SAMENVATTING
REGISTERGOEDERENRECHT
RIJKSUNIVERSITEIT GRONINGEN 2021
,Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1: Wat is onroerend goed recht en waarom behandeling van de privaatrechtelijke aspecten
daarvan?....................................................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 2: Eigendom van onroerende zaken in Nederland..........................................................................2
Hoofdstuk 14: Burenrecht en erfdienstbaarheden, alsmede aanverwante rechtsfiguren...............................19
Hoofdstuk 15: Eigendom van netten van kabels en leidingen........................................................................21
Hoofdstuk 3: Koop en ruil van onroerende zaken.........................................................................................22
Hoofdstuk 6: Overdracht krachtens koop en andere wijzen van verkrijging onder bijzondere titel van
onroerende zaken........................................................................................................................................ 48
Hoofdstuk 9: Eenvoudige gemeenschap en mandeligheid.............................................................................66
Hoofdstuk 10: Appartementsrecht............................................................................................................... 73
Hoofdstuk 11: Time share (gebruik in deeltijd) van onroerende zaken..........................................................82
Hoofdstuk 16: Parkmanagement (terreinbeheer)......................................................................................... 84
Hoofdstuk 12: De rechten van erfpacht en opstal......................................................................................... 88
Hoofdstuk 13: De rechten van gebruik en bewoning.....................................................................................97
Hoofdstuk 14: Burenrecht en erfdienstbaarheden, alsmede aanverwante rechtsfiguren...............................99
Hoofdstuk 18: Huur en pacht: enkele randnotities......................................................................................107
Hoofdstuk 17: Hypotheek en financiering. Verkoop door de hypotheekhouder...........................................111
Samenvatting Klapper Registergoederenrecht: Kadasterwet; Voorkeursrecht gemeenten; Wkpb; Koop van
onroerende zaken...................................................................................................................................... 121
Samenvatting klapper: Publiekrecht inzake Onroerend Goed......................................................................140
Samenvatting klapper: Hoofdstuk uit ‘Hoofdlijnen in het huurrecht’...........................................................156
SCHEMA’S REGISTERGOEDERENRECHT....................................................................................................... 164
1
,Hoofdstuk 1: Wat is onroerend goed recht en waarom
behandeling van de privaatrechtelijke aspecten
daarvan?
§1.1 Inleiding
Onroerend goed = de grond waarop wij leven en werken.
Het onderdeel van het recht dat specifiek betrekking heeft op het gebruik van de grond,
inclusief vragen over eigendom en daarvan afgeleide rechten, wordt ‘onroerend goed recht’
– ook wel ‘grondgebruikrecht’ of ‘vastgoedrecht’ – genoemd.
§1.3 Het privaatrecht als uitgangspunt
Zoals bekend, is in onze maatschappij de private eigendom en derhalve in het bijzonder het
goederenrecht, de basis waarop het gehele onroerend goed recht rust.
De executie door een hypotheekhouder is deels geregeld in Boek 3 BW en deels in het
Wetboek voor Burgerlijke Rechtsvordering, waarbij in beginsel wordt teruggevallen op het
beslagrecht, zodat ook dat onderdeel moet worden bestudeerd.
Als iemand in het zicht van een faillissement zijn onroerende zaak voor een lage prijs
overdraagt aan een goede kennis, zullen partijen ongetwijfeld de kans lopen op een actie
van de curator wegens paulianeus handelen (art. 42 Fw en art. 3:45 BW).
§1.6 De rol van de wetgever, de rechter en de onderzoeker
Bij de ontwikkeling van het privaatrechtelijk onroerend goed recht spelen de wetgever en de
rechterlijke macht een belangrijke rol.
– Zo zal de rechter zijn oordeel moeten geven over in de praktijk ontwikkelde
rechtsfiguren, dan wel een oplossing dienen te bieden in gevallen waarin de
wetgever zwijgt of niet duidelijk is.
– Als de praktijk behoefte heeft aan nieuwe rechtsfiguren die niet aan de geldende
wetgeving kunnen worden ontleend, zal noodzakelijkerwijs een beroep op de
wetgever worden gedaan om deze alsnog te introduceren.
