Samenvatting huurrecht week 3
Toewijzingsgronden beëindiging art. 7:274 BW (limitatief)
A. Niet goed huurderschap
B. Bepaalde tijd
C. Dringend eigen gebruik
D. Weigeren redelijk aanbod
E. Bestemmingsplan
F. Belangenafweging i.v.m. onzelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van een
woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.
Dringend eigen gebruik (7:274 lid 1 sub c BW
Het begrijp wordt ruim uitgelegd. Tegelijkertijd wordt de toepassing ‘dringend eigen gebruik’
weer beperkt door het vereiste:
- Passende woonruimte voor de huurder
Eigen gebruik:
Het dringende gebruik van de verhuurder moet een eigen gebruik zijn dat betekent niet
dat verhuurder zelf moet gebruiken: ook gebruik door een ander (bijvoorbeeld een
werknemer) kan het eigen belang van de verhuurder dienen.
Dringend nodig hebben; belangenafweging:
Voorbeeld belangen verhuurder ‘dringend nodig hebben’: gezondheidsredenen,
gezinsuitbreiding, renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is etc.
Renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is:
De enkele wens van de verhuurder om de verhuurde woonruimte te renoveren is
onvoldoende voor toewijzing van de beëindigingsvordering o.g.v. dringend eigen gebruik
ook als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is.
Is er sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en
huuropbrengsten? Dan kan het zo zijn dat de verhuurder het gehuurde i.v.m. renovatie zo
dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan van hem, de belangen van beide partijen naar
billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt
voortgezet.
Vervreemding?
Let op! Beroep op art. 7:274 lid 1 onder c BW in geval van vervreemding. De verhuurder kan
dus geen beroep hierop doen als hij de verhuurde woonruimte (vrij van huur en dus tegen
een hogere koopprijs) wil vervreemden.
Dringend eigen gebruik (7:274 lid 1 sub c BW
Beschikbaarheid van een passende woonruimte
Een voorwaarde voor de toepassing van de beëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ is dat
blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Het gaat om ‘passende
, woonruimte’ en niet van ‘soortgelijke woonruimte’ de andere woonruimte kan dus een
wezenlijk ander woongenot bieden dan de bestaande woonruimte.
Let op: voor jongeren, studenten en promovendi (7:272 c t/m e BW) geldt een uitzondering!
Daar geldt de eis niet dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
Bijzonderheden dringend eigen gebruik
1. Wachttijd in geval van rechtsopvolging, art. 7:272 lid 5 onder B 3 jaar.
2. Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, art. 7:275 BW.
3. Eventueel schadevergoeding bij het in werkelijkheid niet aanwezig zijn van dringend
eigen gebruik, 7:276 BW.
Categorieën dringend eigen gebruik (7:274 lid 1 sub c BW) & Wet doorstroming huurmarkt
- art. 7:274a: gehandicapte
- art. 7:274b: oudere
- art. 7:274c: jongere (min 18 en max 27 jaar)
- art. 7:274d: student
- art. 7:274e: promovendus
- art. 7:274f: groot gezin (8 of meer personen)
Wanneer een woning wordt gebouwd of beschikbaar is gesteld voor een bepaalde
doelgroep, die de woning uit oogpunt van efficiënt gebruik van woonruimte beschikbaar
moet blijven voor de betreffende doelgroep. Indien de huurder niet langer onder de
doelgroep valt, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van ‘dringend
eigen gebruik’. Door de Wet doorstroming huurmarkt zijn onderstaande drie groepen erbij
gekomen:
Jongeren
Onder jongeren wordt verstaan, personen met de leeftijd van minimaal 18 en maximaal 27
jaar. Tot die laatste leeftijd kan een jongerencontract worden afgesloten. In de
huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de woning bestemd is voor de huisvesting
van jongeren en dat de woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een
jongere wordt verhuurd. Studenten en promovendi worden in dit verband gelijkgesteld met
jongeren. De woning ma na beëindiging van de huur dus ook aan een student of
promovendus worden verhuurd.
Promovendi
Onder deze groep wordt verstaan de personen die op grond van een promotieplaats aan een
instelling voor hoger onderwijs zijn verbonden. Voor promovendi gelden vergelijkbare regels
als voor studenten. De woonruimte moet bestemd zijn voor promovendi en in de
huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de woning na beëindiging van de
huurovereenkomst opnieuw aan een promovendus wordt verhuurd. Jaarlijks dient de
promovendus aan te tonen dat hij of zij zich voorbereidt op een promotie en aldus
promovendus is. De promovendus doet dit voor het verstrekken van een verklaring van de
onderwijsinstelling. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen indien de
promovendus niet kan aantonen dat hij of zij promovendus is of indien de promovendus de
Toewijzingsgronden beëindiging art. 7:274 BW (limitatief)
A. Niet goed huurderschap
B. Bepaalde tijd
C. Dringend eigen gebruik
D. Weigeren redelijk aanbod
E. Bestemmingsplan
F. Belangenafweging i.v.m. onzelfstandige woonruimte, die deel uitmaakt van een
woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft.
