Samenvatting recht voor sociaal werk - semester 2

HOOFDSTUK: WONEN
INLEIDING
- = grondrecht
- Art. 23 GW: recht op behoorlijke huisvesting
- Bijdrage tot de realisatie van een menswaardig leven
- Overheid – opdracht – uitstippelen beleid
- Private en sociale huur
- Huren en verhuren – principe van verbintenis

ALGEMENE PRINCIPES

VERBINTENISSEN
Soorten verbintenissen:

- Door de wet: vb. onderhoudsverplichtingen
- Uit een onrechtmatige daad:
 Fout: hoeft niet opzettelijk, nalatigheid en onvoorzichtigheid volstaat
 oorzakelijk verband: fout en schade moeten verband hebben
 schade: schuldige moet de schade vergoeden
- Uit een overeenkomst: vb. huurovereenkomst

CONTACTVRIJHEID
Partijen moeten:

- handelingsbekwaam zijn
- vrij zijn om een overeenkomst af te sluiten
- vrij om te onderhandelen
- geldig toestemmen

Zoniet wilsgebrek = je wil om een overeenkomst af te sluiten is aangetast dus niet vrij

- als het onder geweld, dwang, … is dan is het niet geldig, en spreken we van
wilsgebrek.

VOORWEPR EN OORZAAK VAN OVEREENKOMST
Elk overeenkomst heeft een voorwerp, vb. aankoop van een huis, auto,…

Oorzaak = geoorloofd doel

Het doel voor de sluiting van een overeenkomst mag niet in strijd zijn met de wet of tegen de
openbare orde ingaan.

UITVOERING VAN OVEREENKOMST
“dat wat partijen zijn overeengekomen geldt als wet”

- geldig: bindend
- Uitvoering te goeder trouw
- Dwang om de overeenkomst uit te voeren-> partij houdt zich niet aan de uitvoering
van de overeenkomst. Twee manieren
 Dwingen tot uitvoering

,  ontbinden
- Ontbinden van de overeenkomst

Overeenkomst voor het leven bestaat niet. Einde:

- Bij overlijden van één van de partijen
- Door een nietigheid: door wilsgebrek of partijen zijn onbekwaam
- Door een ontbinding: verplichtingen niet nakomen of contractuele fout begaan
- Door opzegging: overeenkomst eenzijdig beëindigen

HUUROVEREENKOMST

INLEIDING
Onderscheid in huurovereenkomst voor of na 1 januari 2019:

- De federale Woninghuurwet: huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019
- Het nieuwe Vlaamse Woninghuurdecreet: huurovereenkomsten gesloten na 1 januari
2019
- Dwingend en aanvullend recht: niet af kunnen wijken van wettelijke bepalingen->
beschermen belangen van huurder. Sommige bepalingen zijn aanvullend

SOCIALE HUUR
Sociale huisvestingsmaatschappij = zelfstandige vennootschap die sociale huur-of
koopwoningen aanbiedt aan de meest behoeftige personen en gezinnen.
- Erkenning door de overheid: maatschappij moet aan bepaalde voorwaarden
voldoen om erkend te zijn door de overheid
- Aangepast aan grote gezinnen of bejaarden of personen met een handicap

Voorwaarden:
- Meerderjarig
- Inkomsten (en van gezinsleden) onder bepaalde grens
- Geen eigenaar van woning of bouwgrond
- Ingeschreven in het bevolkingsregister of vreemdelingenregister
Voorwaarden in orde: ingeschreven in:
- Kandidatenregister
- Kandidatennummer
Sociale huisvestingsmaatschappij kijkt na:
- Of je aanvraag volledig is
- Of je aan alle voorwaarden voldoet om een sociale huurwoning te kunnen
aanvragen
- Anders bijkomende info of documenten bezorgen als dossier niet volledig is

Dossier volledig:
- Inschrijving in kandidatenregister
- Kandidaat-huurder (wachtlijst)
- Inschrijving in volgorde van indiening aanvragen
- Wachttijd hangt af van
 Hoeveel woningen vrijkomen
 Voorkeuren
 Grootte woning waar je recht op hebt
- Voorrang als gevolg van de situatie
- Contact met sociale huisvestingsmaatschappij: informeren waar je op de wachtlijst
staat
- Veranderingen situatie (adreswijziging, gezinsuitbreiding, …) doorgeven: sociale
huisvestigingsmaatschappij op de hoogt brengen

