Instructie 1 aankoop eigen woning
Hoorcollege 1 rechtshandeling en koopovereenkomst
Lesdoelen hoorcollege 1
- Je kunt de verschillende rechtsvereisten benoemen en toelichten die nodig zijn om
tot een overeenkomst te komen
- Je begrijpt het tot stand komen en de inhoud van een koopovereenkomst van
onroerend goed en kunt een koopovereenkomst opstellen
Koopproces van een woning
Max lenen? funda bezichtigingen onderhandelen (met of zonder makelaar)
mondeling akkoord koopovereenkomst tekenen bedenk tijd (drie werkdagen)
financiering regelen ontbindende voorwaarden notaris voor transportakte en
hypotheekakte vervolgens worden deze aktes opgenomen in het openbare register (het
kadaster)
De koop van een woning moet door een natuurlijk persoon schriftelijk worden vastgelegd. De
kopers hebben een bedenk tijd van 3 werkdagen van 24 uur.
Opdracht
Wanneer eindigt de bedenktijd. 7 september tot 24.00. De bedenktijd mag niet eindigen op
een zondag. Maandag telt nog de gehele dag mee.
Om een overeenkomst te kunnen sluiten moet er sprake zijn van
- Handelingsbekwaamheid (ben je als je meerderjarig bent en niet onder curatele
staat)
- Handelingsbevoegdheid (heeft betrekking op de betreffende rechtshandeling)
- Aanbod + aanvaarding
- Wilsovereenstemming (voorwaardelijk)
Een koopovereenkomst kan tot stand komen door een opschortende voorwaarden. Dat
betekent dat een overeenkomst tot stand komt als aan die voorwaarden is voldaan.
Bijvoorbeeld bij een nieuwbouwproject. Daar komt de overeenkomst pas tot stand als
minimaal 60% verkocht is. Of dat de koop pas tot stand als de koper zijn oude huis heeft
verkocht. Daarnaast wordt in een koopovereenkomst een aantal ontbindende voorwaarde
opgenomen. Het verschil is dat de koop officieel wel al tot stand is gekomen. Maar deze kan
vernietigd worden door een beroep te doen op een van die ontbindende voorwaarden.
Een overeenkomst mag niet tot stand zijn gekomen als iemand:
- Handelingsonbekwaam of handelingsonbevoegd is
- Of wilsgebrek
- In strijd is met de wet, openbare orde of goede zede
Wilsgebrek:
- Misbruik van omstandigheden
- Dwaling
- Bedrog
- Bedreiging
Wat zijn nou de gevolgen als er niet aan de vereiste is voldaan?
Nietig: overeenkomst heeft nooit officieel bestaan
- Handelingsonbevoegd
- Strijd met wet openbare orde of goede zeden
,Vernietigbaar: rechtsgeldig tot dat iemand de overeenkomst vernietigd
- Handelingsonbekwaam
- Wilsgebrek
- Toestemmingvereiste
Toestemmingsvereiste
Dit geld alleen voor gehuwde en geregistreerde partners. Onafhankelijk hoe iemand is
gehuwd. Samenwonen hebben hier niks mee te maken
Je hebt toestemming nodig van je huwelijkspartner bij de volgende handelingen
- Verkoop woning / inboedel
- Vestigen hypotheek of verhuren van regelmatig bewoonde woning
- Overig: bovenmatige giften, borgstelling, koop of afbetaling
Specifieke koopovereenkomst registergoederen
Voorlopig contract niet nakomen overeenkomst: overmacht? Toerekenbaar: boete
feitelijke / juridische levering eigenaar
Boete bedraagt meestal 10% van de koopsom. Om er zeker van te zijn dat de koper deze
boete kan betalen. Wordt er in de koopovereenkomst vastgesteld dat er ter hoogte van
deze boete een bankgarantie geregeld moet worden bij de geldverstrekker waar de
hypotheek wordt afgesloten. Mocht de koper voldoende eigenmiddelen hebben om de
boete te voldoen dan kan die er ook voor kiezen om dit bedrag over te maken aan de
notaris voor de zekerheid in plaats van een bankgarantie te regelen.
