Werkgroepopdrachten week 3
Huur
- Doorwerking Europees recht
- Definitie en verschillende huurregimes
- Dwaling
- Huurprijs
- Studentenwoning
- Onderhoud en remedies
- Opzegging
- Koop breekt geen huur
1. In de huurovereenkomsten die woningcorporatie Ymere met haar huurders sluit, is het
beding opgenomen dat zij hun huurwoning niet mogen onderverhuren op straffe van
een boete van € 125 per dag. Huurder Ecebek verhuurt zijn huurwoning in strijd met
dit beding onder aan zijn neef Gerard. Wanneer de woningcorporatie hier achterkomt,
is de verschuldigde boete al opgelopen tot € 80.000. De corporatie stelt op grond van
het boetebeding een vordering in van € 10.000. De kantonrechter te Amsterdam wijst
de vordering toe. Huurder Ecebek gaat van deze uitspraak in hoger beroep en verzoekt
de appelrechter op grond van art. 6:94 BW om deze boete te matigen. Zal deze rechter
de boete matigen?
Boetebeding staat in algemene voorwaarden. Betekent dat je moet kijken naar
algemene voorwaardentoets. Is opgenomen in art. 6:233 BW. Europees recht van
toepassing. Omdat het gaat om B2C. Die regeling moet overeenkomen met Europese
richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Nederland had al
een afdeling over algemene voorwaarden toetsing opgenomen in 1992. Toen kwam in
1993 de Richtlijn. Nederlandse wetgever heeft toen niets veranderd, met gedachte dat
Nederland al zo’n nieuwe moderne regeling had. Europese Commissie was het daar
niet mee eens. Is toen een zaak gestart jegens Nederland wegens het niet correct
implementeren van de Richtlijn. Hof van Justitie: Nederlandse wetgeving voldeed niet
helemaal. Toen is tekst nog aangescherpt.
Als je dan kijkt in de rechtspraak is er nog een probleem: nationale rechters moeten
ambtshalve toetsen of algemene voorwaarden oneerlijk zijn, het beding valt binnen de
werkingssfeer van de richtlijn, en de rechter genoeg feitelijke informatie heeft op
basis van wat partijen hebben aangedragen. Asbeek Brussel: uitdrukkelijk bepaald dat
dit ook voor huurovereenkomsten geldt. In Nederlandse tekstversie van de richtlijn
werd gesproken van koper en verkoper. Dus daarom onduidelijk. Toen is gekeken
naar andere taalversies van de richtlijn om vast te stellen wat de bedoeling is geweest
van Europese wetgever. HvJ verwijst ook naar taalversies waar wordt gesproken van
‘professionele wederpartij’. Dan hoeft het niet persé om koop te gaan.
Stel oneerlijk beding, moet rechter deze buiten toepassing verklaren, 6:233 jo. 6:236.
Mag hij niet matigen
In HvJEU Asbeek Brusse werd geoordeeld over de vraag of artikel 6 van de richtlijn
aldus kan worden uitgelegd dat een nationale rechter die heeft vastgesteld dat een
boetebeding oneerlijk is, in plaats van dat beding buiten toepassing te laten, ermee
, mag volstaan de hoogte van de daarin bepaalde boete te matigen, zoals dit op grond
van het nationale recht is toegestaan en de consument heeft gevorderd.
Het HvJ oordeelde hier dat wanneer een nationale rechter een oneerlijk beding zou
mogen matigen, dan is daarmee ieder afschrikkende werking weggenomen om
oneerlijke bedingen in je overeenkomsten op te nemen. Zou je doelstelling van
Richtlijn ondermijnen. Dus is er een strenge sanctie nodig om te voorkomen dat
professionele verhuurders oneerlijke bedingen gaan opnemen en afwachten of een
verhuurder hier tegenin gaat. Een nationale rechter die heeft vastgesteld dat een
boetebeding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument oneerlijk is,
mag er dus niet mee volstaan, zoals dit op grond van het nationale recht is toegestaan,
de hoogte van de ingevolge dat beding aan die consument in rekening gebrachte boete
te matigen, maar is zonder meer verplicht dat beding voor de consument buiten
toepassing te laten (r.o. 60).
Dus de rechter laat het beding buiten toepassing, tenzij de consument aangeeft dat hij
het beding wil houden.
Voor private partijen op een richtlijn kun je nooit direct beroep doen, geen directe
horizontale werking. Dus doe je beroep op implementatie van de richtlijn in het
nationale recht. Daar kunnen nationale rechter dan vragen over stellen aan het HvJ.
