Vastgoedrecht
Hoofdstuk 1: Koop van onroerend goed
Kopen: wederkerige consensuele overeenkomst met bezwarende titel
Wetgeving : Art. 1582 BW tot art 1649 BW en art.1650 BW tot 1685BW 1
= bijzondere overeenkomsten van contractenrecht
Eigenaar bij een verkoop heeft alle 3:
• Usus = gebruik (bruikleen)
• Fructus = genot (rekeningen: oogst van appelbomen)
o Bijv.: recht op de opbrengsten of vruchten van een stuk OG
• Abusus = vernietigen/beschikken (verhuren of slopen)
o Bijv.: OG verkopen , verbouwen, slopen,..
Voordelen
• Goedkoper dan huren
• Investeringsgoed
• Vermogen opbouwen
Nadelen
• Onroerende voorheffing
• Aansprakelijkheid
Eigendomsrecht = eigenaar
® zowel rechtspersoon als natuurlijke persoon kan OR kopen (privaat, publiek en staat)
Geen ander schade aanrichten bij uw genot: burenhinder
Bovenmatige hinder is voor de rechtbank (eigendomsrecht gebruiken, maar niet misbruiken)
Wie kan onroerend goed kopen: ook rechtspersonen (privaat & publiek & staats)
1.1 Tijdslijn koop onroerende goederen
= langdurige koop
1. Precontractuele fase: zoeken op de markt
2. Compromis: overeenkomst zaak & prijs2
3. Notariële akte: authentieke akte
4. Hypotheekkantoor = administratie patrimonium: kantoor van de rechtszekerheid
Fase 1: precontractuele fase
zowel juridische kant (optie, bod, voorkooprecht, koop met voorwaarden, openbare verkoop )
& informatieve kant (nodig om te komen kijken)
3 soorten verkoop
• Uit de hand verkopen: via jezelf of makelaar
• Vrijwillige openbare verkopen: door notaris
• Verkoop via lijfrente: segment dat stijgt
Vanaf compromis = onderhandse akte getekend Þ afsluiten precontractuele fase
1
Koop roerende goederen = consumentenkoop NIET VAN TOEPASSING
2
Gemiddelde duur tussen ik wil en realisatie is halfjaar min
1
,Fase 2: compromis (belangrijkste akte)
= overeenkomst zaak en prijs
Notaris mag niet afwijken van deze onderhandse akte
Mogelijkheid tot escapetoets (opschortende voorwaarden) maar normaal kan je niet meer terug
=> automatisch 4 maand later naar notaris = geldt als wet (worden nog opzoekingen gedaan)
Eigendomsuitstel = eigendomsvoorbehoud hier al benoemen, art 1582-1583. 3
Fase 3: notariële akte = authentieke akte
Notaris verkoper checkt uw belangen & de notaris van de koper checkt die zijn belangen
( je bent eigenaar tov verkoper maar niet naar buiten wereld = nog niet tegenstelbaar)
Voordelen authentieke akte:
• Bewijskracht
• Uitvoerbaarheid
Registratierechten worden betaald na die 4 maand, notaris is openbare ambtenaar maar ook privé persoon.
Notaris: half openbaar ambtenaar/ half prive persoon
Fase 4: hypotheekkantoor
= kantoor van de rechtszekerheid, administratie patrimonium
Eigendomsrecht wordt tegenstelbaar hierdoor.
1.2 Essentiële bestanddelen
1. ZAAK (EIGENDOMSOVERDRACHT4)
= Wie eigenaar is draagt het risico => eigendomsoverdracht is een risico-overdracht
2. PRIJS
Voorwaarden (art 1591 BW):
• Bepaald: rond bedrag
• Bepaalbaar: objectieve criteria waardoor we prijs kunnen bepalen (afwijkend van bepaald bedrag)
Akkoord over zaak & prijs = koop gesloten
Koop van vastgoed = wederkerige consensule overeenkomst ten bezwarige titles
• Op louter van wilsovereenstemming komt de koop tot stand
• Akkoord over prijs (bv. ja zeggen) = overeenkomt gesloten MAAR wat met het bewijs?
• Afdwingbaar bij de rechtbank
1.3 Clausule van eigendomsvoorbehoud
= eigendomsuitstel5
= de koop wordt gesloten maar het tijdstip waarop de koper het statuut van eigenaar verwerft , is uitgesteld
naar een later moment
• Verleggen naar het moment van het verlijden van de notariële akte = definitief bepaald
o notaris checkt of ze geen fiscale schulden hebben
• risico ook nog niet overgaat maar bij de verkoper blijft
• verkoper is nog volledig eigenaar dus de kopers hebben nog geen toegang tot de woning
(sleutels moeten nog niet worden afgegeven)
Niet afdwingbaar!