Registratie van de koopovereenkomst
Hoeft niet getekend worden bij de notaris. Het hoeft dus geen koopakte te zijn. Het kan
echter wel. Bescherming tegen:
- Hogere bieder
- Faillissement verkoperen
Geldigheidsduur 6 maanden
In de koopovereenkomst kunnen er ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Je
bent vrij om te kiezen welke ontbindende voorwaarden je wilt op laten nemen in de
koopovereenkomst. Maar de verkoper moet hier natuurlijk ook mee eens zijn
Ontbindingsclausule:
- Financieringsbeding
- Overlijden voor juridische levering
- Aanvraag NHG (nationale hypotheek garantie)
Als je een beroep doet op de ontbindende voorwaarden, kun je als koper onder de koop uit
zonder dat je een boete hoeft te betalen.
Financieringsbeding
Als dit wordt opgenomen in de koopovereenkomst wordt hier een termijn aan gekoppeld
- 6 tot 8 weken
- Mocht de koper binnen deze termijn de financiering niet rond krijgen dan, dan kan hij
van de koop afzien
- Dat kan echter niet zomaar. De koper moet zich wel inspannen om de financiering
rond te krijgen. Door bijvoorbeeld bij twee geldverstrekkers een aanvraag in te
dienen. Daarnaast moet de koper aan kunnen tonen door bv een schriftelijke
afwijzing van een geldvestrekker dat hij de financiering niet rond heeft kunnen krijgen
,Wat gebeurd er als het huis gekocht is en vervolgens er van alles mis is?
Staat van e woning en verborgen gebreken?
Kun je de verkoper hierop aanspreken? (een beroep doen op geborgen gebreken)
Als de gebreken medegedeeld zijn door de verkoper dan heb je als koper de gebreken
geaccepteerd. Wanneer het niet gemeld is:
- Altijd laten nakijken door een expert
- Als de gebreken er waren kun je geen beroep doen op gebreken
- Ligt allemaal bij de koper om dit goed te checken
- Alleen als het niet is medegedeeld en het gebrek dusdanig ernstig is en het normaal
gebruik in de weg staat kan een beroep worden gaan op verborgen gebreken
, Instructie 2 hoorcollege zekerheidsrecht en hypotheek
Lesdoelen
Je weet wat zekerheidsrechten zijn en kan de verschillende zekerheidsrechten
benoemen
Je kent de verschillende hypotheekvormen en kunt deze toepassen
Je weet wat de rechten en plichten bij parate executie zijn
Je kent de volgorde van voorrang bij verhaal en kunt berekenen wie daar recht op
heeft
Stel ik heb een lening, dan moet ik rente en aflossing betalen. Kan ik de rente en aflossing niet
meer betalen, dan zal de geldverstrekkers de lening alsnog willen verhalen op het gehele
vermogen. Zijn er meerdere geldverstrekkers dan zullen zij in ieder gelijke delen geld willen
verhalen op het vermogen.
De positie van de belastingdienst is een bijzondere vaak komt de belastingdienst vooraan in
het rijtje en zal de schuld als eerste willen verhalen en afgelost worden. Daarna komen de
overige schuldeisers. Wil je eerder in het rijtje komen te staan? Dan kun je zekerheidsrecht
vestigen. OP basis daarvan heb je voorrang verhalen.
Zekerheidsrecht
- is een extra zekerheid (verhaalsrecht voor geldverstrekkers)
- Hiermee verkrijgt de geldverstrekker een voorrang op verhaal van schulden
Twee soorten zekerheidsrechten
- Recht van pand: roerende zaken of vorderingen (auto’s, spullen)
- Recht van hypotheek: register goederen (onroerend goed, boot, vliegtuig)
Zaaksvervanging
Als een zekerheidsrecht te niet gaan en daar bijvoorbeeld een verzekeringsvergoeding voor
terugkomt (zoals bij het afbranden van een huis) zal het huis verzekerd zijn, dan zal deze
verzekeringsuitkering de zaak vervangen. Moet hiermee de hypotheek afgelost worden dan
zal het bedrag van de verzekeringsmaatschappij als eerste naar de geldverstrekker gaan die
deze hypotheek verstrekt heeft. Bij een auto kan het gaan over een autoverzekering. Geld
van de autoverzekering gaat dan daar diegene die het zekerheidsrecht heeft van de auto.
