Kwaliteitsvol wonen
H1 wonen als basisbehoefte
4 kaders
- Wonen als basisbehoefte
- Woonbehoefte en woonmarkt
- Woonbeleid
- woonkwaliteit
1.1 Sociale grondrechten
- Noodzakelijk voor fysieke en psychische ontwikkeling;
- opgenomen in internationale verdragen en grondwetten;
- staan ‘boven de wet’;
- dragen een project in zich;
- willen een doel realiseren.
(basisbehoeften dienen vervuld om andere grondrechten te kunnen uitoefenen.)
Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Iedereen heeft recht op
een behoorlijke huisvesting. Een behoorlijke huisvesting maakt een essentieel
deel uit van het recht een menswaardig leven te leiden.
(ARTIKELS NIET KENNEN MAAR WEL GOED BEGRIJPEN EN WETEN)
Vlaamse codex wonen art. 3: “Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet
de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in
een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en
met woonzekerheid worden
Bevorderd.”
Universele verklaring voor de rechten van de mens art 25: recht op een
levensstandaard, die hoog genoeg is voor de gezondheid en het welzijn
van zichzelf en zijn gezin,
incl. huisvesting.`
internationaal verdrag social een culturele rechten art. 11: De staten die partij
zijn bij dit verdrag erkennen het recht van eenieder op een behoorlijke
levensstandaard voor zichzelf en zijn gezin, daarbij inbegrepen behoorlijke
voeding, kleding en huisvesting
Herzien Europees sociaal Handvest art 16: verplichting steun te verlenen aan
het gezin, inclusief het verschaffen van gezinshuisvesting -> speelt belangrijke
rol voor het grondrecht op wonen.
Sociale grondwet Europa artikel 31: “teneinde de doeltreffende uitoefening
van het recht op huisvesting te waarborgen, verbinden de partijen zich
maatregelen te nemen die erop gericht zijn:
- De toegang tot adequate huisvesting te bevorderen;
- dak- en thuisloosheid te voorkomen en te verminderen teneinde het
geleidelijk uit te bannen;
- de kosten voor huisvesting binnen het bereik te brengen van eenieder die niet
over voldoende middelen beschikt.”
België maakte voorbehoud bij artikel 31 HESH wagens onhaalbaarheid
`
, De woonzaak:
- pleit voor een fundamenteel rechtvaardig woonbeleid in Vlaanderen
- wonen is een grondrecht, maar blijft in Vlaanderen voor velen dode letter
- De overheid neemt haar verantwoordelijkheid onvoldoende
- Via een Europese procedure bij het Europees Comité voor Sociale Rechten
willen ze de overheid ter verantwoording roepen.
H2 woningmarkt en woonbehoefte
4 kaders
- Wonen als basisbehoefte
- Woonbehoefte en woonmarkt
- Woonbeleid
- woonkwaliteit
2.1 Wonen als basisbehoefte
Woonbehoefte vanuit recht op wonen:
- Meeste huishoudens doen beroep op vrije markt om in hun
huisvestingsbehoefte te voorzien
Evenwicht tussen vraag en aanbod centraal voor de betaalbaarheid van
huisvesting
- Komt er geen evenwicht tot stand via de vrije markt? Dan dient de overheid
in te grijpen. De overheid houdt de woningmarkt in evenwicht (corrigeert
afwijking tussen vraag en aanbod).
- Er zijn verschillende deelmarkten (segmenten) waartussen doorstroming
bestaat.
- Een voldoende aanbod aan betaalbare huisvesting moet verzekerd zijn (= link
tussen betaalbaarheid en toegankelijkheid)
2.2 Woningmarkt
3 GROTE MARKTEN:
- Eigendomsmarkt 70%
- Sociale huurmarkt 10%
- Particuliere huurmarkt 20%
Eigendomsmarkt
- Leuven en Gent koplopers met prijsstijgingen
- Vlaams brabant duurste provincie
- Brussel is duurste gewest en Walonië goedkoopst
- Platteland daalt sneller in prijs dan centrumsteden
Waardoor worden woningprijzen bepaald?
- Ontleningscapaciteit vd huishoudens
- Beschikbaar inkomen
- Rente
- Inkomens Vlaanderen > Wallonië
- Sterkere prijsstijging van bouwgronden door grondschaarste in Vlaanderen
- Studie 2018 NBB ¾ van de prijsstijgingen van woningen sinds 1973 te
wijten aan stijgende grondprijzen
`
, (gesloten en halfopenbebouwingen worden het meest verkocht)
2.3 woonbehoefte
Huishoudens
- Meeste eenpersoonshuishoudens in België -> alleen woonenden 36%
- Meer wooneenheden (5,4 mil) dan huishoudens(5mil)
- Huishoudens worden steeds kleiner -> gezinsverdunning
- Gezinsverdunning: forse toename echtscheidingen en vergrijzing
Aantal alleenwoonden stijgt
Aantal huishoudens met kinderen daalt
Eigendomststatuut, bewonerstitel, eigendomstitel, deelmarkt
KORTE GESCHIEDENIS;
- Vlak na WO II 60% huurders en 40% eigenaars.