Voorschot: als koop niet doorgaat, voorschot terug= aanvullend recht dus bedrag voorschot is vrij te bepalen
1.4 Precontractuele fase
3
Eigendomsoverdracht uitstellen
4
Translatief: eigendomsoverdragend
5
Koop is aanvullend recht dus wordt vaak gebruikt
2
,= totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed
• Vanuit een juridisch standpunt
o Hierbij maken we nog eens een onderscheid tussen de klassieke mogelijkheden
o En de totstandkoming via de moderne kanalen
• Vanuit een informatief standpunt (de koper)
Modaliteiten van de precontractuele fase:
• Sterkmaking: iets beloven (belofte maakt schuld)
• Optie
• Bod
• Voorkooprecht
• Koop met commandverklaring
• Opschortende voorwaarde
1. Sterkmaking = resultaatverbintenis, art 1120 oud BW, 5.106 BW
= je belooft iets, belofte maakt schuld
Een partij maakt zich sterk of belooft dat een iemand zal kopen of verkopen
® er zal een derde in koopcontract komen
Zekerheid? = resultaatverbintenis dus resultaat moet bereikt worden => niet gewoon je best doen
Twee opties:
• Koop gaat door: koop met terugwerkende kracht (= retroactiviteit)
• Koop gaat niet door: schadevergoeding
Af te raden wegens onzekerheid!
2. Optie of verkoopbelofte
= verkoper verbindt zicht éénzijdig om bepaalde periode aan niemand anders te verkopen: hij wacht op u
Optiegever & optienemer
Termijn en prijs (vaak betalend tegenwoordig) kan worden afgesproken
Let op ! Betalende optie: geld ben je kwijt als je niet akkoord gaat met de optie ( ¹ voorschot ! )
Toepassing praktijk: bijna zeker van je stuk, maar nog iets uitklaren met partner = men vraagt een optie.
Bv: derde wil onmiddellijk tekenen, moet wachten tot optie verloopt.
Bv: iemand van 17 jaar wil graag een pand kopen, dan kan hij een optie vragen tot hij/zij de leeftijd van 18 jaar
bereikt
Twee mogelijkheden :
• Optie lichten = koper aanvaardt, zonder terugwerkende kracht.
=> De koop komt op dat moment tot stand (wilsovereenstemming & essentiele bestanddelen
besproken)
• De koper beslist om niet te kopen, in het geval van een betalende optie krijgt hij het geld niet terug.
Optie verstreken: direct weer beschikbaar voor anderen.
Eenzijdige verbinding: verkoper (=optiegever) verbindt zich om gedurende een bepaald termijn niet te
verkopen aan iemand anders = hij wacht op u koper = optienemer
• De tijd van optie nemer wordt tegenwoordig niet meer gratis gegeven = betalende optie
• Optie verstreken = pand komt vrij & een andere kan dit direct kopen
• In vastgoedwereldje hebben ze optie niet graag: stel optie afgesproken & er komt plots een derde die
direct het huis wilt kopen
Bij optie koper niet gebonden, maar verkoper wel
KOPER VERKOPER
OPTIE Niet bindend Bindend
3
, BOD Bindend Niet bindend
Problemen bij optie/verkoopbelofte
• Wat als de verkoper niet wil overgaan tot de notariële akte?
= dan kan de koper dit afdwingen bij de rechtbank, het vonnis geldt als verkoopakte.
• Wat als de verkoper zijn verkoopbelofte of optie verbreekt
= de koper kan schadevergoeding eisen
o De zwakte van optie: het is enkel een vorderingsrecht dus men krijgt enkel een
schadevergoeding.
