HUISVESTINGSMANAGEMENT
Aan welke eisen moet de huisvesting van een organisatie voldoen? Het antwoord op
deze vraag vloeit voort uit het primaire proces (=de bedrijfsactiviteiten) en deels uit
de visie, missie en organisatiestrategie. Bij een goede koppeling tussen de
organisatiestrategie en de huisvestingsstrategie kan huisvesting als strategisch
bedrijfsmiddelen worden ingezet en kan zij toegevoegde waarde generen voor de
organisatie.
1.1 Noodzakelijk of strategisch goed
Huisvesting: het ‘gebouw’
De huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is
daardoor een onmisbaar bedrijfsmiddel.
Huisvesting wordt ook wel als ‘noodzakelijk kwaad’ beschouwd door de hoge kosten
en risico’s.
Strategisch goed: een organisatie moet niet alleen naar de kosten van huisvesting
kijken, maar ook en vooral naar de opbrengsten die daar tegenover staan.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel: de bijdrage die zij kan
leveren aan het uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het
kapitaalintensieve karakter ervan en omdat huisvestingsbeslissingen vragen om een
lange planningshorizon.
Investeringen in huisvesting kunnen slechts rendabel zijn als ze over een lange
termijn worden afgeschreven (tot veertig of vijftig jaar voor het casco) en
huurcontracten kennen vaak een termijn van vijf jaar of langer; gedurende die
periodes is het erg lastig en kostbaar om terug te komen op keuzes die bij de start
zijn gemaakt.
Een investering vraagt om een:
weloverwogen besluitvorming, gebaseerd op gedegen analyses, gerelateerd aan de
organisatiestrategie en met commitment op het hoogste managementniveau.
1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
Toegevoegde waarde: dat iets bijdraagt aan het verhogen van opbrengsten en
aan het verlagen van zijn kosten.
Voorbeeld van het verhogen van opbrengsten zijn het verhogen van de
arbeidsproductiviteit door een optimale werkomgeving te realiseren en het genereren
van inkomsten door eigendomslocaties te verkopen.
Voorbeelden van het verlagen van kosten zijn:
- Het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren;
- Het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar een
goedkopere of kleinere locatie.
,Huisvesting kan bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen op het
gebied van:
- Medewerkers- en klanttevredenheid;
- Marketing;
- Cultuurverandering;
- Innovatief vermogen;
- Flexibilisering;
- Risicobeheersing;
- Duurzaamheid.
De verschillende vormen van toegevoegde waarde van huisvesting zijn voor een
belangrijk deel terug te voeren op effecten van de ruimtelijke omgeving op de
gezondheid, het gemoed en het gedrag. (tabel 1.1 blz. 22)
Omdat toegevoegde waarde ontstaat door de combinatie van huisvestingsprestaties
en organisatiestrategie, is waarde toevoegen maatwerk. (het afstemmen van
huisvestingsstrategie op de organisatiestrategie wordt ook wel alignment genoemd)
1.3 Huisvestingsprestaties managen
Huisvestingsmanagement: het managen van diverse prestaties die de huisvesting
levert.
Wat zijn huisvestingsprestaties:
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit:
- Functionele huisvestingsprestaties
- Esthetische huisvestingsprestaties
- Technische huisvestingsprestaties
- Economische huisvestingsprestaties
Hierbij gaat het om allerlei eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen
zijn voor een organisatie:
- Uitstraling
- Capaciteit
- Flexibiliteit
- Duurzaamheid
- Marktwaarde
Deze eigenschappen worden weer bepaald door de concrete componenten waaruit
de huisvestingsportefeuille is opgebouwd:
- Locaties
- Gebouwen
- (werk) plekken
- Financieringsconstructies
- Inrichtingsconcepten
- Gebruiksafspraken
- Gebouw gebonden facilitaire diensten
Deze huisvestingscomponenten vormen de ‘knoppen waar de
huisvestingsmanager aan kan draaien’ om de huisvestingsprestaties te
optimaliseren
, Vier hoofdfunctie van huisvesting:
1. Faciliteren van de activiteiten: beoogde activiteiten mogelijk maken en optimaal
ondersteunen.
2. Klimaatregeling: een optimaal binnenklimaat creëren voor de gebruiker en diens
activiteiten en middelen.
3. Symboolfunctie: huisvesting als materiële neerslag van bepaalde opvattingen en
verwachtingen
4. Economische functie: investeringen en kosten versus de waarde en inkomsten die
met huisvesting gemoeid zijn.
