Huurrecht
Week 1 (h1 par 1 en 2, h2, h4, h8 t/m 8.4.1)
H1 par 1,2
Waarop kan huurrecht van toepassing zijn?
- roerende zaken
- onroerende zaken
- ongebouwde
- gebouwde (kan verschillende bestemmingen hebben. Zoals woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte en kantoorruimte)
- vermogensrechten (vb. verhuur jachtrecht of recht om te vissen)
Huur= bijzondere overeenkomst. Is apart in de wet geregeld. (vooral in boek 7 titel 4 van BW)
Het systeem brengt mee dat steeds aan de hand van het huurobject en tussen de huurder en
verhuurder overeengekomen bestemming beoordeeld moet worden welke bepalingen van
toepassing zijn.
Regelingen over huren? (boek 7 titel 4 BW)
- het algemene deel (art. 7:2010231). Dit algemene deel is op alle vormen van huur en verhuur van
toepassing, dus zowel op roerende als op onroerende zaken. Het algemene deel blijft altijd van
toepassing, ook al geldt daarnaast een specifiek deel.
- voor woonruimte zijn naast het algemene deel ook de artikelen betreffende de huur van
woonruimte van toepassing (art. 7:232-282).
- voor middenstandsbedrijfsruimte zijn naast het algemene deel ook de artikelen voor betreffende de
huur van bedrijfsruimte van toepassing (art. 7:290-310).
- voor gebouwde onroerende zaken die geen middenstandsbedrijfsruimte zijn (denk aan
kantoorruimte), is naast het algemene deel ook een artikel betreffende ‘overige bedrijfsruimte’ van
toepassing (art. 7:230a).
Welke andere bepalingen zijn ook belangrijk die op huur en verhuur van woonruimte van toepassing
zijn?
- uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)
- besluit huurprijzen woonruimte (BHW)
- algemene stukken uit het vermogensrecht en verbintenissenrecht voor de huurovereenkomst (boek
3 en 6)
,Art. 7:201 lid 1BW : Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan
de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de
huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
2 essentialia van een huurovereenkomst, bij verhuur van woonruimte?
1 het in gebruik verstrekken van woonruimte door de verhuurder aan de huurder
2 tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder.
( als deze 2 essentialia zijn nagekomen is er sprake van huur, ongeacht de wil en ongeacht of partijen
hebben onderkend dat sprake is van een huurovereenkomst.
1 gebruik verstrekken?
- De verhuurder moet aan de huurder het gebruik verschaffen van de woonruimte. Het hoeft niet om
de gehele woonruimte te gaan, ook een gedeelte ervan kan worden verhuurd. Dus in het gebruik
geven van bijv. een kamer tegen een tegenprestatie kan worden aangemerkt als huur van
woonruimte. (kan ook een paar dagen per week zijn, of alleen in de zomer)
- Het moet wel duidelijk zijn wat er verhuurd wordt. (zo is het bij een kamer duidelijk, maar bij
verhuur van een plaats in de garage, waar de huurder steeds een andere plek kan kiezen dan is het
geen huur, want het is niet voldoende geïdentificeerd. Het is dan onvoldoende bepaalbaar)
2 tegenprestatie huurder?
- moeten voldoende bepaalbaar zijn
- kan bijv. d.m.v. geld, huishoudelijk werk verrichten, verzorgen dieren.
- of sprake is van een voldoende bepaalbare tegenprestatie hangt sterk af van de omstandigheden
van het geval. Van belang is dat de tegenprestatie, naast voelde bepaalbaar, in rechte afdwingbaar
moet zijn.
- het is van belang dat de prestatie wordt geleverd teneinde de zaak in de gebruik te krijgen.
- de tegenprestatie moet wel in verhouding staan tot het in gebruik krijgen van de zaak. (Het
incidenteel opknappen van werkzaamheden of klusjes voor de eigenaar of het af en toe doen van
boodschappen is niet genoeg)
- een combinatie van een financiële en een niet financiële tegenprestatie is ook denkbaar.
- wanneer sprake is van het niet nakomen van een niet-financiële tegenprestatie, dan heeft de
huurder dezelfde consequenties als het niet betalen van de huurpenningen. Komt de huurder het
niet na dan kan de verhuurder nakoming vorderen, hij kan zelfs de huurovereenkomst en ontruiming
van het gehuurde vorderen.