• Wat als de verkoper verkoopt aan een derde?6
= indien 3de ter kwader trouw: koop ontbinden = een nietige koop (bewijzen dat X wel op de hoogte
was)
o te goeder trouw: burgerlijk recht beschermt altijd goeder trouw
= koop gaat door dus X behoudt het pand7
3. Bod
= eenzijdige aankoopbelofte door de koper (verkoper is dus nog steeds vrij)
Dit is meestal een veel lagere prijs dan de vraagprijs van de verkoper
Termijn en prijs worden vermeld in het bod
Verkoper heeft de keuze:
• Bod aanvaardt , dan is de koop gesloten (de koper kan niet meer terug = bindend) 8
• Andere koper gekozen, dan heeft de koper die het bod uitbracht geen enkel recht
Bv: er doen 3 mensen een bod, je kan nog steeds kiezen wie
4. Voorkooprecht
= een clausule, indien verkocht weet jij het als eerste
= geen verjaringstermijn
Win-winsituatie9
• als verkoper verkoopt, eerst aanbieden aan hem
• koper wordt op de hoogte gebracht, moet niet perse kopen of akkoord gaan
Wettelijk of conventioneel voorkooprecht
• Wettelijk = overheidsdiensten (notaris zal dit checken, bv: ocmw’s die voorkooprecht hebben of
nutsinstellingen)
• Conventioneel = bedrijf of particulier die het navraagt
• Is niet wettelijk bepaald, maar ontstaat door een contractuele afspraak tussen partijen,
bijvoorbeeld het voorkooprecht dat een huurder in zijn voordeel zou kunnen bedingen in het
kader van een handelshuurcontract. Als de eigenaar beslist om zijn pand te verkopen en vindt
hij een goede kandidaat-koper, zal hij zijn handelshuurder eerst de kans moeten geven om
zelf het pand aan te kopen tegen de gestelde voorwaarden.
Opzoeken wie eigenaar is, indien u ooit wenst te verkopen mag ik dan eerst verwittigd worden = moet dus als
eerste op de hoogte worden gebracht
= bij voorkooprecht is prijs nog ongekend aangezien men niet weet wanneer (zelfs al is het 8 jaar)
Ook voor huurwoning = voorkooprecht in contract voor als het ooit zou tekoop staan.
6
X wist niet dat er een optie liep.
7
Optie zelf is geen zakelijk recht, maar de koop is al gesloten en ter goeder trouw zorgt dat men het mag
behouden.
8
Zaak en prijs was besproken dus indien aanvaarding is de koop
9
Vaak interessant voor bedrijven, terrein naast uw kantoor
Bijvoorbeeld ook huurcontract of preventief (voorkomen, vooruitdenkend)
4
Hoofdstuk 1: Koop van onroerend goed
Kopen: wederkerige consensuele overeenkomst met bezwarende titel
Wetgeving : Art. 1582 BW tot art 1649 BW en art.1650 BW tot 1685BW 1
= bijzondere overeenkomsten van contractenrecht
Eigenaar bij een verkoop heeft alle 3:
• Usus = gebruik (bruikleen)
• Fructus = genot (rekeningen: oogst van appelbomen)
o Bijv.: recht op de opbrengsten of vruchten van een stuk OG
• Abusus = vernietigen/beschikken (verhuren of slopen)
o Bijv.: OG verkopen , verbouwen, slopen,..
Voordelen
• Goedkoper dan huren
• Investeringsgoed
• Vermogen opbouwen
Nadelen
• Onroerende voorheffing
• Aansprakelijkheid
Eigendomsrecht = eigenaar
® zowel rechtspersoon als natuurlijke persoon kan OR kopen (privaat, publiek en staat)
Geen ander schade aanrichten bij uw genot: burenhinder
Bovenmatige hinder is voor de rechtbank (eigendomsrecht gebruiken, maar niet misbruiken)
Wie kan onroerend goed kopen: ook rechtspersonen (privaat & publiek & staats)
1.1 Tijdslijn koop onroerende goederen
= langdurige koop
1. Precontractuele fase: zoeken op de markt
2. Compromis: overeenkomst zaak & prijs2
3. Notariële akte: authentieke akte
4. Hypotheekkantoor = administratie patrimonium: kantoor van de rechtszekerheid
Fase 1: precontractuele fase
zowel juridische kant (optie, bod, voorkooprecht, koop met voorwaarden, openbare verkoop )
& informatieve kant (nodig om te komen kijken)
3 soorten verkoop
• Uit de hand verkopen: via jezelf of makelaar
• Vrijwillige openbare verkopen: door notaris
• Verkoop via lijfrente: segment dat stijgt
Vanaf compromis = onderhandse akte getekend Þ afsluiten precontractuele fase
1
Koop roerende goederen = consumentenkoop NIET VAN TOEPASSING
2
Gemiddelde duur tussen ik wil en realisatie is halfjaar min
1
,Fase 2: compromis (belangrijkste akte)
= overeenkomst zaak en prijs
Notaris mag niet afwijken van deze onderhandse akte
Mogelijkheid tot escapetoets (opschortende voorwaarden) maar normaal kan je niet meer terug
=> automatisch 4 maand later naar notaris = geldt als wet (worden nog opzoekingen gedaan)
Eigendomsuitstel = eigendomsvoorbehoud hier al benoemen, art 1582-1583. 3
Fase 3: notariële akte = authentieke akte
Notaris verkoper checkt uw belangen & de notaris van de koper checkt die zijn belangen
( je bent eigenaar tov verkoper maar niet naar buiten wereld = nog niet tegenstelbaar)
Voordelen authentieke akte:
• Bewijskracht
• Uitvoerbaarheid
Registratierechten worden betaald na die 4 maand, notaris is openbare ambtenaar maar ook privé persoon.
