Vastgoedexploitatie
Hoofdstuk 7
Het exploitatieproces begint tijdens acquisitiefase; duidelijkheid over performanceverwachting van
periode dat VG in bezit is.
Er wordt een beleidsplan opgesteld met integrale strategie (=samenhangend en invloed op elkaar) voor
waar maken van performanceverwachtingen.
Beleidsplan: 3-5 jaar. Randvoorwaarde beleidsplan is vgmovk tussen BO en VMO
Beleidsplan is tactisch van aard en beschrijft daarmee hoofdlijnen van uitvoering op operationeel
niveau. Operationele deelplannen (disciplines):
Relatiemanagementplan
Hoe benaderen relatiegroep door VMO (opdrachtgevers/huurders/gemmakelaars/winkeliers/KvK/etc)
Iedere groep anders benaderen omdat product anders is.
Marketingmanagementplan
Vraag en aanbod in kaart brengen/sterke en zwakke punten object of portefeuille tegen
elkaar afzetten/kansen en bedreigingen
Verantwoordelijke: commercieel manager
Verhuurmanagementplan
Nieuwe verhuur = leegstaand gebouw/unit
Wederverhuur = opnieuw verhuren zelfde
Activiteiten: doelgroepbepalen/-benaderen/samenstellen objectinfo/onderhandelen
bezichtigen locatie/opstellen huurovk
Verantwoordelijke: commercieel manager
Technisch managementplan Harde kant gebouw
Onderhoud dmv gebouwinspecties/MJOV/activiplanning/aanbestedingstrajecten
Verantwoordelijke: technisch manager
Facilitymanagementplan Zachte kant gebouw
Dienstverlening tbv huurders/gebruikers Alle aspecten mbt ‘schoon, veilig en heel’:
schoonmaak/beveiliging/groenvoorziening/afvalverwerking
Deze taken worden vaak uitbesteed dus veel relatieonderhoud voor waarborgen kwali.
Verantwoordelijke: facilitymanager
Promotiemanagementplan
Winkelcentra ivm concurrentie.
Promo gericht op corporate advertising = vergroten van naamsbekendheid en bekendheid
omtrent aanbod van winkelcentrum en daarnaast op projectmatige activiteiten
rondom specifieke thema’s: kerst/seizoen/pasen/passende mode.
Verantwoordelijke promotiemanager
Financieel-admin managementplan
Uitwerken technisch en commercieel gebied. Geeft inzicht in performance
gebouw/portefeuille.
Cijfermatig geregistreerd door project-/servicekosten-/debiteuren-/crediteurenadmin.
Verantwoordelijke: projectadministrateur
Renovatiemanagementplan
Grote technishe projecten ivm renovatie
Verantwoordelijke technische manager; vaak uitbesteden van werk
,Waardering
Kijken van VG waarde is. Frequentie hangt af van type BO. Intern en extern. Doel is verkrijgen
van juist en volledig beeld van VG op dat moment.
Verantwoordelijke: VMO
Uitvoering is gebonden aan procedures en regels; eenduidingheid in kwali en oogpunt van
risicomanagement.
Core business VMO: management van exploitatie van VG.
Disciplines integraal managen. En specialisatie in bepaalde VGcategorieën omdat verschillen te groot
zijn.
VGMproces: Relatie BO, huurder en VMO/processen en disciplines mbt dagelijkse management en
samenhang. UITEINDELIJK gaat het om performance VG/huurcomfort huurder.
Service-identiteit VMO = niet direct zichtbare aspecten van VMO; afstemmen klantvraag en direct er
op reageren. Andere factoren voor successen VMO
Identiteit en imago
Waarde en normen VMO; eigenschappen naar buitenwereld.
Professionaliteit
Proffesioneel in klantcontact: toewijding/betrokkenheid/dienstbaarheid.
Aandacht klant en zorgvuldig handelen. Kennis en ervaring up-to-date (Life Long Learning)
Kwaliteit
Professionaliteit/taken/verantwoordelijkheden/bevoegdheden/procedures/
communicatie-/overlegstructuren binnen de VMO (vastgesteld en nageleefd)
Hoofdstuk 22
Maatschappelijk vastgoed zijn vastgoedobjecten die in algemene zin een publieke functie vervullen,
daarbij in belangrijke mate gefinancierd worden met publiek geld (eigendom/huur/exploitatiesubsidie) en ten
dienste van samenleving (finan en maatschappelijk rendement)
Historie: gemeenten en onderwijsinstellingen grootste eigenaren van maatschappelijk vastgoed.
