Huiswerk week 2
Casus 1
Bij Sociaal Raadslieden Oud-Zuid komt een bewoner van de Pijp met het volgende relaas: op
eerste kerstnacht had ik een lekkage die rechtstreeks in mijn bed uitkwam. Het dooide die
nacht. Ik heb ‘s nachts nog de hulplijn van de verhuurder gebeld en kreeg een dame van een
callcenter aan de lijn. Zij zou een ‘call’ aanmaken, en ik zou worden teruggebeld door een
loodgieter. Tweede kerstdag werd ik niet teruggebeld. Toen het aan het eind van de middag
begon te regenen, begon het weer te lekken in mijn slaapkamer. Toen heb ik nogmaals naar
de noodlijn gebeld. Weer is er een notitie gemaakt en weer zou ik door een loodgieter
worden teruggebeld. Ook toen werd ik niet teruggebeld. ‘s Avonds laat heb ik nog een mail
gestuurd aan de verhuurder met de mededeling dat ik hem tot 11 uur in de ochtend de tijd
gaf om een loodgieter langs te sturen. De volgende dag heb ik inderdaad de ochtend nog
afgewacht en toen ik om elf uur nog niet was gebeld, heb ik zelf een loodgieter gebeld. Deze
was binnen een uur ter plaatse. Hij is het dak opgegaan om te kijken wat er aan de hand was
en zag dat de afvoergoot van mijn huis verstopt was geraakt, waarschijnlijk door
bouwwerkzaamheden van de buren want er zaten stukken hout en steen in. En er lagen ook
twee dakpannen los. Nadat hij deze dingen had verholpen, is er gelukkig geen lekkage meer
geweest. Ik heb de loodgieters rekening betaald. Ik wil nu dat geld terug hebben van mijn
verhuurder, maar die zegt dat in het huurcontract staat dat alle reparaties van gebreken met
betrekking tot de woonruimte voor rekening van de huurder komen en wil niet betalen.
Opdracht
Beantwoord de volgende vragen:
A. Is het argument van de verhuurder juist dat de bepaling in het huurcontract betekent
dat de verhuurder de kosten voor herstel van gebreken niet hoeft te dragen?
Rechtsvraag:
Is artikel 7:206 lid 1 BW van regelend recht?
OF: mag ten nadele van de huurder worden afgeweken van artikel 7:206 lid 1 BW?
Rechtsregel selecteren:
Art 7:206 lid 1 BW
Art 7:242 BW
Art 3:40 lid 2 BW
Art 3:41 BW
Analyseren:
Art. 7:206 lid 1
Rg. De verhuurder moet gebrek verhelpen.
Rv1. Op verlangen van de huurder.
,Rv2. Het is niet onmogelijk.
Rv3. Geen uitgaven vereist die niet van de verhuurder zijn te vergen.
Art 7:242 BW
Rg. Er kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van o.m. art. 7:206 lid 1 en 2.
Rv 1. Er is geen standaardregeling als bedoeld in art 6:214 BW.
Rv2a. Het gaat niet om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en
toevoegingen
Rv2b. Het gaat niet om gebreken van de huurder aangebrachte veranderingen en
toevoegingen
Art. 3:40 lid 2 BW
Rg. Vernietigbaarheid
Rv1. Bepaling in strijd met dwingende wetsbepaling die uitsluitend strekt ter bescherming
van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling.
Rv2. Er is sprake van een meerzijdige rechtshandeling.
Art. 3:41 BW
Rg. De rechtshandeling blijft voor het overige deel in stand.
Rv1. Een grond van nietigheid betreft slechts een deel van de rechtshandeling
Rv2. Het nietige deel staat niet in onverbrekelijk verband met het overige deel van de
rechtshandeling,
Toepassen:
Art 7:206 BW lid 1
Art 7:242 BW
Rv1. Niet van toepassing want uit de casus blijkt niet dat het gaat om een standaardregeling.
Rv2a. Niet aan voldaan, want het dak gaat niet om herstellingen die door de huurder zijn
toegevoegd of aangebracht.
Rv2b. Niet aan voldaan, want het gaat niet om een gebrek dat door de huurder aangebracht
of toegevoegd is.
Rechtsgevolg treedt in dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.
