Huurrecht samenvatting colleges
1-6
Hoorcollege 1 (hoofdstuk 1)
Huur kan betrekking hebben op allerlei verschillende zaken, zoals roerende en
onroerende, gebouwde en ongebouwde zaken. De huurovereenkomst is een
bijzondere overeenkomst (boek 7 BW), dit is een overeenkomst die in de wet staat
genoemd en in de wet staat geregeld.
Huurovereenkomst (art. 7:201 e.v. BW):
(Bijzondere) overeenkomst
Meerzijdige rechtshandeling de wil van 2 partijen is nodig
Meerzijdige overeenkomst er ontstaan 2 verbintenissen
Wederkerige overeenkomst beide partijen hebben een plicht
Obligatoire overeenkomst verbintenissen scheppende overeenkomst.
Boek 3 BW:
Rechtsfeiten (objectief recht):
Rechtshandelingen: Rechtsfeiten:
Zorgt voor het Zorgt voor het
ontstaan/tenietgaan/wijzigen van ontstaan/tenietgaan/wijzigen van
rechtsgevolgen/verbintenissen rechtsgevolgen/verbintenissen
Vb. overeenkomst Vb. onrechtmatige daad
- Rechtsgevolgen beoogd - Rechtsgevolgen NIET beoogd.
- Altijd meerzijdige
rechtshandeling.
De definitie van huurovereenkomst staat in art. 7:201 BW, hieruit volgen 3
kenmerken:
1. Het verschaffen van het gebruik
2. Het leveren van een tegenprestatie
3. Pacht is geen huur.
Als aan de voorwaarden van art. 7:201 BW is voldaan, dan is er altijd sprake van
een huurovereenkomst. Volgens de wet kun je zowel zaken als vermogensrechten
huren. Het totaal van toepasselijke wetsartikelen wordt vaak het huurregime
genoemd.
Eisen huurovereenkomst:
1. Wilsovereenstemming
2. Handelingsbekwaamheid
3. Geoorloofdheid.
1
,Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen:
Woonruimte (art. 7:233 BW)
Middenstandsbedrijfsruimte (art. 290 lid 2 BW)
Overige gebouwde zaken (art. 230a BW).
1. Algemene huurbepalingen art. 7:201-7:230 BW
2. Bepalingen over woonruimte art. 7:232-7:282 BW
3. Bepalingen over bedrijfsruimte art. 7:290 e.v. BW
4. Bepalingen over het huren van onroerende zaken art. 7:230a-7:231 BW.
Een aantal wettelijke bepalingen die op huurovereenkomsten van toepassing zijn,
is van dwingend recht of van semidwingend recht, maar ze kunne ook van regels
recht zijn. Er bestaan de volgende mogelijkheden:
1. Regelend recht/aanvullend recht
Huurder en verhuurder kunnen in de huurovereenkomst afwijken van een
bepaling.
2. Semidwingend recht
Huurder en verhuurder kunnen in de huurovereenkomst afwijkende afspraken
maken voor zover deze niet nadelig zijn voor de huurder.
3. Dwingend recht
Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die afwijken
van dwingendrechtelijke bepalingen.
De huurovereenkomst is een voorbeeld van een consensuele overeenkomst
mondelinge wilsovereenstemming is voldoende. De wet kent namelijk geen
speciale vormvereisten voor de totstandkoming van een geldige
huurovereenkomst.
Grenzen aan de partijautonomie:
De inhoud van de overeenkomst wordt bepaald door de kenmerken die in art.
6:248 BW staan:
De inhoud van de overeenkomst en de daaruit staande verbintenissen wordt
bepaald door dat wat je afspreekt
De inhoud wordt bepaald door de wet
De inhoud wordt bepaald door het gewoonterecht
De inhoud wordt bepaald door de redelijkheid en billijkheid.
In het huurrecht kan sprake zijn van wanprestatie = toerekenbare tekortkoming in
de nakoming van de overeenkomst.
Als de crediteur wanprestatie pleegt kan de debiteur deze acties ondernemen:
Eisen van nakoming
Eisen van nakoming met aanvullende schadevergoeding
Eisen van vervangende schadevergoeding
Eisen van ontbinding van de overeenkomst
Eisen van ontbinding van de overeenkomst met aanvullende schadevergoeding.
Eventueel is het ook bij huurrecht mogelijk om je te beroepen op overmacht (art.
6:75 BW).
Huurontduikingsconstructies = constructies waardoor de regels van het huurrecht
niet van toepassing zijn.
2
, Hoorcollege 2 (hoofdstuk 2)
De overeenkomst is een momentopname, terwijl de verbintenissen die daaruit
ontstaan een rechtsverhouding aanduiden. De rechtsverhouding bestaat uit een
recht van de een en een plicht van de ander.