Soorten pandrecht
- Vuist pandrecht
- Bezitloos pandrecht
- Openbaar pandrecht
- Stil pandrecht
Vuistpandrecht: is het pandrecht dus het goed in handen van de geldverstrekker. Dat
betekent dat je daar als schuldenaar niet aan kan en dus ook niet kan gebruiken. BV als je
auto geen pandrecht geeft dan kun je ook niet in je auto gaan rijden. (sieraden)
Hoorcollege 1 rechtshandeling en koopovereenkomst
Lesdoelen hoorcollege 1
- Je kunt de verschillende rechtsvereisten benoemen en toelichten die nodig zijn om
tot een overeenkomst te komen
- Je begrijpt het tot stand komen en de inhoud van een koopovereenkomst van
onroerend goed en kunt een koopovereenkomst opstellen
Koopproces van een woning
Max lenen? funda bezichtigingen onderhandelen (met of zonder makelaar)
mondeling akkoord koopovereenkomst tekenen bedenk tijd (drie werkdagen)
financiering regelen ontbindende voorwaarden notaris voor transportakte en
hypotheekakte vervolgens worden deze aktes opgenomen in het openbare register (het
kadaster)
De koop van een woning moet door een natuurlijk persoon schriftelijk worden vastgelegd. De
kopers hebben een bedenk tijd van 3 werkdagen van 24 uur.
Opdracht
Wanneer eindigt de bedenktijd. 7 september tot 24.00. De bedenktijd mag niet eindigen op
een zondag. Maandag telt nog de gehele dag mee.
Om een overeenkomst te kunnen sluiten moet er sprake zijn van
- Handelingsbekwaamheid (ben je als je meerderjarig bent en niet onder curatele
staat)
- Handelingsbevoegdheid (heeft betrekking op de betreffende rechtshandeling)
- Aanbod + aanvaarding
- Wilsovereenstemming (voorwaardelijk)
Een koopovereenkomst kan tot stand komen door een opschortende voorwaarden. Dat
betekent dat een overeenkomst tot stand komt als aan die voorwaarden is voldaan.
Bijvoorbeeld bij een nieuwbouwproject. Daar komt de overeenkomst pas tot stand als
minimaal 60% verkocht is. Of dat de koop pas tot stand als de koper zijn oude huis heeft
verkocht. Daarnaast wordt in een koopovereenkomst een aantal ontbindende voorwaarde
opgenomen. Het verschil is dat de koop officieel wel al tot stand is gekomen. Maar deze kan
vernietigd worden door een beroep te doen op een van die ontbindende voorwaarden.
Een overeenkomst mag niet tot stand zijn gekomen als iemand:
- Handelingsonbekwaam of handelingsonbevoegd is
- Of wilsgebrek
- In strijd is met de wet, openbare orde of goede zede
Wilsgebrek:
- Misbruik van omstandigheden
- Dwaling
- Bedrog
- Bedreiging
Wat zijn nou de gevolgen als er niet aan de vereiste is voldaan?
Nietig: overeenkomst heeft nooit officieel bestaan
- Handelingsonbevoegd
- Strijd met wet openbare orde of goede zeden
,Vernietigbaar: rechtsgeldig tot dat iemand de overeenkomst vernietigd
- Handelingsonbekwaam
- Wilsgebrek
- Toestemmingvereiste
Toestemmingsvereiste
Dit geld alleen voor gehuwde en geregistreerde partners. Onafhankelijk hoe iemand is
gehuwd. Samenwonen hebben hier niks mee te maken
Je hebt toestemming nodig van je huwelijkspartner bij de volgende handelingen
- Verkoop woning / inboedel
- Vestigen hypotheek of verhuren van regelmatig bewoonde woning
- Overig: bovenmatige giften, borgstelling, koop of afbetaling
Specifieke koopovereenkomst registergoederen
Voorlopig contract niet nakomen overeenkomst: overmacht? Toerekenbaar: boete
feitelijke / juridische levering eigenaar
Boete bedraagt meestal 10% van de koopsom. Om er zeker van te zijn dat de koper deze
boete kan betalen. Wordt er in de koopovereenkomst vastgesteld dat er ter hoogte van
deze boete een bankgarantie geregeld moet worden bij de geldverstrekker waar de
hypotheek wordt afgesloten. Mocht de koper voldoende eigenmiddelen hebben om de
boete te voldoen dan kan die er ook voor kiezen om dit bedrag over te maken aan de
notaris voor de zekerheid in plaats van een bankgarantie te regelen.
