Samenvatting Vastgoedtaal ontcijferd - Vastgoedorganisatie

Vastgoedorganisatie
Hoofdstuk 1. Deontologie
1 Vastgoedberoepen
 Vastgoedmakelaar
 Bemiddelen bij verkoop en verhuring van onroerende goederen
 Syndicus
 Beheer van onroerende goederen in mede-eigendom
 Rentmeester
 Beheer van onroerende goederen in exclusieve eigendom

 Vastgoedmakelaar beheerder: syndicus en rentmeester
 Vastgoedmakelaar bemiddelaar: vastgoedmakelaar

 Vereist kennis op juridisch vlak, op economisch en financieel vlak (o.a.
boekhouding), op technisch en bouwkundig vlak en inzake waardebepaling
van onroerende goederen (schatting)

2 Waarom een vastgoedmakelaar
 Voordelen
 Kan beter waarde inschatten
 Kent knepen van adverteren en publiciteit die de doelgroep moet
benaderen
 Complexe juridische regelgeving is gekend
 Minder kans op procedures achteraf want VGM heeft onderzoeks-,
mededelings- en waarschuwingsplicht
 Geen emotionele betrokkenheid => betere onderhandelingen
mogelijk
 Intensiteit: makelaar verkoopt/verhuurt elke week
woningen/appartementen

 Nadelen
 Commissieloon
 Als verkoper minder kennis van de regulering van het beroep en de
regel rond het vastgoedmakelaarscontract dan een makelaar

3 Beroepsreguliering
 Erkende vastgoedmakelaar
 Garantie op opleiding en voortdurende bijscholing
 Vakbekwaamheid
 Onderworpen aan gedragscode => mogelijke tuchtklacht =>
mogelijke tuchtsanctie
 Verplicht beroepsaansprakelijkheidsverzekering te nemen
 Basiswetgeving
 1) KB van 6 september 1993 tot bescherming van de
beroepstitel en van de uitoefening van het beroep van
vastgoedmakelaar (= Erkenningsbesluit 1993)
- Regelt de TOEGANG tot het beroep
o Verplichting tot inschrijving bij het BIV om titel te
mogen dragen
- Nieuw erkenningsbesluit van 2013 wijzigt art. 5 van het
Erkenningsbesluit 1993
o Toegang tot het beroep aangepast aan Europese
normen BAMA-structuur + bijkomende competentietest

1

,  2) Kaderwet dienstverlenende intellectuele beroepen van
2007
 3) Vastgoedmakelaardijwet 2013 => eigen juridisch kader
(in vergelijking met andere dienstverlenende intellectuele
beroepen)
- Verplichting tot registratie op deeltableaus (bemiddelaar/VGM
of syndicus)
- Transparantere tuchtprocedure
- Optie om beroep uit te oefenen onder vorm van vennootschap
(=> inschrijving op rechtspersonentableau)
- Verplichting voor syndici om jaarlijks bij BIV lijst in te dienen
van eigendommen die ze beheren
o Doel: transparantie verhogen, opsporing ongeoorloofde
praktijken en controle op naleving tuchtstraffen
vereenvoudigen
 4) De Stagereglementen van 2007 en 2013
 5) Organisatiebesluit van 2012 (regelt de
organisatie en werking van het BIV)
 6) Witwasreglement van 2013

4 Organigram BIV (= Beroepsinstituut van
Vastgoedmakelaars)
Nationale raad (“Wetgevende macht”)
 = Parlement van het BIV (verordenende bevoegdheid)
 Taken zijn
 Opstellen Plichtenleer en stagereglement
 Controle op naleving voorschriften toegang tot beroep en indien
betrapping op onwettige uitoefening aanklagen bij gerecht
 Maatregelen nemen inzake beroepsvervolmaking en bijscholing
 Leden van het Bureau kiezen

Bureau (“Uitvoerende macht”)
 = Bestuursorgaan (dagelijkse werking BIV verzekeren)
 Taken:
 Het afhandelen van de lopende zaken;
 Het toezicht op het financieel beheer van het Instituut;
 Het voorbereiden van vergaderingen van de Nationale Raad;
 Het aanwerven en het leiden van het personeel;
 Alle andere opdrachten die de Nationale Raad oplegt.

2 uitvoerende kamers + 2 kamers van beroep (“Rechterlijke macht”)
 = Rechtsprekend orgaan
 Taken:
 Uitspraak te doen inzake aanvragen tot inschrijving, weglating en
wederinschrijving bij het BIV;
 Te waken over de toepassing van het stagereglement en de
Plichtenleer;
 Uitspraak in tuchtzaken;
 Het opmaken en bijhouden van de lijst van de stagemeesters;
 Op verzoek van de betrokken personen in laatste aanleg arbitraal
uitspraak te doen omtrent betwistingen inzake honoraria die door
een vastgoedmakelaar aan zijn cliënt worden gevraagd;


2

,  Op verzoek van de hoven en rechtbanken of in geval van geschil
tussen op het tableau of op de lijst van de stagiairs ingeschreven
personen, advies uit te brengen over de berekening van de
honoraria.

