Hoofdstuk 1 Gebouwen
Woongebouw = gebouw of gedeelte, waarin 2 of meer woonfuncties liggen, aangewezen op een of
meer gemeenschappelijke verkeersroutes.
In de Woningwet 1991 staat: Bouwwerk = een overdekt of gedeeltelijk met wanden omsloten
geheel, voor mensen toegankelijk.
SfB-classificatie en coderingssysteem vindt wereldwijd toepassing; in Nederland is dit het
NL/SfB-systeem; dit geeft bouwcodes aan.
Omvat 3 hoofdtabellen:
Tabel 1 = civiele werken, verkeer en water
Tabel 2 t/m 8 = Gebouwen
Tabel 9 = Ruimtes in gebouwen
Soort gebouwen:
- Agrarische gebouwen: bewoners/eigenaars OF bewoners/pachters.
- Woningen: kwantitatief de meeste gebouwen. Woningvoorraad veranderd continu in
kwalitatieve en kwantitatieve zin.
- Bank en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening: voornamelijk gehuisvest in
kantoorgebouwen.
- Bedrijfsgebouwen: bij een gebouw met meer dan 350 personen (of gehuurd/geleast) is
meestal sprake van een facilitaire dienst voor het onderhoud.
Opslag en communicatie (KPN) transport (NS, Luchtvaart, Wegvervoer)
- Gebouwen in de gezondheidszorg: o.a. ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen.
- Overheidsgebouwen: Centrale overheid & Decentrale overheid.
3 beheersorganisaties: Rijksgebouwendienst (RGD) of Dienst Gebouwen Werken en
Terreinen (DGW&T) of binnen de Dienst Openbare Werken/gelijkwaardige dienst.
- Onderwijsgebouwen: financiële zorg ligt bij de overheid.
- Overige gebouwen: zoals religieuze gebouwen.
Gebouwenbeheer en verantwoording wordt bepaald door de eigenaar, onderscheid in:
- Particuliere eigenaars (gebouw in eigendom voor eigen gebruik)
- Particuliere beleggers (gebouw in eigendom als belegging, geen eigen gebruik)
- Overheid
- Institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen)
- Woningbouwverenigingen en corporaties
- Ondernemingen (hoofdmotief is vaak nodig zijn voor bedrijfsuitoefening.)
2 vormen van beheer: men huurt/least een gebouw OF men is eigenaar.
3 soorten huurders; huurders van woningen, van detailhandelsruimte, en van overig onroerend goed.
Vervangingsonderhoud aan exterieur en installaties wordt meestal door de eigenaar afgehandeld.
Interieur en contractonderhoud zijn meestal voor rekening van de gebruiker.
Werkgelegenheid kan onderverdeeld worden in 3 groepen:
- Opdrachtgevers; beheerders die namens de eigenaar opdrachten verstrekken.
- Opdrachtnemers; Uitvoerende - , Adviserende bedrijven en Toeleveranciers.
- Toeleveranciers
2 soorten wetgeving door de overheid; beschermend voor partijen op de gebouwenmarkt EN geldend
op technische vlak. Van grote invloed zijn: Woningwet uit 1901 & Bouwbesluit uit 1991.
Bij de Arbowet zijn naast de uitvoeringsfase ook de ontwerpfase, beheersfase en sloopfase betrokken,
dit door het Bouwprocesbesluit Arbowet.
Gebouwautomatisering = met computers beheren, controleren en sturen van processen.
, Hoofdstuk 2 Kader voor toekomstgericht gebouwbeheer
Life cycle kosten zijn de kosten van de totale levensduur. Gebruiksperiode van een gebouw neemt af.
Levenscyclus van een gebouw zie je op pagina 21.
Bouwkundigen ontleden een gebouw in materiële en technische onderdelen, namelijk:
Draagconstructie, Schil, Installatie, Scheidingswanden, Inrichting. De Typische
Levensduur:
Draagconstructie(100jr) Schil(50jr) Installatie(25jr) Scheidingswanden(7jr) Inrichting(3jr)
Gebouw als functioneel systeem gerelateerd aan een groep mensen:
Werkplek, Vertrek, Verdieping, Gebouw, Bebouwde Omgeving
Pas wanneer het gebouw in bezit is en gebruikt wordt krijgt het waarde:
- Basale waarde (vervulling primaire behoeften: relatie individu & gebouw)
- Gebruikswaarde (vervulling primaire proces : relatie organisatie & gebouw)
- Ecologische waarde (relatie milieu & gebouw)
- Maatschappelijke waarde (esthetisch of cultureel object : relatie gemeenschap & gebouw)
- Strategische waarde (vermogen in tijd aanpasbaar te zijn: relatie tijd & gebouw)
- Economische waarde (verhouding investering/opbrengst : relatie eigenaar & gebouw)
Waardekaders verwijzen naar gebouw als geheel en brengen belangen van betrokken partijen in
beeld. Een Prestatie = functionele daad, dat biedt een vertaling tussen gebouw en gebruik. Een
prestatie zoomt in op een element van het gebouw.
