Huurrecht
Week 1 – inleiding (H 2 paragraaf 1 t/m 4, H 4 paragraaf 10 en 11)
Woonruimte, bedrijfsruimte en andersoortige ruimte als huurobject herkennen;
Verplichtingen van een natuurlijk persoon m.b.t. huurobject;
Verplichtingen woningbouwvereniging en particuliere verhuurder m.b.t. zijn
huurobjecten;
Contractbepalingen uit een huurovereenkomst beoordelen op hun geldigheid
aan de hand van de relevante wetsartikelen;
Servicekosten beoordelen op rechtsgeldigheid;
Onredelijke bedingen herkennen;
Een standaardovereenkomst/huurovereenkomst opstellen.
Relevante wet- en regelgeving, art. 22 lid 2 lid 2 Gw, Woningwet 2015 (Wonw),
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging en de Regeling toegelaten
instellingen volkshuisvesting, Bouwbesluit, Huisvestingswet, Leegstandwet, Wet op
de huurtoeslag, Overlegwet (WOHV), Besluit Kleine Herstellingen
Woonruimte, art. 7:232-282 BW en ook de algemene bepalingen van art. 7:201-231
Bedrijfsruimte, art. 7:290-310 BW
Gebouw onroerende zaak
De werking van (dwingend) recht is als hoofdregel afhankelijk van het antwoord op
de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.
Naar de maatstaf van art. 3:3 BW is een zaak onroerend ingeval deze duurzaam met
de grond is verenigd; dit kan ook het geval zijn waar de zaak volgens de naar buiten
kenbare bedoeling van de bouwer naar zijn aard en inrichting bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven.
Roerende zaken, gebouwd of ongebouwd Art. 7:201-231
Onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd Art. 7:201-231
Vermogensrechten Art. 7:201-231
Gebouwde roerende zaken die als woning verhuurd zijn Art. 7:232-282
Woonwagens en standplaatsen van woonwagens Art. 7:232-282
Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 (kleinhandelsbedrijf, Art. 7:290-310
ambachtsbedrijf)
Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch Art. 7:230a
290-bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken, loodsen,
opslagplaatsen, praktijkruimten, beroepsruimten
Huurovereenkomst
Waarom is er een verschil tussen een onzelfstandige woonruimte en
zelfstandige woonruimte?
- De hoogte van de huur is bijvoorbeeld verschillend, huurprijs wordt
bepaald aan de hand van punten en de WOZ van de woning.
Bij onzelfstandig is dat lastig, omdat je het kan delen (voordeur etc.)
, - Er zijn verschillende rechten en plichten. Het kenmerkende verschil zit hem
in de opzegging en huurbescherming. Bij onderhuur heb je geen
huurbescherming, want je hebt geen contract met de verhuurder zelf. Een
deel kan je onder verhuren op basis van de wet (kijk ook naar je contract).
Onzelfstandig kan je nooit onderverhuren.
Om aanspraak te kunnen maken op huurtoeslag moet je een zelfstandige
woonruimte huren.
Waarom dient de verhuurder bij opzegging de huurder en de medehuurder
apart aan te schrijven?
Beide partijen hebben de huurovereenkomst ondertekend en zijn beide hoofdelijk
aansprakelijk (geweest) dus dienen beide op de hoogte gebracht te worden. Indien
de een de huurovereenkomst opzegt, hoeft de ander de woning niet per se te
verlaten.
Wat is het belang van een inspectierapport?
In dit rapport is de staat van het gehuurde beschreven. Indien een van de partijen
opzegt, is het van belang dat de woning in originele staat wordt opgeleverd. Als de
verhuurder van mening is dat het niet voldoende opgeleverd is, kan de borg
bijvoorbeeld ingehouden worden.
Verhuurder: controleren bij oplevering zoals bij aanvang
Huurder: is alles netjes bij oplevering
Dienen de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gelijktijdig met de
huurovereenkomst te worden verstrekt of vooraf? En waarom?
