Samenvatting meesterproef moduul vastgoedmanagement

Moduul vastgoedmanagement
Les 1
Hoofdstuk 1: Vastgoed als beleggingsvorm
Beleggen in onroerend goed is het investeren van geldmiddelen in vermogenstitels om
bepaalde doelstellingen en resultaten te realiseren waaronder beleggingsinkomsten en/of
waardestijging van het vermogen. Bij beleggen staat de functie van het vermogensobject
voorop, bij investeren en ontwikkelen dat respectievelijk de functie van (winstgevende)
creatie.

Vastgoed betreft gebouwen. Onroerend goed betreft naast gebouwen ook grond (o.a. ook
infrastructuur). Een zaak is onroerend als het ‘met de grond verenigd’ is.

Een belegger in eigen vermogen deelt in de opbrengsten uit verhuur en verkoop van
vastgoed nadat aan alle verplichtingen is voldaan. Een belegger in vreemd vermogen
ontvangt haar deel in de betaalde rente en aflossingen op de leningen.

Een belegging in direct vastgoed is een belegging in stenen. Een belegging in indirect
vastgoed is een aandeel in een beleggingsmaatschappij welke in stenen belegt.

Diversificatie bij beleggen houdt in dat zowel wordt belegd in aandelen, obligaties en
vastgoed. Hiermee worden risico’s gespreid.

In het geval dat de inkomsten (huur) van een belegging contractueel meestijgen met de
inflatie is er sprake van inflatiebescherming. Dit is vooral voor pensioenfondsen erg van
belang.

Direct rendement is het periodieke rendement uit inkomen. Het inkomen zelf wordt het
indirect beleggingsresultaat genoemd. Indirect rendement is de waardegroei uitgedrukt
in euro’s.

Bij een top-down beleggingsbeleid wordt de beleggingsstructuur van bovenaf opgelegd. Bij
een bottom-up beleggingsbeleid wordt de beleggingsstructuur bepaald per mogelijk object.

In het beleggingsproces zijn de volgende stappen terug te vinden onder de volgende
categorieën:
Beleggingsdoelen en restricties
1. Het opstellen van de missie, beleggingsdoeleinden en te accepteren risico’s.
2. Het formuleren van een visie hoe de doelstellingen kunnen worden bereikt.
Strategisch beleggingsbeleid
3. De doelstellingen en restricties worden in het strategisch beleggingsbeleid
verwoord en gekwantificeerd.
Tactisch beleggingsbeleid
4. Een eventueel tactisch beleggingsbeleid plant de portefeuillesamenstelling voor de
komende paar jaar, rekening houdend met de verwachte marktontwikkelingen.
Managementafspraken
5. Er wordt bepaald wie feitelijk gaat beleggen en tegen welke voorwaarden.
Operationeel beleid
6. Het feitelijke beleggen: implementatie en het vastgoedmanagement.
Evaluatie, rapportage en bijsturing
7. De prestaties van de portefeuille worden vergeleken met de vooraf gestelde doelen.
8. De uitkomsten worden periodiek gerapporteerd.
9. Bijsturing van de uitvoering, beleggingsdoelen, strategisch en tactisch
beleggingsbeleid indien nodig.

,Bij discretionair beheer besteedt de aandeelhouder de praktische portefeuillebeslissingen
grotendeels uit aan de manager, die effectief de portefeuille beheert binnen het gegeven
mandaat. Bij niet-discretionair beheer houdt de aandeelhouder de touwtjes zelf in handen.
Hoofdstuk 2: Soorten vastgoed
Kenmerken van direct onroerend goed:
- Vermogensobject en productiemiddel;
- Niet verplaatsbaar;
- Heterogeen;
- Geen een onroerendgoedmarkt;
- Geen doorlopende prijsvorming;
- Relatief hoge eenheidsprijzen;
- Hoge transactiekosten;
- Illiquide;
- Lange levensduur;
- Lange productietijd;
- Veel overheidsbemoeienis;
- Zeer managementintensief.

Bij een directe belegging is de belegger zelf de eigenaar van het vastgoed of is hij eigenaar
van de financiële vermogenstitels die recht geven op de opbrengsten van het vastgoed,
waarbij hij meerderheidsbelang én zeggenschap heeft over het management van het
vastgoed. Bij een indirecte belegging is de belegger eigenaar van financiële
vermogenstitels, waarbij hij géén meerderheidsbelang of zeggenschap heeft over het
management van het vastgoed.