Notaris: half openbaar ambtenaar/ half prive persoon
Fase 4: hypotheekkantoor
= kantoor van de rechtszekerheid, administratie patrimonium
Eigendomsrecht wordt tegenstelbaar hierdoor.
1.2 Essentiële bestanddelen
1. ZAAK (EIGENDOMSOVERDRACHT4)
= Wie eigenaar is draagt het risico => eigendomsoverdracht is een risico-overdracht
2. PRIJS
Voorwaarden (art 1591 BW):
• Bepaald: rond bedrag
• Bepaalbaar: objectieve criteria waardoor we prijs kunnen bepalen (afwijkend van bepaald bedrag)
Akkoord over zaak & prijs = koop gesloten
Koop van vastgoed = wederkerige consensule overeenkomst ten bezwarige titles
• Op louter van wilsovereenstemming komt de koop tot stand
• Akkoord over prijs (bv. ja zeggen) = overeenkomt gesloten MAAR wat met het bewijs?
• Afdwingbaar bij de rechtbank
1.3 Clausule van eigendomsvoorbehoud
= eigendomsuitstel5
= de koop wordt gesloten maar het tijdstip waarop de koper het statuut van eigenaar verwerft , is uitgesteld
naar een later moment
• Verleggen naar het moment van het verlijden van de notariële akte = definitief bepaald
o notaris checkt of ze geen fiscale schulden hebben
• risico ook nog niet overgaat maar bij de verkoper blijft
• verkoper is nog volledig eigenaar dus de kopers hebben nog geen toegang tot de woning
(sleutels moeten nog niet worden afgegeven)
Niet afdwingbaar!
Voorschot: als koop niet doorgaat, voorschot terug= aanvullend recht dus bedrag voorschot is vrij te bepalen
1.4 Precontractuele fase
3
Eigendomsoverdracht uitstellen
4
Translatief: eigendomsoverdragend
5
Koop is aanvullend recht dus wordt vaak gebruikt
2
,= totstandkoming van de verkoop van een onroerend goed
• Vanuit een juridisch standpunt
o Hierbij maken we nog eens een onderscheid tussen de klassieke mogelijkheden
o En de totstandkoming via de moderne kanalen
• Vanuit een informatief standpunt (de koper)
Modaliteiten van de precontractuele fase:
• Sterkmaking: iets beloven (belofte maakt schuld)
• Optie
• Bod
• Voorkooprecht
• Koop met commandverklaring
• Opschortende voorwaarde
1. Sterkmaking = resultaatverbintenis, art 1120 oud BW, 5.106 BW
= je belooft iets, belofte maakt schuld
Een partij maakt zich sterk of belooft dat een iemand zal kopen of verkopen
® er zal een derde in koopcontract komen
Zekerheid? = resultaatverbintenis dus resultaat moet bereikt worden => niet gewoon je best doen
Twee opties:
• Koop gaat door: koop met terugwerkende kracht (= retroactiviteit)
• Koop gaat niet door: schadevergoeding
Af te raden wegens onzekerheid!
2. Optie of verkoopbelofte
= verkoper verbindt zicht éénzijdig om bepaalde periode aan niemand anders te verkopen: hij wacht op u
Optiegever & optienemer
Termijn en prijs (vaak betalend tegenwoordig) kan worden afgesproken
Let op ! Betalende optie: geld ben je kwijt als je niet akkoord gaat met de optie ( ¹ voorschot ! )
Toepassing praktijk: bijna zeker van je stuk, maar nog iets uitklaren met partner = men vraagt een optie.
