Samenvatting Huurrecht Begrepen – J. Kist
Inhoudsopgave
Samenvatting Huurrecht Begrepen – J. Kist...........................................................................1
Hoofdstuk 1, 1.1 t/m 1.5......................................................................................................1
Hoofdstuk 2......................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 3, 3.1 t/m 3.6......................................................................................................6
Hoofdstuk 3, 3.7 t/m 3.12..................................................................................................10
Hoofdstuk 4....................................................................................................................... 12
Hoofdstuk 5....................................................................................................................... 15
Hoofdstuk 6....................................................................................................................... 18
Hoofdstuk 1, 1.1 t/m 1.5
§1.1 Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst, er is een aparte regeling opgenomen in de wet. Huur
kan betrekking hebben op allerlei verschillen zaken, onroerende- en roerende en
gebouwede- en ongebouwde zaken.
Art. 7:201 BW ->
1. Het verschaffen of gebruiken van een bepaald zaak of vermogensrecht
2. De tegenprestatie
3. Pacht is geen huur
Een overeenkomst die voldoet aan deze kenmerken is altijd een huurovereenkomst, of dit
nou de bedoeling was of niet.
§1.2 Wat kun je huren?
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Het totaal van de toepasselijke
artikelen heet het huurregime.
Als het gehuurd een roerende zaak of vermogensrecht is dan zijn de artt. 7:201-231 BW van
toepassing, m.u.v. art. 7:230a BW.
Woonruimte, artt. 7:232-289 BW
“Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woonruimte is verhuurd, dan wel een woonwagen of
een standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden.”
290-bedrijfsruimte, artt. 7:290-310 BW
“Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst
van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van
een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een
ambachtsbedrijf, een en ander indien de verhuurde ruimte een voor het publiek
toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor
dienstverlening aanwezig is;
b. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk
overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. Een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de
uitoefening van een kampeerbedrijf.”
230-ruimte, art. 7:230a BW
2
,‘heeft betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte en die zaak of dat gedeelte
daarvan is noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel (...)’.
Dit is een restcategorie.
De algemene bepalingen zijn altijd van toepassing op verhuur.
§1.3 (Semi)dwingend recht
Regelend recht: huurder en verhuurder kunnen zonder meer afwijken. De wettelijke
bepalingen van regelend recht zijn aanvullende bepalingen.
Semidwingend recht: huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken, voor
zover deze niet nadelig voor de huurder zijn. Anders vernietigbaar.
Dwingend recht: partijen kunnen geen clausules opnemen die afwijken van deze artikelen.
§1.4 Wet goed verhuurderschap (wgv)
Wgv – 1 juli 2023, aanvullende vorm van huurbescherming voor huurder.
Doel: om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan, zoals
discriminatie en andere misstanden in de lokale huurmarkt.
Goed verhuurderschap:
- Verhuurders mogen niet ongerechtvaardigd onderscheid maken tussen
woningzoekenden, door:
o Het hanteren van een transparant selectieproces;
o Het gebruiken en bekendmaken van objectieve selectiecriteria;
o Het delen van de motivatie van de gekozen huurder.
- Verhuurders mogen niet intimideren
- Geen waarborgsom van hoger dan maximaal twee keer de huurprijs
- De huurovereenkomst wordt schriftelijk vastgelegd
- De huurder wordt schriftelijk geïnformeerd over:
o Zijn/haar rechten en verplichtingen jegens het gehuurde, voor zover deze niet
in de ovk staan;
o De contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt;
o Een jaarlijkse schriftelijke kostenspecificatie van de servicekosten.
Voor arbeidsmigranten zijn er een aantal aparte bepalingen, zij mogen de overeenkomst in
een taal naar keuze ontvangen en de huurovereenkomst mag niet in verband met de
arbeidsovereenkomst staan.
