Deel 1: mede-eigendom
Art. 3.50 BW gaat uit van een situatie waarin 1 persoon 1 zaak in volle eigendom heeft, maar
dit is niet altijd zo; soms kan een zaak aan verschillende personen toebehoren
1.1 C O L L E C T I E V E E I G E N DO M
= deze eigendom is altijd gewild, tijdelijk en georganiseerd
Voorbeeld: tijdelijke maatschap (meerdere personen doen een inbreng in een afzonderlijk
patrimonium met een gemeenschappelijk doel)
1.2 M U L T I - EI G EN D OM
= verschillende eigenaars hebben gedurende een beperkte tijd genot van het goed (tijdelijk
en exclusief recht)
Voorbeeld: time-sharing bij 2de verblijven in Zuiderse landen (verschillende eigenaars van
een appartement kunnen deze een bepaalde periode bewonen)
1.3 M E D E - EI G E N D OM
= het eigendomsrecht hoort op één en dezelfde zaak toe aan verschillende personen: mede-
eigenaars
• Elke eigenaar heeft een breukdeel (niemand heeft een exclusief recht!)
→ Zaak blijft materieel intact, maar eigendomsrecht wordt verdeeld
We onderscheiden 3 vormen van mede-eigendom:
- Gewone of toevallige mede-eigendom
- Vrijwillige mede-eigendom
- Gedwongen of verplichte mede-eigendom
= het eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze
situatie zijn verzeild geraakt
• Tijdelijke situatie
- Te allen tijde kan iemand vragen om uit onverdeeldheid te treden
- Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
, • Suppletief recht: indien de mede-eigenaars een andere afspraak hebben in de
overeenkomst dan primeert de overeenkomst op de wet
• Einde van de gewone mede-eigendom
- Door verdeling
- Vermenging
- Verjaring (zeer uitzonderlijke situatie)
- Afstand van het recht van mede-eigendom door een mede-eigenaar indien er
maar 2 mede-eigenaars zijn (vb. verwerpen erfenis)
Voorbeeld: erfenis, schatvinding op andermans erf…
Art. 3.69 BW Vermoeden dat de aandelen van ieder gelijk zijn (tegenbewijs mogelijk)
Art. 3.70 BW Iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met
zakelijke rechten bezwaren
Art. 3.71 & art. Iedere mede-eigenaar kan de gemeenschappelijke zaak gebruiken en
3.72 BW genieten, maar 2 beperkingen:
- De bestemming van de onverdeelde zaak respecteren
- Hetzelfde recht van de mede-eigenaars eerbiedigen
*Daden van behoud en beheer kunnen afzonderlijk worden gesteld
Art. 3.73 BW Andere daden van beheer en beschikking kunnen enkel mits
goedkeuring van alle mede-eigenaars TENZIJ een mede-eigenaar zijn
vetorecht zou misbruiken
Art. 3.74 BW Elke mede-eigenaar betaalt mee voor onderhoudskosten,
beheerskosten en belastingen die de zaak met zich meebrengt
Art. 3.75 BW (vroeger: art. 815 oud BW) Iedereen kan te allen tijde de verdeling van
de zaak vragen
= gebeurt op basis van een overeenkomst waarin de rechten en plichten vastgelegd worden
• Einde van de vrijwillige mede-eigendom
- Art. 3.75 BW is NIET van toepassing (men kan niet allen tijde uit onverdeeldheid
treden)
o Contract bepaalde duur: duur respecteren
o Contract onbepaalde duur: verdeling mits respecteren redelijke
opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
= soms verzet de functie/bestemming van een goed zich tegen het idee van verdeling; de
verdeling zou de bestemming in gevaar brengen waardoor mede-eigendom onvermijdelijk is
Voorbeeld: een hal in een appartement
, • Eeuwigdurend: art. 3.75 BW NIET van toepassing
• 2 sets spelregels voor gedwongen mede-eigendom
- Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
Voorbeeld: 2 huizen met een gemeenschappelijke oprit
→ Indien geen afspraken gemaakt: art. 3.69-3.74 BW van toevallige ME van
toepassing (suppletief recht)
- Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
(appartementenrecht)
Algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom
A. Versterkte accessoriteit
= het onverdeeld aandeel blijft altijd verbonden aan het privatieve erf of deel
Voorbeeld: 2 huizen met gemeenschappelijke oprit; als de eigenaar van 1 van de huizen zijn
eigendom zou verkopen dan gaat het onverdeeld aandeel in de oprit mee over
B. Omvang van de aandelen
= de aandelen worden bepaald volgens de respectieve waarde van de privatieve goederen
waaraan ze accessoir zijn
C. Verdeling van de lasten