Dus alleen lidstaten zijn gebonden aan de richtlijn. Dus als het niet mogelijk is in
privaatrechtelijk geschil om richtlijnconform uit te leggen, kan de lidstaat
aansprakelijk worden gesteld op grond van OD, onjuiste implementatie van de
Richtlijn.
2. Arthur Severijn huurt een appartement van woningcorporatie ThuisBest in een
prachtig pand in de stijl van de Amsterdamse School. Aangezien Arthur graag en veel
televisie kijkt, installeert hij een schotelantenne aan de voorgevel van zijn flat.
ThuisBest is hierover niet te spreken en beroept zich op het op de overeenkomst
toepasselijke huurreglement van de corporatie dat aan de plaatsing van
schotelantennes aan de buitenzijde van haar huurwoningen zeer strenge voorwaarden
van technische, esthetische en overlast beperkende aard verbindt. Dientengevolge
mag Arthur de schotelantenne enkel aan de binnenzijde van het balkon, bevestigen.
Probleem is echter dat Arthur in dat geval minder zenders kan ontvangen. Daarom
weigert Arthur de schotel van de buitengevel te verwijderen. ThuisBest vordert voor
de rechtbank in Amsterdam onder verwijzing naar haar huurreglement en naar art.
7:215 lid 6 BW verwijdering van de schotelantenne. Kan Arthur aan art. 10 EVRM
een verweer tegen deze vordering ontlenen en, zo ja, heeft dit verweer kans van
slagen?
Arthur heeft geen sterke zaak. Thuisbest beroept zich op 7:215. Gaat over klusrecht.
Beperking als het gaat om dit soort zaken. Lid 6: tenzij het de buitenzijde van de
woonruimte betreft. Arthur: ik beroep me op 10 EVRM, informatierecht.
In EHRM Mustafa/Zweden ging het om een zaak waar een particuliere eigenaar van
een flatgebouw in Stockholm op grond van de huurovereenkomst maar in strijd met
art. 10 EVRM, zijn huurder, een immigrantengezin uit Irak, had belet via een
schotelantenne tv-uitzendingen uit het moederland te ontvangen.
Huur
- Doorwerking Europees recht
- Definitie en verschillende huurregimes
- Dwaling
- Huurprijs
- Studentenwoning
- Onderhoud en remedies
- Opzegging
- Koop breekt geen huur
1. In de huurovereenkomsten die woningcorporatie Ymere met haar huurders sluit, is het
beding opgenomen dat zij hun huurwoning niet mogen onderverhuren op straffe van
een boete van € 125 per dag. Huurder Ecebek verhuurt zijn huurwoning in strijd met
dit beding onder aan zijn neef Gerard. Wanneer de woningcorporatie hier achterkomt,
is de verschuldigde boete al opgelopen tot € 80.000. De corporatie stelt op grond van
het boetebeding een vordering in van € 10.000. De kantonrechter te Amsterdam wijst
de vordering toe. Huurder Ecebek gaat van deze uitspraak in hoger beroep en verzoekt
de appelrechter op grond van art. 6:94 BW om deze boete te matigen. Zal deze rechter
de boete matigen?
Boetebeding staat in algemene voorwaarden. Betekent dat je moet kijken naar
algemene voorwaardentoets. Is opgenomen in art. 6:233 BW. Europees recht van
toepassing. Omdat het gaat om B2C. Die regeling moet overeenkomen met Europese
richtlijn over oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Nederland had al
een afdeling over algemene voorwaarden toetsing opgenomen in 1992. Toen kwam in
1993 de Richtlijn. Nederlandse wetgever heeft toen niets veranderd, met gedachte dat
Nederland al zo’n nieuwe moderne regeling had. Europese Commissie was het daar
niet mee eens. Is toen een zaak gestart jegens Nederland wegens het niet correct
implementeren van de Richtlijn. Hof van Justitie: Nederlandse wetgeving voldeed niet
helemaal. Toen is tekst nog aangescherpt.
