2022
Onderzoek Wonen en
Zorg Rotterdamse
Starterslening
Onderzoeksrapport & Advies
Naam: Claudia Hovestad
GioMatiro Hitipeuw
Laurentina Pereira de
Pina
Studentnummer: 646747
621280
649253
Opleiding: SJD
Klas: ROSJDVT3B
Vak: Onderzoek Wonen &
Zorg
Vakcode: 1416SD321C
Datum: 27-01-2022
Docent: Afra Kotiso
Aantal woorden: 36.107
,Inhoudsopgave
Samenvatting................................................................................................................................................. 2
H1. Onderzoeksformulering en- verantwoording............................................................................................ 4
1.1 Probleembeschrijving.....................................................................................................................................4
1.2 Hoofdvraag.....................................................................................................................................................5
1.3 Doelstelling.....................................................................................................................................................5
1.4 Onderzoeksverantwoording...........................................................................................................................5
1.4.1 Onderzoeksvragen..................................................................................................................................5
1.4.2 Onderzoeksmethoden............................................................................................................................6
H2. SJD-Context........................................................................................................................................... 16
2.1 Sociaal- maatschappelijk kader...................................................................................................................16
2.1.1 Woningtekort in Nederland..................................................................................................................16
2.1.2 Flinke prijsstijging koopwoningen........................................................................................................16
2.1.3 Oorzaak hoge huizenprijzen.................................................................................................................17
2.1.4 Gevolgen hoge huizenprijzen...............................................................................................................17
2.1.5 Doelgroep.............................................................................................................................................18
2.1.6 Woonvoorkeuren..................................................................................................................................18
2.1.7 Maatschappelijke impact......................................................................................................................19
2.1.8 Budget...................................................................................................................................................19
2.2 Politiek-juridisch kader.................................................................................................................................20
2.2.1 Wet- en regelgeving..............................................................................................................................20
2.2.2 Actieagenda Wonen - Vereniging Eigen Huis.......................................................................................20
2.2.3 Woonbeleid - Gemeente Rotterdam....................................................................................................21
2.2.4 Politieke discussies m.b.t. woningnood................................................................................................22
2.3 Beroepsmatig kader.....................................................................................................................................24
2.3.1 Vereniging Eigen Huis...........................................................................................................................24
2.3.2 Gemeente Rotterdam...........................................................................................................................25
H3. Onderzoeksresultaten (Geschreven bronnen).........................................................................................27
3.1 Deelvraag 1..................................................................................................................................................27
3.1.1 Leeswijzer.............................................................................................................................................27
3.1.2 Starters..................................................................................................................................................27
3.1.3 De woningmarkt...................................................................................................................................28
3.1.4 Geschiedenis en hypotheekrente.........................................................................................................28
3.1.5 Overheidsmaatregelen woningnood....................................................................................................29
3.1.6 Overdrachtsbelasting............................................................................................................................30
3.1.7 Opkoopbescherming Rotterdam..........................................................................................................30
3.1.8 Huizenprijzen........................................................................................................................................31
3.1.9 Hypotheken..........................................................................................................................................31
3.2 Deelvraag 2..................................................................................................................................................32
3.2.1 Leeswijzer.............................................................................................................................................32
3.2.2 Gemeente Rotterdam...........................................................................................................................32
3.2.3 Burgemeester Rotterdam.....................................................................................................................34
3.2.4 Woonvisie Rotterdam...........................................................................................................................34
3.2.5 Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland...................................................................................35
3.2.6 Starterslening........................................................................................................................................35
3.2.7 Beoordeling starterslening...................................................................................................................37
3.2.8 Voor- en nadelen starterslening...........................................................................................................38
1
,H4. Onderzoeksresultaten (Praktijk)............................................................................................................. 39
