Privaatrecht ||
Cecile van den Broek
Het tentamen bestaat uit 40 multiple choice-vragen. Het betreft een gesloten boek
tentamen, wat wil zeggen dat uitsluitend het gebruik van een wetboek is toegestaan.
LES 1:
Huurrecht is geregeld in boek 7 BW: art. 7:201-310 BW
Verschillende regelingen:
- Algemeen deel: 7:201-231
(7:230a – overige bedrijfsruimte - is hierin opgenomen!)
- Woonruimtebepalingen: 7:232-282
- Middenstandsbedrijfsruimte: 7:290-310 (afdeling 6)
290-bedrijfsruimte:
Een 290 bedrijfswinkel is vaak publiekstoegankelijk en bedoeld is om passanten naar binnen
te trekken. Gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens
huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een:
• Kleinhandelsbedrijf
• Restaurant- of cafébedrijf
• Hotelbedrijf
• Kampeerbedrijf
• Afhaal- of besteldienst
• Ander ambachtsbedrijf
Soorten 290-bedrijfsruimte is vaak in de jurisprudentie verwerkt:
WEL:
Benzinestation
Stenen consumptiekiosk
Toonzaal met verkooppunt
Autobedrijf
,Kapsalon
ANWB-winkel
Winkel in ziekenhuis
NIET:
Rijwielstalling
Reisbureau
Bankfiliaal
Bioscoop
Schoonheidssalon
Praktijkruimte tandarts
Speelautomatenhal
Strekking 290- bedrijfsruimte is de bescherming van de zwakkere partij (huurder) op twee
manieren:
- Termijnbescherming
- Huurprijsbescherming
290-bedrijfsruimte is afhankelijk van locatie en van passanten. De wetgever zegt dat er een
termijn is van 10 jaar om de investering te verdienen.
Semi-dwingend recht
• 7:291 lid 1 BW: partijen mogen uitsluitend afwijken van de dwingende bepalingen
van afdeling 6, wanneer dat ten gunste van de huurder (zwakke partij) is
• Zijn er afspraken in strijd met 7:291 gemaakt? Die zijn vernietigbaar
(uitsluitend voor de huurder)
• Er mag nooit worden afgeweken van 290
• Contractueel mag gekozen worden voor toepassing van de strengere afdeling 6
(vanuit een ander huurregime). Bijvoorbeeld iemand huurt een kantoorruimte en wil
dat 290-bedrijfsruimte geldt.
Twee mogelijkheden om de strenge regels van afdeling 6 te omzeilen:
1. Art. 7:291 lid 2: vooraf (dus voor ondertekening van de overeenkomst) toestemming
vragen aan de kantonrechter voor één of meer afwijkende begingen;
2. Een overeenkomst sluiten op grond van art. 7:301 BW (2 jaar of korter), dan zijn de
semi-dwingende regels niet van toepassing
Wettelijke huurtermijnen (indien geen afwijkende partijafspraken)
Afdeling 6 bepaalt dwingend dat er áltijd (in totaal) sprake moet zijn van een minimum van
10 huurjaren:
• 1e huurtermijn: 5 jaar (7:292 lid 1 BW), automatisch te verlengen met een …
• 2e huurtermijn: 5 jaar, tenzij opgezegd (7:292 lid 2 BW), daarna: automatisch
verlenging voor onbepaalde tijd, tenzij opgezegd (7:300 lid 1 BW)
,Knip zijn de momenten waartegen opgezegd kan worden. In die periode van 5 jaar kan je
niet opzeggen.
Wettelijke huurtermijnen
(indien WEL afwijkende partij-afspraken)
Zoals vastgesteld: minimumtermijn is in totaal 10 jaar, waarbij de eerste huurtermijn ten
minste 5 jaar moet zijn. Partijen hebben binnen dat kader mogelijkheden om nadere
afspraken te maken:
• Partijen kunnen kiezen voor een eerste huurtermijn die langer duurt dan 5 jaar, maar
korter duurt dan 10 jaar (7:292 lid 1 en 2 BW). Dan volgt automatisch een tweede
termijn die in totaal weer tot een totaal van 10 jaar leidt (6+4, 7+3, et cetera)
• Partijen mogen ook kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer. Dit
wordt gedaan voor zekerheid en de huurprijs kan niet worden aangepast (het kan
wel worden geïndexeerd).
, Wettelijke huurtermijnen
(einde van de huurovereenkomst)
• Twee mogelijkheden:
• Opzegging: wettelijke of contractuele mogelijkheid om de overeenkomst op
te zeggen. In geval van opzegging zijn zowel huurder als verhuurder gebonden
aan de geldende huurtermijnen. De huurder, verhuurder of samen opzeggen
wil er uitstappen.