Het formuleren van prestaties:
1. functies die het gebouw moet vervullen bepalen
2. vertaal de functies naar prestaties
3. specificeer prestatie
4. ontwikkel bouwkundige oplossingen, materialiseer.
Vervolgens gebruikt men prestaties om te toetsen en bij te sturen:
1. toets ontwikkelde oplossing aan gevraagde prestatie
2. stuur bij op basis van de toets
Voordelen van werken met prestaties: duidelijkere communicatie tussen ontwerper en gebruiker,
betere formulering werkelijke behoefte gebruikers, betere benutting kennis en innovatie door
ontwerpers en aannemers.
De levensduur van een gebouw wordt o.a. bepaald door:
Trends in de ontwikkeling van behoeften in de maatschappij, verandering in behoeften gebruikers
(reorganisatie), degradatie bouwdelen (veroudering). Onderscheiden: maatschappelijke,
functionele en technische levensduur.
Hoofdstuk 3 Bouwkundig en installatie onderhoud
Onderhoudsbeheer is onderdeel van totale huisvestingsmanagement.
Men heeft meestal minder inzicht in de bouwkundige zaken als de gebouwinstallaties.
Voor het onderhoudsbeheer zijn de laatste jaren de volgende aspecten van invloed:
1) Risicobeheersing; doelgericht beheersen van risico’s m.b.v. risicomanagement.
2) Beperking onderhoudsbehoefte.
3) Arbowet en andere eisen
4) Garanties; aan een garantie is veelal de verplichting van onderhoud verbonden.
Het verleden van uitgevoerd onderhoud + het onderhoudsbeleid vormt de basis van technisch
onderhoud. Onderhoudsbeleid: op beleidsniveau geformuleerde uitgangspunten, zoals:
1. Onderhoudsniveau
2. Beleid gebruik gebouw(en) komende jaren
3. Milieuvriendelijkheid
4. Verkrijgen subsidies
5. Aanpak
Incidentele inspecties zijn eenmalig. Planmatige inspecties vinden plaats volgens een tijdschema.
Niet gepland onderhoud komt voort uit klachten en/of inspecties; verschillende vormen:
Woongebouw = gebouw of gedeelte, waarin 2 of meer woonfuncties liggen, aangewezen op een of
meer gemeenschappelijke verkeersroutes.
In de Woningwet 1991 staat: Bouwwerk = een overdekt of gedeeltelijk met wanden omsloten
geheel, voor mensen toegankelijk.
SfB-classificatie en coderingssysteem vindt wereldwijd toepassing; in Nederland is dit het
NL/SfB-systeem; dit geeft bouwcodes aan.
Omvat 3 hoofdtabellen:
Tabel 1 = civiele werken, verkeer en water
Tabel 2 t/m 8 = Gebouwen
Tabel 9 = Ruimtes in gebouwen
Soort gebouwen:
- Agrarische gebouwen: bewoners/eigenaars OF bewoners/pachters.
- Woningen: kwantitatief de meeste gebouwen. Woningvoorraad veranderd continu in
kwalitatieve en kwantitatieve zin.
- Bank en verzekeringswezen en zakelijke dienstverlening: voornamelijk gehuisvest in
kantoorgebouwen.
- Bedrijfsgebouwen: bij een gebouw met meer dan 350 personen (of gehuurd/geleast) is
meestal sprake van een facilitaire dienst voor het onderhoud.
Opslag en communicatie (KPN) transport (NS, Luchtvaart, Wegvervoer)
- Gebouwen in de gezondheidszorg: o.a. ziekenhuizen, verpleeghuizen, verzorgingshuizen.
- Overheidsgebouwen: Centrale overheid & Decentrale overheid.
3 beheersorganisaties: Rijksgebouwendienst (RGD) of Dienst Gebouwen Werken en
Terreinen (DGW&T) of binnen de Dienst Openbare Werken/gelijkwaardige dienst.
- Onderwijsgebouwen: financiële zorg ligt bij de overheid.
- Overige gebouwen: zoals religieuze gebouwen.
Gebouwenbeheer en verantwoording wordt bepaald door de eigenaar, onderscheid in:
- Particuliere eigenaars (gebouw in eigendom voor eigen gebruik)
- Particuliere beleggers (gebouw in eigendom als belegging, geen eigen gebruik)
- Overheid
- Institutionele beleggers (pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen)
- Woningbouwverenigingen en corporaties
- Ondernemingen (hoofdmotief is vaak nodig zijn voor bedrijfsuitoefening.)
2 vormen van beheer: men huurt/least een gebouw OF men is eigenaar.