Eerder: corporatie ook meer maatschappelijk vastgoed mbt invloed leefbaarheid wijken.
Nu: veranderende wet en regelgeving overheid; corpo trekt zich terug. Maar sector zorg/onderwijs
(commerciele marktpartijen) neemt toe in eigenaar maatschappelijk VG.
Gemeente belangrijkste speler: meerderheid in eigendom gem VGportefeuille/dmv subsidiebeleid
invloed op gebruikers van maatschappelijk VG.
Maatschappelijk VG is een maatschappelijke voorziening. VB buurthuis/school met maatschappelijke
functie: welzijnswerk/onderwijs.
DMV maatscahppelijk VG kan gem doelen uit collegeprogramma realiseren.
Gebruiker maatschappelijk VG is altijd maatschappelijke en publieke organi = huisvestingsinvalshoek.
Eigenaarsrol kan private VGonderneming als publieke organi zijn = VGinvalshoek.
VG accomodeert VOORZIENING vervult FUNCTIE realiseert DOELSTELLING
Schoolgebouw School Onderwijs Ontmoeting
Sporthal Buurthuis Welzijn Ontplooiing
Mfa Sportcentrum Zorg Opvang
, Kinderboerderij Cultuur Ontspanning
ENZ… ENZ… ENZ…
VGM dient eigendom en gebruik maatschappelijk VG te ondersteunen/bij te dragen aan optimaal
maatschappelijk- en finan rendement.
Maatschappelijk VGM heeft als doelstelling om vorm van toegevoegde waarde te kunnen leveren
aan verschillende partijen die te maken hebben met gebruik of bezit maatschappelijk VG.
Maatschappelijk en finan belangen tegenover elkaar en gem bestuur moet hierin afweging maken.
Transparant in finan stroming gemeente: subsidie en huisvestingskosten > afweging hoogte kosten
en maatschappelijk effect. Groot effect op voortbestaan maatschappelijke voorzieningen.
Typen gebruikers
Maatschappelijke organisatie = huurder maatscahppelijke instantie dan is maatschappelijke waarde
relevant. Uitgangspunt: kostprijsdekkende huur met focus op efficiënt beheer/onderhoud
voor lage kosten kennis gebouw, gebruik en beleid.
Gemeentelijke organisatie = waarde zit in ondersteuning primaire proces. Belangrijk: kennis
gebouw/politiek belang.
Toegevoegde waarde
VGportfoliomanagement; primaire proces/kostenreductie/risicomanagement/verhogen
dienstverlening/innovatie en creativiteit/verbeteren werknemerstevredenheid.
Ontstaat pas als maatschappelijke VMO staat als huis/inzicht in VGportefeuille omvang en kwali.
Daarna optimaliseren portefeuille/kostenreductie/interne en externe klanttevredenheid.
Organisatie
Decentraal beheer = verdeling verantwoordelijkheid ontwikkeling/management/exploitatie binnen
VG gemeente. Nadeel: verschillende afdelingen nemen verschillende beslissingen.
Infovoorziening is belangrijkste aandachtspunt.
Noodzakelijk dat info VG compleet/eenduidig/toegankelijk is voor betrokken partijen binnen
gemeentelijke organi.
Centraal beheer = VGactivi bundelen en op een plek binnen gemeente samenbrengen. Centraal punt
voor operationele zaken, afdeling heeft beleidsondersteunende werking.
Gemeentelijke VGbedrijf = randvoorwaarden:
- Gem VG is dienend aan primaire beleidsproces
- Focus ligt op optimalisering van zowel sociaal-maatschappelijk als finan rendement.
- Kosten en opbrengsten, daarmee samenhangede geldstromen, dienen transparant te zijn
- Heldere rollen-/taken-/verantwoordelijkhedenverdeling is cruciaal succes
- Inzicht in en grip op basale info is noodzakelijke voor juiste strategische sturing.