§1.7 Een Europese dimensie
Het onroerend goed is lange tijd niet onderworpen geweest aan Europese invloeden, omdat
dit rechtsgebied aanvankelijk geheel werd overgelaten aan de nationale wetgever. Zoals wij
hierna zullen zien, is daarin gedurende het laatste kwart van de vorige eeuw echter
verandering gekomen, zowel door uitspraken van het EHRM en het HvJ EU als door
maatregelen uit Brussel, zodat ook dit functionele vak een extra dimensie heeft gekregen.
Hoofdstuk 2: Eigendom van onroerende zaken in
Nederland
§1 Inleiding
Eigendom wordt in art. 5:1 lid 1 BW omschreven als ‘het meest omvattende recht dat een
persoon op een zaak kan hebben’, waarna in het tweede lid uit de eigendom voortvloeiende
exclusieve gebruiksrecht van de desbetreffende zaak wordt ingeperkt, in die zin dat geen
inbreuk mag worden gemaakt op rechten van anderen en evenmin op regels van geschreven
en ongeschreven recht.
2
, – Roerende zaken: art. 5:4 e.v. BW;
– Onroerende zaken: art. 5:20 e.v. BW.
De eigenaar van een onroerende zaak heeft de bevoegdheid om op zijn grond opstallen op
te richten naar eigen goeddunken – het zogenoemde zelfrealisatierecht – welke
bevoegdheid echter op tal van wijzen niet alleen door het privaatrecht (burenrecht), maar
vooral ook door de overheid in het kader van het ruimtelijk instrumentarium kan worden
ingeperkt, bijv. door middel van een bestemmingsplan.
Omdat in beginsel aan ieder recht een rechtsvordering is verbonden, bepaalt art. 3:296 lid 1
BW, dat hij die jegens een ander verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe op
vordering van de rechter kan worden veroordeeld.
– Art. 5:2 BW sluit hierop aan met de mededeling dat de eigenaar bevoegd is zijn zaak
van eenieder die haar zonder recht houdt, op te eisen: revindicatie.
– Daarnaast bestaat de onrechtmatige daadsvordering ex art. 6:162 BW, bijv. een
inbreuk op een eigendomsrecht waarbij een vordering tot schadevergoeding al dan
niet in geld door de eigenaar wordt ingesteld.
– Ook zijn er acties waarbij de vordering wordt ingesteld om een onrechtmatig
handelen te voorkomen of een onrechtmatige toestand te doen beëindigen, zoals
ongeoorloofde hinder bij burenrecht.
Art. 5:21 lid 2 BW: het gebruik van de ruimte boven en onder de grond aan anderen is
toegestaan indien de eigenaar ‘geen belang heeft zich daartegen te verzetten’.
§2. Het belang van het onderscheid roerend/onroerend
Art. 3:3 lid 1 BW geeft een omschrijving van onroerende zaken en lid 2 bepaalt vervolgens
dat alle overige zaken als roerend worden aangeduid. Kort gezegd komt het erop neer dat
onroerend zijn alle grond, inclusief delfstoffen, evenals de met de grond verenigde
beplantingen, alsmede de duurzaam met de grond verenigde gebouwen en werken.
Stoffen kunnen wisselen van categorie. Zo zullen balken die gebruikt worden voor de bouw
van een huis krachtens art. 3:4 BW bestanddeel van dat huis en daardoor onroerend
worden, terwijl deze vele decennia later na afbraak van dat huis weer roerend zullen zijn.
Indien een gebouw wordt verplaatst doet zich het omgekeerde voor: het zal gedurende het
transport tijdelijk een roerende zaak zijn.
2.1 Maatschappelijke facetten
Het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken was vroeger maatschappelijk van
groot belang omdat iemands positie – bijv. voor de uitoefening van het kiesrecht – vooral
verbonden was aan de eigendom van onroerende zaken.