= lasten zoals kosten voor onderhoud, herstelling en hernieuwing worden evenredig
verdeeld onder de ME’s volgens de waarde van elk privatief deel
→ Afwijking via overeenkomst mogelijk
D. Veranderingswerken
= elke ME kan aan het onverdeelde goed veranderingen aanbrengen, zolang hij maar de
bestemming niet wijzigt en aan de rechten van de anderen geen afbreuk doet
Deel 2: Toepassing van het appartementenrecht
= Volledig DWINGEND RECHT (geen aanvullingen mogelijk)
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
- Burgerlijk Wetboek
- Makelaarswet: opsplitsen van tableau
→ Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
→ Vastgoedmakelaars-syndici
Historiek
30/6/1995 Wet Mede-eigendom
Art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
, Hervorming 2010
- Veel inhoudelijke aanpassingen en appartementenrecht wordt dwingend recht
Hervorming 2019: inhoudelijke aanpassingen
Vanaf 1/9/2021: Artikelen uit oud BW overgenomen in BW => Boek 3 Titel 4 Mede-
eigendom
Wet 11/2/2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar
Termen van appartementenrecht
Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
Basisakte en reglement van mede-eigendom => Statuten
• Opgemaakt via notariële akte
• Overgeschreven in hypotheekregisters van het Kantoor Rechtszekerheid voor
tegenstelbaarheid en voor rechtspersoonlijkheid van de VME
Reglement van interne orde (=huishoudelijk reglement)
• Opgemaakt als onderhandse akte
Onderscheid privatieve en gemeenschappelijke delen
Beheer van gemeenschappelijke delen door de Vereniging van Mede-eigenaars (VME)
• Rechtspersoonlijkheid
• Neemt beslissingen in Algemene Vergadering (AV)
Verplichte aanstelling van een syndicus
• Vertegenwoordigd de VME
• Voert beslissingen van de VME uit (uitvoeringsorgaan)
• Is het permanent orgaan van de VME
Commissaris van de rekeningen
• Aangewezen door jaarlijkse AV
• Hoeft niet noodzakelijk een mede-eigenaar te zijn
Raad van mede-eigendom verplicht in grote gebouwen (min. 20 kavels)
• Om de syndicus bij te staan
• Geen eigen wettelijke bevoegdheden
Art. 3.50 BW gaat uit van een situatie waarin 1 persoon 1 zaak in volle eigendom heeft, maar
dit is niet altijd zo; soms kan een zaak aan verschillende personen toebehoren
1.1 C O L L E C T I E V E E I G E N DO M
= deze eigendom is altijd gewild, tijdelijk en georganiseerd
Voorbeeld: tijdelijke maatschap (meerdere personen doen een inbreng in een afzonderlijk
patrimonium met een gemeenschappelijk doel)
1.2 M U L T I - EI G EN D OM
= verschillende eigenaars hebben gedurende een beperkte tijd genot van het goed (tijdelijk
en exclusief recht)
Voorbeeld: time-sharing bij 2de verblijven in Zuiderse landen (verschillende eigenaars van
een appartement kunnen deze een bepaalde periode bewonen)
1.3 M E D E - EI G E N D OM
= het eigendomsrecht hoort op één en dezelfde zaak toe aan verschillende personen: mede-
eigenaars
• Elke eigenaar heeft een breukdeel (niemand heeft een exclusief recht!)
→ Zaak blijft materieel intact, maar eigendomsrecht wordt verdeeld
We onderscheiden 3 vormen van mede-eigendom:
- Gewone of toevallige mede-eigendom
- Vrijwillige mede-eigendom
- Gedwongen of verplichte mede-eigendom
= het eigendomsrecht op een zaak hoort toe aan verschillende personen die toevallig in deze
situatie zijn verzeild geraakt
• Tijdelijke situatie
- Te allen tijde kan iemand vragen om uit onverdeeldheid te treden
- Men kan pacten sluiten voor max. 5 jaar om in onverdeeldheid te blijven
, • Suppletief recht: indien de mede-eigenaars een andere afspraak hebben in de
overeenkomst dan primeert de overeenkomst op de wet
• Einde van de gewone mede-eigendom
- Door verdeling
- Vermenging
- Verjaring (zeer uitzonderlijke situatie)
- Afstand van het recht van mede-eigendom door een mede-eigenaar indien er
maar 2 mede-eigenaars zijn (vb. verwerpen erfenis)
Voorbeeld: erfenis, schatvinding op andermans erf…
Art. 3.69 BW Vermoeden dat de aandelen van ieder gelijk zijn (tegenbewijs mogelijk)
Art. 3.70 BW Iedere mede-eigenaar kan over zijn aandeel beschikken en het met
zakelijke rechten bezwaren
Art. 3.71 & art. Iedere mede-eigenaar kan de gemeenschappelijke zaak gebruiken en