4.1 Deelvraag 3..................................................................................................................................................39
4.1.1 Leeswijzer.............................................................................................................................................39
4.1.2 Duur van de zoektocht..........................................................................................................................39
4.1.3 Bezichtigingen.......................................................................................................................................39
4.1.4 Aanleiding woning kopen.....................................................................................................................40
4.1.5 Verloop van de zoektocht.....................................................................................................................41
4.1.7 Eisen/wensen koopwoning..................................................................................................................43
4.1.9 Vermogen.............................................................................................................................................46
4.1.10 Gebruik starterslening........................................................................................................................46
4.2 Deelvraag 4..................................................................................................................................................48
4.2.1 Leeswijzer.............................................................................................................................................48
4.2.2 Aantal koopstarters..............................................................................................................................48
4.2.3 Leeftijd van starters..............................................................................................................................49
4.2.4 Kennis Rotterdamse starterslening......................................................................................................49
4.2.5 Huizenprijzen in Rotterdam..................................................................................................................50
4.2.6 Behoefte betaalbare woningen............................................................................................................52
4.2.7 Wensen woonbehoefte........................................................................................................................52
4.2.8 Behoefte Rotterdamse starterslening..................................................................................................53
4.2.9 Motivatie wel starterslening.................................................................................................................55
4.2.10 Motivatie geen starterslening............................................................................................................56
H5. Conclusie en Advies............................................................................................................................... 57
5.1 Conclusie.......................................................................................................................................................57
5.2 Aanbevelingen..............................................................................................................................................61
5.3 Bijdrage aan doelstelling..............................................................................................................................63
Bibliografie.................................................................................................................................................. 64
Bijlage 1: Reflectie Claudia Hovestad............................................................................................................ 70
Bijlage 2: Reflectie Giomatiro Hitipeuw........................................................................................................ 72
Bijlage 3: Reflectie Laurentina Pereira De Pina.............................................................................................. 73
Bijlage 4: Enquêtevragen.............................................................................................................................. 74
Bijlage 5: Interviewvragen............................................................................................................................ 77
Bijlage 6: Transcript Interview 1................................................................................................................... 79
Bijlage 7: Transcript Interview 2................................................................................................................... 84
Bijlage 8: Transcript Interview 3................................................................................................................... 88
Bijlage 9: Transcript Interview 4................................................................................................................... 92
Bijlage 10: Overige enquêteresultaten.......................................................................................................... 99
Samenvatting
In dit onderzoek staat de Rotterdamse starterslening centraal. Uit bronnen van
het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties blijkt dat de
landelijke woningvraag onverminderd hoog is gebleven, de rente laag blijft en dat
de huizenprijzen alsmaar blijven stijgen. Vooral voor starters blijkt, dat het vinden
2
, van een betaalbare woning een zware taak is. Als starter in de gemeente
Rotterdam is het tegenwoordig lastig om een eerste woning te kopen. Dat komt,
omdat het aanbod schaars en duur is. De gemiddelde huizenprijzen van
woningen in Rotterdam zijn op dit moment €310.904,-. Voor een starter is dit veel
geld, aangezien hij geen woning heeft die hij kan verkopen. Daarnaast hebben
starters vaak te maken met andere mankementen, zoals een studieschuld. Dat
kan weer van invloed zijn op de hoogte van een hypotheek.
Door al deze omstandigheden heeft de gemeente Rotterdam in augustus 2021
een samenwerkingsverband gesloten met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederland. Sindsdien kunnen starters tussen de 18-35 jaar een Rotterdamse
starterslening aanvragen. Deze lening vragen zij aan bij de gemeente Rotterdam
en zij sturen hen, na goedkeuring, door naar het Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederland. De starterslening is bedoeld om het voor starters zo
toegankelijk mogelijk te maken om een eerste woning te kopen.
In opdracht van Vereniging Eigen Huis hebben wij onderzocht in hoeverre
Rotterdamse starters op de woningmarkt behoefte hebben aan de Rotterdamse
starterslening. Dit hebben wij gedaan, zodat Vereniging Eigen Huis meer kennis
hierover verkrijgt en daardoor beter kan anticiperen op hetgeen dat uit dit
onderzoek is gebleken. Zij kunnen dankzij dit onderzoek starters nog beter
ondersteunen op het gebied van het kopen van een eerste woning met een
starterslening.
Wij hebben dit onderzoek uitgevoerd door middel van data verzamelen en data-
analyse. Er is gebruik gemaakt van deskresearch en de praktijk. In totaal zijn er
namelijk vier interviews met starters afgenomen via Microsoft Teams en er is een
enquête opgesteld via Google Forms, die in totaal door 40 starters is ingevuld.
