Vastgoedrecht
Hoofdstuk 1: Koop van onroerend goed
Kopen: wederkerige consensuele overeenkomst met bezwarende titel 1
Wetgeving : Art. 1582 BW tot art 1649 BW en art.1650 BW tot 1685BW 2
= bijzondere overeenkomsten van contractenrecht
Eigenaar bij een verkoop heeft alle 3:
• usus = gebruik (bruikleen)
• fructus = genot (rekeningen: oogst van appelbomen)
• abusus = vernietigen/beschikken (verhuren of slopen)
Voordelen
• Goedkoper dan huren
• Investeringsgoed
• Vermogen opbouwen
Nadelen
• Onroerende voorheffing
• Aansprakelijkheid
Eigendomsrecht = eigenaar
zowel rechtspersoon als natuurlijke persoon kan OR kopen (privaat, publiek en staat)
Geen ander schade aanrichten bij uw genot: burenhinder!
Bovenmatige hinder is voor de rechtbank (eigendomsrecht gebruiken, maar niet misbruiken)
1.1 Tijdslijn koop onroerende goederen
= langdurige koop
1. Precontractuele fase: zoeken op de markt
2. Compromis: overeenkomst zaak & prijs3
3. Notariële akte: authentieke akte
4. Hypotheekkantoor = administratie patrimonium: kantoor van de rechtszekerheid
Fase 1: precontractuele fase
zowel juridische kant (optie, bod, voorkooprecht, koop met voorwaarden, openbare verkoop )
& informatieve kant (nodig om te komen kijken)
1
Consueel: wilsovereenstemming (vaak is er ook sprakevan vormvrijheid, maar niet bij koop)
2
Koop roerende goederen = consumentenkoop NIET VAN TOEPASSING
3
Gemiddelde duur tussen ik wil en realisatie is halfjaar min
,3 soorten verkoop
• Uit de hand verkopen: via jezelf of makelaar
• Vrijwillige openbare verkoop: door notaris
• Verkoop via lijfrente: segment dat stijgt
Vanaf compromis = dus onderhandse akte getekend afsluiten precontractuele fase
Fase 2: compromis (belangrijkste akte)
= onderhandse overeenkomst zaak en prijs, art 1583 oud BW bevestigd dit
Indien er twijfel is over 1 van deze elementen moetj de kanidaat-koper: voorzichtigheid want contract is
gesloten vanaf compromis getekend
Notaris mag niet afwijken van deze onderhandse akte!
Mogelijkheid tot escapetoets (opschortende voorwaarden) maar normaal kan je niet meer terug
=> automatisch 4 maand later naar notaris = geldt als wet (worden nog opzoekingen gedaan intussentijd als
afwerking)
Indien sprake van eigendomsuitstel = eigendomsvoorbehoud, moet je dit hier al benoemen, art 1582-1583 oud
BW.4
Fase 3: notariële akte = authentieke akte
Notartis van de verkoper checkt uw belangen & de notaris van de koper checkt zijn belangen
( je bent eigenaar tov verkoper maar niet naar buiten wereld = nog niet tegenstelbaar)
Voordelen authentieke akte:
• bewijskracht
• uitvoerbaarheid
Registratierechten worden betaald na die 4 maand, notaris is openbare ambtenaar maar ook privé persoon.
Notaris: half openbaar ambtenaar/ half prive persoon
Fase 4: hypotheekkantoor
= kantoor van de rechtszekerheid, administratie patrimonium
Eigendomsrecht wordt tegenstelbaar hierdoor.
elke derde vanaf die datum de nieuwe eigenaar moet aanvaarden en zich niet meer tot de vorige
eigenaar kan richten
1.2 Essentiële bestanddelen
1. ZAAK (EIGENDOMSOVERDRACHT5)
= meer studie nodig bij onroerend goed
2. PRIJS
Voorwaarden( art 1591 BW):
• Bepaald: rond bedrag
4
Eigendomsoverdracht uitstellen
5
Translatief: eigendomsoverdragend
, • Bepaalbaar: objectieve criteria waardoor we prijs kunnen bepalen (afwijkend van bepaald bedrag)
Akkoord over zaak & prijs = koop gesloten
Risico wordt gekoppeld aan eigendom = eigendomsoverdracht is een risico-overdracht
Eigendomsoverdracht gaat bepaard bij koop met risico-overdracht, indien uitstel wordt risico dus ook
uitgesteld bij koop.
