Gebouwenbeheer syndicschap
Wetgevende bronnen
BW, oorspronkelijk geen regels voor appartementsrecht voorzien, pas na 2 e wereldoorlog.
1994, wet mede eigendom basis voor appartemensrecht werd ingevoegd in oud BW, deze
herken je aan de artikelen met een streepje!
2010 veel aanpassingen, hier beslist dat appartemensrecht van dwingend recht is
2013 zorgt voor verdere inhoudelijke aanpassingen
Sinds 2021 van oud naar nieuw BW
Makelaarswet iemand die 1 van deze 3 activiteiten uitvoer
- Bemiddelaar
- Rentmeester
- Syndicus
VGM kan syndicus zijn.
Je hebt 2 tableaus. als je syndicus wilt worden moet je u inschrijven op die van makelaar.
- VGM bemiddelaar
- VGM syndici
Elke VME moet in de KBO vermelden wie de syndicus is, omdat hij het speelpunt is binnen het hele
beheer van de appartementen, eerste aanspreekpunt.
3 soorten meervoudige eigendom
= meerdere personen eigenaar van een zaak
- Collectieve eigendom
Bv. tijdelijke maatschap, vooral aannemers die handen in elkaar slaan en grote projecten
uitvoeren waarvoor ze gaan samenwerken. Men gaat dit tijdelijk samen doen
- Multi- eigendom
bv. timesharing, verschillende personen eigenaar van 1 ORG, elk een tijdelijk exclusief
gebruik tijd krijgen van bv een villa in Spanje. Kosten worden verdeeld en zo wordt er
afgesproken wie er wanneer naar daar gaat.
- Mede-eigendom
Meervoudige eigendom, verschillende eigenaars die samen 1 zaak in eigendom hebben.
Verschillende personen hebben aandelen.
,Mede eigendom wordt nog eens opgesplitst:
1. Gewone ME
zonder bewust te willen. Bv: erfenis, nalatenschap is eigendom van verschillende eigenaars
tegelijk. Een ME kan te allen tijde vragen om hieruit te stappen. Alles wordt geregeld in NBW
(wie betaalt, hoe geregeld?)
2. Vrijwillige ME
Men stapt er bewust in. Bv: een ongehuwd koppel koopt samen een appartement. In de
overeenkomst worden dan afspraken gemaakt. Men kan niet zomaar uit die ME stappen. Je
zult de afspraken moeten volgen, je bent er bewust ingestapt.
3. Gedwongen ME
Door natuur/ bestemming goed kan je dit niet zelf verdelen. Kunnen ook niet toestaan dat 1
iemand een exclusief recht daarop krijgt. Bv: een traphal van een appartement, dat kan
gewoon niet toebehoren aan 1 eigenaar, iedereen maakt daar gebruik van.
In NBW 2 categorieën
- Algemene bepalingen gedwongen ME
Bv: gemeenschappelijke oprit van 2 huizen, verschillende eigenaars hebben eigendom over
dat goed. Ze hebben dus samen eigendomsrecht.
Men gaat met aandelen werken, die worden bepaald volgens de waarde van de privatieve
delen. Daarmee worden ook de lasten verdeeld volgens die waarde. Leidt soms tot
onevenwicht, men kan dan hiervan afwijken door overeenkomsten te sluiten.
- Gedwongen ME van gebouwen of groepen van gebouwen
= appartementsrecht
Niet zomaar gelijk wel goed, maar hier specifiek. Wat met appartementen die heel klein zijn
en ook bijna geen gemeenschappelijke delen, dan kan men beslissen om niet onder het
appartementsrecht te vallen, dan gaat men gewoon terug naar de algemene bepalingen
gedwongen ME.
Belangrijke begrippen appartementsrecht
Statuten = bestaat uit basisakte en reglement van ME (RME)
Basisafspraken, wat zijn de privatieve en gemeenschappelijke?
Moeten bij notariële akte opgemaakt worden & worden overgeschreven op kantoor
rechtszekerheid
Sinds 2019 verplicht een onderhands reglement van interne orde (RIO) = geen notariële akte, is
omdat het vrij gemakkelijk moet kunnen aangepast worden. Wie is de syndicus? Hebben raad van
ME of niet? Wanneer moeten de vuilbakken buiten? Wanneer moet de voordeur op slot?
Onderscheid privatieve en gemeenschappelijke/ gemene delen.
Privatief app zelf, berging, parkeergarage
Gemeenschappelijk dak, lift, traphal
Wat , wat is zou in de basisakte moeten vermeld worden.
,Beheer van gemeenschappelijke delen door VME = alle eigenaars zitten automatisch hierin. Ze
kunnen maar moeten niet naar de vergadering komen. Zij nemen beslissingen in algemene
vergadering.
