Samenvatting Vastgoedrekenen 1 (Minor+ Projectontwikkeling Vastgoed) Belangrijkste tentamenonderdelen

Samenvatting basisboek vastgoedrekenen

A VASTGOEDREKENEN
Hoofdstuk 1 BASISKENNIS VASTGOED
In dit hoofdstuk:
 Het vastgoedproces op hoofdlijnen
 Partijen in het vastgoedproces
 Beheersaspecten bij vastgoedontwikkeling
 Binnenstedelijk, uitleglocaties en herontwikkeling

Betrokken partijen
 Overheid
 Provincie
 Gemeenten

Projecttypen
 Uitleggebieden: gebieden aan de rand van de
bebouwde kom.
 Binnenstedelijke ontwikkeling: ontwikkeling binnen de
bebouwde kom. Complexer omdat omgevingsfactoren
een belangrijke rol spelen. Er kan gebruikgemaakt
worden van bestaande infrastructuur.
 Herontwikkeling: het transformeren van een oude
functie naar een nieuwe functie.

Hoofdstuk 1 BASISKENNIS VASTGOED
In dit hoofdstuk:
 Fasering van het (integrale) rekenproces
 Relatie tussen verschillende exploitatielasten
 Wat zijn belangrijke beslismomenten?

Grondfinanciering
Er is niet altijd sprake van grondfinanciering. Fase ontstaan bij de realisatie van VINEX wijken. Men
kan grote marges creëren door op risico in een vroeg stadium grond aan te kopen. Want grond met
een agrarische bestemming heeft een lagere waarde dan grond voor een (potentiële)
nieuwbouwwijk. Financiering door de bank is gangbaar. Al bieden ontwikkelaars veelal meer voor
agrarische grond dan de daadwerkelijke waarde. Hierdoor zijn banken vaak niet geneigd tot het
financieren van de totale som. De taxatiewaarde ligt in deze gevallen lager dan wat er geboden
wordt.

Waarom zijn banken vaak niet geneigd het hele bedrag te financieren?  Partijen bieden vaak boven
de taxatiewaarde.

Grondexploitatie
De grondexploitatie is de eerste stap in het rekenkundig proces (grondfinanciering is meer
strategisch van aard).


(Kostenkant)

, Deze stap bestaat uit het bouwrijp maken van de grond, het bouwen van de opstal en het in cultuur
brengen van het terrein met de nodige infrastructuur. Deze laatste stap zorgt ervoor dat de grond
woonrijp is.

(Opbrengstenkant)
De vergoeding voor het bouw- en woonrijp maken van de grond is bij woningbouw vaak de
grondaankoop. Dit is het eerste termijnbedrag dat de koper voldoet bij de aankoop van een
nieuwbouwwoning.
Bij integrale gebiedsontwikkelingen dient de grondexploitatie een veel breder doel. Want;

De financiële haalbaarheid van een project komt vaak tot uitdrukking in de grondexploitatie.

Bij veel integrale gebiedsontwikkelingen speelt de samenwerking tussen verschillende partijen een
grote rol. Binnen de grondexploitatie kunnen deze samenwerkingsverbanden tot uitdrukking worden
gebracht. Op basis van deze eerste inbreng kan een gebied later worden herverdeeld onder de
verschillende partijen.

Kenmerken van een grondexploitatie:
 Transformatie van een gebied
 Het gaat om 2-dimensionale ingrepen in een gebied (op en in de grond)
 Relatie met de bebouwing
 De grondexploitatie vormt een integraal financieel beeld van de ontwikkeling


Grondexploitatie kort:
Kosten  bouw- en woonrijp maken
Opbrengsten  grondaankoop (bij woningbouw). De eerste termijn die de koper van een
nieuwbouwwoning moet voldoen.

Kenmerken
 Transformatie gebied
 2-dimensionale ingreep
 Relatie met bebouwing
 Integraal financieel beeld van de ontwikkeling

Samenwerkingsmodellen
 Publieke grondexploitatie (traditioneel): gemeente heeft of verwerft de gronden, is
verantwoordelijk voor bouw- en woonrijp maken en verkoopt door aan ontwikkelaars.
 Bouwclaimmodel: private partij verkoopt aan de gemeente waarna deze zal zorgen voor het
bouw- en woonrijp maken. De private partij behoudt het recht om te bouwen.
 Gezamenlijke grondexploitatie: de gronden van zowel de gemeente en private partijen
worden ondergebracht in een gezamenlijke grondexploitatiemaatschappij (GEM). Deze
draagt verantwoordelijkheid voor de grondexploitatie en heeft een regiefunctie. Uitgifte
gebeurt aan projectontwikkelaars die dan toetreden tot de GEM. Dit is een vorm van PPS en
de gemeente en private partijen delen samen de risico’s.
 Concessiemodel: volledig private aangelegenheid. Regie ligt bij private partijen en de
gemeente zorgt voor een stedenbouwkundig plan, beleid en het verlenen van de nodige
vergunningen. Private partijen kunnen zo binnen gemeentelijke randvoorwaarden
ontwikkelingen naar eigen inzicht sturen, plannen en faseren. Dit zorgt voor het aantrekken
van risico’s, maar ook voor het benutten van kansen. Veelal gecombineerd met een eigen
vastgoedexploitatie.