3.72 BW genieten, maar 2 beperkingen:
- De bestemming van de onverdeelde zaak respecteren
- Hetzelfde recht van de mede-eigenaars eerbiedigen
*Daden van behoud en beheer kunnen afzonderlijk worden gesteld
Art. 3.73 BW Andere daden van beheer en beschikking kunnen enkel mits
goedkeuring van alle mede-eigenaars TENZIJ een mede-eigenaar zijn
vetorecht zou misbruiken
Art. 3.74 BW Elke mede-eigenaar betaalt mee voor onderhoudskosten,
beheerskosten en belastingen die de zaak met zich meebrengt
Art. 3.75 BW (vroeger: art. 815 oud BW) Iedereen kan te allen tijde de verdeling van
de zaak vragen
= gebeurt op basis van een overeenkomst waarin de rechten en plichten vastgelegd worden
• Einde van de vrijwillige mede-eigendom
- Art. 3.75 BW is NIET van toepassing (men kan niet allen tijde uit onverdeeldheid
treden)
o Contract bepaalde duur: duur respecteren
o Contract onbepaalde duur: verdeling mits respecteren redelijke
opzeggingstermijn (max. 5 jaar)
= soms verzet de functie/bestemming van een goed zich tegen het idee van verdeling; de
verdeling zou de bestemming in gevaar brengen waardoor mede-eigendom onvermijdelijk is
Voorbeeld: een hal in een appartement
, • Eeuwigdurend: art. 3.75 BW NIET van toepassing
• 2 sets spelregels voor gedwongen mede-eigendom
- Algemene bepalingen gedwongen mede-eigendom
Voorbeeld: 2 huizen met een gemeenschappelijke oprit
→ Indien geen afspraken gemaakt: art. 3.69-3.74 BW van toevallige ME van
toepassing (suppletief recht)
- Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
(appartementenrecht)
Algemene bepalingen van gedwongen mede-eigendom
A. Versterkte accessoriteit
= het onverdeeld aandeel blijft altijd verbonden aan het privatieve erf of deel
Voorbeeld: 2 huizen met gemeenschappelijke oprit; als de eigenaar van 1 van de huizen zijn
eigendom zou verkopen dan gaat het onverdeeld aandeel in de oprit mee over
B. Omvang van de aandelen
= de aandelen worden bepaald volgens de respectieve waarde van de privatieve goederen
waaraan ze accessoir zijn
C. Verdeling van de lasten
= lasten zoals kosten voor onderhoud, herstelling en hernieuwing worden evenredig
verdeeld onder de ME’s volgens de waarde van elk privatief deel
→ Afwijking via overeenkomst mogelijk
D. Veranderingswerken
= elke ME kan aan het onverdeelde goed veranderingen aanbrengen, zolang hij maar de
bestemming niet wijzigt en aan de rechten van de anderen geen afbreuk doet
Deel 2: Toepassing van het appartementenrecht
= Volledig DWINGEND RECHT (geen aanvullingen mogelijk)
Voor syndicschap houden we rekening met volgende bronnen:
- Burgerlijk Wetboek
- Makelaarswet: opsplitsen van tableau
→ Vastgoedmakelaar-bemiddelaars
→ Vastgoedmakelaars-syndici
Historiek
30/6/1995 Wet Mede-eigendom
Art. 577bis oud BW gewijzigd in art. 577-2 oud BW
Invoegen van art. 577-3 t.e.m. 577-14 oud BW
, Hervorming 2010
- Veel inhoudelijke aanpassingen en appartementenrecht wordt dwingend recht
Hervorming 2019: inhoudelijke aanpassingen
Vanaf 1/9/2021: Artikelen uit oud BW overgenomen in BW => Boek 3 Titel 4 Mede-
eigendom
Wet 11/2/2013 houdende organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar
Termen van appartementenrecht
Gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen
Basisakte en reglement van mede-eigendom => Statuten
• Opgemaakt via notariële akte
• Overgeschreven in hypotheekregisters van het Kantoor Rechtszekerheid voor
tegenstelbaarheid en voor rechtspersoonlijkheid van de VME
Reglement van interne orde (=huishoudelijk reglement)
• Opgemaakt als onderhandse akte
Onderscheid privatieve en gemeenschappelijke delen
Beheer van gemeenschappelijke delen door de Vereniging van Mede-eigenaars (VME)
• Rechtspersoonlijkheid
• Neemt beslissingen in Algemene Vergadering (AV)
Verplichte aanstelling van een syndicus
• Vertegenwoordigd de VME
• Voert beslissingen van de VME uit (uitvoeringsorgaan)
• Is het permanent orgaan van de VME
Commissaris van de rekeningen
• Aangewezen door jaarlijkse AV
• Hoeft niet noodzakelijk een mede-eigenaar te zijn
Raad van mede-eigendom verplicht in grote gebouwen (min. 20 kavels)
• Om de syndicus bij te staan
• Geen eigen wettelijke bevoegdheden