Verplichte aanstelling van syndicus = vertegenwoordigt de VME, voert beslissingen uit & is het
permanent orgaan van de VME. Is de belangrijkste figuur!
Elke ME kan zich eigenlijk kandidaat stellen als syndicus, maar meer en meer onttrekken zich daarvan
omdat het uitgebreider wordt en ze niet meer goed weten wat ze wel of nog moeten doen (niet
genoeg bijgeschoold)
Voordeel VGM syndicus opgeleid, kent basisprincipes
Verplichte aanstelling van een rekencommissaris = controleert en houdt toezicht op financieel
beheer door de syndicus. Men wilt niet dat de syndicus alles alleen gaat beslissen.
Raad van ME = is enkel verplicht vanaf 20 appartementen. Gaan ook de syndicus controleren, maar
op alles wat niet financieel verbonden is. Volgt hij alles op? Verschillende offertes opvragen & met
elkaar vergelijken.
3 voorwaarden voor toepassing appartementsrecht
1. Een ORG waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht/ kan worden opgericht
2. Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels
3. Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen
1. Gebouw of groep van gebouwen
Kan 1 appartementsblok zijn/ een groep van gebouwen (bv: bungalowpark)
Maakt niet uit wat de bestemming is: kan gaan om residentie, kantoor, winkels,…
Wat met gebouwen die nog bezig zijn/ worden opgericht?
Ja, graad van afwerking speelt hierbij geen rol, wat wel bepalend is opdat er meer dan 1
eigenaar is.
Wet Breyne is hiervoor uitgedacht, dient om de kopers te beschermen! Je moet dus als
bouwpromotor of ontwikkelaar statuten hebben, hierin staat hoe elk privatief eruit ziet, om
in woorden te beschrijven wat er in dat appartement als constructie is.
Zodra er een koper is moet bij de compromis een kopie meegegeven worden van de
overgeschreven statuten.
2. Gesplitst eigendomsrecht
Altijd meer dan 1 eigenaar!
Opdeling van VG en NE is niet voldoende om van gesplitst eigendomsrecht te spreken!
Ook niet van toepassing als er 1 eigenaar is die al de appartementen verhuurt.
3. Elke ME heeft privatief kavel en aandeel in gemeenschappelijke delen
= dualistische visie, elke ME heeft 2 delen.
Bv: cohousing
Unitair visie in NL/ Oostenrijk/ Zwitserland ; daar zegt men dat heel het gebouw in ME is &
dat elke ME een exclusief gebruiksrecht heeft van een deel, het appartement dan.
, Kan je de toepassing van de wet weigeren?
Vanaf er aan die 3 voorwaarden voldaan zijn, zit je automatisch in het appartementsrecht.
Kan je er ook vanonder, wat dat brengt veel verplichtingen mee?
Ja, maar 3 voorwaarden:
- Mag alleen als de gemene delen beperkt is. Heel gemakkelijk te beheren. Bv: alleen een trap
en voordeur gemeenschappelijk.
- Alle ME moeten akkoord zijn, eenparigheid (alle ME moeten aanwezig zijn bij stemming &
moeten unaniem beslissen allemaal ja stemmen)
- Er moet een vereenvoudigde basisakte worden opgesteld. (vooral de afzonderlijke privatieve
delen worden ingesteld, best wordt hier ook de afspraken rond verdelen en kosten die
gepaard zijn vermeld)
Hoe ontstaan appartementseigendom?
1. Door wil partijen
- Verkoop
- Verdeling
- Schenking/ testament (waarbij men bv: een herenhuis verdeeld in appartementen en dat aan
zijn kinderen toe schenkt)
- Uitvoerend beslag (als er beslag gelegd wordt op gebouw en men kan dat in delen verkopen)
- Hoger optrekken bestaand gebouw (iemand heeft gebouw en wil daarboven nopstalrecht
toestaan bv: kangoeroe woning)
2. Door gedeeltelijke onteigening
Bv: grote markt met oud herenhuis, overheid onteigend de eigenaar maar alleen het
gelijkvloers. Op gelijkvloers dan overheid en andere oorspronkelijk eigenaar van het gebouw.
3. Nog op te richten gebouwen
- Verkoop op plan
- Verdeling op plan (bv: cohousing)
- Ruil op plan
Einde van appartementsmede eigendom
- Vernieling gebouw
- Juridisch statuut dat verandert
- Vereniging van alle aandelen in 1 hand
- Volledige onteigening
- Onbewoonbaarverklaring
- Tenietgaan basisrecht bv: recht van opstal
Statuten en reglement van interne orde
Doel?
= op die manier kan men uitsplitsing doen van privatieve delen en gemeenschappelijke delen
Wetgevende bronnen
BW, oorspronkelijk geen regels voor appartementsrecht voorzien, pas na 2 e wereldoorlog.