Art. 3:40 BW
Rv1. Aan voldaan want art. 7:242 BW strekt uitsluitend ter bescherming van huurder
Rv.2 Aan voldaan, want de huurovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling. Dus:
Rechtsgevolg treedt in de rechtshandeling is vernietigbaar.
, Art. 3:41 BW
Rv1. Aan voldaan, want het betreft alleen een bepaling in het huurcontract, niet de gehele
huurovereenkomst (lees: rechtshandeling).
Rv2. Aan voldaan, want de rechtshandeling kan prima in stand blijven als deze ene bepaling
uit het huurcontract wordt geschrapt, dus is er geen sprake van een onverbrekelijk verband.
Rechtsgevolg treedt in de rechtshandeling blijft voor het overige deel in stand.
Conclusie:
De bepaling in het contract die toepasselijkheid van art. 7:206 leden 1 en 2 uitsluit, is
vernietigbaar. Voor het overige blijft de huurovereenkomst in stand. De bepaling is dus niet
rechtsgeldig.
B. Wat is in deze casus het gebrek, de lekkage of de verstopte afvoerput zelf?
De lekkage, want dit is hetgeen waardoor de huurder het genot van de zaak niet verschaft.
C. Stel dat het antwoord op vraag a negatief is, zou de huurder de kosten van de loodgieter
dan in mindering kunnen brengen op de huurbetaling?
Rechtsvraag:
Is aan de voorwaarden van artikel 7:206 lid 3 BW voldaan?
Rechtsregel selecteren:
Art. 7:206 lid 3 BW
Art. 6:81 BW
Art. 6:75 BW
Analyseren:
Art 7:206 lid 3
Rg. Huurder kan zelf verhelpen en de voor verhelpen gemaakte kosten verhalen op de
verhuurder, desgewenst door deze in mindering te brengen van de huurprijs.
Rv1. De verhuurder is met het verhelpen in verzuim.
Rv2. Het gaat om redelijke kosten.
Art. 6:81 BW
Rg. De schuldenaar is in verzuim
Rv1. De prestatie is opeisbaar geworden
Rv2. Het verzuim is ingetreden
Rv3. De vertraging kan de schuldenaar worden toegerekend
Rv4. De nakoming is niet reeds blijvend onmogelijk
Casus 1
Bij Sociaal Raadslieden Oud-Zuid komt een bewoner van de Pijp met het volgende relaas: op
eerste kerstnacht had ik een lekkage die rechtstreeks in mijn bed uitkwam. Het dooide die
nacht. Ik heb ‘s nachts nog de hulplijn van de verhuurder gebeld en kreeg een dame van een
callcenter aan de lijn. Zij zou een ‘call’ aanmaken, en ik zou worden teruggebeld door een
loodgieter. Tweede kerstdag werd ik niet teruggebeld. Toen het aan het eind van de middag
begon te regenen, begon het weer te lekken in mijn slaapkamer. Toen heb ik nogmaals naar
de noodlijn gebeld. Weer is er een notitie gemaakt en weer zou ik door een loodgieter
worden teruggebeld. Ook toen werd ik niet teruggebeld. ‘s Avonds laat heb ik nog een mail
gestuurd aan de verhuurder met de mededeling dat ik hem tot 11 uur in de ochtend de tijd
gaf om een loodgieter langs te sturen. De volgende dag heb ik inderdaad de ochtend nog
afgewacht en toen ik om elf uur nog niet was gebeld, heb ik zelf een loodgieter gebeld. Deze
was binnen een uur ter plaatse. Hij is het dak opgegaan om te kijken wat er aan de hand was
en zag dat de afvoergoot van mijn huis verstopt was geraakt, waarschijnlijk door
bouwwerkzaamheden van de buren want er zaten stukken hout en steen in. En er lagen ook
twee dakpannen los. Nadat hij deze dingen had verholpen, is er gelukkig geen lekkage meer
geweest. Ik heb de loodgieters rekening betaald. Ik wil nu dat geld terug hebben van mijn
verhuurder, maar die zegt dat in het huurcontract staat dat alle reparaties van gebreken met
betrekking tot de woonruimte voor rekening van de huurder komen en wil niet betalen.
Opdracht
Beantwoord de volgende vragen:
A. Is het argument van de verhuurder juist dat de bepaling in het huurcontract betekent
dat de verhuurder de kosten voor herstel van gebreken niet hoeft te dragen?