Bv: derde wil onmiddellijk tekenen, moet wachten tot optie verloopt.
Bv: iemand van 17 jaar wil graag een pand kopen, dan kan hij een optie vragen tot hij/zij de leeftijd van 18 jaar
bereikt
Twee mogelijkheden :
• Optie lichten = koper aanvaardt, zonder terugwerkende kracht.
=> De koop komt op dat moment tot stand (wilsovereenstemming & essentiele bestanddelen
besproken)
• De koper beslist om niet te kopen, in het geval van een betalende optie krijgt hij het geld niet terug.
Optie verstreken: direct weer beschikbaar voor anderen.
Eenzijdige verbinding: verkoper (=optiegever) verbindt zich om gedurende een bepaald termijn niet te
verkopen aan iemand anders = hij wacht op u koper = optienemer
• De tijd van optie nemer wordt tegenwoordig niet meer gratis gegeven = betalende optie
• Optie verstreken = pand komt vrij & een andere kan dit direct kopen
• In vastgoedwereldje hebben ze optie niet graag: stel optie afgesproken & er komt plots een derde die
direct het huis wilt kopen
Bij optie koper niet gebonden, maar verkoper wel
KOPER VERKOPER
OPTIE Niet bindend Bindend
3
, BOD Bindend Niet bindend
Problemen bij optie/verkoopbelofte
• Wat als de verkoper niet wil overgaan tot de notariële akte?
= dan kan de koper dit afdwingen bij de rechtbank, het vonnis geldt als verkoopakte.
• Wat als de verkoper zijn verkoopbelofte of optie verbreekt
= de koper kan schadevergoeding eisen
o De zwakte van optie: het is enkel een vorderingsrecht dus men krijgt enkel een
schadevergoeding.
• Wat als de verkoper verkoopt aan een derde?6
= indien 3de ter kwader trouw: koop ontbinden = een nietige koop (bewijzen dat X wel op de hoogte
was)
o te goeder trouw: burgerlijk recht beschermt altijd goeder trouw
= koop gaat door dus X behoudt het pand7
3. Bod
= eenzijdige aankoopbelofte door de koper (verkoper is dus nog steeds vrij)
Dit is meestal een veel lagere prijs dan de vraagprijs van de verkoper
Termijn en prijs worden vermeld in het bod
Verkoper heeft de keuze:
• Bod aanvaardt , dan is de koop gesloten (de koper kan niet meer terug = bindend) 8
• Andere koper gekozen, dan heeft de koper die het bod uitbracht geen enkel recht
Bv: er doen 3 mensen een bod, je kan nog steeds kiezen wie
4. Voorkooprecht
= een clausule, indien verkocht weet jij het als eerste
= geen verjaringstermijn
Win-winsituatie9
• als verkoper verkoopt, eerst aanbieden aan hem
• koper wordt op de hoogte gebracht, moet niet perse kopen of akkoord gaan
Wettelijk of conventioneel voorkooprecht
• Wettelijk = overheidsdiensten (notaris zal dit checken, bv: ocmw’s die voorkooprecht hebben of
nutsinstellingen)
• Conventioneel = bedrijf of particulier die het navraagt
• Is niet wettelijk bepaald, maar ontstaat door een contractuele afspraak tussen partijen,
bijvoorbeeld het voorkooprecht dat een huurder in zijn voordeel zou kunnen bedingen in het
kader van een handelshuurcontract. Als de eigenaar beslist om zijn pand te verkopen en vindt
hij een goede kandidaat-koper, zal hij zijn handelshuurder eerst de kans moeten geven om
zelf het pand aan te kopen tegen de gestelde voorwaarden.
Opzoeken wie eigenaar is, indien u ooit wenst te verkopen mag ik dan eerst verwittigd worden = moet dus als
eerste op de hoogte worden gebracht
= bij voorkooprecht is prijs nog ongekend aangezien men niet weet wanneer (zelfs al is het 8 jaar)
Ook voor huurwoning = voorkooprecht in contract voor als het ooit zou tekoop staan.
6
X wist niet dat er een optie liep.
7
Optie zelf is geen zakelijk recht, maar de koop is al gesloten en ter goeder trouw zorgt dat men het mag
behouden.
8
Zaak en prijs was besproken dus indien aanvaarding is de koop
9
Vaak interessant voor bedrijven, terrein naast uw kantoor
Bijvoorbeeld ook huurcontract of preventief (voorkomen, vooruitdenkend)
4