1994, wet mede eigendom basis voor appartemensrecht werd ingevoegd in oud BW, deze
herken je aan de artikelen met een streepje!
2010 veel aanpassingen, hier beslist dat appartemensrecht van dwingend recht is
2013 zorgt voor verdere inhoudelijke aanpassingen
Sinds 2021 van oud naar nieuw BW
Makelaarswet iemand die 1 van deze 3 activiteiten uitvoer
- Bemiddelaar
- Rentmeester
- Syndicus
VGM kan syndicus zijn.
Je hebt 2 tableaus. als je syndicus wilt worden moet je u inschrijven op die van makelaar.
- VGM bemiddelaar
- VGM syndici
Elke VME moet in de KBO vermelden wie de syndicus is, omdat hij het speelpunt is binnen het hele
beheer van de appartementen, eerste aanspreekpunt.
3 soorten meervoudige eigendom
= meerdere personen eigenaar van een zaak
- Collectieve eigendom
Bv. tijdelijke maatschap, vooral aannemers die handen in elkaar slaan en grote projecten
uitvoeren waarvoor ze gaan samenwerken. Men gaat dit tijdelijk samen doen
- Multi- eigendom
bv. timesharing, verschillende personen eigenaar van 1 ORG, elk een tijdelijk exclusief
gebruik tijd krijgen van bv een villa in Spanje. Kosten worden verdeeld en zo wordt er
afgesproken wie er wanneer naar daar gaat.
- Mede-eigendom
Meervoudige eigendom, verschillende eigenaars die samen 1 zaak in eigendom hebben.
Verschillende personen hebben aandelen.
,Mede eigendom wordt nog eens opgesplitst:
1. Gewone ME
zonder bewust te willen. Bv: erfenis, nalatenschap is eigendom van verschillende eigenaars
tegelijk. Een ME kan te allen tijde vragen om hieruit te stappen. Alles wordt geregeld in NBW
(wie betaalt, hoe geregeld?)
2. Vrijwillige ME
Men stapt er bewust in. Bv: een ongehuwd koppel koopt samen een appartement. In de
overeenkomst worden dan afspraken gemaakt. Men kan niet zomaar uit die ME stappen. Je
zult de afspraken moeten volgen, je bent er bewust ingestapt.
3. Gedwongen ME
Door natuur/ bestemming goed kan je dit niet zelf verdelen. Kunnen ook niet toestaan dat 1
iemand een exclusief recht daarop krijgt. Bv: een traphal van een appartement, dat kan
gewoon niet toebehoren aan 1 eigenaar, iedereen maakt daar gebruik van.
In NBW 2 categorieën
- Algemene bepalingen gedwongen ME
Bv: gemeenschappelijke oprit van 2 huizen, verschillende eigenaars hebben eigendom over
dat goed. Ze hebben dus samen eigendomsrecht.
Men gaat met aandelen werken, die worden bepaald volgens de waarde van de privatieve
delen. Daarmee worden ook de lasten verdeeld volgens die waarde. Leidt soms tot
onevenwicht, men kan dan hiervan afwijken door overeenkomsten te sluiten.
- Gedwongen ME van gebouwen of groepen van gebouwen
= appartementsrecht
Niet zomaar gelijk wel goed, maar hier specifiek. Wat met appartementen die heel klein zijn
en ook bijna geen gemeenschappelijke delen, dan kan men beslissen om niet onder het
appartementsrecht te vallen, dan gaat men gewoon terug naar de algemene bepalingen
gedwongen ME.
Belangrijke begrippen appartementsrecht
Statuten = bestaat uit basisakte en reglement van ME (RME)
Basisafspraken, wat zijn de privatieve en gemeenschappelijke?
Moeten bij notariële akte opgemaakt worden & worden overgeschreven op kantoor
rechtszekerheid
Sinds 2019 verplicht een onderhands reglement van interne orde (RIO) = geen notariële akte, is
omdat het vrij gemakkelijk moet kunnen aangepast worden. Wie is de syndicus? Hebben raad van
ME of niet? Wanneer moeten de vuilbakken buiten? Wanneer moet de voordeur op slot?
Onderscheid privatieve en gemeenschappelijke/ gemene delen.
Privatief app zelf, berging, parkeergarage
Gemeenschappelijk dak, lift, traphal
Wat , wat is zou in de basisakte moeten vermeld worden.
,Beheer van gemeenschappelijke delen door VME = alle eigenaars zitten automatisch hierin. Ze
kunnen maar moeten niet naar de vergadering komen. Zij nemen beslissingen in algemene
vergadering.
Verplichte aanstelling van syndicus = vertegenwoordigt de VME, voert beslissingen uit & is het
permanent orgaan van de VME. Is de belangrijkste figuur!