Als je dan kijkt in de rechtspraak is er nog een probleem: nationale rechters moeten
ambtshalve toetsen of algemene voorwaarden oneerlijk zijn, het beding valt binnen de
werkingssfeer van de richtlijn, en de rechter genoeg feitelijke informatie heeft op
basis van wat partijen hebben aangedragen. Asbeek Brussel: uitdrukkelijk bepaald dat
dit ook voor huurovereenkomsten geldt. In Nederlandse tekstversie van de richtlijn
werd gesproken van koper en verkoper. Dus daarom onduidelijk. Toen is gekeken
naar andere taalversies van de richtlijn om vast te stellen wat de bedoeling is geweest
van Europese wetgever. HvJ verwijst ook naar taalversies waar wordt gesproken van
‘professionele wederpartij’. Dan hoeft het niet persé om koop te gaan.
Stel oneerlijk beding, moet rechter deze buiten toepassing verklaren, 6:233 jo. 6:236.
Mag hij niet matigen
In HvJEU Asbeek Brusse werd geoordeeld over de vraag of artikel 6 van de richtlijn
aldus kan worden uitgelegd dat een nationale rechter die heeft vastgesteld dat een
boetebeding oneerlijk is, in plaats van dat beding buiten toepassing te laten, ermee
, mag volstaan de hoogte van de daarin bepaalde boete te matigen, zoals dit op grond
van het nationale recht is toegestaan en de consument heeft gevorderd.
Het HvJ oordeelde hier dat wanneer een nationale rechter een oneerlijk beding zou
mogen matigen, dan is daarmee ieder afschrikkende werking weggenomen om
oneerlijke bedingen in je overeenkomsten op te nemen. Zou je doelstelling van
Richtlijn ondermijnen. Dus is er een strenge sanctie nodig om te voorkomen dat
professionele verhuurders oneerlijke bedingen gaan opnemen en afwachten of een
verhuurder hier tegenin gaat. Een nationale rechter die heeft vastgesteld dat een
boetebeding in een overeenkomst tussen een verkoper en een consument oneerlijk is,
mag er dus niet mee volstaan, zoals dit op grond van het nationale recht is toegestaan,
de hoogte van de ingevolge dat beding aan die consument in rekening gebrachte boete
te matigen, maar is zonder meer verplicht dat beding voor de consument buiten
toepassing te laten (r.o. 60).
Dus de rechter laat het beding buiten toepassing, tenzij de consument aangeeft dat hij
het beding wil houden.
Voor private partijen op een richtlijn kun je nooit direct beroep doen, geen directe
horizontale werking. Dus doe je beroep op implementatie van de richtlijn in het
nationale recht. Daar kunnen nationale rechter dan vragen over stellen aan het HvJ.
Dus alleen lidstaten zijn gebonden aan de richtlijn. Dus als het niet mogelijk is in
privaatrechtelijk geschil om richtlijnconform uit te leggen, kan de lidstaat
aansprakelijk worden gesteld op grond van OD, onjuiste implementatie van de
Richtlijn.
2. Arthur Severijn huurt een appartement van woningcorporatie ThuisBest in een
prachtig pand in de stijl van de Amsterdamse School. Aangezien Arthur graag en veel
televisie kijkt, installeert hij een schotelantenne aan de voorgevel van zijn flat.
ThuisBest is hierover niet te spreken en beroept zich op het op de overeenkomst
toepasselijke huurreglement van de corporatie dat aan de plaatsing van
schotelantennes aan de buitenzijde van haar huurwoningen zeer strenge voorwaarden
van technische, esthetische en overlast beperkende aard verbindt. Dientengevolge
mag Arthur de schotelantenne enkel aan de binnenzijde van het balkon, bevestigen.
Probleem is echter dat Arthur in dat geval minder zenders kan ontvangen. Daarom
weigert Arthur de schotel van de buitengevel te verwijderen. ThuisBest vordert voor
de rechtbank in Amsterdam onder verwijzing naar haar huurreglement en naar art.
7:215 lid 6 BW verwijdering van de schotelantenne. Kan Arthur aan art. 10 EVRM
een verweer tegen deze vordering ontlenen en, zo ja, heeft dit verweer kans van
slagen?
Arthur heeft geen sterke zaak. Thuisbest beroept zich op 7:215. Gaat over klusrecht.
Beperking als het gaat om dit soort zaken. Lid 6: tenzij het de buitenzijde van de
woonruimte betreft. Arthur: ik beroep me op 10 EVRM, informatierecht.
In EHRM Mustafa/Zweden ging het om een zaak waar een particuliere eigenaar van
een flatgebouw in Stockholm op grond van de huurovereenkomst maar in strijd met
art. 10 EVRM, zijn huurder, een immigrantengezin uit Irak, had belet via een
schotelantenne tv-uitzendingen uit het moederland te ontvangen.
