voorwaarden waaraan een huis moet voldoen om van “woning” te kunnen spreken:
1. “na normale herstellings- of onderhoudswerken” => zijn er dus grote
onderhoudswerken nodig, zal het gebouw niet onder de definitie van woning vallen
2. “hoofdzakelijke bestemming tot huisvesting”
- de woning mag een gemengde bestemming hebben, maar deze moet
ondergeschikt zijn aan de woonfunctie van het gebouw
, - indien de niet-woonfunctie (vb: bakkerswoning) structureel en evenwaardig is,
mag de prijs opgesplitst worden (2% voor woongedeelte en 12% voor
beroepsmatig gedeelte)
Ook aanhorigheden (=bijgebouw) kunnen onder het tarief van 2% vallen. Hierbij speelt de
ligging van de aanhorigheid (grond, garage,...) van belang: deze dient steeds nabij de
woning te zijn gelegen.
Er zijn een aantal basisvoorwaarden opdat het gunstregime van 2% voor de eigen woning
van toepassing is (art. 2.9.4.2.11):
1. De koper moet een natuurlijke persoon zijn
- indien een NP samen koopt met een vennootschap, dient de prijs opgesplitst
te worden (NP betaalt 2% op zijn deel en vennootschap 12%)
2. Domicilie-voorwaarde = de koper moet zijn hoofdverblijfplaats vestigen daar waar hij
het OG heeft gekocht binnen de 3 jaar
3. Het moet gaan om een ‘zuivere koop’ = “de ene partij verbindt zich ertoe een zaak te
leveren en de andere partij zal hiervoor een prijs betalen”
- een ruil is dus geen zuivere koop
4. De geheelheid moet gekocht worden in volle eigendom, maar enkele ‘toleranties’
- ook bij een gesplitste verkoop (A koopt BE en B koopt VGB) kan voor beide
2% van toepassing zijn, indien ze beide aan de domicilie-voorwaarde voldoen
- een verkrijging die leidt tot het bezit van VE kan ook in aanmerking komen
voor 2% RR (A bezit reeds de BE en koopt ook nog het VGB)
5. Er mag geen verhinderend bezit zijn (!) = de koper mag geen eigenaar zijn van een
andere woning of bouwgrond voor de geheelheid in volle eigendom
- bezit van een overdeeld deel in VE => OK
- bezit van VGB of BE => OK
- bezit van een niet-woning of niet-bouwgrond => OK
- bezit van woning in buitenland => NIET OK
Er zijn twee uitzonderingen waardoor, ondanks een natuurlijke persoon verhinderend
bezit heeft, toch beroep kan worden gedaan op het gunstregime van 2%:
1. “verkoop binnen causaal verband” = de koper kan toch bij de koop van een
nieuw OG onmiddellijk genieten van 2% verkooprecht, indien deze een
verbintenis aangaat om het verhinderend bezit te vervreemden binnen de 2
jaar
2. "a-posteriori regeling” = de koper betaalt eerst 12% verkooprecht bij de
aankoop van het OG, en zal later de 10% terugvragen indien deze het
verhinderend bezit heeft kunnen verkopen binnen de 2 jaar
2) Bijkomende rechtenvermindering voor 'bescheiden woning’ (art. 2.9.5.0.5 VCF)
= skere mensen kunnen rechtenvermindering krijgen ten belope van €1967 op voorwaarde
dat:
- het gunstregime van 2% van toepassing is op de aankoop van de woning
- de belastbare grondslag lager is dan €220.000 of lager dan €240.000 bij een OG
gelegen in een Vlaamse kernstad (art. 1.1.0.0.2, 12e lid, 8° VCF) of in de Vlaamse
Rand rond Brussel (art. 1.1.0.0.2, 12e lid, 9° VCF)
- indien er meerdere kopers zijn (voor eenzelfde OG) kan het gunstregime alsnog van
toepassing zijn, maar blijft de totale belastbare grondslag (verkoopprijs in zijn geheel)
het referentiekader voor het grensbedrag
3) 10% voor bepaalde gronden (art. 2.9.4.2.15 VCF)