Drie manieren dat de gemeente de doelen kan behalen:
1. Gemeenten moeten een meldpunt instellen;
2. B&W moet verplichtingen handhaven;
3. B&W mogen een vergunningstelsel invoeren
§1.5 Ontstaan huurovereenkomst
De algemene bepalingen over de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217 BW
e.v.) en rechtshandelingen (art. 3:32 BW e.v.) zijn ook van toepassing.
Er zijn geen speciale vormvereisten, een huurovereenkomst mag ook mondeling. Het is niet
vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle details. Wel moet er
overeenstemming zijn over de voornaamste punten van de huurovereenkomst.
Hoofdstuk 2
Lex specialis gaat boven lex generalis. Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261
BW) die over en weer verbintenissen schept.
§2.1 Verplichtingen verhuurder
Art. 7:203 BW, de verhuurder moet het huurobject ter beschikking stellen en laten.
Uitbreiding in §2.3.
2
, §2.2 Verplichtingen huurder
Artt. 7:212-225 BW:
- Huurder moet tegenprestatie voldoen (huurprijs);
- Huurder moet zich als een goed huurder gedragen, dit is een voortdurende
zorgverplichting, art. 7:213 BW;
- Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming
(waarvoor het bedoelt is in de ovk), art. 7:214 BW;
Als de huurder het gebruik van het gehuurde wijzigt, is dit een toerekenbare tekortkoming,
tenzij instemming van verhuurder.
§2.3 Het begrip gebrek
Art. 7:204 BW. Heen gebrek is een verstoring van het huurgenot. Bijna alles wat mis is met
het gehuurde kan als gebrek worden aangemerkt. Als er sprake is van een gebrek, is er
automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis, art. 6:74
BW.
Het gaat er niet om wat de huurder in kwestie van het gehuurde mocht verwachten, maar
om wat een huurder in het algemeen mag verwachten. De huurder en het gehuurde
worden geobjectiveerd.
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet.
Twee uitzonderingen:
- Feitelijke stoornis door derden
o Stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaak en ook niet in het
gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen)
verhelpen.
- Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis
o Een derde een juridisch recht claimt ten aanzien van het gehuurde, zonder
daadwerkelijk het huurgenot van de huurder te verstoren.
§2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Vordering tot nakoming, art. 3:296 BW
Schadevergoeding, art. 6:74 BW
Ontbinding van de overeenkomst, art. 6:295 BW
Opschorting en/of verrekening, artt. 6:5a en 127 BW
De huurovereenkomst ontbinden als het gehuurde geheel vergaat, art. 7:210
Herstelverplichting, 7:206 BW
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen, tenzij dat onmogelijk is of dit onredelijke
uitgaven vereist. De verhuurder hoeft geen kleine herstellingen te verrichten of gebreken te
herstellen die door de huurder zelf komen. Als de verhuurder niet deze verplichting nakomt
wanneer het hem/haar wordt gevraag, is dit een tekortkoming in de nakoming van zijn
verplichting.
Huurprijsvermindering, art. 7:207 BW
Als het huurgenot is vermindert, mag de huurder zijn tegenprestatie evenredig verminderen.
De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering als hij zelf het gebrek moet verhelpen
of dit heeft veroorzaakt. Ook is er geen recht als het huurgenot niet wezenlijk is vermindert.
Dit gaat in overleg met de verhuur of bij vordering van de kantonrechter.
Schadevergoeding, art. 7:208 BW
2
Inhoudsopgave
Samenvatting Huurrecht Begrepen – J. Kist...........................................................................1
Hoofdstuk 1, 1.1 t/m 1.5......................................................................................................1
Hoofdstuk 2......................................................................................................................... 2
Hoofdstuk 3, 3.1 t/m 3.6......................................................................................................6
Hoofdstuk 3, 3.7 t/m 3.12..................................................................................................10
Hoofdstuk 4....................................................................................................................... 12
Hoofdstuk 5....................................................................................................................... 15
Hoofdstuk 6....................................................................................................................... 18
Hoofdstuk 1, 1.1 t/m 1.5
§1.1 Wat is huur?