De algemene bepalingen moeten vooraf aan huurder worden verstrekt voor het
ondertekenen van de huurovereenkomst. Als dit niet gebeurt, kan de huurder deze
mogelijk vernietigen, art. 6:234 BW. Om te kunnen bewijzen dat ze zijn verstrekt,
dient alles ondertekent te zijn.
Wat verstaan we onder huurbescherming?
Huurders worden door de wet beschermd tegen het opzeggen van de huur door de
verhuurder of de eigenaar.
Het ligt aan je huurcontract. Onbepaalde tijd = volledige bescherming. Dus recht op
een vervangende woning.
Wat is geliberaliseerde huur?
Vrije-sector woning. De huurprijs wordt vastgesteld op grond van het Woning
Waarderingsstelsel (WWS). De liberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld.
Is een boetebepaling inhoudende een boete van €40,- per dag, met een
maximum van € 10.000,- redelijk?
Ja, hij valt onder het rijtje van pagina 6 van de handleiding (ROZ)
Betaalt een huurder onroerendezaakbelasting of waterschapsbelasting?
Waaruit blijkt dat?
Als huurder betaal je vaak minder, het wordt naar rato berekend. Het zit vaak in je
, huurprijs (OZB). Waterschapsbelasting betaalt iedere ingezetene, dus ook een
huurder.
Beschrijf een legale onderhuur.
Als je hoofdhuurder bent, kan je een gedeelte van de woning aan iemand anders
verhuren, bijvoorbeeld een kamer. De gemeente staat deze vorm van onderhuur toe.
Mogelijk heeft de verhuurder bezwaar; raadpleeg daarvoor de huurovereenkomst.
Het is belangrijk dat je zelf in het huis woont.
De wet geeft de mogelijkheid om een deel van je woning te verhuren. De
huurovereenkomst kan iets anders zeggen. Art. 7:244
Illegaal is dus vanzelfsprekend als je zelf niet meer in de woning woont of als er
sprake is van onzelfstandige woning.
Beschrijf een beëindiging door opzegging in stappen.
Beëindiging van de huurovereenkomst begint met een aanzegging, te geschieden
per deurwaardersexploot of aangetekende brief en tegen een voor huurbetaling
overeengekomen dag. Huurder kan per e-mail, telefonisch etc. maar officieel moet dit
aangetekend gedaan worden. Huurder heeft geen opzeggingsgrond nodig om te
zeggen. Verhuurder moet wel een grond hebben, anders is het niet rechtsgeldig.
Opzegtermijn voor de huurder is dit uiterlijk (minimaal) een maand. Voor de
verhuurder drie maanden, hoe langer het contract des te langer de opzegtermijn. De
huurder moet binnen zes weken laten weten of hij hiermee akkoord gaat. In de brief
staat een datum en dat is de opzegtermijn.
Brief 1 sept, drie maanden termijn = 1 december eruit.
Servicekosten of nutskosten, art. 7:237
- Servicekosten = kosten voor overige zaken en diensten die geleverd
worden in verband aan/met de bewoning van de woonruimte. Om het
woongenot te verhogen.
- Nutskosten (woonservice) = gas, water en licht t.b.v. gemeenschappelijke
gedeelten, kosten huismeester, schoonhouden ruimten
- Administratiekosten = overige kosten
Onderhoud kleine herstellingen = servicekosten. Is er een serviceabonnement? Dit
kun je afspreken in je huurcontract. Dan kan de verhuurder dit voor jou doen.
Kapper aan huis = overige kosten, want geen kosten ten bate van het woongenot.
Geen servicekosten = de door de verhuurder in rekening gebrachte bedragen voor
(medische) zorgverlening, recreatie, maaltijdverstrekking, enzovoort. Dit is omdat dit
geen vergoeding betreft voor geleverde zaken en diensten die in verband staan met
de bewoning van de woonruimte.
Onredelijke bedingen in een huurovereenkomst:
Dit wordt vaak in een aparte mail toegestuurd, maar dit maakt onderdeel uit van je
huurovereenkomst.
