Samenvatting Jellema 13 - Asset- en onderhoudsmanagement vastgoed, ISBN: 9789006340655 Jellema asset- en onderhoudsmanagement

Hoofdstuk 14 Jellema
Paragraaf 14.1
Facilitymanagement heeft betrekking op de wijze waarop een organisatie
met facilitaire voorzieningen (soft services) en huisvesting (hard
services) omgaat. Facility management wordt in de NEN-EN 15221
omschreven als de integratie van processen binnen een organisatie, om
overeengekomen diensten te ontwikkelen en in stand te houden.
De rol van facility management= het op elkaar afstemmen van de
ondersteunende goederen en diensten binnen een organisatie, zodat de
organisatie zich primair bezig kan houden met wat binnen de organisatie
gebeurt.
Bij facility management wordt gesproken over verschillende soorten
beheer, namelijk:
 Technisch beheer
 Ruimtebeheer
 Energiebeheer
 Schoonmaakonderhoud
 Beveiliging
 Toegankelijkheid
 Postverzorging
 Cateringvoorzieningen
Al deze aspecten brengen beheer- en exploitatiekosten met zich mee,
waar verantwoording over moet worden afgelegd. Er wordt steeds meer
aandacht besteed voor het totale proces van Asset- en
onderhoudsmanagement, de reden hiervoor zijn:
 Omdat het steeds vaker in combinatie met facilitaire dienstverlening
integraal wordt uitbesteed
 Omdat het technisch beheer en onderhoud bij veel organisaties
onder de verantwoordelijkheid van de facility manager valt.
Facility management draagt ook bij aan het minimaliseren van de kosten
en het optimaliseren van bedrijfsmiddelen en diensten ter bevordering van
de effectiviteit van het primaire bedrijfsproces van de organisatie. Het
werkveld van facilitymanagement hangt af van de behoefte van de
opdrachtgever, twee hoofdgroepen:
1. Ruimte en infrastructuur
2. Mens en organisatie
Het onderscheid tussen de primaire en ondersteunende processen wordt
door elke organisatie afzonderlijk bepaald, zie figuur 14.1 blz. 316.
Service level agreement (SLA) = de overeenkomst die opgesteld wordt
tussen de organisatie en de leverancier van de ondersteunende diensten.

,In deze SLA zijn alle te leveren KPI’s (kritische prestatie- indicatoren)
opgenomen en wordt de kwaliteit van de dienstverlening vastgelegd.
 de leverancier van facilitaire diensten probeert vervolgens te voldoen
aan de vraag vanuit de organisatie door aan de KPI’s te voldoen in zijn
aabod.
Hard services= zijn alle aspecten die te maken hebben met de
huisvesting en het technisch en functioneel in stand houden van het
vastgoedobject (organisatie bepaalt hoeveel kosten)
Soft services= zijn alle aspecten die ten dienste staan aan het efficiënt,
effectief, prettig en veilig gebruik van het vastgoedobject (hangt
ondersteunende dienstverlening mee samen).
Zie figuur 14.2 blz. 317
Paragraaf 14.2 Huisvesting
De beschikbaarheid van huisvesting is een belangrijk onderdeel voor het
bedrijfsproces van organisaties. Dit zorgt voor het primaire proces, ook
kan huisvesting het primaire proces ondersteunen door vastgoed
strategisch te kiezen.
Zie figuur 14.3 blz. 317
Bij een vastgoedobject kun je per laag een beheerplan maken die in tijd en
intensiteit verschillend is. Het is hierbij van belang dat:
 Het vastgoedobject op het vereiste niveau onderhouden wordt
 De beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt en beheerd en in de
juiste vorm wordt toegepast
 De eventuele (interne) verhuizingen goed worden georganiseerd
 De energie (in samenhang met de bedrijfsdoelstellingen) wordt
beheerst
 Er wordt voorzien in een goed werkende vastgoedobject-
automatisering
Onderhoud
Met de keuze voor het onderhoudsniveau kunnen strategische keuzes met
betrekking tot het vastgoed gemaakt worden, waarbij ook rekening wordt
gehouden met de lange termijn verwachting van zowel het vastgoed als
de organisatie.
 dit ondersteunt het primaire proces van de organisatie en dient op deze
manier optimaal de belangen van de stakeholders.

, Ruimtebeheer
= het planmatig vastleggen van de ruimtebehoefte dat zodanig gebaseerd
is op de organisatorische en gebruikswensen en ontwikkelingen, dat het
ruimtegebruik optimaal wordt beheerd en beheerst.
Dit is een dynamisch proces, waar veel ontwikkelen zijn doorgevoerd.
Denk aan werkplekken die tegenwoordig flexibel beschikbaar zijn. Om dit
proces optimaal te beheersen:
 Wordt begonnen met het bepalen van de ruimte- en
gebruiksbehoefte van de totale organisatie met betrekking tot
werkplekken en ook andere gebruiksruimten, hierdoor kunnen
huisvestingsalternatieven worden bekeken
Ruimtenormen zijn van groot belang bij veranderingen in functies door
groei of krimp van de organisatie, reorganisatie, fusie of overname. 
een ruimtenorm geeft aan hoeveel vierkante meter per medewerker
(FTI) wordt bepaald door het aantal te huisvesten fte’s en de hanteren
ruimtenormering.
Ruimtenormering wordt gebruikt om tot een juiste inschatting te komen
van de benodigde ruimte en de ruimtebehoefte.
 een goed en efficiënt ruimtegebruik heeft een positieve invloed op
het functioneren van de organisatie, maar zeer zeker ook op de
daaraan verbonden exploitatiekosten. Moet voor een langere periode
optimaal zijn. Invloeden en ontwikkelen die gevolg hebben voor de
ruimtebehoefte:
 Flexibel werken
 Het nieuwe werken
Ruimtebeheer en planning zal een dynamisch proces blijven, de facility
manager zal inschatten welke ontwikkelingen van toepassing zijn op de
organisaties.
Voorbeelden van situaties waardoor wijzigingen optreden in de
ruimtebehoefte en waar oplossingen voor ingebracht dienen te worden:
 Inkrimping of groei van organisatie (leegstand of overbezetting)
 Reorganisatie
 Fusie of overname
Paragraaf 14.2.3 Veranderingen en verhuizingen
Veranderingen in het ruimtegebruik kunnen verschillende oorzaken
hebben, deze zijn sterk gekoppeld aan reorganisaties:
 Inkrimping
 Uitbreiding
 Fusering