In plaats van hoofdfuncties wordt ook gesproken over de verschillende vormen van
waarde van huisvesting:
- Gebruikswaarde of functionaliteit: de mate waarin de huisvesting het gebruik
mogelijk maakt en ondersteunt;
- Belevingswaarde: de mate waarin huisvesting als meer of minder aangenaam
wordt ervaren, mooi of lelijk, prettig os onprettig, zakelijk of romantisch, bijzonder of
saai, vol of leeg etc.
- Toekomstwaarde: de technische, functionele en economische levensduur van de
huisvesting;
- Economische waarde of marktwaarde: zichtbaar in de koopprijs of huurprijs, maar
kan ook worden opgevat als vervangingswaarde, waarde op de balans of WOZ-
waarde.
Welke eisen worden aan huisvestingsprestaties gesteld?
Welke huisvestingsprestaties voor een bepaalde organisatie daadwerkelijk van
belang zijn hangt in de eerste plaats af van het primaire proces van de betreffende
organisatie. Verschillen in het primaire proces leiden tot verschillende eisen ten
aanzien van huisvestingsprestaties. Een analyse van het primaire proces geeft
inzicht in bepaalde minimumeisen om het primaire proces te faciliteren.
Relatie tussen toegevoegde waarde van huisvesting, huisvestingsprestaties en
huisvestingscomponenten
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde voor een organisatie indien
en voor zover de huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren van haar
strategische doelen.
Benchmarks: Huisvestingskosten van verschillende locaties of organisatie met
elkaar vergelijken.
Onderscheid tussen en samenhang van toegevoegde waarde, huisvestingsprestaties
en huisvestingcomponenten: (zie tabel 1.1 blz. 26)
Toegevoegde waarde
Welke bijdragen worden geleverd aan organisatiedoelen?
Huisvestingsprestaties
Hoe presteert de huisvesting in relatie tot benchmarks?
Huisvestingscomponenten
Aan welke eisen moet de huisvesting van een organisatie voldoen? Het antwoord op
deze vraag vloeit voort uit het primaire proces (=de bedrijfsactiviteiten) en deels uit
de visie, missie en organisatiestrategie. Bij een goede koppeling tussen de
organisatiestrategie en de huisvestingsstrategie kan huisvesting als strategisch
bedrijfsmiddelen worden ingezet en kan zij toegevoegde waarde generen voor de
organisatie.
1.1 Noodzakelijk of strategisch goed
Huisvesting: het ‘gebouw’
De huisvesting schept ruimtelijk-fysieke condities voor het primaire proces en is
daardoor een onmisbaar bedrijfsmiddel.
Huisvesting wordt ook wel als ‘noodzakelijk kwaad’ beschouwd door de hoge kosten
en risico’s.
Strategisch goed: een organisatie moet niet alleen naar de kosten van huisvesting
kijken, maar ook en vooral naar de opbrengsten die daar tegenover staan.
We noemen huisvesting een strategisch bedrijfsmiddel: de bijdrage die zij kan
leveren aan het uitvoeren van de organisatiestrategie, vanwege het
kapitaalintensieve karakter ervan en omdat huisvestingsbeslissingen vragen om een
lange planningshorizon.
Investeringen in huisvesting kunnen slechts rendabel zijn als ze over een lange
termijn worden afgeschreven (tot veertig of vijftig jaar voor het casco) en
huurcontracten kennen vaak een termijn van vijf jaar of langer; gedurende die
periodes is het erg lastig en kostbaar om terug te komen op keuzes die bij de start
zijn gemaakt.
Een investering vraagt om een:
weloverwogen besluitvorming, gebaseerd op gedegen analyses, gerelateerd aan de
organisatiestrategie en met commitment op het hoogste managementniveau.
1.2 Waarde toevoegen met huisvesting
Toegevoegde waarde: dat iets bijdraagt aan het verhogen van opbrengsten en
aan het verlagen van zijn kosten.
Voorbeeld van het verhogen van opbrengsten zijn het verhogen van de
arbeidsproductiviteit door een optimale werkomgeving te realiseren en het genereren
van inkomsten door eigendomslocaties te verkopen.
Voorbeelden van het verlagen van kosten zijn:
- Het reduceren van verzuimkosten door het binnenklimaat te verbeteren;
- Het verminderen van de huisvestingskosten door te verhuizen naar een
goedkopere of kleinere locatie.