De situatie van de woningmarkt voor starters is op dit moment nijpend. Er is een
groot woningtekort ontstaan in de afgelopen jaren. Er zijn onvoldoende woningen
gebouwd en daardoor zijn de huizenprijzen erg gestegen. De situatie van de
woningmarkt voor starters ziet er momenteel niet goed uit. Daarom heeft de
overheid maatregelen getroffen om starters te ondersteunen. De starterslening is
daar een voorbeeld van.
De starterslening is dus een aanvullende lening boven op de hypotheek. Het is
een lening waarmee starters net wat extra geld kunnen lenen voor het kopen van
een woning. De starterslening vult het verschil aan tussen de aankoopprijs van
de woning en de maximale hypotheek. Wel zijn er aan de starterslening
voorwaarden verbonden, zoals het maximaal leenbedrag van €30.000,-.
Doordat de situatie op de woningmarkt in Rotterdam op dit moment er niet best
uitziet, hebben veel starters de zoektocht naar een koopwoning willen opgeven.
Zij ervaren de zoektocht als moeizaam, onprettig en slopend. Starters zijn
gemiddeld langer dan een jaar bezig met het vinden van een woning.
Starters hebben vooral behoefte aan betaalbare woningen waar niet veel aan
gedaan moet worden. Zoals dat wordt genoemd, een instapklare woning.
Naast de behoefte aan betaalbare woningen, is uit het onderzoek naar voren
gekomen, dat starters ook veel behoefte hebben aan de starterslening. Dat heeft
te maken met het schaarse aanbod en de hoge huizenprijzen. Als de
Rotterdamse starterslening de kans vergroot op het kopen van een woning,
willen veel starters hier gebruik van maken.
De aanbevelingen die uit dit onderzoek voortvloeien voor Vereniging Eigen Huis
zijn ten eerste: de starterslening meer onder de aandacht brengen, starters
bewust maken van de risico’s van een lening en tot slot een vervolgonderzoek
starten.
3
Onderzoek Wonen en
Zorg Rotterdamse
Starterslening
Onderzoeksrapport & Advies
Naam: Claudia Hovestad
GioMatiro Hitipeuw
Laurentina Pereira de
Pina
Studentnummer: 646747
621280
649253
Opleiding: SJD
Klas: ROSJDVT3B
Vak: Onderzoek Wonen &
Zorg
Vakcode: 1416SD321C
Datum: 27-01-2022
Docent: Afra Kotiso
Aantal woorden: 36.107
,Inhoudsopgave
Samenvatting................................................................................................................................................. 2
H1. Onderzoeksformulering en- verantwoording............................................................................................ 4
1.1 Probleembeschrijving.....................................................................................................................................4
1.2 Hoofdvraag.....................................................................................................................................................5
1.3 Doelstelling.....................................................................................................................................................5
1.4 Onderzoeksverantwoording...........................................................................................................................5
1.4.1 Onderzoeksvragen..................................................................................................................................5
1.4.2 Onderzoeksmethoden............................................................................................................................6
H2. SJD-Context........................................................................................................................................... 16
2.1 Sociaal- maatschappelijk kader...................................................................................................................16
2.1.1 Woningtekort in Nederland..................................................................................................................16
2.1.2 Flinke prijsstijging koopwoningen........................................................................................................16
2.1.3 Oorzaak hoge huizenprijzen.................................................................................................................17
2.1.4 Gevolgen hoge huizenprijzen...............................................................................................................17
2.1.5 Doelgroep.............................................................................................................................................18
2.1.6 Woonvoorkeuren..................................................................................................................................18
2.1.7 Maatschappelijke impact......................................................................................................................19
2.1.8 Budget...................................................................................................................................................19
2.2 Politiek-juridisch kader.................................................................................................................................20
2.2.1 Wet- en regelgeving..............................................................................................................................20
2.2.2 Actieagenda Wonen - Vereniging Eigen Huis.......................................................................................20
2.2.3 Woonbeleid - Gemeente Rotterdam....................................................................................................21
2.2.4 Politieke discussies m.b.t. woningnood................................................................................................22
2.3 Beroepsmatig kader.....................................................................................................................................24
2.3.1 Vereniging Eigen Huis...........................................................................................................................24
2.3.2 Gemeente Rotterdam...........................................................................................................................25
H3. Onderzoeksresultaten (Geschreven bronnen).........................................................................................27
3.1 Deelvraag 1..................................................................................................................................................27
3.1.1 Leeswijzer.............................................................................................................................................27
3.1.2 Starters..................................................................................................................................................27
3.1.3 De woningmarkt...................................................................................................................................28
3.1.4 Geschiedenis en hypotheekrente.........................................................................................................28
3.1.5 Overheidsmaatregelen woningnood....................................................................................................29
3.1.6 Overdrachtsbelasting............................................................................................................................30
3.1.7 Opkoopbescherming Rotterdam..........................................................................................................30
3.1.8 Huizenprijzen........................................................................................................................................31
3.1.9 Hypotheken..........................................................................................................................................31