Waarborgsom = redelijk beding
Week 1 – inleiding (H 2 paragraaf 1 t/m 4, H 4 paragraaf 10 en 11)
Woonruimte, bedrijfsruimte en andersoortige ruimte als huurobject herkennen;
Verplichtingen van een natuurlijk persoon m.b.t. huurobject;
Verplichtingen woningbouwvereniging en particuliere verhuurder m.b.t. zijn
huurobjecten;
Contractbepalingen uit een huurovereenkomst beoordelen op hun geldigheid
aan de hand van de relevante wetsartikelen;
Servicekosten beoordelen op rechtsgeldigheid;
Onredelijke bedingen herkennen;
Een standaardovereenkomst/huurovereenkomst opstellen.
Relevante wet- en regelgeving, art. 22 lid 2 lid 2 Gw, Woningwet 2015 (Wonw),
Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging en de Regeling toegelaten
instellingen volkshuisvesting, Bouwbesluit, Huisvestingswet, Leegstandwet, Wet op
de huurtoeslag, Overlegwet (WOHV), Besluit Kleine Herstellingen
Woonruimte, art. 7:232-282 BW en ook de algemene bepalingen van art. 7:201-231
Bedrijfsruimte, art. 7:290-310 BW
Gebouw onroerende zaak
De werking van (dwingend) recht is als hoofdregel afhankelijk van het antwoord op
de vraag of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.
Naar de maatstaf van art. 3:3 BW is een zaak onroerend ingeval deze duurzaam met
de grond is verenigd; dit kan ook het geval zijn waar de zaak volgens de naar buiten
kenbare bedoeling van de bouwer naar zijn aard en inrichting bestemd is om
duurzaam ter plaatse te blijven.
Roerende zaken, gebouwd of ongebouwd Art. 7:201-231
Onroerende zaken, gebouwd of ongebouwd Art. 7:201-231
Vermogensrechten Art. 7:201-231
Gebouwde roerende zaken die als woning verhuurd zijn Art. 7:232-282
Woonwagens en standplaatsen van woonwagens Art. 7:232-282
Bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 lid 2 (kleinhandelsbedrijf, Art. 7:290-310
ambachtsbedrijf)
Gebouwde onroerende zaken, niet zijnde woonruimte, noch Art. 7:230a
290-bedrijfsruimte (kantoren, fabrieken, loodsen,
opslagplaatsen, praktijkruimten, beroepsruimten
Huurovereenkomst
Waarom is er een verschil tussen een onzelfstandige woonruimte en
zelfstandige woonruimte?
- De hoogte van de huur is bijvoorbeeld verschillend, huurprijs wordt
bepaald aan de hand van punten en de WOZ van de woning.
Bij onzelfstandig is dat lastig, omdat je het kan delen (voordeur etc.)
, - Er zijn verschillende rechten en plichten. Het kenmerkende verschil zit hem
in de opzegging en huurbescherming. Bij onderhuur heb je geen
huurbescherming, want je hebt geen contract met de verhuurder zelf. Een
deel kan je onder verhuren op basis van de wet (kijk ook naar je contract).
Onzelfstandig kan je nooit onderverhuren.
Om aanspraak te kunnen maken op huurtoeslag moet je een zelfstandige
woonruimte huren.
Waarom dient de verhuurder bij opzegging de huurder en de medehuurder
apart aan te schrijven?
Beide partijen hebben de huurovereenkomst ondertekend en zijn beide hoofdelijk
aansprakelijk (geweest) dus dienen beide op de hoogte gebracht te worden. Indien
de een de huurovereenkomst opzegt, hoeft de ander de woning niet per se te
verlaten.
Wat is het belang van een inspectierapport?
In dit rapport is de staat van het gehuurde beschreven. Indien een van de partijen
opzegt, is het van belang dat de woning in originele staat wordt opgeleverd. Als de
verhuurder van mening is dat het niet voldoende opgeleverd is, kan de borg
bijvoorbeeld ingehouden worden.
Verhuurder: controleren bij oplevering zoals bij aanvang
Huurder: is alles netjes bij oplevering
Dienen de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst gelijktijdig met de
huurovereenkomst te worden verstrekt of vooraf? En waarom?
