PROJECTMANAGEMENT EN PLANNING
HOOFDSTUK 1: PROJECTONTWIKKELING EN -MANAGEMENT
PROJECTONTWIKKELING
WAT IS PROJECTONTWIKKELING?
Projectontwikkelingis het gehele proces v/h realiseren van vastgoedprojecten:
- Locatieverwerving: vinden en aankopen van geschikte bouwgrond of bestaand gebouw
- Marktonderzoek: identificeren marktvraag en beoordeling rendabiliteit
- Ontwerp: samenwerken met architecten en andere professionals om een ontwerp te maken dat aansluit bij de
marktvraag en regelgeving
- Financiering: het aantrekken v/h benodigde kapitaal
- Bouw: coördinatie en beheer v/h volledige bouwproces
- Vermarkten: het vinden van kopers of huurders voor het gerealiseerde vastgoed
Iedere projectontwikkeling heeft een uniek en eenmalig karakter als gevolg v/d specifieke omstandigheden van:
- de locatie
- de omgevingsfactoren
- de verschillende mogelijke bestemmingen
- het gebruik v/h (de) op te richten gebouw(en)
- de steeds wisselende samenstelling v/h team van actoren
De rechtsregels en administratieve formaliteiten die bij een ontwikkeling gevolgd moeten worden, verschillen dan ook
van project tot project. Voor ieder project zal afzonderlijk ingeschat moeten worden of het project al dan niet binnen het
toepassingsgebied v/d ene of de andere rechtsregel valt.
HISTORIEK
VERLEDEN / HEDEN / TOEKOMST
Jong vakgebied dat zich na de Tweede Wereldoorlog heeft ontwikkeld:
- wederopbouw
- stadsvernieuwing
Ontwikkeling van koopwoningen neemt een vlucht en het vak wordt complexer.
Een goede projectontwikkelaar moet op velerlei vlakken kennis hebben: van elementaire bouwtechniek tot en met
juridische kennis. Ook kennis van samenwerkingen met gemeenten en andere partijen.
Deze evolutie zorgt voor professionalisering.
Na de economische en vastgoedcrisis van 2008 is een verschuiving vast te stellen van meer een aanbodgerichte naar een
meer vraaggerichte markt.
Nu stelt vooral de schaarste aan woningbouwlocaties de ontwikkelaar voor nieuwe uitdagingen.
Verwachting is dat de complexiteit v/d opgave verder zal toenemen, met een nog groter accent op transformatie en
binnenstedelijk bouwen.
Op het gebied van werken, winkelen en verblijven, waarin een voortdurende zoektocht is naar omgevingen die innovatie en
regionale economische ontwikkeling stimuleren, zal er vraag zijn naar nieuwe concepten.
Projectontwikkeling draait naast ‘de stenen’ ook steeds meer om de ‘services’. Eindgebruikers willen in toenemende
mate ontzorgd worden bij het wonen en werken
,MAATSCHAPPELIJKE CONTEXT
,GEBIEDSONTWIKKELING
Gebiedsontwikkeling ≠ projectontwikkeling
GEBIEDSONTWIKKELING
= ‘kunst v/h verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her)ontwikkeling
v/e gebied’
Gebiedsontwikkeling richt zich op de grootschalige, integrale ontwikkeling van woon-, werk- en leefgebieden, inclusief
infrastructuur, groenaanleg en maatschappelijke aspecten, vaak met de overheid als aanjager en betrokkenheid van
diverse stakeholders
Doel: het creëren van kwalitatieve, duurzame en weerbare woon- en leefomgevingen door een mix van functies zoals
wonen, werken en recreatie
Scope: omvat een bredere, integrale aanpak die verder gaat dan alleen gebouwen en ook infrastructuur, groen, water,
bodemkwaliteit, mobiliteit en sociale aspecten (zoals gezondheid en onderwijs) meeneemt
Belangrijke partijen: gemeenten, provincies, projectontwikkelaars, stedenbouwkundigen, demografen, studiebureaus,
architecten, investeerders, maatschappelijke organisaties, burgers en ondernemers
Kenmerken: een langdurig proces (kan 10-15 jaar of langer duren) dat vraagt om coördinatie, samenwerking en
afstemming op verschillende beleidskaders.