3.2 Deelvraag 2..................................................................................................................................................32
3.2.1 Leeswijzer.............................................................................................................................................32
3.2.2 Gemeente Rotterdam...........................................................................................................................32
3.2.3 Burgemeester Rotterdam.....................................................................................................................34
3.2.4 Woonvisie Rotterdam...........................................................................................................................34
3.2.5 Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland...................................................................................35
3.2.6 Starterslening........................................................................................................................................35
3.2.7 Beoordeling starterslening...................................................................................................................37
3.2.8 Voor- en nadelen starterslening...........................................................................................................38
1
,H4. Onderzoeksresultaten (Praktijk)............................................................................................................. 39
4.1 Deelvraag 3..................................................................................................................................................39
4.1.1 Leeswijzer.............................................................................................................................................39
4.1.2 Duur van de zoektocht..........................................................................................................................39
4.1.3 Bezichtigingen.......................................................................................................................................39
4.1.4 Aanleiding woning kopen.....................................................................................................................40
4.1.5 Verloop van de zoektocht.....................................................................................................................41
4.1.7 Eisen/wensen koopwoning..................................................................................................................43
4.1.9 Vermogen.............................................................................................................................................46
4.1.10 Gebruik starterslening........................................................................................................................46
4.2 Deelvraag 4..................................................................................................................................................48
4.2.1 Leeswijzer.............................................................................................................................................48
4.2.2 Aantal koopstarters..............................................................................................................................48
4.2.3 Leeftijd van starters..............................................................................................................................49
4.2.4 Kennis Rotterdamse starterslening......................................................................................................49
4.2.5 Huizenprijzen in Rotterdam..................................................................................................................50
4.2.6 Behoefte betaalbare woningen............................................................................................................52
4.2.7 Wensen woonbehoefte........................................................................................................................52
4.2.8 Behoefte Rotterdamse starterslening..................................................................................................53
4.2.9 Motivatie wel starterslening.................................................................................................................55
4.2.10 Motivatie geen starterslening............................................................................................................56
H5. Conclusie en Advies............................................................................................................................... 57
5.1 Conclusie.......................................................................................................................................................57
5.2 Aanbevelingen..............................................................................................................................................61
5.3 Bijdrage aan doelstelling..............................................................................................................................63
Bibliografie.................................................................................................................................................. 64
Bijlage 1: Reflectie Claudia Hovestad............................................................................................................ 70
Bijlage 2: Reflectie Giomatiro Hitipeuw........................................................................................................ 72
Bijlage 3: Reflectie Laurentina Pereira De Pina.............................................................................................. 73
Bijlage 4: Enquêtevragen.............................................................................................................................. 74
Bijlage 5: Interviewvragen............................................................................................................................ 77
Bijlage 6: Transcript Interview 1................................................................................................................... 79
Bijlage 7: Transcript Interview 2................................................................................................................... 84
Bijlage 8: Transcript Interview 3................................................................................................................... 88
Bijlage 9: Transcript Interview 4................................................................................................................... 92
Bijlage 10: Overige enquêteresultaten.......................................................................................................... 99
Samenvatting
In dit onderzoek staat de Rotterdamse starterslening centraal. Uit bronnen van
het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties blijkt dat de
landelijke woningvraag onverminderd hoog is gebleven, de rente laag blijft en dat
de huizenprijzen alsmaar blijven stijgen. Vooral voor starters blijkt, dat het vinden
2
, van een betaalbare woning een zware taak is. Als starter in de gemeente
Rotterdam is het tegenwoordig lastig om een eerste woning te kopen. Dat komt,
omdat het aanbod schaars en duur is. De gemiddelde huizenprijzen van
woningen in Rotterdam zijn op dit moment €310.904,-. Voor een starter is dit veel
geld, aangezien hij geen woning heeft die hij kan verkopen. Daarnaast hebben
starters vaak te maken met andere mankementen, zoals een studieschuld. Dat
kan weer van invloed zijn op de hoogte van een hypotheek.