De algemene bepalingen moeten vooraf aan huurder worden verstrekt voor het
ondertekenen van de huurovereenkomst. Als dit niet gebeurt, kan de huurder deze
mogelijk vernietigen, art. 6:234 BW. Om te kunnen bewijzen dat ze zijn verstrekt,
dient alles ondertekent te zijn.
Wat verstaan we onder huurbescherming?
Huurders worden door de wet beschermd tegen het opzeggen van de huur door de
verhuurder of de eigenaar.
Het ligt aan je huurcontract. Onbepaalde tijd = volledige bescherming. Dus recht op
een vervangende woning.
Wat is geliberaliseerde huur?
Vrije-sector woning. De huurprijs wordt vastgesteld op grond van het Woning
Waarderingsstelsel (WWS). De liberalisatiegrens wordt jaarlijks vastgesteld.
Is een boetebepaling inhoudende een boete van €40,- per dag, met een
maximum van € 10.000,- redelijk?
Ja, hij valt onder het rijtje van pagina 6 van de handleiding (ROZ)
Betaalt een huurder onroerendezaakbelasting of waterschapsbelasting?
Waaruit blijkt dat?
Als huurder betaal je vaak minder, het wordt naar rato berekend. Het zit vaak in je
, huurprijs (OZB). Waterschapsbelasting betaalt iedere ingezetene, dus ook een
huurder.
Beschrijf een legale onderhuur.
Als je hoofdhuurder bent, kan je een gedeelte van de woning aan iemand anders
verhuren, bijvoorbeeld een kamer. De gemeente staat deze vorm van onderhuur toe.
Mogelijk heeft de verhuurder bezwaar; raadpleeg daarvoor de huurovereenkomst.
Het is belangrijk dat je zelf in het huis woont.
De wet geeft de mogelijkheid om een deel van je woning te verhuren. De
huurovereenkomst kan iets anders zeggen. Art. 7:244
Illegaal is dus vanzelfsprekend als je zelf niet meer in de woning woont of als er
sprake is van onzelfstandige woning.
Beschrijf een beëindiging door opzegging in stappen.
Beëindiging van de huurovereenkomst begint met een aanzegging, te geschieden
per deurwaardersexploot of aangetekende brief en tegen een voor huurbetaling
overeengekomen dag. Huurder kan per e-mail, telefonisch etc. maar officieel moet dit
aangetekend gedaan worden. Huurder heeft geen opzeggingsgrond nodig om te
zeggen. Verhuurder moet wel een grond hebben, anders is het niet rechtsgeldig.
Opzegtermijn voor de huurder is dit uiterlijk (minimaal) een maand. Voor de
verhuurder drie maanden, hoe langer het contract des te langer de opzegtermijn. De
huurder moet binnen zes weken laten weten of hij hiermee akkoord gaat. In de brief
staat een datum en dat is de opzegtermijn.
Brief 1 sept, drie maanden termijn = 1 december eruit.
Servicekosten of nutskosten, art. 7:237
- Servicekosten = kosten voor overige zaken en diensten die geleverd
worden in verband aan/met de bewoning van de woonruimte. Om het
woongenot te verhogen.
- Nutskosten (woonservice) = gas, water en licht t.b.v. gemeenschappelijke
gedeelten, kosten huismeester, schoonhouden ruimten
- Administratiekosten = overige kosten
Onderhoud kleine herstellingen = servicekosten. Is er een serviceabonnement? Dit
kun je afspreken in je huurcontract. Dan kan de verhuurder dit voor jou doen.
Kapper aan huis = overige kosten, want geen kosten ten bate van het woongenot.
Geen servicekosten = de door de verhuurder in rekening gebrachte bedragen voor
(medische) zorgverlening, recreatie, maaltijdverstrekking, enzovoort. Dit is omdat dit
geen vergoeding betreft voor geleverde zaken en diensten die in verband staan met
de bewoning van de woonruimte.
Onredelijke bedingen in een huurovereenkomst:
Dit wordt vaak in een aparte mail toegestuurd, maar dit maakt onderdeel uit van je
huurovereenkomst.
Waarborgsom = redelijk beding