PROJECTONTWIKKELING
Doel: het transformeren van grond of bestaande gebouwen in een nieuwe bestemming (zoals woningen, kantoren, ...) en
het toevoegen van waarde aan deze grond of gebouwen
Scope: focust zich meer op individuele vastgoedprojecten binnen een groter gebied, v/h initiëren en ontwerpen tot de
financiering, bouw en verkoop
Belangrijke partijen: projectontwikkelaars, architecten, studiebureaus, aannemers, financiers, investeerders en
eindgebruikers
Kenmerken: een proces met specifieke fasen (initiatief, planning, ontwikkeling, exploitatie, evaluatie) en focus op
commerciële en financiële haalbaarheid naast kwaliteit
RELATIE TUSSEN GEBIEDS- EN PROJECTONTWIKKELING
- Gebiedsontwikkeling is een overkoepelend proces dat ruimte schept voor projectontwikkeling
- Een gebiedsontwikkelaar stelt de kaders en strategieën op, terwijl de projectontwikkelaar deze vertaalt naar
concrete, realisaties van gebouwen en functies binnen dat kader
- Er is een sterke samenhang en noodzaak tot samenwerking tussen beide disciplines om de kwaliteit en
duurzaamheid v/d omgeving te waarborgen
- Onderscheid soms vaag
MAATSCHAPPELIJKE CONTEXT
BETEKENIS VOOR DE SAMENLEVING
Tastbare betekenis
- realisatie voor decennia of eeuwen
- positie op vaste plaats waardoor invloed op de omgeving
- vorm en inhoud-gevend aan de openbare ruimte => ‘publiek goed’
- gebouwde neerslag v/h denken over maatschappelijke functies als wonen, werken, recreëren en verblijven
- uitdrukking gevend aan de tijdsgeest met hun architectuur en programmatische functies
- de gebouwde omgeving visualiseert welke normen en waarden in een bepaalde tijd de overhand hebben
, Invloed op macro – economische ontwikkeling
- velen werken mee aan de totstandkoming v/e project
- zowel eigen werkgelegenheid als veel afgeleide werkgelegenheid
- de bouwsector is de belangrijkste sector
- andere beroepsgroepen o.a. notarissen, marktconsultants, financiers, beleggers, fiscalisten, architecten,
ingenieurs, aannemers....
DE BOUWSECTOR IN BELGIË
Volgens de bouwfederatie Embuild telde de Belgische bouw- en installatiesector in augustus 2025 217.400 werknemers
en 81.500 zelfstandigen
Voornamelijk werkzaam in KMO’s: +/-10 % v/d Belgische ondernemingen
MAATSCHAPPELIJKE UITDAGINGEN
Stijging aantal huishoudens terwijl het aanbod aan woningen achterblijft
5 concrete voorstellen van Embuild Vlaanderen: Zie https://www.architectenkrant.be/actualiteit/bouwsector3/7378-
vergunningsaanvragen-zakken-in-2025-weg-naar-absoluut-dieptepunt.html
- Gecoördineerd beleid rond betaalbaar wonen
- Aanpak van lokale beperkingen
- Versimpelen en versnellen van vergunningsprocedures
- De Vlaamse overheid moet versneld inzetten op het faciliteren van sociale huisvesting
- Nieuwbouw minder belasten
HOOFDSTUK 1: PROJECTONTWIKKELING EN -MANAGEMENT
PROJECTONTWIKKELING
WAT IS PROJECTONTWIKKELING?
Projectontwikkelingis het gehele proces v/h realiseren van vastgoedprojecten:
- Locatieverwerving: vinden en aankopen van geschikte bouwgrond of bestaand gebouw
- Marktonderzoek: identificeren marktvraag en beoordeling rendabiliteit
- Ontwerp: samenwerken met architecten en andere professionals om een ontwerp te maken dat aansluit bij de
marktvraag en regelgeving
- Financiering: het aantrekken v/h benodigde kapitaal
- Bouw: coördinatie en beheer v/h volledige bouwproces
- Vermarkten: het vinden van kopers of huurders voor het gerealiseerde vastgoed
Iedere projectontwikkeling heeft een uniek en eenmalig karakter als gevolg v/d specifieke omstandigheden van:
- de locatie
- de omgevingsfactoren
- de verschillende mogelijke bestemmingen
- het gebruik v/h (de) op te richten gebouw(en)
- de steeds wisselende samenstelling v/h team van actoren
De rechtsregels en administratieve formaliteiten die bij een ontwikkeling gevolgd moeten worden, verschillen dan ook
van project tot project. Voor ieder project zal afzonderlijk ingeschat moeten worden of het project al dan niet binnen het
toepassingsgebied v/d ene of de andere rechtsregel valt.
HISTORIEK
VERLEDEN / HEDEN / TOEKOMST
Jong vakgebied dat zich na de Tweede Wereldoorlog heeft ontwikkeld:
- wederopbouw
- stadsvernieuwing
Ontwikkeling van koopwoningen neemt een vlucht en het vak wordt complexer.
Een goede projectontwikkelaar moet op velerlei vlakken kennis hebben: van elementaire bouwtechniek tot en met
juridische kennis. Ook kennis van samenwerkingen met gemeenten en andere partijen.
Deze evolutie zorgt voor professionalisering.
Na de economische en vastgoedcrisis van 2008 is een verschuiving vast te stellen van meer een aanbodgerichte naar een
meer vraaggerichte markt.
Nu stelt vooral de schaarste aan woningbouwlocaties de ontwikkelaar voor nieuwe uitdagingen.
Verwachting is dat de complexiteit v/d opgave verder zal toenemen, met een nog groter accent op transformatie en
binnenstedelijk bouwen.