- de omstandigheden van het geval, waaronder de duur van de overeenkomst en de belangen van de
gebruiker, kunnen meebrengen dat het beëindigen van de overeenkomst door de eigenaar in strijd
kan zijn met de redelijkheid en billijkheid.
Wat is sinds 2003 geen kenmerk meer voor huur?
Een bepaalde tijd. Een uitgangspunt was toen dat de duur van de huurovereenkomst bepaalbaar
moest zijn. De huurovereenkomst mocht wel voor onbepaalde tijd zijn aangegaan, maar er moesten
wel mogelijkheden tot beëindiging zijn. Altijddurende huur (onbepaalde tijd zonder mogelijkheid tot
beëindiging) was dus niet mogelijk, dit leverde juridisch gezien geen huurovereenkomst op. Nu kan
dit wel. Art. 6:258 BW, geeft de mogelijkheid om ook dit soort overeenkomsten te beëindigen.
Geen huur: de pachtovereenkomst?
Sinds 2007 is de Pachtwet vervallen. Regels met betrekking tot pacht staan in titel 7.5 van boek 7
BW. is de bestemming van huur landbouw dan zijn de huurregels van 7.5 van toepassing. Er moet dus
goed worden opgelet of het om huur of pacht gaat. Bij hobbymatig houden van dieren is het huur.
, Een huurovereenkomst is vormvrij?
- Een schriftelijke overeenkomst is geen vereiste voor de totstandkoming. Om bewijsrechtelijke
redenen is het wel aan te bevelen.
- kan mondeling, schriftelijk en ook stilzwijgend. Bijv. wanneer de huurder van een woonruimte
huurpenning gaat betalen en de verhuurder accepteert dat, dan is er sprake van een
huurovereenkomst.
- wanneer een verhuurder enkele malen een vergoeding accepteert, (bijv. voor gas/licht/water) is dit
in het algemeen niet voldoende om stilzwijgend een huurovereenkomst tot stand te laten komen.
Kwitanties van de verhuurder van 2 achtereenvolgende vergoedingstermijnen leveren slechts een
bewijsvermoeden op dat ook termijnen zijn voldaan (art. 6:50 BW).
H2
Niet-nakoming in het huurrecht?
- vooral in boek 6 van het BW. Vooral titel 7.4.
Belangrijkst verplichtingen van de verhuurder?
- Het blijvend ter beschikking stelling van de woning voor zover dat noodzakelijk is voor het
overeengekomen gebruik. (art. 7:203 BW)
- het verhelpen van gebreken op verlangen van de verhuurder (art. 7:206 lid 1 BW)
Belangrijkste verplichtingen van de huurder zijn?
- het voldoen van de tegenprestatie, in de meeste gevallen door het tijdig betalen van de huurprijs
(art. 7:212 BW)
- het zich als goed huurder gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde (art. 7:213 BW)
- het gehuurde gebruiken conform de bestemming, bijv. als woonruimte (art. 7:214 BW)
- het verrichten van kleine herstellingen (art. 7:217 BW)
Wie te maken krijgt met de niet-nakoming van een verplichting door zijn wederpartij, heeft in
beginsel 3 mogelijkheden?
1 nakoming van de overeenkomst
2 ontbinding van de overeenkomst
3 schadevergoeding
Huurovereenkomsten zijn duurovereenkomsten, omdat het voor beide partijen voortdurend
verplichtingen met zich meebrengt.
Een huurovereenkomst kan ook tijdelijk en gedeeltelijk ontbonden worden. Lees blz. 32/33
Verzuim?
- voordat een partij actie kan ondernemen tegen zijn wanpresterende wederpartij, dient die
wederpartij in verzuim te zijn. (art. 6:81 e.v. BW)
- Er is pas sprake van een wanpresterende partij door zijn wederpartij in gebreke is gesteld. (is een
schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gegund. Blijft de
nakoming na die termijn uit, dan treedt het verzuim in en pas dan kan men in een procedure bij de
rechter nakoming, ontbinding en schadevergoeding vorderen.)
In het huurrecht treedt verzuim vaak in zonder gebrekenstelling. Op de eis van ingebrekestelling
gelden namelijk de volgende uitzonderingen?
1 wanneer de verplichting voor een bepaald tijdstip had moeten worden nagekomen en deze
nakoming uitblijft. Hier is sprake van verzuim en heeft het persoon op dat moment recht op
vergoeding van schade, bijv. betaling van de (wettelijke) rente. Bij bijv. een huurder die te laat
betaald.
