Samenvatting Vastgoed Semester 1 () - Koop, Verkoop, Bouwen & Verbouwen+ Uitgewerkte Oefeningen

VASTGOED
KOOP

DE KOOPOVEREENKOMST


BEGRIP
Een koopovereenkomst bestaat uit volgende dingen

 Een overeenkomst waarbij verkoper een zaak levert en koper een prijs in geld
betaalt
 Consensueel: koop is voltrokken zodra partijen akkoord zijn over zaak en prijs
 Eigendom gaat in principe al over bij wilsovereenstemming, ook voor
levering/betaling

Er is altijd een mogelijkheid om te gaan voor een ‘beding van
eigendomsvoorbehoud’. Hierbij wordt eigendomsoverdracht uitgesteld naar moment
voor levering of betaling. Dit moet worden gedaan bij notaris.

Andere uitzonderingen op de onmiddellijke eigendomsoverdracht ‘huurkoop’.

 Dit is een koopconstructie waarbij de koper een onroerend goed in stukken
betaalt, via maandelijkse termijn i.p.v. één keer het volledige bedrag.
 Na afloop van afgesproken termijn wordt hij dan eigenaar van de woning (volledig
bedrag is betaald).
 Dus ook hier gaat de eigendom niet meteen over waardoor dit ook als
uitzondering wordt gezien.
 ≠ hamsterhuren want bij hamsterhuren mag je later beslissen of je het pand
koopt.


VORM EN BEWIJS
Koop is in principe vormvrij en kan mondeling worden gesloten.

Uitzondering: maar boven bepaald bedrag (3500 euro) is er wel geschift nodig
om koop te bewijzen (handtekening vd tegenpartij, evenveel exemplaren als
partijen, je vermeld hoeveel exemplaren er in omloop zijn)

Bij verkoop van onroerend goed gelden er bijkomende informatieplichten zoals
bijvoorbeeld (EPC, bodemattest, ets…)

Let op: bij verkoop is een notariële akte vereist om de verkoop tegenstelbaar te maken
aan de derden

Een e-mail met elektronisch handtekening geldt als bewijs voor koop boven 3500 euro.

Een e-mail zonder elektronisch handtekening geldt enkel als begin van bewijs door
geschrift maar op dit moment is dus niet volwaardig.


GELDIGHEIDSVEREISTEN
Het moet aan alle vier de vereisten voldoen anders volgt een sanctie

,BEKWAAMHEID
Je moet bekwaam zijn voor een koopovereenkomst te sluiten. Je bent bekwaam als de
wet het jouw niet verbiedt om te kopen of verkopen.

Algemeen: iedereen die meerderjarig is, is handelingsbekwaam

Uitzonderingen:

 Minderjarigen moeten vertegenwoordigd worden door voogd
 Onbekwaam verklaarden

Meestal hebben bovenstaande uitzondering als ze toch iets willen kopen ook
toestemming nodig van vrederechter.

TOESTEMMING
Bij beide partijen moet er toestemming zijn en deze moet vrij en correct gevormd zijn. Er
zijn vier klassieke wilsgebreken die ervoor zorgen dat de toestemming niet geldig is:

1. Dwaling (=vergissing)
2. Bedrog: dit is een opzettelijke misleiding door de tegenpartij. Moet
doorslaggevend zijn wat wil zeggen als je deze informatie had dan zou je het
gebouw niet gekocht hebben.
3. Geweld: fysieke of morele druk dat één van de partijen hem tot contract dwingt.
4. Benadeling: dit is een specifieke bescherming voor de verkoper. Stel hij zou meer
als 7/12 verliezen dan kan de overeenkomst herzien worden. Aangezien de
verkoper hiervan niet bewust zou zijn.

VOORWERP
Het is belangrijk dat het voorwerp bepaald zijn. Het goed moet ook zeker eigendom zijn
van de verkoper. Zo kan je bijvoorbeeld geen afgebrand goed verkopen, maar wel nog
een te bouwen plan (wat ook effectief op plan staat).

OORZAAK



SANCTIE: RELATIEVE NIETIGHEID EN/OF SCHADEVERGOEDING



VERPLICHTINGEN VAN DE VERKOPER
Wanneer aan één van deze verplichting niet wordt voldaan dan is er sprake van
ontbinding (contractuele wanprestatie).

 Levering

Dit is de overdracht van het verkochte goed. Let op levering is niet zelfde als
eigendomsoverdracht. Want zo kan eigendom al eerder overgaan terwijl de feitelijke
levering later gebeurt.