Verbintenissen die uit een huurovereenkomst ontstaan plichten van de
verhuurder rechten van de huurder.
Verplichtingen van de verhuurder:
Ter beschikking stellen van de zaak (art. 7:203 BW)
Ter beschikking stellen van de zaak zonder gebrek (art. 7:204 BW)
Gebrek herstellen (art. 7:206 BW).
Verplichtingen van de huurder:
Tegenprestatie leveren (art. 7:212 BW)
Zich gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW)
Exploitatieplicht verplichting tot gebruik.
Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming
(art. 7:214 BW)
Hij is verantwoordelijk voor kleine herstellingen (art. 7:217 BW)
Ten einde v.d. huurovereenkomst de zaak teruggeven (art. 7:224 BW).
Een gebrek is een situatie waarin de huurder minder huurgenot heeft van de zaak,
dan wat hij eigenlijk had mogen verwachten, het is een verstoring van het
huurgenot (art. 7:204 BW). Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook
sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (wanprestatie)
door de verhuurder (art. 6:74 BW). Er is geen sprake van gebrek als:
Het gebrek is toe te rekenen aan de huurder
Sprake is van feitelijke stoornis door derden (art. 7:204 lid 3 BW)
Sprake is van een bewering van recht zonder feitelijke stoornis (art. 7:204 lid 3
BW).
Indien sprake is van gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, heeft de
huurder een aantal mogelijkheden:
Reparatie eisen (gebrek herstellen art. 7:206 BW)
Vermindering van de huurprijs (art. 7:207 BW)
Schadevergoeding eisen (art. 7:208 jo. 6:74 BW)
Ontbinding eisen (art. 7:210 BW).
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt,
tenzij dat onmiddellijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden
redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. In een aantal gevallen is de
verhuurder niet verantwoordelijk voor herstel:
Als herstel niet mogelijk is
Als het te duur is om het gebrek te verhelpen
Als het een klein gebrek is
Als het de schuld is van de huurder.
Als het gebrek leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot, heeft de
huurder recht op huurprijsvermindering (art. 7:207 BW). In een aantal situaties
hoeft de verhuurder de huurprijs niet te verminderen:
Als het een klein gebrek is
3
1-6
Hoorcollege 1 (hoofdstuk 1)
Huur kan betrekking hebben op allerlei verschillende zaken, zoals roerende en
onroerende, gebouwde en ongebouwde zaken. De huurovereenkomst is een
bijzondere overeenkomst (boek 7 BW), dit is een overeenkomst die in de wet staat
genoemd en in de wet staat geregeld.
Huurovereenkomst (art. 7:201 e.v. BW):
(Bijzondere) overeenkomst
Meerzijdige rechtshandeling de wil van 2 partijen is nodig
Meerzijdige overeenkomst er ontstaan 2 verbintenissen
Wederkerige overeenkomst beide partijen hebben een plicht
Obligatoire overeenkomst verbintenissen scheppende overeenkomst.
Boek 3 BW:
Rechtsfeiten (objectief recht):
Rechtshandelingen: Rechtsfeiten:
Zorgt voor het Zorgt voor het
ontstaan/tenietgaan/wijzigen van ontstaan/tenietgaan/wijzigen van
rechtsgevolgen/verbintenissen rechtsgevolgen/verbintenissen
Vb. overeenkomst Vb. onrechtmatige daad
- Rechtsgevolgen beoogd - Rechtsgevolgen NIET beoogd.
- Altijd meerzijdige
rechtshandeling.
De definitie van huurovereenkomst staat in art. 7:201 BW, hieruit volgen 3
kenmerken:
1. Het verschaffen van het gebruik
2. Het leveren van een tegenprestatie
3. Pacht is geen huur.
Als aan de voorwaarden van art. 7:201 BW is voldaan, dan is er altijd sprake van
een huurovereenkomst. Volgens de wet kun je zowel zaken als vermogensrechten
huren. Het totaal van toepasselijke wetsartikelen wordt vaak het huurregime
genoemd.
Eisen huurovereenkomst:
1. Wilsovereenstemming
2. Handelingsbekwaamheid
3. Geoorloofdheid.
1
,Bij gebouwde onroerende zaken maakt de wet onderscheid tussen:
Woonruimte (art. 7:233 BW)
Middenstandsbedrijfsruimte (art. 290 lid 2 BW)
Overige gebouwde zaken (art. 230a BW).