- Heropbouw stimulering woningbezit niet via bouw sociale huisvesting.
- Financiële crisis 2008 = terugval
- Fiscale stimuli door de jaren heen om woningbezit te promoten.
à Jarenlange stimulering van eigendomsverwerving door in te zetten op fiscale
maatregelen (woonbonus bvb.), premies en sociale leningen.
à Hoog eigenaarsaandeel in vgl. met buurlanden (Nederland 30% soc. HV)
Particuliere huurmarkt
- 73% particuliere huurmarkt
- 28% sociale huurmarkt
- Q1 tot Q3 laagste inkomensklassen vertegewoordigen nu 76,5% van private
huurmarkt
Sociale huurmarkt
- Relatief oude bevolkingsgroep
- 52% is alleenstaand
Betaalbaarheid
- Vertrekken vanuit het besteedbaar inkomen: het inkomen dat huishoudens
effectief ter beschikking hebben om uitgaven te doen. Het is de optelsom
van de nettobedragen die de respondent en de andere huishoudleden (vorige
maand) hebben ontvangen.
- Meten aan de hand van de woonquote
ratio bruto woonuitgaven tov. besteedbaar inkomen
berekent welk aandeel van het besteedbaar inkomen naar woonuitgaven gaat
en vergelijkt dit met een norm, doorgaans 30%.
- Meten aan de hand van resterend inkomen
verschil besteedbaar inkomen en woonquote
berekent wat er overblijft van het besteedbaar inkomen nadat hier de
woonuitgaven zijn van afgetrokken en vergelijkt dit met een minimaal budget
dat nodig is om menswaardig te leven.
o Bruto woonuitgaven: huur of afbetaling van lening
`
, o Netto woonuitgaven: bruto woonuitgaven – bijkomende woonlasten
(gas,elektriciteit)
(Het aandeel van private huurders (52%) dat de woonquote van 30% ruimschoots
overstijgt.
1 op 5 Vlaamse huishoudens besteedt meer dan 30% van het besteedbaar inkomen
aan de bruto woonuitgaven.) (woonquote: percentage van inkomen dat naar huur of
lening gaat, is normaal rond 30%)
Woonbehoefte en betaalbaarheid: België in Europa
- Rentes stijgen heel langzaam en woningprijzen stijgen snel
- In Brusselhoofdstedelijk gewest en duitsland meeste eigenaars die boven
woonquote zitten
- In Wallonië en vlaanderen meeste huurders boven woonquote
- In Wallonië en Duitsland meeste sociale huurder boven woonquote
landen waar het grootste deel van de huishoudens geen grote woonlast
ervaart, zijn de landen met grootste sociale woonaanbod, die het meeste
spenderen aan woonondersteuning en een lagere werkloosheidsgraad hebben.
- Nederland investeert het meeste in sociale woningen
Sociale huurmarkt vlaanderen Facts en figures
stakeholders
VERSCHIL HUURSUBSIEDIE EN HUURPREMIE: -> voor wachtende op sociale
huurwoning
- De huursubsidie kunt u alleen krijgen als u verhuist van een woning van
slechte kwaliteit (een “niet conforme woning”) naar een conforme en
aangepaste woning, en voldoet aan de voorwaarden voor de huursubsidie.
- De huurpremie kunt u krijgen als u vier jaar op de wachtlijst staat voor een
sociale woning, en voldoet aan de voorwaarden voor de huurpremie.
- Aantal sociale woningen stijgt heel langzaam maar aantal mensen op
wachtlijst stijgt sterk
De missie van het woonbeleid: een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een
behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden
bevorderd.
- Tegen 2025 aan deel sociale woningen van 6% naar 9% via bindend sociaal
objectief
Moeilijk want xomplexe regelgeving omtrent sociale woningen
Bindend sociaal objectief
- Gewestelijke doelstelling
- Oorspronkelijk 43.440 sociale woningen erbij tegen 2020 (grond- en
pandenbeleid 27 maart 2009);
- Bijgesteld door een aantal decreetwijzigingen naar 50.000 bijkomende sociale
woningen tegen 31 december 2025
- Geldend voor 308 gemeenten in Vlaanderen
- Opgevolgd door voortgangstoetsen, laatste in 2018
belangrijkste initiatiefnemers
- Sociale huisvestingskantoren
- Sociale verhuurkantoren (42)
- Andere: private ontwikelaars en investeerders
`
H1 wonen als basisbehoefte
4 kaders
- Wonen als basisbehoefte
- Woonbehoefte en woonmarkt
- Woonbeleid
- woonkwaliteit
1.1 Sociale grondrechten
- Noodzakelijk voor fysieke en psychische ontwikkeling;
- opgenomen in internationale verdragen en grondwetten;
- staan ‘boven de wet’;
- dragen een project in zich;
- willen een doel realiseren.