, - Voorstel beperkt aantal woningen
- Bij opeenvolgende weigering: schrapping kandidaat
PRIVATE HUUR
- Huren als hoofdverblijf = betere bescherming
- Schriftelijk: document ondertekenen door H en VH
- Verplichte registratie van de huurovereenkomst:
 Identiteit H en VH
 Begindatum
 Exacte duur
 Opsomming alle ruimtes
 Bedrag van de huur
 Kosten en lasten
 Vulgariserende toelichting: geeft ( ver) huurder uitleg over aantal belangrijke
aspecten van woninghuurrecht
- Elke partij moet een originele huurovereenkomst bezitten
- H en VH: 2 exemplaren
- Verplichte registratie: 3de exemplaar
 Geen registratie binnen 2 maanden, huurder kan huurovereenkomst
beëindigen zonder opzeggingstermijn of -vergoeding
- Verplichte plaatsbeschrijving

Huur, kosten en verzekering

= in huurovereenkomst

- Echte bedragen: kosten voor gebruik van woning, zoals water, gast, …
- Vaste prijs (forfaitair bedrag): afspreken met verhuurder voor vaste prijs
- Los van de huur in een aparte rekening: kosten moeten los van huur, in aparte
rekening
- Vrederechter: discussie rond kosten
- Decretaal lijst met verdeling van de kosten: overeenkomst voor of na 01/2019
 Voor 01/2019: vrij met de verhuurder afspreken welke kosten je betaalt
 Na 01/2019: verdeling van kosten ligt vast, niet afwijken:
 Verhuurder betaalt kosten en lasten die te maken hebben met
gehuurde woning eigendom
 Huurder betaalt kosten en lasten die te maken hebben met
gebruik van gehuurde woning
 Lijst met kosten verdeelt-> staat los van huur

Huurwaarborg

= som geld dat je betaalt op een geïndividualiseerde rekening (details in huurovereenkomst)

- Garantie: als huurder verplichtingen niet nakomt, vb. betalingsachterstand
- Vier mogelijkheden
 op geïndividualiseerde rekening
 Via een bank
 Via het OCMW
 Borgstelling
- Op het einde van de huur krijg je de waarborg terug.
- Verplichtingen nakomen
 Gehuurde woning in haar oorspronkelijke staat aan VH
 Einde: document ondertekenen + naar bank -> naar ban met die
document, zodat die de huurwaarborg terug betaalt
 Recht op interesten op de huurwaarborg

,  Bij schade of achterstal: VH recht op deel van de huurwaarborg

Plaatsbeschrijving= verplicht

- H en VH kiezen zelf inhoud
- bewijs van de staat van de woning bij het begin van de huur
- pand in haar oorspronkelijke staat op einde van de huur
- Minimale inhoud:
 Inventaris van alle kamers
 Inventaris van alles wat aanwezig is in de woning
 Een beschrijving van de toestand van alle kamers en inhoud

Wanneer? Conflicten?

- Als de woning nog leeg staat
- Tijdens de eerste maand van verhuring
- Toe te voegen aan de huurovereenkomst
- Te registreren
- Vrederechter – deskundige: als er één van de partijen niet in gaat op de vraag van
plaatsbeschrijving, vrederechter vragen om deskundige aan te stellen

Herstellingen, onderhoud en werken

huurder verhuurder
Kleine herstellingen Grote herstellingen
Onderhoud en reinigen Herstellingen door ouderdom na normaal
Herstellingen door verkeerd gebruik of gebruik
slecht onderhoud Herstellingen door overmacht ( plots en
onvoorzien

Duur en opzeggingsregeling

Algemene regel

- Een huurcontract geldt voor 9 jaar als tussen partijen geen kortere (max.3j) of langere
(tot levenslang) termijn is afgesproken.
- mogelijkheden van tussentijdse beëindiging:
 de H kan steeds opzeggen met een opzegtermijn van 3 maanden:
 maand huur, als hij deze opzegt in 1ste, 2de, 3de huurjaar
- de VH kan opzeggen met een opzegtermijn van 6 maanden
 zonder opgave van reden tegen het einde van het 3de en 6de huurjaar mits
schadevergoeding
o 9 M. huur na 3 jaar
o 6 M. huur na 6 jaar
- Men mag niemand opzeggen tijdens zijn eerste huurjaar.
- bij aanzienlijke verbouwingswerken tegen het einde van het 3de en 6de huurjaar ->
bewijzen via overeenkomst / offerte van aannemer dat de werken meer kosten dan 3
jaar huur.
- als hijzelf of zijn familie in het pand komen wonen: bloedverwanten tot in de 3de
graad
- als de VH de huur heeft opgezegd, kan de huurder een tegen opzeg doen. Hij kan
dan vlugger vertrekken mits een opzegtermijn van 1 maand. Zonder dat huurder
vergoeding verschuldigd is

uitzondering: korte duur