Elke ME kan zich eigenlijk kandidaat stellen als syndicus, maar meer en meer onttrekken zich daarvan
omdat het uitgebreider wordt en ze niet meer goed weten wat ze wel of nog moeten doen (niet
genoeg bijgeschoold)
Voordeel VGM syndicus opgeleid, kent basisprincipes
Verplichte aanstelling van een rekencommissaris = controleert en houdt toezicht op financieel
beheer door de syndicus. Men wilt niet dat de syndicus alles alleen gaat beslissen.
Raad van ME = is enkel verplicht vanaf 20 appartementen. Gaan ook de syndicus controleren, maar
op alles wat niet financieel verbonden is. Volgt hij alles op? Verschillende offertes opvragen & met
elkaar vergelijken.
3 voorwaarden voor toepassing appartementsrecht
1. Een ORG waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht/ kan worden opgericht
2. Het eigendomsrecht is opgesplitst of verdeeld over verschillende kavels
3. Elke ME bezit zowel een private kavel als een aandeel in de gemeenschappelijke delen
1. Gebouw of groep van gebouwen
Kan 1 appartementsblok zijn/ een groep van gebouwen (bv: bungalowpark)
Maakt niet uit wat de bestemming is: kan gaan om residentie, kantoor, winkels,…
Wat met gebouwen die nog bezig zijn/ worden opgericht?
Ja, graad van afwerking speelt hierbij geen rol, wat wel bepalend is opdat er meer dan 1
eigenaar is.
Wet Breyne is hiervoor uitgedacht, dient om de kopers te beschermen! Je moet dus als
bouwpromotor of ontwikkelaar statuten hebben, hierin staat hoe elk privatief eruit ziet, om
in woorden te beschrijven wat er in dat appartement als constructie is.
Zodra er een koper is moet bij de compromis een kopie meegegeven worden van de
overgeschreven statuten.
2. Gesplitst eigendomsrecht
Altijd meer dan 1 eigenaar!
Opdeling van VG en NE is niet voldoende om van gesplitst eigendomsrecht te spreken!
Ook niet van toepassing als er 1 eigenaar is die al de appartementen verhuurt.
3. Elke ME heeft privatief kavel en aandeel in gemeenschappelijke delen
= dualistische visie, elke ME heeft 2 delen.
Bv: cohousing
Unitair visie in NL/ Oostenrijk/ Zwitserland ; daar zegt men dat heel het gebouw in ME is &
dat elke ME een exclusief gebruiksrecht heeft van een deel, het appartement dan.
, Kan je de toepassing van de wet weigeren?
Vanaf er aan die 3 voorwaarden voldaan zijn, zit je automatisch in het appartementsrecht.
Kan je er ook vanonder, wat dat brengt veel verplichtingen mee?
Ja, maar 3 voorwaarden:
- Mag alleen als de gemene delen beperkt is. Heel gemakkelijk te beheren. Bv: alleen een trap
en voordeur gemeenschappelijk.
- Alle ME moeten akkoord zijn, eenparigheid (alle ME moeten aanwezig zijn bij stemming &
moeten unaniem beslissen allemaal ja stemmen)
- Er moet een vereenvoudigde basisakte worden opgesteld. (vooral de afzonderlijke privatieve
delen worden ingesteld, best wordt hier ook de afspraken rond verdelen en kosten die
gepaard zijn vermeld)
Hoe ontstaan appartementseigendom?
1. Door wil partijen
- Verkoop
- Verdeling
- Schenking/ testament (waarbij men bv: een herenhuis verdeeld in appartementen en dat aan
zijn kinderen toe schenkt)
- Uitvoerend beslag (als er beslag gelegd wordt op gebouw en men kan dat in delen verkopen)
- Hoger optrekken bestaand gebouw (iemand heeft gebouw en wil daarboven nopstalrecht
toestaan bv: kangoeroe woning)
2. Door gedeeltelijke onteigening
Bv: grote markt met oud herenhuis, overheid onteigend de eigenaar maar alleen het
gelijkvloers. Op gelijkvloers dan overheid en andere oorspronkelijk eigenaar van het gebouw.
3. Nog op te richten gebouwen
- Verkoop op plan
- Verdeling op plan (bv: cohousing)
- Ruil op plan
Einde van appartementsmede eigendom
- Vernieling gebouw
- Juridisch statuut dat verandert
- Vereniging van alle aandelen in 1 hand
- Volledige onteigening
- Onbewoonbaarverklaring
- Tenietgaan basisrecht bv: recht van opstal
Statuten en reglement van interne orde
Doel?
= op die manier kan men uitsplitsing doen van privatieve delen en gemeenschappelijke delen