Binnen het indirecte vastgoed is een belangrijk onderscheid te maken in:
- Beursgenoteerd vastgoed (publiek), dit wordt verhandeld via de aandelenbeurs;
- Indirect privaat vastgoed (privaat), dit wordt niet verhandeld via de aandelenbeurs
maar in private sfeer.


Direct Indirect


Privaat Publiek

Indirect privaat Beursgenoteerd
Direct
(niet-beursgenoteerde (beursgenoteerde
(stenen)
vastgoedaandelen) vastgoedaandelen)

Direct vastgoed heeft de volgende onderscheidende eigenschappen:
1. Het is een vermogensobject én productiemiddel.
2. Direct vastgoed is kwetsbaar voor haar omgeving. Dit komt omdat vastgoed niet te
verplaatsen is.
3. Direct vastgoed is heterogeen.
4. ‘De’ directe vastgoedmarkt bestaat niet. Er is sprake van een groot aantal
deelmarkten met verschillende eigenschappen.
5. Er is geen doorlopende prijsvorming voor direct vastgoed. Deze eigenschap draagt
bij aan intransparantie en marktimperfecties.
6. Direct vastgoed ken relatief hoge eenheidsprijzen.
7. De transactiekosten zijn hoog.
8. Direct vastgoed is illiquide (lastig te verhandelen).
9. De levensduur van grond is oneindig en van gebouwen is zeer lang.
10. Direct vastgoed heeft een lange productietijd.
11. Direct vastgoed kent een grote mate van overheidsregelgeving.

, 12. Beleggen in direct vastgoed is zeer managementintensief.



Voordelen direct vastgoed:
- Door het vermogen te spreiden over aandelen, obligaties en vastgoed
(diversificatie) wordt het totale verlies in de beleggingsportefeuille beperkt tijdens
een koersval, zonder dat dit ten koste hoeft te gaan van het verwachte rendement.
- Vrij stabiele stroom directe inkomsten die relatief hoog zijn.
- Aantrekkelijk rendement bij een beperkt risico (gunstig rendement/risicoprofiel).
- Redelijke bescherming tegen inflatie. Deze huur wordt vaak ook contractueel mee
veranderd met de inflatie, hierdoor heeft dit een grotendeelse inflatiebescherming
(ook wel inflatiehedge).
- Waardecreatie door actief management.
- Kunnen profiteren van specifieke kansen op vastgoedmarkten door marktinefficiëntie.
Marktinefficiëntie houdt in dat de markt onvolledige informatie heeft en
marktimperfecties vertoont.
- Kunnen gebruikmaken van fiscale voordelen.

Lagging houdt in dat de taxatiewaarde is vertraagd ten opzichte van de prijsontwikkeling in
de transactieprijzen. Dit gebeurt omdat er niet elke dag opnieuw getaxeerd wordt.
Smoothing is het afvlakken van de taxatiewaarde ten opzichte van de prijsontwikkeling in de
transactieprijzen.

Nadelen direct vastgoed:
- Kennis- en managementintensief. Het is managementintensief omdat een gebouw
heeft altijd management en onderhoud nodig, meer dan een aandeel of obligatie. Het
is kennisintensief omdat een gebouw kan niet verplaatst worden. Hierdoor is ‘lokale
aanwezigheid’ ook erg van belang.
- Groot vermogensbeslag. Een aandeel is over het algemeen een stuk goedkoper dan
een vastgoedbelegging. Zo is een kantoorpand al snel enkele miljoenen waard. Het is
dus kapitaalintensief.
- Intransparantie.
- Illiquide. Vastgoed is lastig te verhandelen door de grote bedragen.
- Direct vastgoed is lastiger te benchmarken en performancemeten. Een
performancemeting is het continu afzetten van de prestaties van een fonds of object
tegen de rendementsdoelen en gemaakte afspraken. Benchmarking is het
vergelijken van beleggingsprestaties met een ijkpunt.

Voordelen indirect vastgoed:
- Er is geen lokale expertise nodig.
- Beleggingen voor kleine bedragen zijn mogelijk.
- Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
- De liquiditeit kan groter zijn.
- Er is sprake van schaalvoordelen. Als een vastgoedfonds een bepaalde grote
bereikt kan de portefeuille worden uitgebreid zonder dat dit evenredige stijging van
kosten meebrengt. Een vastgoedfonds zou hierdoor meer kostenefficiënt kunnen
werken.
- Betere toegang tot gewilde panden.
- Er is sprake van minder emotie.
- Er is een hoger rendement mogelijk.
- De belegger kan profiteren van de hefboomwerking van vreemd vermogen.
- Het is makkelijker te benchmarken.