Men kan geen opschortende voorwaarde maken over de prijs!
= niet laten afhangen van onzekere gebeurtenis, rechtspraak vindt dit onaanvaardbaar aangezien de wet zegt
dat hij bepaald of bepaalbaar moet zijn.
MAAR prijs aan de hand van objectieve criteria later vaststellen k$an wel nog
1.3 Clausule van eigendomsvoorbehoud
= eigendomsuitstel6
= de koop wordt gesloten maar het tijdstip waarop de koper het statuut van eigenaar verwerft , is uitgesteld
naar een later moment
• verleggen naar het moment van het verlijden van de notariële akte = definitief bepaald
o notaris checkt of ze geen fiscale schulden hebben
• risico ook nog niet overgaat maar bij de verkoper blijft
• verkoper is nog volledig eigenaar dus de kopers hebben nog geen toegang tot de woning
(sleutels moeten nog niet worden afgegeven)
Niet afdwingbaar!
Voorschot: als koop niet doorgaat, voorschot terug= aanvullend recht dus bedrag voorschot is vrij te bepalen
1.4 Precontractuele fase
= totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed
• Vanuit een juridisch standpunt
o Hierbij maken we nog eens een onderscheid tussen de klassieke mogelijkheden
o En de totstandkoming via de moderne kanalen
• Vanuit een informatief standpunt (de koper)
Modaliteiten van de precontractuele fase:
• sterkmaking: iets beloven (belofte maakt schuld)
• optie
• bod
• voorkooprecht
• koop met commandverklaring
• opschortende voorwaarde
1. Sterkmaking = resultaatverbintenis, art 5.106 BW
= je belooft iets, belofte maakt schuld
Een partij maakt zich sterk of belooft dat een andere persoon zal kopen of verkopen
er zal een derde in koopcontract komen
6
Koop is aanvullend recht dus wordt vaak gebruikt
, Zekerheid? = resultaatverbintenis dus resultaat moet bereikt worden!
Twee opties:
• Koop gaat door: met terugwerkende kracht tot stand
• Koop gaat niet door: schadevergoeding
Af te raden wegens onzekerheid!
Bv: 3 zussen erven een woning van hun overleden ouders, 2 zussen maken zich sterk tegenover de kandidaat-
koper dat hun andere zus zal instemmen met de overeengekomen prijs.
Indien die zus daar niet mee akkoord gaat,dan gaat de koop niet door.
De belofte kan zowel door verkoper als koper gemaakt worden.
2. Optie of verkoopbelofte
= verkoper verbindt zicht éénzijdig om bepaalde periode aan niemand anders te verkopen: hij wacht op u
Optiegever & optienemer
Termijn en prijs (vaak betalend tegenwoordig) kan worden afgesproken
Let op ! Betalende optie: geld ben je kwijt als je niet akkoord gaat met de optie ( voorschot ! )
Overeenkomst om te verkopen voor gegevens prijs en binnen bepaalde termijn
Toepassing praktijk: bijna zeker van je stuk, maar nog iets uitklaren met partner= men vraagt een optie.
Bv: derde wil onmiddellijk tekenen, moet wachten tot optie verloopt.
Twee mogelijkheden :
• Optie lichten = koper aanvaardt, zonder terugwerkende kracht.
=> De koop komt op dat moment tot stand (wilsovereenstemming & essentiele bestanddelen
besproken)
• De koper beslist om niet te kopen, in het geval van een betalende optie krijgt hij het geld niet terug.
Optie verstreken: direct weer beschikbaar voor anderen.
KOPER VERKOPER
OPTIE Niet bindend Bindend
BOD Bindend Niet bindend
Problemen bij optie/verkoopbelofte
• Wat als de verkoper niet wil overgaan tot de notariële akte?
= dan kan de koper de optie afdwingen bij de rechtbank, het vonnis geldt als verkoopakte.