(basisbehoeften dienen vervuld om andere grondrechten te kunnen uitoefenen.)
Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Iedereen heeft recht op
een behoorlijke huisvesting. Een behoorlijke huisvesting maakt een essentieel
deel uit van het recht een menswaardig leven te leiden.
(ARTIKELS NIET KENNEN MAAR WEL GOED BEGRIJPEN EN WETEN)
Vlaamse codex wonen art. 3: “Iedereen heeft recht op wonen. Daartoe moet
de beschikking over een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in
een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en
met woonzekerheid worden
Bevorderd.”
Universele verklaring voor de rechten van de mens art 25: recht op een
levensstandaard, die hoog genoeg is voor de gezondheid en het welzijn
van zichzelf en zijn gezin,
incl. huisvesting.`
internationaal verdrag social een culturele rechten art. 11: De staten die partij
zijn bij dit verdrag erkennen het recht van eenieder op een behoorlijke
levensstandaard voor zichzelf en zijn gezin, daarbij inbegrepen behoorlijke
voeding, kleding en huisvesting
Herzien Europees sociaal Handvest art 16: verplichting steun te verlenen aan
het gezin, inclusief het verschaffen van gezinshuisvesting -> speelt belangrijke
rol voor het grondrecht op wonen.
Sociale grondwet Europa artikel 31: “teneinde de doeltreffende uitoefening
van het recht op huisvesting te waarborgen, verbinden de partijen zich
maatregelen te nemen die erop gericht zijn:
- De toegang tot adequate huisvesting te bevorderen;
- dak- en thuisloosheid te voorkomen en te verminderen teneinde het
geleidelijk uit te bannen;
- de kosten voor huisvesting binnen het bereik te brengen van eenieder die niet
over voldoende middelen beschikt.”
België maakte voorbehoud bij artikel 31 HESH wagens onhaalbaarheid
`
, De woonzaak:
- pleit voor een fundamenteel rechtvaardig woonbeleid in Vlaanderen
- wonen is een grondrecht, maar blijft in Vlaanderen voor velen dode letter
- De overheid neemt haar verantwoordelijkheid onvoldoende
- Via een Europese procedure bij het Europees Comité voor Sociale Rechten
willen ze de overheid ter verantwoording roepen.
H2 woningmarkt en woonbehoefte
4 kaders
- Wonen als basisbehoefte
- Woonbehoefte en woonmarkt
- Woonbeleid
- woonkwaliteit
2.1 Wonen als basisbehoefte
Woonbehoefte vanuit recht op wonen:
- Meeste huishoudens doen beroep op vrije markt om in hun
huisvestingsbehoefte te voorzien
Evenwicht tussen vraag en aanbod centraal voor de betaalbaarheid van
huisvesting
- Komt er geen evenwicht tot stand via de vrije markt? Dan dient de overheid
in te grijpen. De overheid houdt de woningmarkt in evenwicht (corrigeert
afwijking tussen vraag en aanbod).
- Er zijn verschillende deelmarkten (segmenten) waartussen doorstroming
bestaat.
- Een voldoende aanbod aan betaalbare huisvesting moet verzekerd zijn (= link
tussen betaalbaarheid en toegankelijkheid)
2.2 Woningmarkt
3 GROTE MARKTEN:
- Eigendomsmarkt 70%
- Sociale huurmarkt 10%
- Particuliere huurmarkt 20%
Eigendomsmarkt
- Leuven en Gent koplopers met prijsstijgingen
- Vlaams brabant duurste provincie
- Brussel is duurste gewest en Walonië goedkoopst
- Platteland daalt sneller in prijs dan centrumsteden
Waardoor worden woningprijzen bepaald?
- Ontleningscapaciteit vd huishoudens
- Beschikbaar inkomen
- Rente
- Inkomens Vlaanderen > Wallonië
- Sterkere prijsstijging van bouwgronden door grondschaarste in Vlaanderen
- Studie 2018 NBB ¾ van de prijsstijgingen van woningen sinds 1973 te
wijten aan stijgende grondprijzen
`
, (gesloten en halfopenbebouwingen worden het meest verkocht)
2.3 woonbehoefte
Huishoudens
- Meeste eenpersoonshuishoudens in België -> alleen woonenden 36%
- Meer wooneenheden (5,4 mil) dan huishoudens(5mil)
- Huishoudens worden steeds kleiner -> gezinsverdunning
- Gezinsverdunning: forse toename echtscheidingen en vergrijzing
Aantal alleenwoonden stijgt
Aantal huishoudens met kinderen daalt
Eigendomststatuut, bewonerstitel, eigendomstitel, deelmarkt
KORTE GESCHIEDENIS;
- Vlak na WO II 60% huurders en 40% eigenaars.