• Ontbinding: in geval van wanprestatie. In geval van ontbinding zijn partijen
niet gebonden aan de geldende huurtermijnen
Wettelijke huurtermijnen
(opzegging)
• Uitgangspunt is dat op een ‘knip’ zowel huurder als verhuurder kunnen opzeggen
(opzegtermijn van 1 jaar)
• Opzeggen midden in een huurtermijn is dus níet mogelijk!
• Wanneer ten behoeve van een knip een optie is overeengekomen, is er sprake van
een eenzijdig recht. Een optie bestaat nooit op grond van de wet, maar geldt
uitsluitend wanneer dat contractueel is overeengekomen
• In geval van een optie kan de huurder eenzijdig besluiten om de
huurovereenkomst voort te zetten, dan wel op te zeggen. Een verhuurder kan
in dat geval de overeenkomst op een knip dus niet beëindigen, ook niet
wanneer er sprake is van een geldige opzeggingsgrond. Een optie is altijd een
eenzijdige beslissing.
Opzegging huurovereenkomst
Zonder opzegging loopt een huurovereenkomst in beginsel altijd door, ongeacht de
afgesproken huurtermijn (7:300 BW). Vereisten opzegging (7:293 en 7:294 BW):
• Één jaar opzegtermijn (huurder / verhuurder)
• Schriftelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploit (huurder / verhuurder)
• Vermelding gronden opzegging (verhuurder). Dit moet direct vernoemd zijn in de
brief)
Een contract loopt af op de laatste dag van de overeenkomst. Er moet worden opgezegd
tegen de laatste dag van de overeenkomst (bijvoorbeeld: 31/12/2019). De aangetekende
brief of deurwaardersexploit moet een jaar voor deze datum worden ontvangen door de
andere partij (bijvoorbeeld 31/12/2018).
Mogelijkheden tot opzegging voor de verhuurder
• Vooraf: ontbinding wegens wanprestatie staat hier los van
• Verhuurder heeft dus altijd een opzeggingsgrond nodig!
• Na afloop van de eerste huurperiode tot het einde van het 10e huurjaar slechts 2
opzeggingsgronden (7:296 lid 1 BW):
a. Slechte bedrijfsvoering
b. Dringend eigen gebruik
• Na afloop van (de verlenging van) de eerste huurperiode, vanaf het 10e huurjaar,
behalve a. en b. ook nog (7:296 lid 4 BW):
c. Weigeren nieuwe huurovereenkomst
Cecile van den Broek
Het tentamen bestaat uit 40 multiple choice-vragen. Het betreft een gesloten boek
tentamen, wat wil zeggen dat uitsluitend het gebruik van een wetboek is toegestaan.
LES 1:
Huurrecht is geregeld in boek 7 BW: art. 7:201-310 BW
Verschillende regelingen:
- Algemeen deel: 7:201-231
(7:230a – overige bedrijfsruimte - is hierin opgenomen!)
- Woonruimtebepalingen: 7:232-282
- Middenstandsbedrijfsruimte: 7:290-310 (afdeling 6)
290-bedrijfsruimte:
Een 290 bedrijfswinkel is vaak publiekstoegankelijk en bedoeld is om passanten naar binnen
te trekken. Gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, die krachtens
huurovereenkomst bestemd is voor de uitoefening van een:
• Kleinhandelsbedrijf
• Restaurant- of cafébedrijf
• Hotelbedrijf
• Kampeerbedrijf
• Afhaal- of besteldienst
• Ander ambachtsbedrijf
Soorten 290-bedrijfsruimte is vaak in de jurisprudentie verwerkt:
WEL:
Benzinestation
Stenen consumptiekiosk
Toonzaal met verkooppunt
Autobedrijf
,Kapsalon
ANWB-winkel
Winkel in ziekenhuis
NIET:
Rijwielstalling
Reisbureau
Bankfiliaal
Bioscoop
Schoonheidssalon
Praktijkruimte tandarts
Speelautomatenhal
Strekking 290- bedrijfsruimte is de bescherming van de zwakkere partij (huurder) op twee
manieren:
- Termijnbescherming
- Huurprijsbescherming
290-bedrijfsruimte is afhankelijk van locatie en van passanten. De wetgever zegt dat er een
termijn is van 10 jaar om de investering te verdienen.
Semi-dwingend recht
• 7:291 lid 1 BW: partijen mogen uitsluitend afwijken van de dwingende bepalingen
van afdeling 6, wanneer dat ten gunste van de huurder (zwakke partij) is
• Zijn er afspraken in strijd met 7:291 gemaakt? Die zijn vernietigbaar
(uitsluitend voor de huurder)
• Er mag nooit worden afgeweken van 290
• Contractueel mag gekozen worden voor toepassing van de strengere afdeling 6
(vanuit een ander huurregime). Bijvoorbeeld iemand huurt een kantoorruimte en wil
dat 290-bedrijfsruimte geldt.