Op het gebied van werken, winkelen en verblijven, waarin een voortdurende zoektocht is naar omgevingen die innovatie en
regionale economische ontwikkeling stimuleren, zal er vraag zijn naar nieuwe concepten.
Projectontwikkeling draait naast ‘de stenen’ ook steeds meer om de ‘services’. Eindgebruikers willen in toenemende
mate ontzorgd worden bij het wonen en werken
,MAATSCHAPPELIJKE CONTEXT
,GEBIEDSONTWIKKELING
Gebiedsontwikkeling ≠ projectontwikkeling
GEBIEDSONTWIKKELING
= ‘kunst v/h verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her)ontwikkeling
v/e gebied’
Gebiedsontwikkeling richt zich op de grootschalige, integrale ontwikkeling van woon-, werk- en leefgebieden, inclusief
infrastructuur, groenaanleg en maatschappelijke aspecten, vaak met de overheid als aanjager en betrokkenheid van
diverse stakeholders
Doel: het creëren van kwalitatieve, duurzame en weerbare woon- en leefomgevingen door een mix van functies zoals
wonen, werken en recreatie
Scope: omvat een bredere, integrale aanpak die verder gaat dan alleen gebouwen en ook infrastructuur, groen, water,
bodemkwaliteit, mobiliteit en sociale aspecten (zoals gezondheid en onderwijs) meeneemt
Belangrijke partijen: gemeenten, provincies, projectontwikkelaars, stedenbouwkundigen, demografen, studiebureaus,
architecten, investeerders, maatschappelijke organisaties, burgers en ondernemers
Kenmerken: een langdurig proces (kan 10-15 jaar of langer duren) dat vraagt om coördinatie, samenwerking en
afstemming op verschillende beleidskaders.
PROJECTONTWIKKELING
Doel: het transformeren van grond of bestaande gebouwen in een nieuwe bestemming (zoals woningen, kantoren, ...) en
het toevoegen van waarde aan deze grond of gebouwen
Scope: focust zich meer op individuele vastgoedprojecten binnen een groter gebied, v/h initiëren en ontwerpen tot de
financiering, bouw en verkoop
Belangrijke partijen: projectontwikkelaars, architecten, studiebureaus, aannemers, financiers, investeerders en
eindgebruikers
Kenmerken: een proces met specifieke fasen (initiatief, planning, ontwikkeling, exploitatie, evaluatie) en focus op
commerciële en financiële haalbaarheid naast kwaliteit
RELATIE TUSSEN GEBIEDS- EN PROJECTONTWIKKELING
- Gebiedsontwikkeling is een overkoepelend proces dat ruimte schept voor projectontwikkeling
- Een gebiedsontwikkelaar stelt de kaders en strategieën op, terwijl de projectontwikkelaar deze vertaalt naar
concrete, realisaties van gebouwen en functies binnen dat kader
- Er is een sterke samenhang en noodzaak tot samenwerking tussen beide disciplines om de kwaliteit en
duurzaamheid v/d omgeving te waarborgen
- Onderscheid soms vaag
MAATSCHAPPELIJKE CONTEXT
BETEKENIS VOOR DE SAMENLEVING
Tastbare betekenis
- realisatie voor decennia of eeuwen
- positie op vaste plaats waardoor invloed op de omgeving
- vorm en inhoud-gevend aan de openbare ruimte => ‘publiek goed’
- gebouwde neerslag v/h denken over maatschappelijke functies als wonen, werken, recreëren en verblijven
- uitdrukking gevend aan de tijdsgeest met hun architectuur en programmatische functies
- de gebouwde omgeving visualiseert welke normen en waarden in een bepaalde tijd de overhand hebben
, Invloed op macro – economische ontwikkeling
- velen werken mee aan de totstandkoming v/e project
- zowel eigen werkgelegenheid als veel afgeleide werkgelegenheid
- de bouwsector is de belangrijkste sector
- andere beroepsgroepen o.a. notarissen, marktconsultants, financiers, beleggers, fiscalisten, architecten,
ingenieurs, aannemers....
DE BOUWSECTOR IN BELGIË
Volgens de bouwfederatie Embuild telde de Belgische bouw- en installatiesector in augustus 2025 217.400 werknemers
en 81.500 zelfstandigen
Voornamelijk werkzaam in KMO’s: +/-10 % v/d Belgische ondernemingen
MAATSCHAPPELIJKE UITDAGINGEN
Stijging aantal huishoudens terwijl het aanbod aan woningen achterblijft
5 concrete voorstellen van Embuild Vlaanderen: Zie https://www.architectenkrant.be/actualiteit/bouwsector3/7378-
vergunningsaanvragen-zakken-in-2025-weg-naar-absoluut-dieptepunt.html
- Gecoördineerd beleid rond betaalbaar wonen
- Aanpak van lokale beperkingen
- Versimpelen en versnellen van vergunningsprocedures
- De Vlaamse overheid moet versneld inzetten op het faciliteren van sociale huisvesting
- Nieuwbouw minder belasten