Dringend eigen gebruik (7:274 lid 1 sub c BW
Het begrijp wordt ruim uitgelegd. Tegelijkertijd wordt de toepassing ‘dringend eigen gebruik’
weer beperkt door het vereiste:
- Passende woonruimte voor de huurder
Eigen gebruik:
Het dringende gebruik van de verhuurder moet een eigen gebruik zijn dat betekent niet
dat verhuurder zelf moet gebruiken: ook gebruik door een ander (bijvoorbeeld een
werknemer) kan het eigen belang van de verhuurder dienen.
Dringend nodig hebben; belangenafweging:
Voorbeeld belangen verhuurder ‘dringend nodig hebben’: gezondheidsredenen,
gezinsuitbreiding, renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is etc.
Renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is:
De enkele wens van de verhuurder om de verhuurde woonruimte te renoveren is
onvoldoende voor toewijzing van de beëindigingsvordering o.g.v. dringend eigen gebruik
ook als de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is.
Is er sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en
huuropbrengsten? Dan kan het zo zijn dat de verhuurder het gehuurde i.v.m. renovatie zo
dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dan van hem, de belangen van beide partijen naar
billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt
voortgezet.
Vervreemding?
Let op! Beroep op art. 7:274 lid 1 onder c BW in geval van vervreemding. De verhuurder kan
dus geen beroep hierop doen als hij de verhuurde woonruimte (vrij van huur en dus tegen
een hogere koopprijs) wil vervreemden.
Dringend eigen gebruik (7:274 lid 1 sub c BW
Beschikbaarheid van een passende woonruimte
Een voorwaarde voor de toepassing van de beëindigingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ is dat
blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen. Het gaat om ‘passende
, woonruimte’ en niet van ‘soortgelijke woonruimte’ de andere woonruimte kan dus een
wezenlijk ander woongenot bieden dan de bestaande woonruimte.
Let op: voor jongeren, studenten en promovendi (7:272 c t/m e BW) geldt een uitzondering!
Daar geldt de eis niet dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.
Bijzonderheden dringend eigen gebruik
1. Wachttijd in geval van rechtsopvolging, art. 7:272 lid 5 onder B 3 jaar.
2. Tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, art. 7:275 BW.
3. Eventueel schadevergoeding bij het in werkelijkheid niet aanwezig zijn van dringend
eigen gebruik, 7:276 BW.
Categorieën dringend eigen gebruik (7:274 lid 1 sub c BW) & Wet doorstroming huurmarkt
- art. 7:274a: gehandicapte
- art. 7:274b: oudere
- art. 7:274c: jongere (min 18 en max 27 jaar)
- art. 7:274d: student
- art. 7:274e: promovendus
- art. 7:274f: groot gezin (8 of meer personen)
Wanneer een woning wordt gebouwd of beschikbaar is gesteld voor een bepaalde
doelgroep, die de woning uit oogpunt van efficiënt gebruik van woonruimte beschikbaar
moet blijven voor de betreffende doelgroep. Indien de huurder niet langer onder de
doelgroep valt, kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op grond van ‘dringend
eigen gebruik’. Door de Wet doorstroming huurmarkt zijn onderstaande drie groepen erbij
gekomen:
Jongeren
Onder jongeren wordt verstaan, personen met de leeftijd van minimaal 18 en maximaal 27
jaar. Tot die laatste leeftijd kan een jongerencontract worden afgesloten. In de
huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de woning bestemd is voor de huisvesting
van jongeren en dat de woning na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een
jongere wordt verhuurd. Studenten en promovendi worden in dit verband gelijkgesteld met
jongeren. De woning ma na beëindiging van de huur dus ook aan een student of
promovendus worden verhuurd.
Promovendi
Onder deze groep wordt verstaan de personen die op grond van een promotieplaats aan een
instelling voor hoger onderwijs zijn verbonden. Voor promovendi gelden vergelijkbare regels
als voor studenten. De woonruimte moet bestemd zijn voor promovendi en in de
huurovereenkomst moet worden opgenomen dat de woning na beëindiging van de
huurovereenkomst opnieuw aan een promovendus wordt verhuurd. Jaarlijks dient de
promovendus aan te tonen dat hij of zij zich voorbereidt op een promotie en aldus
promovendus is. De promovendus doet dit voor het verstrekken van een verklaring van de
onderwijsinstelling. De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen indien de
promovendus niet kan aantonen dat hij of zij promovendus is of indien de promovendus de