• Wat als de verkoper zijn verkoopbelofte of optie verbreekt en toch aan derde zou verkopen
= de koper kan schadevergoeding eisen
o De zwakte van optie: het is enkel een vorderingsrecht dus men krijgt enkel een
schadevergoeding.
o Verkocht aan derde, die ter kwader trouw was (dus die was op de hoogte van de optie)
= indien 3de ter kwader trouw: koop ontbinden = een nietige koop
Bewijzen dat X wel op de hoogte was
Te goeder trouw: burgerlijk recht beschermt altijd goeder trouw
Hoofdstuk 1: Koop van onroerend goed
Kopen: wederkerige consensuele overeenkomst met bezwarende titel 1
Wetgeving : Art. 1582 BW tot art 1649 BW en art.1650 BW tot 1685BW 2
= bijzondere overeenkomsten van contractenrecht
Eigenaar bij een verkoop heeft alle 3:
• usus = gebruik (bruikleen)
• fructus = genot (rekeningen: oogst van appelbomen)
• abusus = vernietigen/beschikken (verhuren of slopen)
Voordelen
• Goedkoper dan huren
• Investeringsgoed
• Vermogen opbouwen
Nadelen
• Onroerende voorheffing
• Aansprakelijkheid
Eigendomsrecht = eigenaar
zowel rechtspersoon als natuurlijke persoon kan OR kopen (privaat, publiek en staat)
Geen ander schade aanrichten bij uw genot: burenhinder!
Bovenmatige hinder is voor de rechtbank (eigendomsrecht gebruiken, maar niet misbruiken)
1.1 Tijdslijn koop onroerende goederen
= langdurige koop
1. Precontractuele fase: zoeken op de markt
2. Compromis: overeenkomst zaak & prijs3
3. Notariële akte: authentieke akte
4. Hypotheekkantoor = administratie patrimonium: kantoor van de rechtszekerheid
Fase 1: precontractuele fase
zowel juridische kant (optie, bod, voorkooprecht, koop met voorwaarden, openbare verkoop )
& informatieve kant (nodig om te komen kijken)
1
Consueel: wilsovereenstemming (vaak is er ook sprakevan vormvrijheid, maar niet bij koop)
2
Koop roerende goederen = consumentenkoop NIET VAN TOEPASSING
3
Gemiddelde duur tussen ik wil en realisatie is halfjaar min
,3 soorten verkoop
• Uit de hand verkopen: via jezelf of makelaar
• Vrijwillige openbare verkoop: door notaris
• Verkoop via lijfrente: segment dat stijgt
Vanaf compromis = dus onderhandse akte getekend afsluiten precontractuele fase
Fase 2: compromis (belangrijkste akte)
= onderhandse overeenkomst zaak en prijs, art 1583 oud BW bevestigd dit
Indien er twijfel is over 1 van deze elementen moetj de kanidaat-koper: voorzichtigheid want contract is
gesloten vanaf compromis getekend
Notaris mag niet afwijken van deze onderhandse akte!
Mogelijkheid tot escapetoets (opschortende voorwaarden) maar normaal kan je niet meer terug
=> automatisch 4 maand later naar notaris = geldt als wet (worden nog opzoekingen gedaan intussentijd als
afwerking)
Indien sprake van eigendomsuitstel = eigendomsvoorbehoud, moet je dit hier al benoemen, art 1582-1583 oud
BW.4
Fase 3: notariële akte = authentieke akte
Notartis van de verkoper checkt uw belangen & de notaris van de koper checkt zijn belangen
( je bent eigenaar tov verkoper maar niet naar buiten wereld = nog niet tegenstelbaar)
Voordelen authentieke akte:
• bewijskracht
• uitvoerbaarheid
Registratierechten worden betaald na die 4 maand, notaris is openbare ambtenaar maar ook privé persoon.
Notaris: half openbaar ambtenaar/ half prive persoon
Fase 4: hypotheekkantoor
= kantoor van de rechtszekerheid, administratie patrimonium
Eigendomsrecht wordt tegenstelbaar hierdoor.
elke derde vanaf die datum de nieuwe eigenaar moet aanvaarden en zich niet meer tot de vorige
eigenaar kan richten
1.2 Essentiële bestanddelen
1. ZAAK (EIGENDOMSOVERDRACHT5)
= meer studie nodig bij onroerend goed
2. PRIJS
Voorwaarden( art 1591 BW):
• Bepaald: rond bedrag
4
Eigendomsoverdracht uitstellen
5
Translatief: eigendomsoverdragend
, • Bepaalbaar: objectieve criteria waardoor we prijs kunnen bepalen (afwijkend van bepaald bedrag)
Akkoord over zaak & prijs = koop gesloten
Risico wordt gekoppeld aan eigendom = eigendomsoverdracht is een risico-overdracht
Eigendomsoverdracht gaat bepaard bij koop met risico-overdracht, indien uitstel wordt risico dus ook
uitgesteld bij koop.