Hoofdstuk 7
Het exploitatieproces begint tijdens acquisitiefase; duidelijkheid over performanceverwachting van
periode dat VG in bezit is.
Er wordt een beleidsplan opgesteld met integrale strategie (=samenhangend en invloed op elkaar) voor
waar maken van performanceverwachtingen.
Beleidsplan: 3-5 jaar. Randvoorwaarde beleidsplan is vgmovk tussen BO en VMO
Beleidsplan is tactisch van aard en beschrijft daarmee hoofdlijnen van uitvoering op operationeel
niveau. Operationele deelplannen (disciplines):
Relatiemanagementplan
Hoe benaderen relatiegroep door VMO (opdrachtgevers/huurders/gemmakelaars/winkeliers/KvK/etc)
Iedere groep anders benaderen omdat product anders is.
Marketingmanagementplan
Vraag en aanbod in kaart brengen/sterke en zwakke punten object of portefeuille tegen
elkaar afzetten/kansen en bedreigingen
Verantwoordelijke: commercieel manager
Verhuurmanagementplan
Nieuwe verhuur = leegstaand gebouw/unit
Wederverhuur = opnieuw verhuren zelfde
Activiteiten: doelgroepbepalen/-benaderen/samenstellen objectinfo/onderhandelen
bezichtigen locatie/opstellen huurovk
Verantwoordelijke: commercieel manager
Technisch managementplan Harde kant gebouw
Onderhoud dmv gebouwinspecties/MJOV/activiplanning/aanbestedingstrajecten
Verantwoordelijke: technisch manager
Facilitymanagementplan Zachte kant gebouw
Dienstverlening tbv huurders/gebruikers Alle aspecten mbt ‘schoon, veilig en heel’:
schoonmaak/beveiliging/groenvoorziening/afvalverwerking
Deze taken worden vaak uitbesteed dus veel relatieonderhoud voor waarborgen kwali.
Verantwoordelijke: facilitymanager
Promotiemanagementplan
Winkelcentra ivm concurrentie.
Promo gericht op corporate advertising = vergroten van naamsbekendheid en bekendheid
omtrent aanbod van winkelcentrum en daarnaast op projectmatige activiteiten
rondom specifieke thema’s: kerst/seizoen/pasen/passende mode.
Verantwoordelijke promotiemanager
Financieel-admin managementplan
Uitwerken technisch en commercieel gebied. Geeft inzicht in performance
gebouw/portefeuille.
Cijfermatig geregistreerd door project-/servicekosten-/debiteuren-/crediteurenadmin.
Verantwoordelijke: projectadministrateur
Renovatiemanagementplan
Grote technishe projecten ivm renovatie
Verantwoordelijke technische manager; vaak uitbesteden van werk
,Waardering
Kijken van VG waarde is. Frequentie hangt af van type BO. Intern en extern. Doel is verkrijgen
van juist en volledig beeld van VG op dat moment.
Verantwoordelijke: VMO
Uitvoering is gebonden aan procedures en regels; eenduidingheid in kwali en oogpunt van
risicomanagement.
Core business VMO: management van exploitatie van VG.
Disciplines integraal managen. En specialisatie in bepaalde VGcategorieën omdat verschillen te groot
zijn.
VGMproces: Relatie BO, huurder en VMO/processen en disciplines mbt dagelijkse management en
samenhang. UITEINDELIJK gaat het om performance VG/huurcomfort huurder.
Service-identiteit VMO = niet direct zichtbare aspecten van VMO; afstemmen klantvraag en direct er
op reageren. Andere factoren voor successen VMO
Identiteit en imago
Waarde en normen VMO; eigenschappen naar buitenwereld.
Professionaliteit
Proffesioneel in klantcontact: toewijding/betrokkenheid/dienstbaarheid.
Aandacht klant en zorgvuldig handelen. Kennis en ervaring up-to-date (Life Long Learning)
Kwaliteit
Professionaliteit/taken/verantwoordelijkheden/bevoegdheden/procedures/
communicatie-/overlegstructuren binnen de VMO (vastgesteld en nageleefd)
Hoofdstuk 22
Maatschappelijk vastgoed zijn vastgoedobjecten die in algemene zin een publieke functie vervullen,
daarbij in belangrijke mate gefinancierd worden met publiek geld (eigendom/huur/exploitatiesubsidie) en ten
dienste van samenleving (finan en maatschappelijk rendement)
Historie: gemeenten en onderwijsinstellingen grootste eigenaren van maatschappelijk vastgoed.