Week 1 (h1 par 1 en 2, h2, h4, h8 t/m 8.4.1)
H1 par 1,2
Waarop kan huurrecht van toepassing zijn?
- roerende zaken
- onroerende zaken
- ongebouwde
- gebouwde (kan verschillende bestemmingen hebben. Zoals woonruimte,
middenstandsbedrijfsruimte en kantoorruimte)
- vermogensrechten (vb. verhuur jachtrecht of recht om te vissen)
Huur= bijzondere overeenkomst. Is apart in de wet geregeld. (vooral in boek 7 titel 4 van BW)
Het systeem brengt mee dat steeds aan de hand van het huurobject en tussen de huurder en
verhuurder overeengekomen bestemming beoordeeld moet worden welke bepalingen van
toepassing zijn.
Regelingen over huren? (boek 7 titel 4 BW)
- het algemene deel (art. 7:2010231). Dit algemene deel is op alle vormen van huur en verhuur van
toepassing, dus zowel op roerende als op onroerende zaken. Het algemene deel blijft altijd van
toepassing, ook al geldt daarnaast een specifiek deel.
- voor woonruimte zijn naast het algemene deel ook de artikelen betreffende de huur van
woonruimte van toepassing (art. 7:232-282).
- voor middenstandsbedrijfsruimte zijn naast het algemene deel ook de artikelen voor betreffende de
huur van bedrijfsruimte van toepassing (art. 7:290-310).
- voor gebouwde onroerende zaken die geen middenstandsbedrijfsruimte zijn (denk aan
kantoorruimte), is naast het algemene deel ook een artikel betreffende ‘overige bedrijfsruimte’ van
toepassing (art. 7:230a).
Welke andere bepalingen zijn ook belangrijk die op huur en verhuur van woonruimte van toepassing
zijn?
- uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW)
- besluit huurprijzen woonruimte (BHW)
- algemene stukken uit het vermogensrecht en verbintenissenrecht voor de huurovereenkomst (boek
3 en 6)
,Art. 7:201 lid 1BW : Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan
de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de
huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
2 essentialia van een huurovereenkomst, bij verhuur van woonruimte?
1 het in gebruik verstrekken van woonruimte door de verhuurder aan de huurder
2 tegen een bepaalde tegenprestatie van de huurder.
( als deze 2 essentialia zijn nagekomen is er sprake van huur, ongeacht de wil en ongeacht of partijen
hebben onderkend dat sprake is van een huurovereenkomst.
1 gebruik verstrekken?
- De verhuurder moet aan de huurder het gebruik verschaffen van de woonruimte. Het hoeft niet om
de gehele woonruimte te gaan, ook een gedeelte ervan kan worden verhuurd. Dus in het gebruik
geven van bijv. een kamer tegen een tegenprestatie kan worden aangemerkt als huur van
woonruimte. (kan ook een paar dagen per week zijn, of alleen in de zomer)
- Het moet wel duidelijk zijn wat er verhuurd wordt. (zo is het bij een kamer duidelijk, maar bij
verhuur van een plaats in de garage, waar de huurder steeds een andere plek kan kiezen dan is het
geen huur, want het is niet voldoende geïdentificeerd. Het is dan onvoldoende bepaalbaar)
2 tegenprestatie huurder?
- moeten voldoende bepaalbaar zijn
- kan bijv. d.m.v. geld, huishoudelijk werk verrichten, verzorgen dieren.
- of sprake is van een voldoende bepaalbare tegenprestatie hangt sterk af van de omstandigheden
van het geval. Van belang is dat de tegenprestatie, naast voelde bepaalbaar, in rechte afdwingbaar
moet zijn.
- het is van belang dat de prestatie wordt geleverd teneinde de zaak in de gebruik te krijgen.
- de tegenprestatie moet wel in verhouding staan tot het in gebruik krijgen van de zaak. (Het
incidenteel opknappen van werkzaamheden of klusjes voor de eigenaar of het af en toe doen van
boodschappen is niet genoeg)
- een combinatie van een financiële en een niet financiële tegenprestatie is ook denkbaar.
- wanneer sprake is van het niet nakomen van een niet-financiële tegenprestatie, dan heeft de
huurder dezelfde consequenties als het niet betalen van de huurpenningen. Komt de huurder het
niet na dan kan de verhuurder nakoming vorderen, hij kan zelfs de huurovereenkomst en ontruiming
van het gehuurde vorderen.