Men kan geen opschortende voorwaarde maken over de prijs!
= niet laten afhangen van onzekere gebeurtenis, rechtspraak vindt dit onaanvaardbaar aangezien de wet zegt
dat hij bepaald of bepaalbaar moet zijn.
MAAR prijs aan de hand van objectieve criteria later vaststellen k$an wel nog
1.3 Clausule van eigendomsvoorbehoud
= eigendomsuitstel6
= de koop wordt gesloten maar het tijdstip waarop de koper het statuut van eigenaar verwerft , is uitgesteld
naar een later moment
• verleggen naar het moment van het verlijden van de notariële akte = definitief bepaald
o notaris checkt of ze geen fiscale schulden hebben
• risico ook nog niet overgaat maar bij de verkoper blijft
• verkoper is nog volledig eigenaar dus de kopers hebben nog geen toegang tot de woning
(sleutels moeten nog niet worden afgegeven)
Niet afdwingbaar!
Voorschot: als koop niet doorgaat, voorschot terug= aanvullend recht dus bedrag voorschot is vrij te bepalen
1.4 Precontractuele fase
= totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed
• Vanuit een juridisch standpunt
o Hierbij maken we nog eens een onderscheid tussen de klassieke mogelijkheden
o En de totstandkoming via de moderne kanalen
• Vanuit een informatief standpunt (de koper)
Modaliteiten van de precontractuele fase:
• sterkmaking: iets beloven (belofte maakt schuld)
• optie
• bod
• voorkooprecht
• koop met commandverklaring
• opschortende voorwaarde
1. Sterkmaking = resultaatverbintenis, art 5.106 BW
= je belooft iets, belofte maakt schuld
Een partij maakt zich sterk of belooft dat een andere persoon zal kopen of verkopen
er zal een derde in koopcontract komen
6
Koop is aanvullend recht dus wordt vaak gebruikt
, Zekerheid? = resultaatverbintenis dus resultaat moet bereikt worden!
Twee opties:
• Koop gaat door: met terugwerkende kracht tot stand
• Koop gaat niet door: schadevergoeding
Af te raden wegens onzekerheid!
Bv: 3 zussen erven een woning van hun overleden ouders, 2 zussen maken zich sterk tegenover de kandidaat-
koper dat hun andere zus zal instemmen met de overeengekomen prijs.
Indien die zus daar niet mee akkoord gaat,dan gaat de koop niet door.
De belofte kan zowel door verkoper als koper gemaakt worden.
2. Optie of verkoopbelofte
= verkoper verbindt zicht éénzijdig om bepaalde periode aan niemand anders te verkopen: hij wacht op u
Optiegever & optienemer
Termijn en prijs (vaak betalend tegenwoordig) kan worden afgesproken
Let op ! Betalende optie: geld ben je kwijt als je niet akkoord gaat met de optie ( voorschot ! )
Overeenkomst om te verkopen voor gegevens prijs en binnen bepaalde termijn
Toepassing praktijk: bijna zeker van je stuk, maar nog iets uitklaren met partner= men vraagt een optie.
Bv: derde wil onmiddellijk tekenen, moet wachten tot optie verloopt.
Twee mogelijkheden :
• Optie lichten = koper aanvaardt, zonder terugwerkende kracht.
=> De koop komt op dat moment tot stand (wilsovereenstemming & essentiele bestanddelen
besproken)
• De koper beslist om niet te kopen, in het geval van een betalende optie krijgt hij het geld niet terug.
Optie verstreken: direct weer beschikbaar voor anderen.
KOPER VERKOPER
OPTIE Niet bindend Bindend
BOD Bindend Niet bindend
Problemen bij optie/verkoopbelofte
• Wat als de verkoper niet wil overgaan tot de notariële akte?
= dan kan de koper de optie afdwingen bij de rechtbank, het vonnis geldt als verkoopakte.
• Wat als de verkoper zijn verkoopbelofte of optie verbreekt en toch aan derde zou verkopen
= de koper kan schadevergoeding eisen
o De zwakte van optie: het is enkel een vorderingsrecht dus men krijgt enkel een
schadevergoeding.
o Verkocht aan derde, die ter kwader trouw was (dus die was op de hoogte van de optie)
= indien 3de ter kwader trouw: koop ontbinden = een nietige koop
Bewijzen dat X wel op de hoogte was
Te goeder trouw: burgerlijk recht beschermt altijd goeder trouw