1. Algemene huurbepalingen art. 7:201-7:230 BW
2. Bepalingen over woonruimte art. 7:232-7:282 BW
3. Bepalingen over bedrijfsruimte art. 7:290 e.v. BW
4. Bepalingen over het huren van onroerende zaken art. 7:230a-7:231 BW.
Een aantal wettelijke bepalingen die op huurovereenkomsten van toepassing zijn,
is van dwingend recht of van semidwingend recht, maar ze kunne ook van regels
recht zijn. Er bestaan de volgende mogelijkheden:
1. Regelend recht/aanvullend recht
Huurder en verhuurder kunnen in de huurovereenkomst afwijken van een
bepaling.
2. Semidwingend recht
Huurder en verhuurder kunnen in de huurovereenkomst afwijkende afspraken
maken voor zover deze niet nadelig zijn voor de huurder.
3. Dwingend recht
Partijen kunnen geen clausules opnemen in de huurovereenkomst die afwijken
van dwingendrechtelijke bepalingen.
De huurovereenkomst is een voorbeeld van een consensuele overeenkomst
mondelinge wilsovereenstemming is voldoende. De wet kent namelijk geen
speciale vormvereisten voor de totstandkoming van een geldige
huurovereenkomst.
Grenzen aan de partijautonomie:
De inhoud van de overeenkomst wordt bepaald door de kenmerken die in art.
6:248 BW staan:
De inhoud van de overeenkomst en de daaruit staande verbintenissen wordt
bepaald door dat wat je afspreekt
De inhoud wordt bepaald door de wet
De inhoud wordt bepaald door het gewoonterecht
De inhoud wordt bepaald door de redelijkheid en billijkheid.
In het huurrecht kan sprake zijn van wanprestatie = toerekenbare tekortkoming in
de nakoming van de overeenkomst.
Als de crediteur wanprestatie pleegt kan de debiteur deze acties ondernemen:
Eisen van nakoming
Eisen van nakoming met aanvullende schadevergoeding
Eisen van vervangende schadevergoeding
Eisen van ontbinding van de overeenkomst
Eisen van ontbinding van de overeenkomst met aanvullende schadevergoeding.
Eventueel is het ook bij huurrecht mogelijk om je te beroepen op overmacht (art.
6:75 BW).
Huurontduikingsconstructies = constructies waardoor de regels van het huurrecht
niet van toepassing zijn.
2
, Hoorcollege 2 (hoofdstuk 2)
De overeenkomst is een momentopname, terwijl de verbintenissen die daaruit
ontstaan een rechtsverhouding aanduiden. De rechtsverhouding bestaat uit een
recht van de een en een plicht van de ander.
Verbintenissen die uit een huurovereenkomst ontstaan plichten van de
verhuurder rechten van de huurder.
Verplichtingen van de verhuurder:
Ter beschikking stellen van de zaak (art. 7:203 BW)
Ter beschikking stellen van de zaak zonder gebrek (art. 7:204 BW)
Gebrek herstellen (art. 7:206 BW).
Verplichtingen van de huurder:
Tegenprestatie leveren (art. 7:212 BW)
Zich gedragen als een goed huurder (art. 7:213 BW)
Exploitatieplicht verplichting tot gebruik.
Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming
(art. 7:214 BW)
Hij is verantwoordelijk voor kleine herstellingen (art. 7:217 BW)
Ten einde v.d. huurovereenkomst de zaak teruggeven (art. 7:224 BW).
Een gebrek is een situatie waarin de huurder minder huurgenot heeft van de zaak,
dan wat hij eigenlijk had mogen verwachten, het is een verstoring van het
huurgenot (art. 7:204 BW). Als er sprake is van een gebrek, is er automatisch ook
sprake van een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (wanprestatie)
door de verhuurder (art. 6:74 BW). Er is geen sprake van gebrek als:
Het gebrek is toe te rekenen aan de huurder
Sprake is van feitelijke stoornis door derden (art. 7:204 lid 3 BW)
Sprake is van een bewering van recht zonder feitelijke stoornis (art. 7:204 lid 3
BW).
Indien sprake is van gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is, heeft de
huurder een aantal mogelijkheden:
Reparatie eisen (gebrek herstellen art. 7:206 BW)
Vermindering van de huurprijs (art. 7:207 BW)
Schadevergoeding eisen (art. 7:208 jo. 6:74 BW)
Ontbinding eisen (art. 7:210 BW).
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen als de huurder erom vraagt,
tenzij dat onmiddellijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden
redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. In een aantal gevallen is de
verhuurder niet verantwoordelijk voor herstel:
Als herstel niet mogelijk is
Als het te duur is om het gebrek te verhelpen
Als het een klein gebrek is
Als het de schuld is van de huurder.
Als het gebrek leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot, heeft de
huurder recht op huurprijsvermindering (art. 7:207 BW). In een aantal situaties
hoeft de verhuurder de huurprijs niet te verminderen:
Als het een klein gebrek is
3