- de omstandigheden van het geval, waaronder de duur van de overeenkomst en de belangen van de
gebruiker, kunnen meebrengen dat het beëindigen van de overeenkomst door de eigenaar in strijd
kan zijn met de redelijkheid en billijkheid.
Wat is sinds 2003 geen kenmerk meer voor huur?
Een bepaalde tijd. Een uitgangspunt was toen dat de duur van de huurovereenkomst bepaalbaar
moest zijn. De huurovereenkomst mocht wel voor onbepaalde tijd zijn aangegaan, maar er moesten
wel mogelijkheden tot beëindiging zijn. Altijddurende huur (onbepaalde tijd zonder mogelijkheid tot
beëindiging) was dus niet mogelijk, dit leverde juridisch gezien geen huurovereenkomst op. Nu kan
dit wel. Art. 6:258 BW, geeft de mogelijkheid om ook dit soort overeenkomsten te beëindigen.
Geen huur: de pachtovereenkomst?
Sinds 2007 is de Pachtwet vervallen. Regels met betrekking tot pacht staan in titel 7.5 van boek 7
BW. is de bestemming van huur landbouw dan zijn de huurregels van 7.5 van toepassing. Er moet dus
goed worden opgelet of het om huur of pacht gaat. Bij hobbymatig houden van dieren is het huur.
, Een huurovereenkomst is vormvrij?
- Een schriftelijke overeenkomst is geen vereiste voor de totstandkoming. Om bewijsrechtelijke
redenen is het wel aan te bevelen.
- kan mondeling, schriftelijk en ook stilzwijgend. Bijv. wanneer de huurder van een woonruimte
huurpenning gaat betalen en de verhuurder accepteert dat, dan is er sprake van een
huurovereenkomst.
- wanneer een verhuurder enkele malen een vergoeding accepteert, (bijv. voor gas/licht/water) is dit
in het algemeen niet voldoende om stilzwijgend een huurovereenkomst tot stand te laten komen.
Kwitanties van de verhuurder van 2 achtereenvolgende vergoedingstermijnen leveren slechts een
bewijsvermoeden op dat ook termijnen zijn voldaan (art. 6:50 BW).
H2
Niet-nakoming in het huurrecht?
- vooral in boek 6 van het BW. Vooral titel 7.4.
Belangrijkst verplichtingen van de verhuurder?
- Het blijvend ter beschikking stelling van de woning voor zover dat noodzakelijk is voor het
overeengekomen gebruik. (art. 7:203 BW)
- het verhelpen van gebreken op verlangen van de verhuurder (art. 7:206 lid 1 BW)
Belangrijkste verplichtingen van de huurder zijn?
- het voldoen van de tegenprestatie, in de meeste gevallen door het tijdig betalen van de huurprijs
(art. 7:212 BW)
- het zich als goed huurder gedragen ten aanzien van het gebruik van het gehuurde (art. 7:213 BW)
- het gehuurde gebruiken conform de bestemming, bijv. als woonruimte (art. 7:214 BW)
- het verrichten van kleine herstellingen (art. 7:217 BW)
Wie te maken krijgt met de niet-nakoming van een verplichting door zijn wederpartij, heeft in
beginsel 3 mogelijkheden?
1 nakoming van de overeenkomst
2 ontbinding van de overeenkomst
3 schadevergoeding
Huurovereenkomsten zijn duurovereenkomsten, omdat het voor beide partijen voortdurend
verplichtingen met zich meebrengt.
Een huurovereenkomst kan ook tijdelijk en gedeeltelijk ontbonden worden. Lees blz. 32/33
Verzuim?
- voordat een partij actie kan ondernemen tegen zijn wanpresterende wederpartij, dient die
wederpartij in verzuim te zijn. (art. 6:81 e.v. BW)
- Er is pas sprake van een wanpresterende partij door zijn wederpartij in gebreke is gesteld. (is een
schriftelijke aanmaning waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gegund. Blijft de
nakoming na die termijn uit, dan treedt het verzuim in en pas dan kan men in een procedure bij de
rechter nakoming, ontbinding en schadevergoeding vorderen.)
In het huurrecht treedt verzuim vaak in zonder gebrekenstelling. Op de eis van ingebrekestelling
gelden namelijk de volgende uitzonderingen?
1 wanneer de verplichting voor een bepaald tijdstip had moeten worden nagekomen en deze
nakoming uitblijft. Hier is sprake van verzuim en heeft het persoon op dat moment recht op
vergoeding van schade, bijv. betaling van de (wettelijke) rente. Bij bijv. een huurder die te laat
betaald.