Twee mogelijkheden om de strenge regels van afdeling 6 te omzeilen:
1. Art. 7:291 lid 2: vooraf (dus voor ondertekening van de overeenkomst) toestemming
vragen aan de kantonrechter voor één of meer afwijkende begingen;
2. Een overeenkomst sluiten op grond van art. 7:301 BW (2 jaar of korter), dan zijn de
semi-dwingende regels niet van toepassing
Wettelijke huurtermijnen (indien geen afwijkende partijafspraken)
Afdeling 6 bepaalt dwingend dat er áltijd (in totaal) sprake moet zijn van een minimum van
10 huurjaren:
• 1e huurtermijn: 5 jaar (7:292 lid 1 BW), automatisch te verlengen met een …
• 2e huurtermijn: 5 jaar, tenzij opgezegd (7:292 lid 2 BW), daarna: automatisch
verlenging voor onbepaalde tijd, tenzij opgezegd (7:300 lid 1 BW)
,Knip zijn de momenten waartegen opgezegd kan worden. In die periode van 5 jaar kan je
niet opzeggen.
Wettelijke huurtermijnen
(indien WEL afwijkende partij-afspraken)
Zoals vastgesteld: minimumtermijn is in totaal 10 jaar, waarbij de eerste huurtermijn ten
minste 5 jaar moet zijn. Partijen hebben binnen dat kader mogelijkheden om nadere
afspraken te maken:
• Partijen kunnen kiezen voor een eerste huurtermijn die langer duurt dan 5 jaar, maar
korter duurt dan 10 jaar (7:292 lid 1 en 2 BW). Dan volgt automatisch een tweede
termijn die in totaal weer tot een totaal van 10 jaar leidt (6+4, 7+3, et cetera)
• Partijen mogen ook kiezen voor een eerste huurtermijn van 10 jaar of langer. Dit
wordt gedaan voor zekerheid en de huurprijs kan niet worden aangepast (het kan
wel worden geïndexeerd).
, Wettelijke huurtermijnen
(einde van de huurovereenkomst)
• Twee mogelijkheden:
• Opzegging: wettelijke of contractuele mogelijkheid om de overeenkomst op
te zeggen. In geval van opzegging zijn zowel huurder als verhuurder gebonden
aan de geldende huurtermijnen. De huurder, verhuurder of samen opzeggen
wil er uitstappen.
• Ontbinding: in geval van wanprestatie. In geval van ontbinding zijn partijen
niet gebonden aan de geldende huurtermijnen
Wettelijke huurtermijnen
(opzegging)
• Uitgangspunt is dat op een ‘knip’ zowel huurder als verhuurder kunnen opzeggen
(opzegtermijn van 1 jaar)
• Opzeggen midden in een huurtermijn is dus níet mogelijk!
• Wanneer ten behoeve van een knip een optie is overeengekomen, is er sprake van
een eenzijdig recht. Een optie bestaat nooit op grond van de wet, maar geldt
uitsluitend wanneer dat contractueel is overeengekomen
• In geval van een optie kan de huurder eenzijdig besluiten om de
huurovereenkomst voort te zetten, dan wel op te zeggen. Een verhuurder kan
in dat geval de overeenkomst op een knip dus niet beëindigen, ook niet
wanneer er sprake is van een geldige opzeggingsgrond. Een optie is altijd een
eenzijdige beslissing.
Opzegging huurovereenkomst
Zonder opzegging loopt een huurovereenkomst in beginsel altijd door, ongeacht de
afgesproken huurtermijn (7:300 BW). Vereisten opzegging (7:293 en 7:294 BW):
• Één jaar opzegtermijn (huurder / verhuurder)
• Schriftelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploit (huurder / verhuurder)
• Vermelding gronden opzegging (verhuurder). Dit moet direct vernoemd zijn in de
brief)
Een contract loopt af op de laatste dag van de overeenkomst. Er moet worden opgezegd
tegen de laatste dag van de overeenkomst (bijvoorbeeld: 31/12/2019). De aangetekende
brief of deurwaardersexploit moet een jaar voor deze datum worden ontvangen door de
andere partij (bijvoorbeeld 31/12/2018).
Mogelijkheden tot opzegging voor de verhuurder
• Vooraf: ontbinding wegens wanprestatie staat hier los van
• Verhuurder heeft dus altijd een opzeggingsgrond nodig!
• Na afloop van de eerste huurperiode tot het einde van het 10e huurjaar slechts 2
opzeggingsgronden (7:296 lid 1 BW):
a. Slechte bedrijfsvoering
b. Dringend eigen gebruik
• Na afloop van (de verlenging van) de eerste huurperiode, vanaf het 10e huurjaar,
behalve a. en b. ook nog (7:296 lid 4 BW):
c. Weigeren nieuwe huurovereenkomst