,Huisvesting kan bijdragen leveren aan het realiseren van organisatiedoelen op het
gebied van:
- Medewerkers- en klanttevredenheid;
- Marketing;
- Cultuurverandering;
- Innovatief vermogen;
- Flexibilisering;
- Risicobeheersing;
- Duurzaamheid.
De verschillende vormen van toegevoegde waarde van huisvesting zijn voor een
belangrijk deel terug te voeren op effecten van de ruimtelijke omgeving op de
gezondheid, het gemoed en het gedrag. (tabel 1.1 blz. 22)
Omdat toegevoegde waarde ontstaat door de combinatie van huisvestingsprestaties
en organisatiestrategie, is waarde toevoegen maatwerk. (het afstemmen van
huisvestingsstrategie op de organisatiestrategie wordt ook wel alignment genoemd)
1.3 Huisvestingsprestaties managen
Huisvestingsmanagement: het managen van diverse prestaties die de huisvesting
levert.
Wat zijn huisvestingsprestaties:
De toegevoegde waarde van huisvesting vloeit voort uit:
- Functionele huisvestingsprestaties
- Esthetische huisvestingsprestaties
- Technische huisvestingsprestaties
- Economische huisvestingsprestaties
Hierbij gaat het om allerlei eigenschappen van de huisvesting die relevant kunnen
zijn voor een organisatie:
- Uitstraling
- Capaciteit
- Flexibiliteit
- Duurzaamheid
- Marktwaarde
Deze eigenschappen worden weer bepaald door de concrete componenten waaruit
de huisvestingsportefeuille is opgebouwd:
- Locaties
- Gebouwen
- (werk) plekken
- Financieringsconstructies
- Inrichtingsconcepten
- Gebruiksafspraken
- Gebouw gebonden facilitaire diensten
Deze huisvestingscomponenten vormen de ‘knoppen waar de
huisvestingsmanager aan kan draaien’ om de huisvestingsprestaties te
optimaliseren
, Vier hoofdfunctie van huisvesting:
1. Faciliteren van de activiteiten: beoogde activiteiten mogelijk maken en optimaal
ondersteunen.
2. Klimaatregeling: een optimaal binnenklimaat creëren voor de gebruiker en diens
activiteiten en middelen.
3. Symboolfunctie: huisvesting als materiële neerslag van bepaalde opvattingen en
verwachtingen
4. Economische functie: investeringen en kosten versus de waarde en inkomsten die
met huisvesting gemoeid zijn.
In plaats van hoofdfuncties wordt ook gesproken over de verschillende vormen van
waarde van huisvesting:
- Gebruikswaarde of functionaliteit: de mate waarin de huisvesting het gebruik
mogelijk maakt en ondersteunt;
- Belevingswaarde: de mate waarin huisvesting als meer of minder aangenaam
wordt ervaren, mooi of lelijk, prettig os onprettig, zakelijk of romantisch, bijzonder of
saai, vol of leeg etc.
- Toekomstwaarde: de technische, functionele en economische levensduur van de
huisvesting;
- Economische waarde of marktwaarde: zichtbaar in de koopprijs of huurprijs, maar
kan ook worden opgevat als vervangingswaarde, waarde op de balans of WOZ-
waarde.
Welke eisen worden aan huisvestingsprestaties gesteld?
Welke huisvestingsprestaties voor een bepaalde organisatie daadwerkelijk van
belang zijn hangt in de eerste plaats af van het primaire proces van de betreffende
organisatie. Verschillen in het primaire proces leiden tot verschillende eisen ten
aanzien van huisvestingsprestaties. Een analyse van het primaire proces geeft
inzicht in bepaalde minimumeisen om het primaire proces te faciliteren.
Relatie tussen toegevoegde waarde van huisvesting, huisvestingsprestaties en
huisvestingscomponenten
Huisvesting genereert uitsluitend toegevoegde waarde voor een organisatie indien
en voor zover de huisvestingsprestaties bijdragen aan het realiseren van haar
strategische doelen.
Benchmarks: Huisvestingskosten van verschillende locaties of organisatie met
elkaar vergelijken.
Onderscheid tussen en samenhang van toegevoegde waarde, huisvestingsprestaties
en huisvestingcomponenten: (zie tabel 1.1 blz. 26)
Toegevoegde waarde
Welke bijdragen worden geleverd aan organisatiedoelen?
Huisvestingsprestaties
Hoe presteert de huisvesting in relatie tot benchmarks?
Huisvestingscomponenten