Eerder: corporatie ook meer maatschappelijk vastgoed mbt invloed leefbaarheid wijken.
Nu: veranderende wet en regelgeving overheid; corpo trekt zich terug. Maar sector zorg/onderwijs
(commerciele marktpartijen) neemt toe in eigenaar maatschappelijk VG.
Gemeente belangrijkste speler: meerderheid in eigendom gem VGportefeuille/dmv subsidiebeleid
invloed op gebruikers van maatschappelijk VG.
Maatschappelijk VG is een maatschappelijke voorziening. VB buurthuis/school met maatschappelijke
functie: welzijnswerk/onderwijs.
DMV maatscahppelijk VG kan gem doelen uit collegeprogramma realiseren.
Gebruiker maatschappelijk VG is altijd maatschappelijke en publieke organi = huisvestingsinvalshoek.
Eigenaarsrol kan private VGonderneming als publieke organi zijn = VGinvalshoek.
VG accomodeert VOORZIENING vervult FUNCTIE realiseert DOELSTELLING
Schoolgebouw School Onderwijs Ontmoeting
Sporthal Buurthuis Welzijn Ontplooiing
Mfa Sportcentrum Zorg Opvang
, Kinderboerderij Cultuur Ontspanning
ENZ… ENZ… ENZ…
VGM dient eigendom en gebruik maatschappelijk VG te ondersteunen/bij te dragen aan optimaal
maatschappelijk- en finan rendement.
Maatschappelijk VGM heeft als doelstelling om vorm van toegevoegde waarde te kunnen leveren
aan verschillende partijen die te maken hebben met gebruik of bezit maatschappelijk VG.
Maatschappelijk en finan belangen tegenover elkaar en gem bestuur moet hierin afweging maken.
Transparant in finan stroming gemeente: subsidie en huisvestingskosten > afweging hoogte kosten
en maatschappelijk effect. Groot effect op voortbestaan maatschappelijke voorzieningen.
Typen gebruikers
Maatschappelijke organisatie = huurder maatscahppelijke instantie dan is maatschappelijke waarde
relevant. Uitgangspunt: kostprijsdekkende huur met focus op efficiënt beheer/onderhoud
voor lage kosten kennis gebouw, gebruik en beleid.
Gemeentelijke organisatie = waarde zit in ondersteuning primaire proces. Belangrijk: kennis
gebouw/politiek belang.
Toegevoegde waarde
VGportfoliomanagement; primaire proces/kostenreductie/risicomanagement/verhogen
dienstverlening/innovatie en creativiteit/verbeteren werknemerstevredenheid.
Ontstaat pas als maatschappelijke VMO staat als huis/inzicht in VGportefeuille omvang en kwali.
Daarna optimaliseren portefeuille/kostenreductie/interne en externe klanttevredenheid.
Organisatie
Decentraal beheer = verdeling verantwoordelijkheid ontwikkeling/management/exploitatie binnen
VG gemeente. Nadeel: verschillende afdelingen nemen verschillende beslissingen.
Infovoorziening is belangrijkste aandachtspunt.
Noodzakelijk dat info VG compleet/eenduidig/toegankelijk is voor betrokken partijen binnen
gemeentelijke organi.
Centraal beheer = VGactivi bundelen en op een plek binnen gemeente samenbrengen. Centraal punt
voor operationele zaken, afdeling heeft beleidsondersteunende werking.
Gemeentelijke VGbedrijf = randvoorwaarden:
- Gem VG is dienend aan primaire beleidsproces
- Focus ligt op optimalisering van zowel sociaal-maatschappelijk als finan rendement.
- Kosten en opbrengsten, daarmee samenhangede geldstromen, dienen transparant te zijn
- Heldere rollen-/taken-/verantwoordelijkhedenverdeling is cruciaal succes
- Inzicht in en grip op basale info is noodzakelijke voor juiste strategische sturing.