Registratie van de koopovereenkomst
Hoeft niet getekend worden bij de notaris. Het hoeft dus geen koopakte te zijn. Het kan
echter wel. Bescherming tegen:
- Hogere bieder
- Faillissement verkoperen
Geldigheidsduur 6 maanden
In de koopovereenkomst kunnen er ontbindende voorwaarden worden opgenomen. Je
bent vrij om te kiezen welke ontbindende voorwaarden je wilt op laten nemen in de
koopovereenkomst. Maar de verkoper moet hier natuurlijk ook mee eens zijn
Ontbindingsclausule:
- Financieringsbeding
- Overlijden voor juridische levering
- Aanvraag NHG (nationale hypotheek garantie)
Als je een beroep doet op de ontbindende voorwaarden, kun je als koper onder de koop uit
zonder dat je een boete hoeft te betalen.
Financieringsbeding
Als dit wordt opgenomen in de koopovereenkomst wordt hier een termijn aan gekoppeld
- 6 tot 8 weken
- Mocht de koper binnen deze termijn de financiering niet rond krijgen dan, dan kan hij
van de koop afzien
- Dat kan echter niet zomaar. De koper moet zich wel inspannen om de financiering
rond te krijgen. Door bijvoorbeeld bij twee geldverstrekkers een aanvraag in te
dienen. Daarnaast moet de koper aan kunnen tonen door bv een schriftelijke
afwijzing van een geldvestrekker dat hij de financiering niet rond heeft kunnen krijgen
,Wat gebeurd er als het huis gekocht is en vervolgens er van alles mis is?
Staat van e woning en verborgen gebreken?
Kun je de verkoper hierop aanspreken? (een beroep doen op geborgen gebreken)
Als de gebreken medegedeeld zijn door de verkoper dan heb je als koper de gebreken
geaccepteerd. Wanneer het niet gemeld is:
- Altijd laten nakijken door een expert
- Als de gebreken er waren kun je geen beroep doen op gebreken
- Ligt allemaal bij de koper om dit goed te checken
- Alleen als het niet is medegedeeld en het gebrek dusdanig ernstig is en het normaal
gebruik in de weg staat kan een beroep worden gaan op verborgen gebreken
, Instructie 2 hoorcollege zekerheidsrecht en hypotheek
Lesdoelen
Je weet wat zekerheidsrechten zijn en kan de verschillende zekerheidsrechten
benoemen
Je kent de verschillende hypotheekvormen en kunt deze toepassen
Je weet wat de rechten en plichten bij parate executie zijn
Je kent de volgorde van voorrang bij verhaal en kunt berekenen wie daar recht op
heeft
Stel ik heb een lening, dan moet ik rente en aflossing betalen. Kan ik de rente en aflossing niet
meer betalen, dan zal de geldverstrekkers de lening alsnog willen verhalen op het gehele
vermogen. Zijn er meerdere geldverstrekkers dan zullen zij in ieder gelijke delen geld willen
verhalen op het vermogen.
De positie van de belastingdienst is een bijzondere vaak komt de belastingdienst vooraan in
het rijtje en zal de schuld als eerste willen verhalen en afgelost worden. Daarna komen de
overige schuldeisers. Wil je eerder in het rijtje komen te staan? Dan kun je zekerheidsrecht
vestigen. OP basis daarvan heb je voorrang verhalen.
Zekerheidsrecht
- is een extra zekerheid (verhaalsrecht voor geldverstrekkers)
- Hiermee verkrijgt de geldverstrekker een voorrang op verhaal van schulden
Twee soorten zekerheidsrechten
- Recht van pand: roerende zaken of vorderingen (auto’s, spullen)
- Recht van hypotheek: register goederen (onroerend goed, boot, vliegtuig)
Zaaksvervanging
Als een zekerheidsrecht te niet gaan en daar bijvoorbeeld een verzekeringsvergoeding voor
terugkomt (zoals bij het afbranden van een huis) zal het huis verzekerd zijn, dan zal deze
verzekeringsuitkering de zaak vervangen. Moet hiermee de hypotheek afgelost worden dan
zal het bedrag van de verzekeringsmaatschappij als eerste naar de geldverstrekker gaan die
deze hypotheek verstrekt heeft. Bij een auto kan het gaan over een autoverzekering. Geld
van de autoverzekering gaat dan daar diegene die het zekerheidsrecht heeft van de auto.
Soorten pandrecht
- Vuist pandrecht
- Bezitloos pandrecht
- Openbaar pandrecht
- Stil pandrecht
Vuistpandrecht: is het pandrecht dus het goed in handen van de geldverstrekker. Dat
betekent dat je daar als schuldenaar niet aan kan en dus ook niet kan gebruiken. BV als je
auto geen pandrecht geeft dan kun je ook niet in je auto gaan rijden. (sieraden)