Huur is een bijzondere overeenkomst, er is een aparte regeling opgenomen in de wet. Huur
kan betrekking hebben op allerlei verschillen zaken, onroerende- en roerende en
gebouwede- en ongebouwde zaken.
Art. 7:201 BW ->
1. Het verschaffen of gebruiken van een bepaald zaak of vermogensrecht
2. De tegenprestatie
3. Pacht is geen huur
Een overeenkomst die voldoet aan deze kenmerken is altijd een huurovereenkomst, of dit
nou de bedoeling was of niet.
§1.2 Wat kun je huren?
Volgens de wet kun je zaken en vermogensrechten huren. Het totaal van de toepasselijke
artikelen heet het huurregime.
Als het gehuurd een roerende zaak of vermogensrecht is dan zijn de artt. 7:201-231 BW van
toepassing, m.u.v. art. 7:230a BW.
Woonruimte, artt. 7:232-289 BW
“Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als
zelfstandige dan wel niet zelfstandige woonruimte is verhuurd, dan wel een woonwagen of
een standplaats, alsmede onroerende aanhorigheden.”
290-bedrijfsruimte, artt. 7:290-310 BW
“Onder bedrijfsruimte wordt verstaan:
a. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst
van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van
een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal- of besteldienst of van een
ambachtsbedrijf, een en ander indien de verhuurde ruimte een voor het publiek
toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor
dienstverlening aanwezig is;
b. Een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan die krachtens zulk
overeenkomst bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf;
c. Een onroerende zaak die krachtens zulk een overeenkomst is bestemd voor de
uitoefening van een kampeerbedrijf.”
230-ruimte, art. 7:230a BW
2
,‘heeft betrekking op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte en die zaak of dat gedeelte
daarvan is noch woonruimte, noch bedrijfsruimte in de zin van deze titel (...)’.
Dit is een restcategorie.
De algemene bepalingen zijn altijd van toepassing op verhuur.
§1.3 (Semi)dwingend recht
Regelend recht: huurder en verhuurder kunnen zonder meer afwijken. De wettelijke
bepalingen van regelend recht zijn aanvullende bepalingen.
Semidwingend recht: huurder en verhuurder kunnen afwijkende afspraken maken, voor
zover deze niet nadelig voor de huurder zijn. Anders vernietigbaar.
Dwingend recht: partijen kunnen geen clausules opnemen die afwijken van deze artikelen.
§1.4 Wet goed verhuurderschap (wgv)
Wgv – 1 juli 2023, aanvullende vorm van huurbescherming voor huurder.
Doel: om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegen te gaan, zoals
discriminatie en andere misstanden in de lokale huurmarkt.
Goed verhuurderschap:
- Verhuurders mogen niet ongerechtvaardigd onderscheid maken tussen
woningzoekenden, door:
o Het hanteren van een transparant selectieproces;
o Het gebruiken en bekendmaken van objectieve selectiecriteria;
o Het delen van de motivatie van de gekozen huurder.
- Verhuurders mogen niet intimideren
- Geen waarborgsom van hoger dan maximaal twee keer de huurprijs
- De huurovereenkomst wordt schriftelijk vastgelegd
- De huurder wordt schriftelijk geïnformeerd over:
o Zijn/haar rechten en verplichtingen jegens het gehuurde, voor zover deze niet
in de ovk staan;
o De contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt;
o Een jaarlijkse schriftelijke kostenspecificatie van de servicekosten.
Voor arbeidsmigranten zijn er een aantal aparte bepalingen, zij mogen de overeenkomst in
een taal naar keuze ontvangen en de huurovereenkomst mag niet in verband met de
arbeidsovereenkomst staan.