Bij onroerend goed bijvoorbeeld de overdracht van de sleutel. Let op wel mogelijkheid tot
sleutelbeding: koper krijgt sleutels pas bij of na verleiden van de akte.

,Bij een levering is vereist dat deze conform is: goed moet overeenstemmen met wat is
afgesproken. Ook is de toebehoren belangrijk. De verkoper mag niet zomaar de zaken die
een appartement maken en het gebruik ervan wegnemen bijvoorbeeld vaste kasten of
ingebouwde keuken.

Bij niet conforme levering kan koper ontbinding of inbezitstellingen vorderen bij
rechtbank

 Vrijwaring voor uitwinning

De koper moet het goed rustig kunnen bezitten zonder dat zijn eigendomsrecht of
gebruik wordt aangetast.

Voor eigen daad: verkoper moet zich onthouden van elke feitelijke stoornis

1. Feitelijke stoornis: de verkoper doet zelf iets feitelijk bv hij houdt nog een
sleutel of komt pand opeens binnen om een deel te gebruiken
2. Rechtsstoornis: verkoper bv: erfdienstbaarheid uitoefenen

Voor de daad van een derde: ook de verkoper moet de koper vrijwaren tegen
rechtsstoornissen door derden.

Bv: bijvoorbeeld er staat nog een hypotheek op de woning zonder dat dit werd vermeld

De verkoper moet altijd de koper bijstaan in een procedure tegen derden, men spreekt
dan van vrijwaring in natura

Bij uitwinnen moet de verkoper de koper vergoedt dit kan gedeeltelijk of volledig
gebeuren. Via teruggave van prijs of schadevergoeding of ontbinding.

 Vrijwaring tegen verborgen gebreken

De verkoper moet garanderen dat wat hij verkoopt in orde is. Als er iets mis is wat je niet
kon zien is de verkoper verantwoordelijk.

Dit telt pas als het aan één van de voorwaarde voldoet

1. Verborgen (niet zichtbaar bij bezichtiging
2. Ernstig (je kan huis niet normaal gebruiken)
3. Al bestaand op moment van verkoop
4. Korte termijn (verborgen gebrek moet snel gemeld worden)

Koper kan eisen tot ontbinding, prijsvermindering en als er sprake is van kwade trouw
dan kan hij extra schadevergoeding vragen.

Exoneratiebeding! Let op dit is een clausule die in contract kan staan hierbij is de
verkoper beschermd tegen verborgen gebreken en kan je als koper dus niks doen. Stel
als de verkoper te kwader trouw heeft gehandeld dan geld dit beding niet en kan je als
koper dus de nodige acties ondernemen.

, VERPLICHTING VAN DE KOPER
Wanneer aan één van deze verplichting niet wordt voldaan dan is er sprake van
ontbinding (contractuele wanprestatie).

 In ontvangst nemen

Tegenhanger van leveringsplicht verkoper. Ook is dit cruciaal moment want hierbij
aanvaard je de zichtbare gebreken (na aanvaarding kan je hier niet meer over klagen).

 Prijs betalen

Principieel gebeurt dit bij levering maar in praktijk gebeurt dit meestal via overschrijving
bij verlijden van notariële akte.


EINDE KOOPOVEREENKOMST
Ongeldige koopovereenkomst

Hierbij wordt gedaan alsof het nooit heeft bestaan, ‘nietig’.

Bij contractuele wanprestatie

Het contract was goed, maar de koper betaalt niet of verkoper levert niet, dan zijn er drie
opties

1. Ontbinding: contract stopzetten
2. Uitvoering in natura: de andere partij dwingen tot nakoming
3. Retentierecht: Prestatie opschorten tot andere partij betaalt of levert



Bekijk oefening slide 18-25!!!!!!!!!!

DE ZAKELIJKE RECHTEN

Alle rechten op goederen (roerend en onroerend)


ALGEMENE BEPALINGEN
Elke zaak/goed heeft ‘superkrachten’

Volgrecht: het recht zal altijd het onroerend goed volgen naar eender wie het ook gaat:
Stel als er een hypotheek op een huis rust en die wordt verkocht aan iemand anders dan
zal die hypotheek blijven rusten op dat huis.

Voorrang: een zakelijks recht is altijd sterker dan een gewone schuld. Stel iemand gaat
failliet dan mag de bank (met hun hypotheek) eerst dat geld pakken, de rest moet
wachten

Anterioriteitsbeginsel: (wie eerst komt, eerst maalt) een hypotheek van 2020 gaat
voor op een hypotheek van 2021