samenvatting syndicschap

SAMENVATTING: SYNDICSCHAP
DEEL 1: MEDE-EIGENDOM

3 SOORTEN MEERVOUDIGE EIGENDOM

 Collectieve eigendom
 Multi-eigendom
 Mede-eigendom


MEDE-EIGENDOM
 Het eigendomsrecht hoort op 1 en dezelfde zaak toe aan verschillende personen
 Elke mede-eigenaar heeft recht op een breukdeel van de zaak
 Onderscheiden 3 vormen:
1. Gewone of toevallige mede-eigendom
2. Vrijwillige mede-eigendom
3. Gedwongen of verplichte mede-eigendom

VRIJWILLIGE MEDE-EIGENDOM

 Gebeurt op basis van een overeenkomst
 Ongehuwden kopen samen een appartement
 Een gemeenschappelijk beleggingsfonds
 Gemeenschappelijk brevet bij wetenschappelijke uitvindingen
 De rechten en plichten moeten vastgesteld worden op papier
 Het einde van de vrijwillige mede-eigendom
 Bij contract van bepaalde duur, moet men de duur respecteren
 Bij contract voor onbepaalde duur kan een ME verdeling vragen mits een redelijke
opzeggingstermijn te respecteren (5j)
 Art. 3.75 BW is niet van toepassing om te allen tijde uit onverdeeldheid te treden

DE GEWONE OF TOEVALLIGE MEDE-EIGENDOM


HET BEGRIP “GEWONE” MEDE-EIGENDOM
 De mede-eigenaars hebben hier niet zelf voor gekozen, maar zijn door omstandigheden in deze
situatie terecht geraakt
 Erfrecht
 3.75 BW
 De gewone mede-eigendom eindigt:
 Door verdeling
 Vermenging
 Verjaring
 Afstand van het recht van mede-eigendom door een mede-eigenaar indien er maar 2 mede-
eigenaars zijn
 Mede-eigenaar mag ook syndicus zijn




pag. 1

,GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM


PRINCIPES BIJ GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
 Je blijft aan elkaar vasthangen
 Eeuwigdurend
 Soms verzet de functie of de bestemming van een goed zich tegen het idee van verdeling
 Kan een bijzaak zijn
 Een binnenkoer van verschillende huisjes, een drinkplaats tussen twee weiden, een steegje
tussen huizen, gemeenschappelijke oprit
 Kan een hoofdzaak zijn
 Grafmonumenten, familieportretten


2 SETS SPELREGELS VOOR GEDWONGEN MEDE-EIGENDOM
 Algemene bepalingen
 Andere situaties van gedwongen mede-eigendom die niks te maken hebben met
appartementen
 Bij kleine appartementsgebouwen kan men beslissen om niet meer onder het
appartementsrecht te vallen
 Gedwongen ME van gebouwen of groepen van gebouwen
 Appartementsrecht
 Volledig dwingend recht


ALGEMENE BEPALINGEN: RECHTEN EN PLICHTEN VAN ME’S
 Versterkte accessoriteit
 Het onderverdeeld aandeel altijd verbonden blijft aan het privatieve erf of deel
 Twee huizen met dezelfde oprit kan niet 1 van de 2 zijn eigendomsrecht gebruiken
 Omvang van aandelen
 Aandelen worden bepaald volgens de respectieve waarde van de privatieve goederen
 Als twee huizen een oprit delen; waarvan huis 1 zij auto op de oprit zet en een klein huisje
heeft en huis 2 nooit zijn auto op de oprit zet maar een villa heeft, dan is het duurste huis
degene met de meeste aandelen
 Verdeling van lasten
 Lasten = de kosten voor onderhoud, herstelling en vernieuwing
 De lasten worden evenredig verdeeld onder de ME’s volgens de waarde van elk privatief deel
 Het is mogelijk dat de ME’s overeenkomen dat de kosten moeten verdeeld worden volgens
het nut van de accessoria hebben voor elk van de privatieve delen
 Het is ook mogelijk dat de ME’s overeenkomen dat de lasten moet verdeeld worden volgens
de waarde en het nut van de privatieve delen
 Indien de oprit van de twee huizen opnieuw geasfalteerd moet worden, dan betaalt de villa
het meeste van de kosten omdat de waarde van het huis groter is. Dit is oneerlijk aangezien
de villa de oprit het minste gebruiken, dus kunnen de ME’s een prijs samen opstellen die
eerlijk is voor beide
 Veranderingswerken
 Elke ME kan aan het onverdeelde goed veranderingen aanbrengen, zolang hij maar de
bestemming niet wijzigt en aan de rechten van de anderen geen afbreuk doet