Drie manieren dat de gemeente de doelen kan behalen:
1. Gemeenten moeten een meldpunt instellen;
2. B&W moet verplichtingen handhaven;
3. B&W mogen een vergunningstelsel invoeren
§1.5 Ontstaan huurovereenkomst
De algemene bepalingen over de totstandkoming van een overeenkomst (art. 6:217 BW
e.v.) en rechtshandelingen (art. 3:32 BW e.v.) zijn ook van toepassing.
Er zijn geen speciale vormvereisten, een huurovereenkomst mag ook mondeling. Het is niet
vereist dat partijen overeenstemming hebben bereikt over alle details. Wel moet er
overeenstemming zijn over de voornaamste punten van de huurovereenkomst.
Hoofdstuk 2
Lex specialis gaat boven lex generalis. Huur is een wederkerige overeenkomst (art. 6:261
BW) die over en weer verbintenissen schept.
§2.1 Verplichtingen verhuurder
Art. 7:203 BW, de verhuurder moet het huurobject ter beschikking stellen en laten.
Uitbreiding in §2.3.
2
, §2.2 Verplichtingen huurder
Artt. 7:212-225 BW:
- Huurder moet tegenprestatie voldoen (huurprijs);
- Huurder moet zich als een goed huurder gedragen, dit is een voortdurende
zorgverplichting, art. 7:213 BW;
- Het gehuurde uitsluitend gebruiken conform de overeengekomen bestemming
(waarvoor het bedoelt is in de ovk), art. 7:214 BW;
Als de huurder het gebruik van het gehuurde wijzigt, is dit een toerekenbare tekortkoming,
tenzij instemming van verhuurder.
§2.3 Het begrip gebrek
Art. 7:204 BW. Heen gebrek is een verstoring van het huurgenot. Bijna alles wat mis is met
het gehuurde kan als gebrek worden aangemerkt. Als er sprake is van een gebrek, is er
automatisch ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis, art. 6:74
BW.
Het gaat er niet om wat de huurder in kwestie van het gehuurde mocht verwachten, maar
om wat een huurder in het algemeen mag verwachten. De huurder en het gehuurde
worden geobjectiveerd.
Als het gebrek aan de huurder is toe te rekenen, dan is dit geen gebrek in de zin van de wet.
Twee uitzonderingen:
- Feitelijke stoornis door derden
o Stoornissen die niet door de verhuurder worden veroorzaak en ook niet in het
gehuurde zijn gelegen, en die de verhuurder evenmin zelf kan (doen)
verhelpen.
- Een bewering van recht zonder feitelijke stoornis
o Een derde een juridisch recht claimt ten aanzien van het gehuurde, zonder
daadwerkelijk het huurgenot van de huurder te verstoren.
§2.4 Aanspraken huurder op grond van gebrek
Vordering tot nakoming, art. 3:296 BW
Schadevergoeding, art. 6:74 BW
Ontbinding van de overeenkomst, art. 6:295 BW
Opschorting en/of verrekening, artt. 6:5a en 127 BW
De huurovereenkomst ontbinden als het gehuurde geheel vergaat, art. 7:210
Herstelverplichting, 7:206 BW
De verhuurder is verplicht een gebrek te herstellen, tenzij dat onmogelijk is of dit onredelijke
uitgaven vereist. De verhuurder hoeft geen kleine herstellingen te verrichten of gebreken te
herstellen die door de huurder zelf komen. Als de verhuurder niet deze verplichting nakomt
wanneer het hem/haar wordt gevraag, is dit een tekortkoming in de nakoming van zijn
verplichting.
Huurprijsvermindering, art. 7:207 BW
Als het huurgenot is vermindert, mag de huurder zijn tegenprestatie evenredig verminderen.
De huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering als hij zelf het gebrek moet verhelpen
of dit heeft veroorzaakt. Ook is er geen recht als het huurgenot niet wezenlijk is vermindert.
Dit gaat in overleg met de verhuur of bij vordering van de kantonrechter.
Schadevergoeding, art. 7:208 BW
2