Door al deze omstandigheden heeft de gemeente Rotterdam in augustus 2021
een samenwerkingsverband gesloten met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederland. Sindsdien kunnen starters tussen de 18-35 jaar een Rotterdamse
starterslening aanvragen. Deze lening vragen zij aan bij de gemeente Rotterdam
en zij sturen hen, na goedkeuring, door naar het Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting Nederland. De starterslening is bedoeld om het voor starters zo
toegankelijk mogelijk te maken om een eerste woning te kopen.
In opdracht van Vereniging Eigen Huis hebben wij onderzocht in hoeverre
Rotterdamse starters op de woningmarkt behoefte hebben aan de Rotterdamse
starterslening. Dit hebben wij gedaan, zodat Vereniging Eigen Huis meer kennis
hierover verkrijgt en daardoor beter kan anticiperen op hetgeen dat uit dit
onderzoek is gebleken. Zij kunnen dankzij dit onderzoek starters nog beter
ondersteunen op het gebied van het kopen van een eerste woning met een
starterslening.
Wij hebben dit onderzoek uitgevoerd door middel van data verzamelen en data-
analyse. Er is gebruik gemaakt van deskresearch en de praktijk. In totaal zijn er
namelijk vier interviews met starters afgenomen via Microsoft Teams en er is een
enquête opgesteld via Google Forms, die in totaal door 40 starters is ingevuld.
De situatie van de woningmarkt voor starters is op dit moment nijpend. Er is een
groot woningtekort ontstaan in de afgelopen jaren. Er zijn onvoldoende woningen
gebouwd en daardoor zijn de huizenprijzen erg gestegen. De situatie van de
woningmarkt voor starters ziet er momenteel niet goed uit. Daarom heeft de
overheid maatregelen getroffen om starters te ondersteunen. De starterslening is
daar een voorbeeld van.
De starterslening is dus een aanvullende lening boven op de hypotheek. Het is
een lening waarmee starters net wat extra geld kunnen lenen voor het kopen van
een woning. De starterslening vult het verschil aan tussen de aankoopprijs van
de woning en de maximale hypotheek. Wel zijn er aan de starterslening
voorwaarden verbonden, zoals het maximaal leenbedrag van €30.000,-.
Doordat de situatie op de woningmarkt in Rotterdam op dit moment er niet best
uitziet, hebben veel starters de zoektocht naar een koopwoning willen opgeven.
Zij ervaren de zoektocht als moeizaam, onprettig en slopend. Starters zijn
gemiddeld langer dan een jaar bezig met het vinden van een woning.
Starters hebben vooral behoefte aan betaalbare woningen waar niet veel aan
gedaan moet worden. Zoals dat wordt genoemd, een instapklare woning.
Naast de behoefte aan betaalbare woningen, is uit het onderzoek naar voren
gekomen, dat starters ook veel behoefte hebben aan de starterslening. Dat heeft
te maken met het schaarse aanbod en de hoge huizenprijzen. Als de
Rotterdamse starterslening de kans vergroot op het kopen van een woning,
willen veel starters hier gebruik van maken.
De aanbevelingen die uit dit onderzoek voortvloeien voor Vereniging Eigen Huis
zijn ten eerste: de starterslening meer onder de aandacht brengen, starters
bewust maken van de risico’s van een lening en tot slot een vervolgonderzoek
starten.
3