pag. 1

,DEEL 2: TOEPASSING VAN HET APPARTEMENTENRECHT


TERMEN
 Private en gemeenschappelijke delen
 Verplichte statuten
 Basisakte + reglement van mede-eigenaars
 VME ( vereniging van mede-eigenaars)
 Bewaarder/ beheerder van de gemeenschappelijke delen
 Alleen beslissingen maken over de gemeenschappelijke delen in de algemene vergadering
 Lidmaatschap is verplicht voor iedereen in het gebouw, de vergadering niet
 Syndicus
 Vertegenwoordigt de VME
 Voert de beslissingen van de VME uit
 Rekencommissaris
 Controleert de syndicus op financieel vlak
 Raad van mede-eigenaars
 Niet nodig voor appartementen met <20 kavels
 Controleert de syndicus op alle andere vlakken

DRIE VOORWAARDEN


GEBOUW OF GROEP VAN GEBOUWEN
 Zowel 1 gebouw als een groep van gebouwen
 Bestemming is niet relevant => privéwoning en beroepsgebruik
 Geheel dat nog gebouwd moet worden (Art. 3.84 BW)


EIGENDOMSRECHT GESPLITST
 Horizontaal of verticaal gesplitst
 Indien een gebouw enkel wordt opgedeeld tussen naakte eigenaar en vruchtgebruiker, is de wet niet
van toepassing
 Is het gehele appartementsgebouw eigendom van 1 persoon die het verhuurt, is de wet niet van
toepassing


ELKE MEDE-EIGENAAR HEEFT EEN PRIVATE KAVEL EN EEN AANDEEL IN GEMEENSCHAPPELIJKE
DELEN
 Dualistische visie: de mede-eigenaars zijn allemaal titularis van een exclusief eigendomsrecht op hun
private kavel en hebben daarnaast een onverdeeld aandeel in de gemeenschappelijke delen (België)
 Ook wanneer de gemeenschappelijke delen belangrijker zijn dan de private kavels, is de wet van
toepassing
 Unitair stelsel: alle delen van het appartementsgebouw zijn gemeenschappelijk (Nederland)




pag. 1

, WAT MET GEBOUWEN IN OPRICHTING?

 Vallen onder de wet
 Het gebouw hoeft niet afgewerkt te zijn
 Gebouw die alleen op plannen bestaan
 Gedwongen appartementsmede-eigendom ontstaat pas het moment dat het eigendomsrecht
verdeeld is over de private kavels
 De promotor die de appartementen op plan wil verkopen moet eerst statuten aanvragen vooraleer hij
kan verkopen (wet Breyne)
 Zo niet: dan bestaan de appartementen juridisch gezien nog niet

KAN MEN DE TOEPASSING VAN DE WET WEIGEREN?

 3 voorwaarden:
1. De aarde van de gemene delen moeten dit rechtvaardigen
 Indien de gemene delen weinig onderhoud vragen of beperkt zijn waardoor het beheer
eenvoudig kan georganiseerd worden, dan kan men het appartementenrecht verlaten
2. Alle mede-eigenaars moeten akkoord zijn met de afwijking
 Eenparigheid: iedere mede-eigenaar moet unaniem akkoord gaan
3. Er moet een basisakte opgesteld worden waarin afzonderlijke private delen worden aangeduid
 Overgeschreven in hypotheekregisters van kantoor rechtszekerheid
 Gevolgen: de algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom worden weer van toepassing:
 Geen basisakte en RME nodig
 Geen AV nodig
 Geen syndicus nodig

HOE ONTSTAAT APPARTEMENTSMEDE-EIGENDOM


DOOR DE WIL VAN DE PARTIJEN
1. Door verkoop
2. Door verdeling
3. Ontbinding van de vennootschap
4. Het hoger optrekken van een bestaand gebouw
5. Schenking, testament en ascendentenverdeling
6. Door uitvoerend beslag op onroerend goed


DOOR GEDEELTELIJKE ONTEIGENING
 De staat onteigende het gelijkvloers van een gebouw om er openbare diensten in onder te brengen.
Het vonnis waarbij onteigening werd bevestigd, wordt als basisakte genomen. Indien de eigenaar in de
rest blijft wonen, dan ontstaat er mede-eigendom


NOG OP TE RICHTEN GEBOUWEN
1. Verkoop op plan: het appartementsrecht begint te werken bij de verkoop van het eerste appartement
(1 oprichter)
2. Verdeling op plan: de private kavels worden op voorhand al toegewezen
3. Ruil op plan: de eigenaar van het terrein staat een onverdeeld aandeel af tegen een privatieve kavel in
het gebouw dat zijn tegenpartij zal oprichten



pag. 1