Het onderscheid roerend tegenover onroerend is ook buiten het consumentenrecht in ons
juridische stelsel op tal van plaatsen van belang, bijv. in het belastingrecht. Kennelijk vindt de
maatschappij dat onroerend goed extra moet worden aangeslagen; art. 2 WBR, onroerende
zaakbelasting
2.2 Het onderscheid in het bestuursrecht en het Europees recht
3
REGISTERGOEDERENRECHT
RIJKSUNIVERSITEIT GRONINGEN 2021
,Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1: Wat is onroerend goed recht en waarom behandeling van de privaatrechtelijke aspecten
daarvan?....................................................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 2: Eigendom van onroerende zaken in Nederland..........................................................................2
Hoofdstuk 14: Burenrecht en erfdienstbaarheden, alsmede aanverwante rechtsfiguren...............................19
Hoofdstuk 15: Eigendom van netten van kabels en leidingen........................................................................21
Hoofdstuk 3: Koop en ruil van onroerende zaken.........................................................................................22
Hoofdstuk 6: Overdracht krachtens koop en andere wijzen van verkrijging onder bijzondere titel van
onroerende zaken........................................................................................................................................ 48
Hoofdstuk 9: Eenvoudige gemeenschap en mandeligheid.............................................................................66
Hoofdstuk 10: Appartementsrecht............................................................................................................... 73
Hoofdstuk 11: Time share (gebruik in deeltijd) van onroerende zaken..........................................................82
Hoofdstuk 16: Parkmanagement (terreinbeheer)......................................................................................... 84
Hoofdstuk 12: De rechten van erfpacht en opstal......................................................................................... 88
Hoofdstuk 13: De rechten van gebruik en bewoning.....................................................................................97
Hoofdstuk 14: Burenrecht en erfdienstbaarheden, alsmede aanverwante rechtsfiguren...............................99
Hoofdstuk 18: Huur en pacht: enkele randnotities......................................................................................107
Hoofdstuk 17: Hypotheek en financiering. Verkoop door de hypotheekhouder...........................................111
Samenvatting Klapper Registergoederenrecht: Kadasterwet; Voorkeursrecht gemeenten; Wkpb; Koop van
onroerende zaken...................................................................................................................................... 121
Samenvatting klapper: Publiekrecht inzake Onroerend Goed......................................................................140
Samenvatting klapper: Hoofdstuk uit ‘Hoofdlijnen in het huurrecht’...........................................................156
SCHEMA’S REGISTERGOEDERENRECHT....................................................................................................... 164
1
,Hoofdstuk 1: Wat is onroerend goed recht en waarom
behandeling van de privaatrechtelijke aspecten
daarvan?
§1.1 Inleiding
Onroerend goed = de grond waarop wij leven en werken.
Het onderdeel van het recht dat specifiek betrekking heeft op het gebruik van de grond,
inclusief vragen over eigendom en daarvan afgeleide rechten, wordt ‘onroerend goed recht’
– ook wel ‘grondgebruikrecht’ of ‘vastgoedrecht’ – genoemd.
§1.3 Het privaatrecht als uitgangspunt
Zoals bekend, is in onze maatschappij de private eigendom en derhalve in het bijzonder het
goederenrecht, de basis waarop het gehele onroerend goed recht rust.
De executie door een hypotheekhouder is deels geregeld in Boek 3 BW en deels in het
Wetboek voor Burgerlijke Rechtsvordering, waarbij in beginsel wordt teruggevallen op het
beslagrecht, zodat ook dat onderdeel moet worden bestudeerd.
Als iemand in het zicht van een faillissement zijn onroerende zaak voor een lage prijs
overdraagt aan een goede kennis, zullen partijen ongetwijfeld de kans lopen op een actie
van de curator wegens paulianeus handelen (art. 42 Fw en art. 3:45 BW).
§1.6 De rol van de wetgever, de rechter en de onderzoeker
Bij de ontwikkeling van het privaatrechtelijk onroerend goed recht spelen de wetgever en de
rechterlijke macht een belangrijke rol.
– Zo zal de rechter zijn oordeel moeten geven over in de praktijk ontwikkelde
rechtsfiguren, dan wel een oplossing dienen te bieden in gevallen waarin de
wetgever zwijgt of niet duidelijk is.
– Als de praktijk behoefte heeft aan nieuwe rechtsfiguren die niet aan de geldende
wetgeving kunnen worden ontleend, zal noodzakelijkerwijs een beroep op de
wetgever worden gedaan om deze alsnog te introduceren.