5 Procedure inzake toegang tot het beroep
Toegangsvoorwaarden tot stage
 Juist diploma of gelijkwaardige beroepservaring (als bewijs van
opleidingsniveau)
 Diploma hoger onderwijs (bachelorniveau) of gelijkwaardig
getuigschrift
 Competentietest voorafgaand aan de inschrijving op de lijst van stagiairs
(als bewijs van vereiste beroepskennis)
 ≠ toelatingsexamen
 = toets omtrent kennis en vaardigheden
 Stel: niet geslaagd => toch toelating tot BIV-stage maar bijkomend
opleidingstraject opgelegd door het BIV
 Uitvoerende kamer beslist of je wordt opgenomen in de stagiairslijst

Stage (als voorwaarde tot inschrijving op het tableau)
 1) in kantoor stagemeester
 2) Indien inschrijving na15/09/2013
 In een periode van minstens 12 maanden en maximum 36 maanden
200 dagen beroepspraktijk
- Indien inschrijving in twee kolommen (bemiddelaar en
syndicus) volstaat voor de tweede stage 100 dagen
- Bij inschrijving opgeven welke kolom gewenst of beide
 3) bijscholing (e-learning) via website BIV volgen
 (4) geslaagd in de praktische bekwaamheidstest (organisatie door BIV)
 Doel: nagaan of voldoende bekwaam om beroep uit te oefenen
 Wat?
- Materies opgesomd in bijlage stagereglement (burgerlijk
recht, fiscaal recht, ruimtelijke ordening,…)
- Schriftelijk deel
o Oplossen vragen en praktische cases
o Minstens 60% behalen
- Na slagen op schriftelijk deel volgt mondeling deel
o Commentaar op schriftelijke proef, ondervraging over
praktijk beroep, beroepsaansprakelijkheid en alle
materies opgesomd in bijlage stagereglement
o Minstens 50% behalen
- Op 2 proeven samen moet men ook minstens 60% behalen
- Herkansing is mogelijk (1x)

Zowel lijst van stagiairs als tableau twee kolommen
 Vastgoedmakelaar – bemiddelaar
 Vastgoedmakelaar – syndicus
 pecialisatie zichtbaar in de markt (rentmeester mag kiezen welk
deeltableau)
 Enkel die activiteiten verrichten waarvoor ingeschreven => zoniet: risico
op strafrechtelijke vervolging of tuchtsanctie
 Specifieke bijscholingen en gepaste beroepsaansprakelijkheidsverzekering
o 10 uur per activiteit, dus 20 uur voor bemiddelaar en syndicus


3

,  Indien inschrijvingsaanvraag vóór 16/09/2013 => automatisch
ingeschreven in beide kolommen, tenzij zelf weglating van 1 kolom vragen



6 Vastgoedmakelaarsvennootschap
Sinds 2013 mogelijk
 6 erkenningsvoorwaarden
 1. Elk natuurlijk persoon die optreedt voor de vennootschap moet
ook BIV-erkend zijn
 2. Activiteiten beperkt tot het uitoefenen van het beroep van
vastgoedmakelaar en diensten die daarmee verband houden. Zijn
toegelaten: opstellen plaatsbeschrijvingen en schattingen. Zijn
verboden: boekhoudactiviteiten, kredietmakelaar,
verzekeringsmakelaar,…
 3. Alle aandelen op naam
 4. Minstens 60% van de aandelen in handen van één of meer BIV-
erkende vastgoedmakelaars
 5. Vennootschap mag geen aandelen bezitten in andere
vennootschappen dan die uitsluitend van professionele aard.
 6. Vennootschap ingeschreven op minstens één van de tableaus van
het BIV

Verboden
 Enkel een vennootschap in te schrijven
 Natuurlijke personen die de vennootschap besturen zullen zelf ook
BIV-erkend moeten zijn (zelfs van openbare orde!)
 Inschrijven van vennootschap is GEEN verplichting maar optie
 Wel aan te raden gelet op beperking aansprakelijkheid
 Men kan dus de beroepsaansprakelijkheid laten dragen door de
rechtspersoon door de vennootschap te laten optreden als VGM
 Verplichte verzekering nemen om beroepsaansprakelijkheid te
dekken en rechtspersoon inschrijven op het rechtspersonentableau
in 1 of 2 kolommen
- Vanaf dan is de vennootschap titularis en gemachtigd om het
beroep van VGM uit te oefenen in de door haar gekozen
disciplines
 Tegen vennootschap kunnen tuchtklachten worden ingediend maar
tuchtonderzoek loopt dan ook tegen de natuurlijke personen die besturen
of hun vertegenwoordigers

Aansprakelijkheid
 Voorbeeld: VGM maakt fout (bijv. bij verkoop geen onderzoek naar
bodemverontreiniging of stedenbouwkundige inbreuk)
 Stel: geen vennootschap
- T.o.v. opdrachtgever contractueel aansprakelijk en t.o.v.
wederpartij buitencontractueel aansprakelijk en VGM staat in
met privé-vermogen
 Stel: wel vastgoedmakelaarsvennootschap die ingeschreven is op
tableau
- Persoonlijk patrimonium gevrijwaard
 Stel: gewone werkvennootschap die niet is ingeschreven op tableau
- Niet dezelfde garanties want als dan beroepsfouten, dan blijft
men ook persoonlijk aansprakelijk

4