Rechtsvraag:
Is artikel 7:206 lid 1 BW van regelend recht?
OF: mag ten nadele van de huurder worden afgeweken van artikel 7:206 lid 1 BW?
Rechtsregel selecteren:
Art 7:206 lid 1 BW
Art 7:242 BW
Art 3:40 lid 2 BW
Art 3:41 BW
Analyseren:
Art. 7:206 lid 1
Rg. De verhuurder moet gebrek verhelpen.
Rv1. Op verlangen van de huurder.
,Rv2. Het is niet onmogelijk.
Rv3. Geen uitgaven vereist die niet van de verhuurder zijn te vergen.
Art 7:242 BW
Rg. Er kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van o.m. art. 7:206 lid 1 en 2.
Rv 1. Er is geen standaardregeling als bedoeld in art 6:214 BW.
Rv2a. Het gaat niet om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en
toevoegingen
Rv2b. Het gaat niet om gebreken van de huurder aangebrachte veranderingen en
toevoegingen
Art. 3:40 lid 2 BW
Rg. Vernietigbaarheid
Rv1. Bepaling in strijd met dwingende wetsbepaling die uitsluitend strekt ter bescherming
van één der partijen bij een meerzijdige rechtshandeling.
Rv2. Er is sprake van een meerzijdige rechtshandeling.
Art. 3:41 BW
Rg. De rechtshandeling blijft voor het overige deel in stand.
Rv1. Een grond van nietigheid betreft slechts een deel van de rechtshandeling
Rv2. Het nietige deel staat niet in onverbrekelijk verband met het overige deel van de
rechtshandeling,
Toepassen:
Art 7:206 BW lid 1
Art 7:242 BW
Rv1. Niet van toepassing want uit de casus blijkt niet dat het gaat om een standaardregeling.
Rv2a. Niet aan voldaan, want het dak gaat niet om herstellingen die door de huurder zijn
toegevoegd of aangebracht.
Rv2b. Niet aan voldaan, want het gaat niet om een gebrek dat door de huurder aangebracht
of toegevoegd is.
Rechtsgevolg treedt in dat er niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken.
Art. 3:40 BW
Rv1. Aan voldaan want art. 7:242 BW strekt uitsluitend ter bescherming van huurder
Rv.2 Aan voldaan, want de huurovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling. Dus:
Rechtsgevolg treedt in de rechtshandeling is vernietigbaar.
, Art. 3:41 BW
Rv1. Aan voldaan, want het betreft alleen een bepaling in het huurcontract, niet de gehele
huurovereenkomst (lees: rechtshandeling).
Rv2. Aan voldaan, want de rechtshandeling kan prima in stand blijven als deze ene bepaling
uit het huurcontract wordt geschrapt, dus is er geen sprake van een onverbrekelijk verband.
Rechtsgevolg treedt in de rechtshandeling blijft voor het overige deel in stand.
Conclusie:
De bepaling in het contract die toepasselijkheid van art. 7:206 leden 1 en 2 uitsluit, is
vernietigbaar. Voor het overige blijft de huurovereenkomst in stand. De bepaling is dus niet
rechtsgeldig.
B. Wat is in deze casus het gebrek, de lekkage of de verstopte afvoerput zelf?
De lekkage, want dit is hetgeen waardoor de huurder het genot van de zaak niet verschaft.
C. Stel dat het antwoord op vraag a negatief is, zou de huurder de kosten van de loodgieter
dan in mindering kunnen brengen op de huurbetaling?
Rechtsvraag:
Is aan de voorwaarden van artikel 7:206 lid 3 BW voldaan?
Rechtsregel selecteren:
Art. 7:206 lid 3 BW
Art. 6:81 BW
Art. 6:75 BW
Analyseren:
Art 7:206 lid 3
Rg. Huurder kan zelf verhelpen en de voor verhelpen gemaakte kosten verhalen op de
verhuurder, desgewenst door deze in mindering te brengen van de huurprijs.
Rv1. De verhuurder is met het verhelpen in verzuim.
Rv2. Het gaat om redelijke kosten.
Art. 6:81 BW
Rg. De schuldenaar is in verzuim
Rv1. De prestatie is opeisbaar geworden
Rv2. Het verzuim is ingetreden
Rv3. De vertraging kan de schuldenaar worden toegerekend
Rv4. De nakoming is niet reeds blijvend onmogelijk