§1.7 Een Europese dimensie
Het onroerend goed is lange tijd niet onderworpen geweest aan Europese invloeden, omdat
dit rechtsgebied aanvankelijk geheel werd overgelaten aan de nationale wetgever. Zoals wij
hierna zullen zien, is daarin gedurende het laatste kwart van de vorige eeuw echter
verandering gekomen, zowel door uitspraken van het EHRM en het HvJ EU als door
maatregelen uit Brussel, zodat ook dit functionele vak een extra dimensie heeft gekregen.
Hoofdstuk 2: Eigendom van onroerende zaken in
Nederland
§1 Inleiding
Eigendom wordt in art. 5:1 lid 1 BW omschreven als ‘het meest omvattende recht dat een
persoon op een zaak kan hebben’, waarna in het tweede lid uit de eigendom voortvloeiende
exclusieve gebruiksrecht van de desbetreffende zaak wordt ingeperkt, in die zin dat geen
inbreuk mag worden gemaakt op rechten van anderen en evenmin op regels van geschreven
en ongeschreven recht.
2
, – Roerende zaken: art. 5:4 e.v. BW;
– Onroerende zaken: art. 5:20 e.v. BW.
De eigenaar van een onroerende zaak heeft de bevoegdheid om op zijn grond opstallen op
te richten naar eigen goeddunken – het zogenoemde zelfrealisatierecht – welke
bevoegdheid echter op tal van wijzen niet alleen door het privaatrecht (burenrecht), maar
vooral ook door de overheid in het kader van het ruimtelijk instrumentarium kan worden
ingeperkt, bijv. door middel van een bestemmingsplan.
Omdat in beginsel aan ieder recht een rechtsvordering is verbonden, bepaalt art. 3:296 lid 1
BW, dat hij die jegens een ander verplicht is iets te geven, te doen of na te laten, daartoe op
vordering van de rechter kan worden veroordeeld.
– Art. 5:2 BW sluit hierop aan met de mededeling dat de eigenaar bevoegd is zijn zaak
van eenieder die haar zonder recht houdt, op te eisen: revindicatie.
– Daarnaast bestaat de onrechtmatige daadsvordering ex art. 6:162 BW, bijv. een
inbreuk op een eigendomsrecht waarbij een vordering tot schadevergoeding al dan
niet in geld door de eigenaar wordt ingesteld.
– Ook zijn er acties waarbij de vordering wordt ingesteld om een onrechtmatig
handelen te voorkomen of een onrechtmatige toestand te doen beëindigen, zoals
ongeoorloofde hinder bij burenrecht.
Art. 5:21 lid 2 BW: het gebruik van de ruimte boven en onder de grond aan anderen is
toegestaan indien de eigenaar ‘geen belang heeft zich daartegen te verzetten’.
§2. Het belang van het onderscheid roerend/onroerend
Art. 3:3 lid 1 BW geeft een omschrijving van onroerende zaken en lid 2 bepaalt vervolgens
dat alle overige zaken als roerend worden aangeduid. Kort gezegd komt het erop neer dat
onroerend zijn alle grond, inclusief delfstoffen, evenals de met de grond verenigde
beplantingen, alsmede de duurzaam met de grond verenigde gebouwen en werken.
Stoffen kunnen wisselen van categorie. Zo zullen balken die gebruikt worden voor de bouw
van een huis krachtens art. 3:4 BW bestanddeel van dat huis en daardoor onroerend
worden, terwijl deze vele decennia later na afbraak van dat huis weer roerend zullen zijn.
Indien een gebouw wordt verplaatst doet zich het omgekeerde voor: het zal gedurende het
transport tijdelijk een roerende zaak zijn.
2.1 Maatschappelijke facetten
Het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken was vroeger maatschappelijk van
groot belang omdat iemands positie – bijv. voor de uitoefening van het kiesrecht – vooral
verbonden was aan de eigendom van onroerende zaken.
Het onderscheid roerend tegenover onroerend is ook buiten het consumentenrecht in ons
juridische stelsel op tal van plaatsen van belang, bijv. in het belastingrecht. Kennelijk vindt de
maatschappij dat onroerend goed extra moet worden aangeslagen; art. 2 WBR, onroerende
zaakbelasting
2.2 Het onderscheid in het bestuursrecht en het Europees recht
3