- Heropbouw stimulering woningbezit niet via bouw sociale huisvesting.
- Financiële crisis 2008 = terugval
- Fiscale stimuli door de jaren heen om woningbezit te promoten.
à Jarenlange stimulering van eigendomsverwerving door in te zetten op fiscale
maatregelen (woonbonus bvb.), premies en sociale leningen.
à Hoog eigenaarsaandeel in vgl. met buurlanden (Nederland 30% soc. HV)
Particuliere huurmarkt
- 73% particuliere huurmarkt
- 28% sociale huurmarkt
- Q1 tot Q3 laagste inkomensklassen vertegewoordigen nu 76,5% van private
huurmarkt
Sociale huurmarkt
- Relatief oude bevolkingsgroep
- 52% is alleenstaand
Betaalbaarheid
- Vertrekken vanuit het besteedbaar inkomen: het inkomen dat huishoudens
effectief ter beschikking hebben om uitgaven te doen. Het is de optelsom
van de nettobedragen die de respondent en de andere huishoudleden (vorige
maand) hebben ontvangen.
- Meten aan de hand van de woonquote
ratio bruto woonuitgaven tov. besteedbaar inkomen
berekent welk aandeel van het besteedbaar inkomen naar woonuitgaven gaat
en vergelijkt dit met een norm, doorgaans 30%.
- Meten aan de hand van resterend inkomen
verschil besteedbaar inkomen en woonquote
berekent wat er overblijft van het besteedbaar inkomen nadat hier de
woonuitgaven zijn van afgetrokken en vergelijkt dit met een minimaal budget
dat nodig is om menswaardig te leven.
o Bruto woonuitgaven: huur of afbetaling van lening
`
, o Netto woonuitgaven: bruto woonuitgaven – bijkomende woonlasten
(gas,elektriciteit)
(Het aandeel van private huurders (52%) dat de woonquote van 30% ruimschoots
overstijgt.
1 op 5 Vlaamse huishoudens besteedt meer dan 30% van het besteedbaar inkomen
aan de bruto woonuitgaven.) (woonquote: percentage van inkomen dat naar huur of
lening gaat, is normaal rond 30%)
Woonbehoefte en betaalbaarheid: België in Europa
- Rentes stijgen heel langzaam en woningprijzen stijgen snel
- In Brusselhoofdstedelijk gewest en duitsland meeste eigenaars die boven
woonquote zitten
- In Wallonië en vlaanderen meeste huurders boven woonquote
- In Wallonië en Duitsland meeste sociale huurder boven woonquote
landen waar het grootste deel van de huishoudens geen grote woonlast
ervaart, zijn de landen met grootste sociale woonaanbod, die het meeste
spenderen aan woonondersteuning en een lagere werkloosheidsgraad hebben.
- Nederland investeert het meeste in sociale woningen
Sociale huurmarkt vlaanderen Facts en figures
stakeholders
VERSCHIL HUURSUBSIEDIE EN HUURPREMIE: -> voor wachtende op sociale
huurwoning
- De huursubsidie kunt u alleen krijgen als u verhuist van een woning van
slechte kwaliteit (een “niet conforme woning”) naar een conforme en
aangepaste woning, en voldoet aan de voorwaarden voor de huursubsidie.
- De huurpremie kunt u krijgen als u vier jaar op de wachtlijst staat voor een
sociale woning, en voldoet aan de voorwaarden voor de huurpremie.
- Aantal sociale woningen stijgt heel langzaam maar aantal mensen op
wachtlijst stijgt sterk
De missie van het woonbeleid: een aangepaste woning, van goede kwaliteit, in een
behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden
bevorderd.
- Tegen 2025 aan deel sociale woningen van 6% naar 9% via bindend sociaal
objectief
Moeilijk want xomplexe regelgeving omtrent sociale woningen
Bindend sociaal objectief
- Gewestelijke doelstelling
- Oorspronkelijk 43.440 sociale woningen erbij tegen 2020 (grond- en
pandenbeleid 27 maart 2009);
- Bijgesteld door een aantal decreetwijzigingen naar 50.000 bijkomende sociale
woningen tegen 31 december 2025
- Geldend voor 308 gemeenten in Vlaanderen
- Opgevolgd door voortgangstoetsen, laatste in 2018
belangrijkste initiatiefnemers
- Sociale huisvestingskantoren
- Sociale verhuurkantoren (42)
- Andere: private ontwikelaars en investeerders
`