3 soorten huurders; huurders van woningen, van detailhandelsruimte, en van overig onroerend goed.
Vervangingsonderhoud aan exterieur en installaties wordt meestal door de eigenaar afgehandeld.
Interieur en contractonderhoud zijn meestal voor rekening van de gebruiker.
Werkgelegenheid kan onderverdeeld worden in 3 groepen:
- Opdrachtgevers; beheerders die namens de eigenaar opdrachten verstrekken.
- Opdrachtnemers; Uitvoerende - , Adviserende bedrijven en Toeleveranciers.
- Toeleveranciers
2 soorten wetgeving door de overheid; beschermend voor partijen op de gebouwenmarkt EN geldend
op technische vlak. Van grote invloed zijn: Woningwet uit 1901 & Bouwbesluit uit 1991.
Bij de Arbowet zijn naast de uitvoeringsfase ook de ontwerpfase, beheersfase en sloopfase betrokken,
dit door het Bouwprocesbesluit Arbowet.
Gebouwautomatisering = met computers beheren, controleren en sturen van processen.
, Hoofdstuk 2 Kader voor toekomstgericht gebouwbeheer
Life cycle kosten zijn de kosten van de totale levensduur. Gebruiksperiode van een gebouw neemt af.
Levenscyclus van een gebouw zie je op pagina 21.
Bouwkundigen ontleden een gebouw in materiële en technische onderdelen, namelijk:
Draagconstructie, Schil, Installatie, Scheidingswanden, Inrichting. De Typische
Levensduur:
Draagconstructie(100jr) Schil(50jr) Installatie(25jr) Scheidingswanden(7jr) Inrichting(3jr)
Gebouw als functioneel systeem gerelateerd aan een groep mensen:
Werkplek, Vertrek, Verdieping, Gebouw, Bebouwde Omgeving
Pas wanneer het gebouw in bezit is en gebruikt wordt krijgt het waarde:
- Basale waarde (vervulling primaire behoeften: relatie individu & gebouw)
- Gebruikswaarde (vervulling primaire proces : relatie organisatie & gebouw)
- Ecologische waarde (relatie milieu & gebouw)
- Maatschappelijke waarde (esthetisch of cultureel object : relatie gemeenschap & gebouw)
- Strategische waarde (vermogen in tijd aanpasbaar te zijn: relatie tijd & gebouw)
- Economische waarde (verhouding investering/opbrengst : relatie eigenaar & gebouw)
Waardekaders verwijzen naar gebouw als geheel en brengen belangen van betrokken partijen in
beeld. Een Prestatie = functionele daad, dat biedt een vertaling tussen gebouw en gebruik. Een
prestatie zoomt in op een element van het gebouw.
Het formuleren van prestaties:
1. functies die het gebouw moet vervullen bepalen
2. vertaal de functies naar prestaties
3. specificeer prestatie
4. ontwikkel bouwkundige oplossingen, materialiseer.
Vervolgens gebruikt men prestaties om te toetsen en bij te sturen:
1. toets ontwikkelde oplossing aan gevraagde prestatie
2. stuur bij op basis van de toets
Voordelen van werken met prestaties: duidelijkere communicatie tussen ontwerper en gebruiker,
betere formulering werkelijke behoefte gebruikers, betere benutting kennis en innovatie door
ontwerpers en aannemers.
De levensduur van een gebouw wordt o.a. bepaald door:
Trends in de ontwikkeling van behoeften in de maatschappij, verandering in behoeften gebruikers
(reorganisatie), degradatie bouwdelen (veroudering). Onderscheiden: maatschappelijke,
functionele en technische levensduur.
Hoofdstuk 3 Bouwkundig en installatie onderhoud
Onderhoudsbeheer is onderdeel van totale huisvestingsmanagement.
Men heeft meestal minder inzicht in de bouwkundige zaken als de gebouwinstallaties.
Voor het onderhoudsbeheer zijn de laatste jaren de volgende aspecten van invloed:
1) Risicobeheersing; doelgericht beheersen van risico’s m.b.v. risicomanagement.
2) Beperking onderhoudsbehoefte.
3) Arbowet en andere eisen
4) Garanties; aan een garantie is veelal de verplichting van onderhoud verbonden.
Het verleden van uitgevoerd onderhoud + het onderhoudsbeleid vormt de basis van technisch
onderhoud. Onderhoudsbeleid: op beleidsniveau geformuleerde uitgangspunten, zoals:
1. Onderhoudsniveau
2. Beleid gebruik gebouw(en) komende jaren
3. Milieuvriendelijkheid
4. Verkrijgen subsidies
5. Aanpak
Incidentele inspecties zijn eenmalig. Planmatige inspecties vinden plaats volgens een tijdschema.
Niet gepland onderhoud komt voort uit klachten en/of inspecties; verschillende vormen:
