Samenvatting Beleggen
College 1
Programma:
- Inhoud van het vak VGM3 onderdeel beleggen
- College onderwerpen vandaag
- Lessen: online en fysiek
Tentamen: is de toets bestaat uit 20 open essay-vragen en deze worden gesteld naar aanleiding
van de lesstof waarbij het boek dient als naslag om kennis te kunnen toepassen en te
gebruiken voor analyses en beoordelingen en niet zozeer als een te reproduceren kennisbron.
Beleggen in het algemeen
- VGM3- Strategische inzet Vastgoed (driehoek vastgoedmanagement)
- CREM: managen vastgoedportefeuille als strategisch bedrijfsmiddel, vanuit
perspectief van gebruiker
- Beleggen: managen vastgoedportefeuille als vermogensobject, vanuit perspectief van
belegger.
Beleggen in het algemeen
Beleggen: afweging tussen risico en rendement
Belegger vanuit de ratio, mbv maatstaf welk rendementseis.
Wat is risico?
Hoe hoger het risico? Des te hoger de verwachting van het rendement.
Hoe hoger de rendementseis?
Essentiële vragen/ definiëring
Wat is onroerend goed? Alles wat niet verplaatsbaar is: grond en alles wat daarop gebouwd is.
Meestal gaat het niet over woningen, winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen. Ook
infrastructuur valt onder onroerend goed. Vastgoed en onroerend goed zijn het zelfde.
Wat is beleggen in onroerend goed?
Wat is investeren in onroerend goed?
Wat kun je beleggen in onroerend goed?
Wat zijn de karakteristieken van de verschillende soort beleggingen in onroerend goed?
Beleggen in het algemeen
Beleggen: een aantal essentiële begrippen
Risico (volatiliteit)
- Standaarddeviatie (de spreiding van rendementen t.o.v. het gemiddelde rendement)
Correlatie:
- Samenhang tussen rendementen van verschillende soorten beleggingen
BAR
- Een voorbeeld van een rendementseis die beleggers eisen, dus iets meer dan de BH/I x
100%. Het gaat hier niet om een BAR van een specifiek object maar een verzameling
van recente transacties (prijs en brutohuur) die de belegger als uitgangspunt neemt om
een prijs te betalen voor een object.
Direct vastgoed
- Door taxeren treedt lagging (vertraging) en smoothing (afvlakking) van
prijsontwikkelingen op.
, Smoothing
- (afllakking) van rendementsreeksen als gevolg van taxatiemethodiek (schatting) en de
frequentie (lagging) daarvan door gebrek aan voldoende transacties (prijssingaal).
Doorlopende prijsvorming
- Ieder willekeurig moment een prijssignaal op basis van een gesloten transactie (bijv.
op de beurs)
Belegging naast koerswinst ook dividend
Veel verschillende cijfers binnen vastgoedbeleggingen.
Definitie vastgoedbelegging
Het vastleggen van vermogen in onroerend goed met het doel uit de exploitatie en verkoop
van het onroerend goed een toekomstige stroom (huur, dividend, rente) geldelijke opbrengsten
te genereren.
Het vastleggen van vermogen in (direct) onroerend goed met het doel uit de exploitatie en
verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te genereren.
Het vastleggen van vermogen in onroerend goed waarbij het de eigenaar primair te doen is om
de diensten en producten die het vastgoed hem levert.
Beleggen: vermogensobject
Investeren: productiefactor
Het beleggen in vastgoed
Direct (stenen)
Indirect: Publiek (beursgenoteerd)
Indirect: Privaat (besloten fondsen)
Debt: Mortgage-Backed Securities (hypotheekgerelateerde effecten)
Indirect door middel van securitisaties, waarbij belegd wordt in waardepapieren met
hypotheken als onderpand. Securitisatie: omzetten van illiquide activa in verhandelbare
effecten, ofwel het opknippen van assets in kleinere eenheden (securities).
Enkele kenmerken van direct vastgoed
- Vermogensobject en productiemiddel
- Kwetsbaar voor haar omgeving
- Heterogeen
- De markt bestaat niet
- Geen doorlopende prijsvorming (o.a. door marktimperfecties, -inefficienties, lagging,
smoothing)
- Hoge eenheidsprijzen, hoge transactiekosten
, - Illiquide
- Regelgeving
- Managementintensief
Enkele voordelen van DIRECT vastgoed
- Portefeuille diversificatie
- Stabiele inkomsten
- Gunstige rendement / risicoverhouding
- Redelijke bescherming tegen inflatie (inflatie hegde)
- Specifieke kansen op OG-markten
- Geringe correlatie met andere assets, zoals aandelen, obligaties
- Mogelijkheid tot actief management
- Fiscaliteit (afschrijvingen, wel beperkt)
Nadelen
- Kennis- en management intensief
- Intransparant, imperfecte / inefficiënte markt, onvolledige informatie
- Hoge eenheidsprijzen maakt spreiding lastig
- Hoge transactiekosten
- Illiquide
- Weinig flexibiliteit op korte termijn
- Lastige performancemeting vanwege “waarderingsproblemen”
- Groot vermogensbeslag
Indirect onroerend goed (met name publiek)
Voordelen
- Geen lokale expertise nodig
- Kleine bedragen
- Geen overdrachtsbelasting
- Spreiding / diversificatie
- Liquiditeit (free float= aantal aandelen die vrij te verhandelen is), kan groter zijn
(beursgenoteerd – free float/ open end fund)
- Schaalvoordelen portefeuille management
- Performancemeting
- Mogelijkheid tot hoger rendement (disagio)
- Hefboomwerking, Leverage (kan ook met direct vastgoed) en gearing
- Benchmarken
Nadelen
- Geen directe zeggenschap
- Veel grotere volatiliteit (vooral op de beurs)
- Minder ‘feeling’ met de markt
- Hoger risico door leverage (hefboomwerking vreemd vermogen)
- Hoger risico indien beursgenoteerd
- Geen invloed op beleggingsbeleid
- Diversificatievermogen minder bij beursgenoteerd vastgoed
- VV verhoogt de risico
, - Rendementen zijn volatieler
Beleggingsstructuren
Beleggen in vastgoed schematisch
*indirect door middel van securitisaties, waarbij belegd wordt in waardepapieren met
hypotheken als onderpand (zie ook de crisis of credit
Securitisatie: omzetten van illiquide activa in verhandelbare effecten, ofwel het ‘opknippen’
van assets in kleinere eenheden (securities = verhandelbare waardepapieren)
Onroerend goed als belegging: theorie
Is de markt (de index) te verslaan?
Efficiënte markthypothese:
Alle beschikbare informatie is verwerkt in de prijs (a fair price) van beleggingscategorieën.
Hierdoor is het niet mogelijk om stelselmatig een hoger rendement dan de markt te behalen.
NB: dit staat heel summier in het boek maar is een belangrijk theoretisch uitgangspunt.
De markt: de marktportefeuille
Financiële assets: nee, minder gemakkelijk
(Aandelen, obligaties, liquiditeiten, derivaten)
Vastgoed
College 1
Programma:
- Inhoud van het vak VGM3 onderdeel beleggen
- College onderwerpen vandaag
- Lessen: online en fysiek
Tentamen: is de toets bestaat uit 20 open essay-vragen en deze worden gesteld naar aanleiding
van de lesstof waarbij het boek dient als naslag om kennis te kunnen toepassen en te
gebruiken voor analyses en beoordelingen en niet zozeer als een te reproduceren kennisbron.
Beleggen in het algemeen
- VGM3- Strategische inzet Vastgoed (driehoek vastgoedmanagement)
- CREM: managen vastgoedportefeuille als strategisch bedrijfsmiddel, vanuit
perspectief van gebruiker
- Beleggen: managen vastgoedportefeuille als vermogensobject, vanuit perspectief van
belegger.
Beleggen in het algemeen
Beleggen: afweging tussen risico en rendement
Belegger vanuit de ratio, mbv maatstaf welk rendementseis.
Wat is risico?
Hoe hoger het risico? Des te hoger de verwachting van het rendement.
Hoe hoger de rendementseis?
Essentiële vragen/ definiëring
Wat is onroerend goed? Alles wat niet verplaatsbaar is: grond en alles wat daarop gebouwd is.
Meestal gaat het niet over woningen, winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen. Ook
infrastructuur valt onder onroerend goed. Vastgoed en onroerend goed zijn het zelfde.
Wat is beleggen in onroerend goed?
Wat is investeren in onroerend goed?
Wat kun je beleggen in onroerend goed?
Wat zijn de karakteristieken van de verschillende soort beleggingen in onroerend goed?
Beleggen in het algemeen
Beleggen: een aantal essentiële begrippen
Risico (volatiliteit)
- Standaarddeviatie (de spreiding van rendementen t.o.v. het gemiddelde rendement)
Correlatie:
- Samenhang tussen rendementen van verschillende soorten beleggingen
BAR
- Een voorbeeld van een rendementseis die beleggers eisen, dus iets meer dan de BH/I x
100%. Het gaat hier niet om een BAR van een specifiek object maar een verzameling
van recente transacties (prijs en brutohuur) die de belegger als uitgangspunt neemt om
een prijs te betalen voor een object.
Direct vastgoed
- Door taxeren treedt lagging (vertraging) en smoothing (afvlakking) van
prijsontwikkelingen op.
, Smoothing
- (afllakking) van rendementsreeksen als gevolg van taxatiemethodiek (schatting) en de
frequentie (lagging) daarvan door gebrek aan voldoende transacties (prijssingaal).
Doorlopende prijsvorming
- Ieder willekeurig moment een prijssignaal op basis van een gesloten transactie (bijv.
op de beurs)
Belegging naast koerswinst ook dividend
Veel verschillende cijfers binnen vastgoedbeleggingen.
Definitie vastgoedbelegging
Het vastleggen van vermogen in onroerend goed met het doel uit de exploitatie en verkoop
van het onroerend goed een toekomstige stroom (huur, dividend, rente) geldelijke opbrengsten
te genereren.
Het vastleggen van vermogen in (direct) onroerend goed met het doel uit de exploitatie en
verkoop van het onroerend goed een toekomstige stroom geldelijke opbrengsten te genereren.
Het vastleggen van vermogen in onroerend goed waarbij het de eigenaar primair te doen is om
de diensten en producten die het vastgoed hem levert.
Beleggen: vermogensobject
Investeren: productiefactor
Het beleggen in vastgoed
Direct (stenen)
Indirect: Publiek (beursgenoteerd)
Indirect: Privaat (besloten fondsen)
Debt: Mortgage-Backed Securities (hypotheekgerelateerde effecten)
Indirect door middel van securitisaties, waarbij belegd wordt in waardepapieren met
hypotheken als onderpand. Securitisatie: omzetten van illiquide activa in verhandelbare
effecten, ofwel het opknippen van assets in kleinere eenheden (securities).
Enkele kenmerken van direct vastgoed
- Vermogensobject en productiemiddel
- Kwetsbaar voor haar omgeving
- Heterogeen
- De markt bestaat niet
- Geen doorlopende prijsvorming (o.a. door marktimperfecties, -inefficienties, lagging,
smoothing)
- Hoge eenheidsprijzen, hoge transactiekosten
, - Illiquide
- Regelgeving
- Managementintensief
Enkele voordelen van DIRECT vastgoed
- Portefeuille diversificatie
- Stabiele inkomsten
- Gunstige rendement / risicoverhouding
- Redelijke bescherming tegen inflatie (inflatie hegde)
- Specifieke kansen op OG-markten
- Geringe correlatie met andere assets, zoals aandelen, obligaties
- Mogelijkheid tot actief management
- Fiscaliteit (afschrijvingen, wel beperkt)
Nadelen
- Kennis- en management intensief
- Intransparant, imperfecte / inefficiënte markt, onvolledige informatie
- Hoge eenheidsprijzen maakt spreiding lastig
- Hoge transactiekosten
- Illiquide
- Weinig flexibiliteit op korte termijn
- Lastige performancemeting vanwege “waarderingsproblemen”
- Groot vermogensbeslag
Indirect onroerend goed (met name publiek)
Voordelen
- Geen lokale expertise nodig
- Kleine bedragen
- Geen overdrachtsbelasting
- Spreiding / diversificatie
- Liquiditeit (free float= aantal aandelen die vrij te verhandelen is), kan groter zijn
(beursgenoteerd – free float/ open end fund)
- Schaalvoordelen portefeuille management
- Performancemeting
- Mogelijkheid tot hoger rendement (disagio)
- Hefboomwerking, Leverage (kan ook met direct vastgoed) en gearing
- Benchmarken
Nadelen
- Geen directe zeggenschap
- Veel grotere volatiliteit (vooral op de beurs)
- Minder ‘feeling’ met de markt
- Hoger risico door leverage (hefboomwerking vreemd vermogen)
- Hoger risico indien beursgenoteerd
- Geen invloed op beleggingsbeleid
- Diversificatievermogen minder bij beursgenoteerd vastgoed
- VV verhoogt de risico
, - Rendementen zijn volatieler
Beleggingsstructuren
Beleggen in vastgoed schematisch
*indirect door middel van securitisaties, waarbij belegd wordt in waardepapieren met
hypotheken als onderpand (zie ook de crisis of credit
Securitisatie: omzetten van illiquide activa in verhandelbare effecten, ofwel het ‘opknippen’
van assets in kleinere eenheden (securities = verhandelbare waardepapieren)
Onroerend goed als belegging: theorie
Is de markt (de index) te verslaan?
Efficiënte markthypothese:
Alle beschikbare informatie is verwerkt in de prijs (a fair price) van beleggingscategorieën.
Hierdoor is het niet mogelijk om stelselmatig een hoger rendement dan de markt te behalen.
NB: dit staat heel summier in het boek maar is een belangrijk theoretisch uitgangspunt.
De markt: de marktportefeuille
Financiële assets: nee, minder gemakkelijk
(Aandelen, obligaties, liquiditeiten, derivaten)
Vastgoed
